【正文】 1． 采用低開高走的定價策略 ， 開盤時整體售價低，隨著工程項目進(jìn)度的推進(jìn)，項目起價均價隨之微調(diào)。 三 項目市場定位 根據(jù)昆明市行政規(guī)劃和祿勸房地產(chǎn)市場實態(tài)調(diào)研結(jié)論，結(jié)合鼎城花園 的特征，項目組認(rèn)為鼎城花園的總體定位應(yīng)是：目標(biāo)客戶定位為祿勸中高收入階層，這些人需要一個良好的居住環(huán)境，針對項目特點充分挖掘地塊自身優(yōu)勢，將其自天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 然環(huán)境與人文環(huán)境高度融合，導(dǎo)入“綠色生態(tài)庭院”“生態(tài)家園” “現(xiàn)代生態(tài)小鎮(zhèn)”，等，配以豐富的文化健康設(shè)施，把項目建成以居住為主，兼具休閑、健身功能的配套完善、規(guī)劃超 前，擁有私家公園的高尚的大型濱河智能化生態(tài)社區(qū)。 在所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就 市的追隨策略。 項目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中 等 檔次為主，真正稱得上高品質(zhì)的小區(qū)較少， 項目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 從購買心理細(xì)分：以自住購買及用于投資置業(yè)為主。 3 從年齡 上細(xì)分： 30— 40歲的人群為主。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 第三章 項目市場定位 一 項目市場細(xì)分 隨著城市進(jìn)程的不斷加快，人們越來越需要回歸自然，渴望綠色，我們所要建設(shè)的小區(qū)，就是要在優(yōu)越環(huán)境的大前提下，為了滿足各類客戶的需求而建設(shè)的。盡管存在一些不利因素，但也存在諸多利好因素。 4． 祿勸正進(jìn)行舊城改造，“鼎城花園”將有望成為該地的標(biāo)志性建筑或“舊貌換新顏”的代表 ， 隨著市政配套的成熟，消費能力的增強，“鼎城花園”將更加“貨佳可居。 1． 項目位于最具號召力的“四季如春”的環(huán)境中，對于具有濃厚“環(huán)境情結(jié)”的祿勸人來講，具有與生俱來的影響力。即時的爭奪競爭對手的客戶，充分占有市場份額是當(dāng)前規(guī)避風(fēng)險和減少威脅的根本手段。故此房地產(chǎn)市場競爭對手不用很多，就可以使房地產(chǎn)市場飽和。 項目威脅點（ THREAT） 項目機(jī)會點（ OPPORTUNITY） 附近不少高檔江景樓盤的開發(fā)對本項目造成極大的競爭壓力， 來自 “ 后起之秀 ” 和當(dāng)前的競爭對手的壓力也不用樂觀。因此我們天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 項目臨河而建，不會有建筑遮掩，是永恒的“絕版江 景”。 市場定位同推廣產(chǎn)存在部分矛盾 。這些很顯著的問題在推廣宣傳上顯得不是那么明顯 , 祿勸鼎城花園 在推廣宣傳上存在一些不足，在 祿勸 不知道 鼎城花園 的人很少，或者把 祿勸鼎城花園 當(dāng)成以主打商鋪為主的樓盤或臨街單體樓的人也不乏其人。 項目所在地的交通狀況雖好，但公共交通線路條件不夠。 地塊悠久的歷史文化和濃厚的人文底蘊將提升項目的文化內(nèi)涵及綜合品質(zhì)。 項目臨河而建，地塊坐落于掌鳩河的旁邊，周邊無高層建筑阻擋，視野開闊、山上美景盡收眼簾。 如棉花街農(nóng)貿(mào)市場、家家福超市、萬鞋服商城等。經(jīng)典和傳統(tǒng)的戶型設(shè)計 彰顯 祿勸鼎城花園 人性化的建筑設(shè)計風(fēng)格。 規(guī)模大、單體建筑時尚大氣，戶型設(shè)計合理，得房率高，層高優(yōu)勢顯著項目規(guī)劃占地 畝，建筑面積 萬平方米，為現(xiàn)有 祿勸 數(shù)一數(shù)二的大盤。 遠(yuǎn)方較開闊，中部為已經(jīng)建成的聚龍灣花園，掌鳩河平行流過，隱約有河水淤積下來的異 味。 