【正文】 第 25 頁(yè) 通過(guò)該表可以看出有 9%的消費(fèi)者喜歡錯(cuò)層，有 21%的消費(fèi)者喜歡躍層的空間形式，有 31%的消費(fèi)者選擇復(fù)式的形式，有 36%的消費(fèi)者選擇了平層的形式，而只有 3%的消費(fèi)者選擇了 loft 形式，可見(jiàn)，大部分消費(fèi)者 仍然喜歡平層的空間形式，復(fù)式形式其次，所以在住宅的空間形式選擇上應(yīng)當(dāng)多考慮這兩種形式?？梢钥吹酱蠖鄶?shù)家庭收入仍然是中等水平，所以在定價(jià)時(shí)應(yīng)從分的考慮到這種現(xiàn)狀，制定合理的價(jià)格水平。說(shuō)明大多數(shù)人一次性付款的能力不強(qiáng)，多數(shù)人選擇按揭貸款。 第 22 頁(yè) 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45平方米以下 4570平方米 7090平方米90110平方米110140平方米140平方米以上 住房單價(jià) : 被調(diào)查者中能接受的價(jià)位在 35004000 元的占了 67%，單價(jià)在4000— 4500 元房子有 19%的消費(fèi)者能夠接受，單價(jià)在 4500— 5000 元住宅有 7%的消費(fèi)者認(rèn)為自己能夠接受，單價(jià)在 5000— 5500 元計(jì) 5500 元以上的住宅分別有 4%和 1%的消費(fèi)者能夠接受，由此可見(jiàn)在制定銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)不能把價(jià)格定得太高，以 35004000 為好，這樣更能讓消費(fèi)者接受，從而有利銷(xiāo)售工作的進(jìn)展。相對(duì)于這三種戶(hù)型結(jié)構(gòu)以外的其他戶(hù)型結(jié)構(gòu)則不時(shí)抬受消費(fèi)者的歡迎，所以，在戶(hù)型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的時(shí)候，就要更多的考慮這三種受消費(fèi)者歡迎的戶(hù)型結(jié)構(gòu)。通過(guò)對(duì)消費(fèi)者對(duì)建筑類(lèi)型的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)目前消費(fèi) 者所青睞的建筑類(lèi)型仍然是小高層和高層，這就要求我在設(shè)計(jì)建筑類(lèi)型的時(shí)候主要要考慮的建筑類(lèi)型應(yīng)該是小高層和高層建筑。 消費(fèi)者個(gè)人信息（ 1215） 購(gòu)房目的： 我們一共對(duì)四百位消費(fèi)者 進(jìn)行了調(diào)研，其中有 51%的人都以改善住房條件作為自己的購(gòu)房目的，還有 3%是因?yàn)椴疬w才再次購(gòu)房的，用作本人居住或是給親人居住用的占了 31%，而以投資為目的的人占了15%,這說(shuō)明該地區(qū)的住房目的仍是一自住為目的的。 這次調(diào)研主要是針對(duì)以下三個(gè)方面進(jìn)行的： 基本需求信息（圖18）。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對(duì)比的新城區(qū)。西高新集中了大量的本地發(fā)展商開(kāi)發(fā)的社區(qū)大盤(pán)。近幾年隨著西安市的高速發(fā)展，西高新憑借其獨(dú)特的地理位置并由政府相關(guān)政策的大力扶植，其已經(jīng)成為西安市經(jīng)濟(jì)最繁華的地段。 第 18 頁(yè) 4 高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 西安高新區(qū)建成區(qū)域面積為 35 平方公里，占西安市土地面 積不足5‰，但其經(jīng)濟(jì)總量占到西安市的 1/5，對(duì)西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要的示范、帶動(dòng)和支撐作用。由于政府保護(hù)舊城及城市規(guī)劃的需求，城內(nèi)目前在建項(xiàng)目較少，房?jī)r(jià)也居高；城東原為西安紡織工業(yè)基地，居住環(huán)境和人氣都較差，但隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工業(yè)的合理調(diào)整 ，加上浐灞生態(tài)區(qū)的開(kāi)發(fā)，東城日益顯出良好的人居環(huán)境，房?jī)r(jià)也在不斷攀升；城西是西安重工業(yè)基地集中地，原居住環(huán)境較差，然而西咸共建，城西在前，環(huán)境的改善和潛在的升值能力，使這里也集聚了多個(gè)住宅項(xiàng)目，甚至在西咸共建區(qū)世紀(jì)大道上也出現(xiàn)了 第 17 頁(yè) 如金泰房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲 ％，土地交易價(jià)格上漲 ％，房屋租賃價(jià)格上漲 ％，物業(yè)管理價(jià)格上漲 ％。此外，二手房交易價(jià)格上漲 ％。受?chē)?guó)家和地方一系列政策和土地需求過(guò)旺影響， 2020年西安市土地交易價(jià)格上漲 ％。經(jīng)濟(jì)適用房、多層和高層住宅價(jià)格分別上漲％、 ％和 ％。 第 16 頁(yè) 2020 年西安商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格每平方米 元，總體上漲 ％，漲幅比 2020 年回落 個(gè)百分點(diǎn)。 西安市房地產(chǎn)信息化 西安市以西安市房地產(chǎn)網(wǎng)為主干建立了比較完善的信息服務(wù)系統(tǒng)，為政府提供房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，為房地產(chǎn)投資決策提供了參考信息，加強(qiáng)了廣大開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的雙向交流，為規(guī)范和繁榮西安房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了一定的成績(jī)。 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)房 地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮 隨著西安市旅游業(yè)的快速發(fā)展和人居環(huán)境的改善，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)必將伴隨之帶來(lái)更大的繁榮景象。 產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理 第 15 頁(yè) 伴隨著政策的引導(dǎo)，以及市場(chǎng)購(gòu)房者需求主流的演變，西安市商品房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理。 