【正文】 景苑位于開發(fā)區(qū) G9小區(qū)，長江路與福萊大道交叉口東南角，為復(fù)式公寓，為 1719層，建于 2021年， 包括裝修售價 5000元 /m2起價 。 九哩假期位于本項目北側(cè)， 為十一層復(fù)式結(jié)構(gòu) 酒店式 公寓， 于 2021年開工建設(shè)，現(xiàn)已基本建成，全部銷售完畢， 包括裝修，平均售價在5000元 /m2左右 。整個項目共分 3幢公寓樓，本期 3樓位于整 個項目的南側(cè)，出讓土地面積 6000平方米，建筑面積 平方米。 11 2021= 萬元 合計 1— 9項確定總投資為： （萬元） 三、項目建設(shè)投資估算表 序號 工程項目 估算值（萬元） 備注 1 土地費用 ① 土地轉(zhuǎn)讓金 ② 契稅 ③ 土地開發(fā)配套費 2 前期工程費用 ① 規(guī)劃費 ② 勘察費 ③ 設(shè)計費 ④ 可行性研究費 ⑤ 三通一平 3 房屋開發(fā)費 ① 其中 :建安工程費 ② 附屬工程費 ③ 室外工程費 4 其他費用 ① 質(zhì)量監(jiān)督費 ② 勞保費 ③ 監(jiān)理費 ④ 招投標(biāo)及其它 5 管理費用 6 銷售費用 7 財務(wù)費用 序號 工程項目 估算值（萬元） 備注 8 不可預(yù)見費 9 總計 10 單方造價 四、資金籌措及使用計劃 本項目工程固定資產(chǎn)投資為 ,現(xiàn)資金籌措方案如下 : 開發(fā)商自有資金投入 3000 萬元； 申請銀行貸款 3000 萬元； 項目預(yù)售收入預(yù)計 。 3000 % 3=(萬元 ) 不可預(yù)見費用，包括可能的政府增加收費、建筑材料價格上漲及開發(fā)過程中的不可預(yù)見事件的發(fā)生，按上述 1— 7項總和的 3%計算 (++++++) 3%= 萬元 稅費：包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。根據(jù)該小區(qū)開發(fā)期、市場銷售需求調(diào)查及房屋售價、小區(qū)的開發(fā)規(guī)模，按銷售收入的 3%計取 3%=（萬元） 財務(wù)費用：是企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息及手續(xù)費等。 %=(萬元 ) 合計： （萬元） 管理費用：包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨立核算單位以及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用；行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活 動而產(chǎn)生的各種費用。結(jié)合該項目整體規(guī)模、人文景觀、基礎(chǔ)設(shè)施條件，其后期配套工程費用按 100 元 /m2： 100 =(萬元 ) 合計： （萬元） 其它費用：包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費、招標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。 6000 =(萬元 ) ③設(shè)計費用：根據(jù)該項目的整體規(guī)模、建筑造型、戶型種類及煙臺地區(qū)的設(shè)計實際收費標(biāo)準(zhǔn)按 30元 /m2： 30=(萬元 ) ④可行性研究費：根據(jù)該項目的整體規(guī)模及煙臺地區(qū)的可行性研究實際收費標(biāo)準(zhǔn)，取可銷售價值的 ‰ : ‰ =(萬元 ) ⑤三通一平，根據(jù)本項目宗地平整狀況、周圍基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況及總開發(fā)面積確定為按 土地 面積的 10元 /m2： 10 6000=(萬元 ) 合計： （萬元） 房屋開發(fā)費： ①建安工程費用，根據(jù)煙臺市建筑工程造價管理、山東省建筑工程綜合定額，概算本項目工程建安費用如下： 公寓 建筑面積 ，單方造價 1800元 /m2（公寓層高 ，局部為復(fù)式，含裝修）； 1800=（萬元） 建筑成本共計： 萬元 ②附屬工程費用：包括小區(qū)綠化工程及智能化工程費用。 ①規(guī)劃費用：根據(jù)該項目的整體規(guī)模及該區(qū)域規(guī)劃實際收費，確定規(guī)劃費用為 10元 /m2。 