西對縣政府，縣醫(yī)院，進(jìn)處無高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，縣城美景盡收眼底。項目土地性質(zhì)為 住宅用地 。 周圍交通便利，配套設(shè)施比較齊全， 鼎城花園 附近學(xué)校林立，有祿勸一中、祿勸民族中學(xué)、安心幼兒園。講求 現(xiàn)代的生活方式和生活體驗、崇尚環(huán)保、注重健康、在廣告上注重品牌的創(chuàng)新和加強知名度、美益度和差異性宣傳。本項目的購買階層廣泛，有 一般生意人 (個體工商戶 ) ，房地產(chǎn)職業(yè)投資者，外地在祿勸人員，政府公務(wù)員，企業(yè)高級白領(lǐng)，私營企業(yè)主等，他們收入較高，他們注重教育，健康注重小區(qū)的生活環(huán)境和文化氛圍，關(guān)心社區(qū)的設(shè)計規(guī)劃、周邊配套、高綠化率的環(huán)境項目在建筑上應(yīng)該體現(xiàn)中國的居住文化價值觀包括朝向、通風(fēng)、合理使用的結(jié)構(gòu)。 （ 6） 、 房地產(chǎn)職業(yè)投資者 購房目的：投資購買 ,出租獲利 客戶特征：祿勸的商住物業(yè)都有很強的投資性 .而不少職業(yè)投資者更把此區(qū)域的物業(yè)作為他們投資獲利的”聚寶盆”，這些人經(jīng)驗豐富 ,看得準(zhǔn) ,出手快 ,對風(fēng)險與收益的對比認(rèn)識把握得比較好 .他們在買下看好物業(yè)之后 ,一般是將之出租 ,以租金支付按揭利息 ,還略有盈余 ,同時自己又坐等房產(chǎn)升值 ,當(dāng)其增值達(dá)到自己預(yù)定期望時 ,就會馬上轉(zhuǎn)手獲利 .置業(yè)偏好：交通、小戶型。 （ 5）、 外地在祿勸人員 購房目的：工作需要 ,居家休閑。因此項目的品牌實力 ,特色創(chuàng)新 ,項目文化氛圍對他們有莫大的吸引力。他們有物質(zhì)與精神兩方面的追求 ,渴望高品質(zhì)住宅給全家生活帶天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 來更大的滿足 .而” 祿勸 情結(jié)、無敵 美 景”對他們心理有深深的烙印， 其次，隨著住房制度的改革，年輕的政府官員福利分房的機(jī)會越來越少，而隨著公務(wù)員的薪水不斷上升和他們職務(wù)的上升、灰色收入的增加，他們 的購買力越來越強，他們將選擇三房或更大的用于居家。 （ 4）、 政府公務(wù)員 購房目的：置業(yè)住家 ,提高生活品質(zhì)。他們對渝中區(qū)樓盤的交通以及“軟件”資源有一定要求。年齡一般在 3045 歲之間，學(xué)歷較高，屬于高級知識分子，講究生活品位，注重生活質(zhì)素。 （ 3）、 企業(yè)高級白領(lǐng) 購房目的：工作便捷 ,居家工作兩不誤。這部分群體不想遠(yuǎn)離祿勸縣城的繁華 ,自己的住家之地不會對事業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展帶來不便 .對心目中的理想住宅 ,他們一直在尋覓 ,若一旦發(fā)現(xiàn)令他們眼前一亮的樓盤 ,他們會毫不猶豫地下單買下。 （ 2）、 私營企業(yè)主 購房目的：休閑放松 ,過有品味的生活 客戶特征：此類客戶基本上事業(yè)有成 ,無其它隱憂。其中不乏不是祿勸區(qū)域的常住戶口，父母家人 ,老婆孩子也多不在本地。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 本地段樓盤購買對象及購買心理分析 （ 1）、 一般生意人 (個體工商戶 ) 購房目的：置業(yè)定居 ,居家 .生意兼顧。價格和有針對性的推廣是其銷售得以順利進(jìn)行的關(guān)鍵。 1）銷售方式： 全額付款購房銷售； 分期還款銷售 C：金葉小區(qū) 金葉小區(qū) 位于環(huán) 城 路中段，占地 36畝 ，建筑面積 平方米。規(guī)模注定了未來小區(qū)物業(yè)管理存在隱患。但其推廣水平和市場認(rèn)知能力彌補了樓盤本身的不足，促進(jìn)了銷售的順利進(jìn)行。暫時初步領(lǐng)先 祿勸 房地產(chǎn)市場。該項目規(guī)劃開發(fā) 5 萬平方米，目前已開發(fā) 完成 。