通過(guò)以上西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給市場(chǎng)與需求市場(chǎng)的分析，我認(rèn)為西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)： 政府調(diào)控職能趨于深化 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱深發(fā)展以及政策面的深層次影響，西安商品房市場(chǎng) 在政策的引導(dǎo)下總體表現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢(shì)。其次是西高新住宅、寫(xiě)字樓均價(jià)也相對(duì)較高，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資重點(diǎn)區(qū)域。 從西安市 2020 年各城區(qū)分物業(yè)均價(jià)數(shù)據(jù)我們可以看出：普通住宅類(lèi)物業(yè)均價(jià)城內(nèi)區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略高，城北最低；商服用房均價(jià)城內(nèi)區(qū)依然是最高，城南第二，西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫(xiě)字樓仍 第 14 頁(yè) 以城內(nèi)為最高，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東，城北依然是最末；別墅類(lèi)物業(yè)該期僅城南有成交。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 2020 年西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)。 隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居 民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期，尤其是商品房銷(xiāo)售的高速增長(zhǎng)，說(shuō)明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國(guó)家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說(shuō)明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開(kāi)發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化，消費(fèi)者的購(gòu)房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性。而各地方政府貫徹落實(shí)中央精神的積極性有所提高，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控將更加有效，預(yù)計(jì) 07年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將趨緩。 同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅趨緩。同時(shí)，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性需求也會(huì)有所下降。 同時(shí)還可以看出，隨著住房體制的完善，非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將呈回溫跡象。 第 11 頁(yè) 2020 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè) 隨著國(guó)家和地方政府各項(xiàng)調(diào)控措施的不斷落實(shí)，預(yù)計(jì) 07 年房地產(chǎn)投資增速將與今年持平，其中，中小戶(hù)型、中低價(jià) 位的普通住房以及經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模有望擴(kuò)大。 （ 6）房貸執(zhí)行新利率： 2020 年 12 月 25日 20 時(shí)，客戶(hù)貸款不存在欠款的，貸款利率按 2020 年 1月 1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮 10%執(zhí)行；仍積欠本金和利 息的，貸款利率按 2020年 1月 1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。 （ 4） 空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在 2020 年 12 月 31 日以前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理減免稅手續(xù)。 （ 3）維修資金上網(wǎng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員 第 10 頁(yè) 會(huì)須進(jìn)入北京市專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)提供的服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行辦公。 其次還表現(xiàn)在以 下幾個(gè)方面： （ 1）登記前不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)簽榉乐狗课莩醋?，現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約時(shí)，認(rèn)購(gòu)和簽約的購(gòu)房人名稱(chēng)不得隨意變更，合同上購(gòu)房人署誰(shuí)的名字事先一定要考慮好，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。然而，這一規(guī)定很可能會(huì)引起大房型住宅由于稀缺而價(jià)格上升。”