契稅，按土地轉(zhuǎn)讓金的 3%： 135 3%= （ 2）土地開發(fā)配套費用，按規(guī)劃建筑面積為 253元 /m2。工程費用包括小區(qū)智能化系統(tǒng)，建筑工程費和設(shè)備購置及安裝工程費，其中設(shè)備購置費用包括暖通系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)，其價格按市場現(xiàn)行價格進(jìn)行估算。物業(yè)管理公司憑借多年成功的物業(yè)開發(fā)和管理經(jīng)驗，樹立無可挑剔的零缺陷服務(wù)目標(biāo)，使身在其中的每個業(yè)主都能體會到細(xì)致入微的管家式服務(wù)。通過全方位的服務(wù)，贏得業(yè)主的認(rèn)可，從而打造物業(yè)的品牌。憑著淵博而專業(yè)化的物業(yè)管理知識，服務(wù)于業(yè)主； ■理念的不斷更新 集團(tuán)為提高員工素質(zhì)，不間斷地組織開展思想品質(zhì)、服務(wù)理念，近階段的“專業(yè)構(gòu)筑品質(zhì)生活”大討論，更深層次地把員工的服務(wù)思想提升到專業(yè)的平臺上，為集團(tuán)的服務(wù)構(gòu)筑了新的思想品質(zhì)，從而加深了“全程關(guān)懷，全心服務(wù)”思想理念的實現(xiàn)。每位員工誠信待人，與顧客建立相互信任的良好關(guān)系，一個笑容、一聲問 候處處表達(dá)著親情。使管理處的主動性、積極性、責(zé)任性更加明確，以達(dá)到社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)三個效益同步增長。 在廣告宣傳上，要利用媒體關(guān)系制造軟廣告，利用廣告牌、新聞、專版等形式，形成以較小的廣告投入取得較高的樓盤知名度和銷售業(yè)績。 且項目周圍的 在項目正式批準(zhǔn)建設(shè)時，即聘請北京置地前景專業(yè)地產(chǎn)顧問集團(tuán)進(jìn)行相應(yīng)的營銷策劃及全盤承銷，采取多種形式的營銷方式，包括預(yù)訂、預(yù)售、出售、按揭等，同時投入大量資金面向社會有目標(biāo)的做廣告宣傳，擴(kuò)大銷售力度，以達(dá)到快速回收成本降低風(fēng)險目的。全部配套設(shè)施完成，整個項目全部建設(shè)完成。 本項目欲建設(shè)為四星級酒店，工程的防火設(shè)計，按照我國現(xiàn)行 的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，堅持“以防為主，防消結(jié)合”原則，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技術(shù)先進(jìn)經(jīng)濟(jì)合進(jìn)。 采用新型墻體材料，推廣使用 新技術(shù)、新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗。 五、節(jié)能 所有設(shè)備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備和新型高效電器。 本項目建成后綠化率為 52%，并通過有效的設(shè)計，使其與周圍環(huán)境相映襯。 生活污水采取糞池進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后經(jīng)市區(qū)設(shè)置的污水管道排入市政污 水處理管網(wǎng)。 施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾、裝飾過程產(chǎn)生的裝飾廢物，及時清運，不隨意堆存。 三、環(huán)境治理措施 為保證該項目具有良好的生活環(huán)境，對上述的污染源及污染物必需采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 二、主要污染源及污染物 本項目為酒店建設(shè)，其主要污染源及污染物為生活垃圾、廚房油煙及生活污水。本項目的綠化率達(dá)到了 52%，規(guī)劃時增加了有關(guān)綠化覆蓋率、喬木植種的數(shù)量和栽種密度的要求，大量種植闊葉喬木和小喬木、針葉木，增加立體綠化和植物立體配置，保持人和自然的高接觸性。健康的生活環(huán)境不能缺少綠意，廣闊的高爾夫球場與成片的黑松林是本項目選址的優(yōu)勢所在。 