祿勸鼎城花園 臨近地段有 聚龍灣 花園 小區(qū)， 金源小區(qū) ， 金葉小區(qū) 。 小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，綠化率高，配套設(shè)施完善。 F： 住房價格承受能力 70%以上的居民認(rèn)為商品住宅的合適價格應(yīng)在 2021— 3500 元 /平方米（建筑面積）之間。尤其對縣城的建設(shè)開發(fā)方面尤其關(guān)注，作為縣城建設(shè)的重要標(biāo)志 —— 房地產(chǎn)開發(fā)成為拉動 祿勸 經(jīng)濟(jì)、改變城區(qū)建設(shè)的主要新支點。 B、 祿勸 房地產(chǎn)市場開發(fā)商有分 3 種 A：本土開發(fā)商（ 祿勸 當(dāng)?shù)亻_發(fā)商） B：外地市開發(fā)商 C: 外省開發(fā)商 C、 祿勸 房地產(chǎn)消費者的構(gòu)成： A： 生意人 和 國家工作人員 為購買的主力 祿勸 房地產(chǎn)開發(fā)的住宅購買者中 ，少則 60%—— 75%，多則 90%都是 生意人和 國家 工作人員 ，這一點和其他地縣情況都是一樣的。 現(xiàn)階段祿勸房地產(chǎn)市場基本特點有： A、受其 云 南省政府的政策影響和 昆明 市地價奇高影響 ， 開發(fā)商已開始向地、市、縣轉(zhuǎn)移的影響， 祿勸 房地產(chǎn)以從無到有，由有到熱正逐步發(fā)展起來，房地產(chǎn)市場正向成熟的方向發(fā)展。 2021 年初以來新推出的 3 個樓盤的銷售情況非常好，其銷售率已經(jīng)都在 97%以上，這主要是由于該些項目定位準(zhǔn)確，特別是價格方面相對較為合理。小區(qū)的環(huán)境，綠化率，配套設(shè)施等的外在環(huán)境，成了人們買房肯定要考慮的問題，目前銷售者的購房調(diào)查中 55%的為一次置業(yè)，目的為居住，有 30%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購房。 2． 市場特點 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 從市場大環(huán)境來看，祿勸縣的樓盤有多種檔次，多種類型。隨著現(xiàn)代新祿勸發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實施和新城區(qū)區(qū)內(nèi)各項配套設(shè)施的完善，它將成為各大發(fā)展商逐鹿房地產(chǎn)市 場的戰(zhàn)場。就目前的土地情況而言，該片區(qū)的新用地主要依靠政府規(guī)劃用地提供。由此推斷，后期梧桐山周邊房地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)一步規(guī)范。 D、片區(qū)展望 祿勸房地產(chǎn)市場相對來講一直都處于溫和狀態(tài)，這是因為土地供給方面涉及到原廠房用地等問題，所以需要一定的時間過渡。從走勢圖來看，這幾年祿勸住宅成交均價一直呈上升趨勢，上升幅度最大的是 2021 年，達(dá)到%。東方尊峪和鴻景翠峰的總戶數(shù)達(dá) 600多戶，三 室兩廳兩衛(wèi) 和兩 室兩廳一衛(wèi) 為主力戶型，同時，該些項目的社區(qū)內(nèi)部配以商業(yè)，用于滿足業(yè)主生活居住之需，這就彌補了片區(qū)生活配套上的欠缺，將吸引更 多的置業(yè)者關(guān)注該片區(qū)。 從 2021—— 2021 年供需的數(shù)據(jù)來測算，該片區(qū)仍有 萬平方米的供給缺口。其中， 2021 年是成交的波峰期，而 2021 年則是成交的波谷期，波峰期和波谷期的成交面積相差 1231平方米。過高的房價和地價，不利于產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房屋銷售價格平均上漲 ％，而地價漲幅比房價的增幅高出約一倍。 2021 年一至三季度，地價上漲也過快。 1 至 4 月，房屋銷售價格同比漲幅還在 5％至 6％之間徘徊，進(jìn)入 5 月，漲幅升到 6％以上， 6 月漲幅突破 7％， 8月上漲 ％， 10 月上漲 %， 11和 12月連續(xù)兩個月漲幅高達(dá) ％。 