接著，針對(duì)這一要求，十五條意見(jiàn)又進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)定，要求自 2020 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 從宏觀(guān)政策的角度看， 2020 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了有史以來(lái)最猛烈、最嚴(yán)厲的政策調(diào)控， “國(guó)六條”及十五條意見(jiàn)等政策的相繼出臺(tái)，在很大程度上影響著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展： 首先，“國(guó)六條”中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作了明確的調(diào)整 —— “重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。從商品住宅來(lái)看，2020 年以來(lái)，全國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)投資額、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積一直增長(zhǎng)， 2020 年達(dá)到最大值。 2020 年以后各類(lèi)商品房?jī)r(jià)格上漲加速，就是說(shuō)從 2020年以來(lái)，各類(lèi)商品房一直上漲，但是上漲速度快的還是 2020 年以來(lái)期間。 111 月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年同期增長(zhǎng) 19． 5％，增幅雖比 2020年同期高 1． 7個(gè)百分點(diǎn)，但比同期中西部地區(qū)分別低 13． 6 第 8 頁(yè) 個(gè)和 12． 9個(gè)百分點(diǎn)，與中西部地區(qū)的差距比今年 1 季度分別擴(kuò)大 1． 7個(gè)和 6． 9個(gè)百分點(diǎn)；而中西部地區(qū)比上年同期增長(zhǎng)均超過(guò) 30． 0％，分別達(dá) 33． 1％和 32． 4％，增幅比 2020 年 1季度分別高 3． 6 個(gè)和 8． 8個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年住宅、辦公樓和商業(yè)用房銷(xiāo)售面積分別達(dá)到 2020 年的 倍、 倍和 倍。 （ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn) 狀： 土地開(kāi)發(fā)面積和新開(kāi)工面積均達(dá)到 2020 年以來(lái)的最高，但是土地購(gòu)置和竣工面積與 2020 年相比均有所減少。房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的 %，同比下降 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)得到初步控制。由此，可以樂(lè)觀(guān)地推測(cè) 2020 年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì) 仍會(huì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。而這一狀態(tài)對(duì)帶動(dòng)汽車(chē)包括電子通訊這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度不會(huì)減弱。 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲 %。工業(yè)品出廠(chǎng)價(jià)格上漲 %。居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 %，其中服務(wù)價(jià)格上漲 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 24700 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 102020 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 82703 億元，增長(zhǎng) %。 （ 4）建議開(kāi)發(fā)商能夠積 極開(kāi)發(fā)全方位的服務(wù)，一方面能夠?yàn)橄M(fèi)者和業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務(wù)，提高項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商的品牌價(jià)值，另一方面也能夠盡可能的利用現(xiàn)有的資源在更多的方面為項(xiàng)目創(chuàng)造額外收益。 （ 2）建議開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)資金和投資的管理，開(kāi) 第 5 頁(yè) 發(fā)進(jìn)度上也要慎重考慮和嚴(yán)格安排，同時(shí)，在項(xiàng)目的銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商要加強(qiáng)銷(xiāo)售收入的管理。 第 4 頁(yè) 結(jié)論及建議 結(jié)論 表 11 評(píng)價(jià)結(jié)論匯總表 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 計(jì)算結(jié)果 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 是否可行 全部投資季度內(nèi)部收益率 19% 〉 13% 是 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 3101 萬(wàn)元 〉 0 是 投資回收期 年 是 借款償還期 年 從上表看，項(xiàng)目的各主要指標(biāo)均滿(mǎn)足評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以該項(xiàng)目是可行的。 本報(bào)告通過(guò)研究該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是 第 3 頁(yè) 否可行，以及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品有無(wú)銷(xiāo)路、有無(wú)競(jìng)爭(zhēng) 能力、投資效果等進(jìn)行研究，從而得出該項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)按哪種方案會(huì)取得最佳的效果，并使其作為開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；籌集建設(shè)資金的依據(jù)；與有關(guān)部門(mén)簽定協(xié)議、合同的依據(jù)和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。 該項(xiàng)目 周邊不僅有易初蓮花、愛(ài)家超市、世紀(jì)金花等大