煙臺牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司 以轉(zhuǎn)讓方式取得了該宗地的土地使用權(quán)，用途為 住宅 ，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為 2055年 12 月 3日，使用權(quán)總面積 6000平方米。隨著這些規(guī)劃的逐漸實現(xiàn)，牟平將成為煙臺的生態(tài)后花園，其旅游產(chǎn)業(yè)將會帶動其他產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。規(guī)劃中明確提出牟平要突出濱海生態(tài)特色，保護(hù)生態(tài)資源和生態(tài)環(huán)境，完善城市功能。 今年，市、區(qū)兩政府都非常重視對牟平旅游景點的開發(fā)。 政府重點扶持 、 旅游、房產(chǎn)聯(lián)動增值 作為煙臺重要的旅游景區(qū)，牟平具有得天獨厚的自然資源優(yōu)勢。 根據(jù)牟平區(qū)委、區(qū)政府的統(tǒng)一部署，未來五年，牟平區(qū)將在城市建設(shè)方面快速推進(jìn)，全面提 升城市品位，基本形成現(xiàn)代化城區(qū)格局，使濱海城市風(fēng)貌和宜居生態(tài)環(huán)境彰顯魅力。從升值潛力來看，萊山已經(jīng)處于高價位，升值空間已經(jīng)不大，而牟平房地產(chǎn)剛剛起步，隨著市政建設(shè)和公共交通的完善，其升值空間將會很大。 15分鐘的距離，價格高一倍，其性價比不言而 喻?！澳财匠鞘邪l(fā)展論壇”的召開，正是為“五區(qū)融合”樹立了一個很好的典范。 房地產(chǎn)市場狀況 當(dāng)前，煙臺處在加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要時期。 地處黃海之中的養(yǎng)馬島，因秦始皇東巡時曾在此養(yǎng)馬而得名。 .北瀕黃海，海岸線長達(dá) 60多公級旅游度假區(qū)，如今已成為享滿聲譽海內(nèi)外的旅游度假勝地。 旅游 牟平素有 南山北海 之稱，旅游資源得天獨厚。自來水廠兩處，日供水能力 8萬立方米。電話裝機(jī)容量 15萬余門，可直撥全國及世界 170多個國家和地區(qū)。牟平城區(qū)西接煙臺繞城高速公路，石 (島 )煙 (臺 )公路、煙 (臺 )威 (海 )高速公路橫貫東西。距煙臺、威海兩個國際港口分別為 30公里、 50公里 ,距離煙臺火車站 30公里，距煙臺國際機(jī)場 20公里，乘航班可直達(dá)韓國漢城、釜山、日本大阪、香港及北京、上海、天津、廣州、深圳、西安、成都、廈門等國內(nèi)外大中城市。中國人民保險公司、太平洋保險公司、社會勞動保險公司等也在牟平區(qū)設(shè)有相應(yīng)的辦事機(jī)構(gòu)，可為投資客商提供財產(chǎn)、人壽、工傷投保服務(wù)及受理保險索賠業(yè)務(wù)。 牟平區(qū)有多所商住及專業(yè)醫(yī)院，醫(yī)院擁有 CT、 B超等多種先進(jìn)醫(yī)療設(shè)備，各醫(yī)院從全國各地招聘了大批主治醫(yī)師以上的醫(yī)療骨干和副主任醫(yī)師以上的醫(yī)療專家，能夠?qū)颊咛峁┘膊≈委煛㈩A(yù)防保健、心理康復(fù)等優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 七 、公共服務(wù)設(shè)施 學(xué)校、醫(yī)院、銀行 牟平區(qū)教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已形成了大、中、小學(xué)和幼兒教育的完整網(wǎng)絡(luò)體系，職業(yè)、專業(yè)、成人教育也得到加強(qiáng)，全市普及了九年制義務(wù)教育。 防火分區(qū)及室內(nèi)安全疏散 酒店地下室為四個防火分區(qū)，首層與二層均為一個防火分區(qū)。 六 、消防設(shè)計 總平面布置及防火間距 本項目按一類高層建筑設(shè)計，在基地周圍設(shè)環(huán)形的消防車道。 結(jié)構(gòu)類型為框 架 結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ) 采用砂石樁法（振動沉管）復(fù)合地 基 處理方案 ， 。