第二部分 市場研究與方案構(gòu)思 第一章 項目市場研究 一 昆明市祿勸縣房地產(chǎn)市場走勢分析 回顧與展望 祿勸縣 受昆明市 快速 發(fā)展 的 影響，區(qū)域內(nèi)各項技術(shù)指標(biāo)大幅提升， 縣城 區(qū)域內(nèi)土地已由生地漸變成熟地 （ 生地是指不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地 ， 熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進(jìn)行建設(shè)的土地 ） ， 祿勸縣 城 不僅土地儲備量大 ，而且擁有 眾多 的居住人口，且近年來進(jìn)住該區(qū)域內(nèi)的人口程上升趨勢，受 縣政府招商引資的影響 ，不斷有公司企業(yè) 和流動人員 進(jìn)入，隨城市配套設(shè)施的逐步完善，綠化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，該 縣 房地產(chǎn)投資必定成為熱點區(qū)域。本項目 集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計，施工監(jiān)理。其次，市場的定位要準(zhǔn)，尋找最好的切入點，以有力的性象，適當(dāng)?shù)膬r格介入市場，一炮打響。 二 項目發(fā)展模式與合作方式 1： 發(fā)展模式的建立 從本案地塊與周邊環(huán)境來看，適宜做 中高檔 項目， 優(yōu)勢是用比較合理的價位，包括比較高產(chǎn)品舒適度，來換取對客戶來講的劣勢。 小區(qū)配套設(shè)施完善，配有進(jìn)口高速電梯， 24 小時物業(yè)管理，讓您居住的安心舒心。優(yōu)化的設(shè)計，完善的服務(wù)將使小區(qū)所有業(yè)主無任何后顧之憂，將為全體業(yè)主營造一個溫馨的生活空間 。每戶均設(shè)有電話線插座、寬帶網(wǎng)插座、煤氣管道、門窗、陽臺均采用高級塑鋼封閉、防盜門、單元電子門設(shè)對講系統(tǒng)，樓道設(shè)聲控?zé)?。小高層?40%， 30%的綠化率 ， 小區(qū)在戶型設(shè)計上充分體現(xiàn)了 “以人為本 ”的思想，寬敞明亮，經(jīng)濟(jì)實用的 同時，根據(jù)我國發(fā)展的目標(biāo)，結(jié)合現(xiàn)代人生活的需求，巧妙地將中國人的家居理念和現(xiàn)代化風(fēng)格融匯到每一種戶型的設(shè)計之中。掌鳩河經(jīng)過此地美化了這里的環(huán)境。便利了購物。 鼎城花園項目 地處 祿勸 縣 三環(huán) 路與 民族廣場 一條街交叉路口南 200 米，地理位置所處為 祿勸 縣的新興行政區(qū) ， 小 區(qū)附近學(xué)校林立，有祿勸一中、祿勸民族中學(xué)、安心幼兒園。同時隨著 云 南省政府有關(guān)建設(shè)和發(fā)展 滇東北 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略大方針，也給周遍地市乃至主要縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的契機(jī)。 祿勸 歷史修久，人杰地靈， 這里的氣候怡人，四季如春，是典型的“春城”境內(nèi)有 眾多 河流， 掌鳩河 河水繞城而過， 南臨昆明， 交通便利。 縣內(nèi)交通便利，客流量很大，外來客商云集。年末總?cè)丝?450135 人，其中非農(nóng)業(yè)人口 26191 人，占總?cè)丝诘?%；少數(shù)民族人口 137500 人，占總?cè)丝诘?%。全縣轄 15鄉(xiāng) 3鎮(zhèn)，有 192 個村民委員會、 2個社區(qū)居民委員會。 項目地塊位于 祿勸縣 縣城 ， 祿勸縣位于滇中北部，是昆明市遠(yuǎn)郊縣，東與尋甸、東川相連，南與富民縣接壤，西與武定縣毗鄰，北界金沙江與四川省會理、會東兩縣相望。公司本著求實、創(chuàng)新的原則，勇于開拓，拼搏進(jìn)取，憑借先進(jìn)的管理體制，充分發(fā)揮人才的優(yōu)勢，以市場為導(dǎo)向、創(chuàng)新為手段、發(fā)展為目的，憑著較強的綜合實