立面還運用虛實對比，色彩對比，形體對比等設(shè)計手法最終創(chuàng)造出一個城市區(qū)域的地標(biāo)。 設(shè)計通過在建筑上部下部設(shè)置造型亮點，吸引人們的注意；通過建筑頂部形體的大變化及色彩的變化，吸引遠(yuǎn)處的視線；通過底部裙房形體的小變化及材質(zhì)變化吸引近處行人的視線。 方案在不影響建筑內(nèi)部使用功能的前提下，創(chuàng)造出豐富的建筑形體和獨特的建筑形象。 基地規(guī)劃充分體現(xiàn)“以人為本”思想，營造既有地方風(fēng)格又有時代特征的環(huán)境氛圍，創(chuàng)造出綠色的，現(xiàn)代和諧的高爾夫公寓樓。用廣場磚鋪車道，以達(dá)到與廣場相協(xié)調(diào)，且與城市的景觀協(xié)調(diào)一致。建筑平面方案緊湊合理，所有房間均可直接對外通風(fēng)采光，結(jié)合造型，有的套型設(shè)計了空中平臺，便于 更充分的利用。其各層功能如下： 1 層：公寓大堂，門衛(wèi)值班和部分高爾夫公寓； 211層：高爾夫公寓 裙房門廳設(shè)計弧形玻璃幕墻，考慮可能產(chǎn)生的日曬，立面設(shè)計了精致的遮陽構(gòu)件。通過這 樣的規(guī)劃設(shè)計，使本方案設(shè)計嚴(yán)格滿足了規(guī)劃部門的規(guī)劃要求，同時合理劃分了人行、車行范圍，充分發(fā)掘了基地的所有建設(shè)潛力。 二、總體布局 項目用地呈較規(guī)劃矩形，基地內(nèi)部平整，設(shè)計方案將主體建筑盡可能沿南北布置。 第四章 項目設(shè)計方案 一、設(shè)計目標(biāo) 煙臺名人高爾夫公寓 項目位于煙臺濱海高爾夫球場南北向主道一側(cè)， 東側(cè)為名人大酒店，北側(cè)為高爾夫球場，可以看到海景，南側(cè)是茂密的樹木綠化。 三、項目方案選址 本項目選址 煙臺 與威海交界處的牟平區(qū)， 位于煙臺市政府重點開發(fā)的精品旅游線上：沿著明年 10月即將開通的濱海路從養(yǎng)馬島向東僅需 3分鐘即可到達(dá)；南行 10分鐘是擁有天然溫泉的龍泉鎮(zhèn)；距國家 4A級旅游景區(qū)昆崳山也只需 20分鐘的路程。 （ 5）供暖 煙臺市 內(nèi)大部分地區(qū)已實現(xiàn)集中供暖，主要由 500 工程熱力網(wǎng)及各大熱力公司負(fù)責(zé)中心區(qū)域的集中供暖工作。目前已具備了當(dāng)今最先進(jìn)的光纜、微波、衛(wèi)星通信三大傳輸手段，基本建成了一個電話交換網(wǎng)、數(shù)字傳輸網(wǎng)、移動通信網(wǎng)、數(shù)據(jù)通信網(wǎng)為主要框架，包括支撐網(wǎng)、接入網(wǎng)、智能網(wǎng)在內(nèi)的多功能、 高科技、大容量、高層次、海陸海空立體化的信息傳輸網(wǎng)絡(luò)，使煙臺的通信傳輸達(dá)到了世界最先進(jìn)的水平。 （ 3）供電 煙臺市電力設(shè)施完備，由山東電網(wǎng)的骨干電廠煙臺電廠和龍口電廠雙回路雙電源供電，電力充足，用電有保障。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 【煙臺】 （ 1）供水 煙臺市 水資源比較豐富，該區(qū)域內(nèi)分地下水和地表水源，地下水源來自城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的承壓水層 ,地表水源來自市區(qū)周圍的河流和水庫，綜合生產(chǎn)能力 萬立方米 /日，并由自來水公司供水，供水有保證。分選磨圓良好，飽和，密實。 （ 8）中砂（ Q4al+pl） 分布于整個場區(qū)。飽和，呈可塑狀態(tài)，具中等壓縮性。棕褐、黃綠、綠黃或土黃色，含少量氧化鐵及云母細(xì)片，見有灰白色高嶺土條紋。該層厚度 — 米，平均厚度 米，層底標(biāo)高～ 米 。 （ 6）中砂（ Q4mc） 該層整個場區(qū)均有分布 ，屬海陸交互相沉積層。飽和，密實。 （ 5） 細(xì)砂（ Q4al+m） 該層 整個 場區(qū) 均有 分布。褐黃色 或灰黃色，以細(xì)砂為主，混粘性土，且含量不均，局部地段以粘性土為主，飽和，松散。該層厚度 — ，平均厚度 ，層底標(biāo)高 — 。褐黃色，主要成分以石英為主，少量長石和云母，混粘粉粒較多，粒度較均勻。該層厚度 — 米，平均厚度 米，層底標(biāo)高 — 米。褐黃色或黃灰色