【正文】 增強(qiáng)高科技產(chǎn)品展示和銷售的比重，重點(diǎn)發(fā)展特色服務(wù)和服務(wù)貿(mào)易項(xiàng)目。 4) 動(dòng)態(tài)考慮【本案】零售商業(yè)、 餐飲、休閑娛樂、服務(wù)業(yè)的比例變化，為業(yè)態(tài)間的轉(zhuǎn)換和調(diào)整留有余地。突出特色品種、特色服務(wù)和特色營銷。在同一商業(yè)區(qū)內(nèi)，同類型的商業(yè)經(jīng)營行業(yè)、業(yè)態(tài)過多重復(fù)，難免區(qū)域內(nèi)的過度競(jìng)爭(zhēng)，因此，合理布局商業(yè)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置是【本案】商業(yè)規(guī)劃的重點(diǎn)。 動(dòng)態(tài)調(diào)整 指【本案】項(xiàng)目在進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作時(shí)，要實(shí)現(xiàn)局部利益與整體利益、短期利益與長期利益的緊密結(jié)合，科學(xué)地分析國內(nèi)外商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，商業(yè)規(guī)劃運(yùn)作要結(jié)合現(xiàn)實(shí)，適度超前，并留有余地，最大限度地 為未來業(yè)態(tài)的調(diào)整和重塑提高條件 ，以保證【本案 】的長期延續(xù)性發(fā)展。 細(xì)處求贏 指 不但對(duì)【本案】的功能定位、商業(yè)業(yè)態(tài)分布的總體架構(gòu)、業(yè)態(tài)發(fā)展的目標(biāo)進(jìn)行分析，更要對(duì)主要業(yè)態(tài)項(xiàng)目、具體的操作實(shí)施方案等問題提出意見。起到吸引客流、示范市場(chǎng)行為、體現(xiàn)【本案】的總體特色、帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展、提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的作用。 大型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的成功 四要素 ? 資金和人才的有力支持 ? 回報(bào)期較長的心理準(zhǔn)備 ? 外部市場(chǎng)環(huán)境的配合 ? 擺脫產(chǎn)品同質(zhì)化的創(chuàng)新包裝策劃 大型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的 四要素，是 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作成功的 基礎(chǔ) ， 四 者缺一不可。 2）業(yè)態(tài)的 組合 比例 業(yè)態(tài)業(yè)種的 組合 比例及合理 布局 。 國外的成功經(jīng)驗(yàn) 有三個(gè) 方面值得我們研究和參考 由于 地域的 不同，消費(fèi)者的購物方式、消費(fèi)水平，當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、生活習(xí)慣很大可能會(huì)大相徑庭，因此不能將國 外 成功商場(chǎng)的規(guī)劃全盤移植過來。而東莞華南 MALL 打造 “ 水鄉(xiāng)風(fēng)情 ” 主題，利用珠三角的河汊水網(wǎng)營造供游客泛舟 觀光的水道景觀。 中國第一代 大型商城存在 “ 主題缺位 ” 和 “ 功能缺陷 ” 兩大 問題 對(duì)照中國第一代 大型商城的 “ 功能缺陷 ” 和 “ 主題缺位 ” 兩大公認(rèn)的硬傷，紛紛以多種方式探尋規(guī)劃設(shè)計(jì)、主題營造的新路，與 休閑產(chǎn)業(yè)、 旅游 產(chǎn) 業(yè) 、科技產(chǎn)業(yè)等 的互動(dòng)和融合已成為潮流。它最特別的地方是以主題公園娛樂為主題吸引國內(nèi)外的游客。 逛商城對(duì)許多人來說，更多的是尋求一種體驗(yàn)，而不只是購物。在 “ 一站式商城 ” ，顧客可享有綜合多樣化的購物環(huán)境，同時(shí)亦可以享受各式各樣的娛樂、餐飲服務(wù)。商城中央有占地面積達(dá) “ 史努比營 ” 主題游樂園， 還有一座由 14 個(gè)影廳組成的電影院和 8 家夜總會(huì)。從中不但可以啟發(fā)我們?cè)谏?業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)概念方面的思維，而且更可以吸取他人經(jīng)驗(yàn)，以免犯一些嚴(yán)重 和 可以避免的錯(cuò)誤。 商業(yè)項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)的借鑒與參考 作為一個(gè)發(fā)展中的國家，中國商業(yè)環(huán)境的發(fā)展仍未成熟，在商場(chǎng)開發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)尚少。 如 博物館里 “ 淘 ” 歷史 ， 私人藏館聽故事 ，在家中休閑養(yǎng)性。 “都市休閑” 是一種須有 “ 三閑 ”( 閑錢、閑時(shí)、閑情 )的消費(fèi)方式，旅游 、購物并非唯一選擇，假日市場(chǎng) 亟待開發(fā)個(gè)性化消費(fèi) 。 生活將更加 “ 悠閑自在 ” 家庭汽車的普及，將改善人們休閑生活的質(zhì)量。注重文化修養(yǎng)的市民閑來愛逛書店、進(jìn)圖書館、參觀各種展覽會(huì)、博物館等。在中國，人們也 越來越喜歡 短線旅游 。因?yàn)槁糜涡枰欢ǖ臅r(shí)間和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及一定的文化背景知識(shí)。羽毛球、乒乓球、 網(wǎng)球、壁球、保齡球、到健身房鍛煉、射擊、擊劍、蹦極、攀巖、登山、滑翔、潛水 等， 成為公眾選擇休閑方式的主要考慮因素。 (2)運(yùn)動(dòng)將成為時(shí)尚休閑方式 隨著休閑方式的泛化，公眾有更多的方式可供選擇，公眾對(duì)環(huán)境的要求更為苛刻。于是， DIY 不可避免地成為現(xiàn)代人生活的新時(shí)尚。本質(zhì)的不同在于它是創(chuàng)造性的，它滿足了人想 做 一項(xiàng)實(shí)在的 、 有想象力和個(gè)性化勞動(dòng)的愿望，而實(shí)用休閑包括所有的需要具體完成任何一種體力勞動(dòng)的使用活動(dòng)。 (1)實(shí)用休閑將成為新的休閑方式， DIY 成為現(xiàn)代人生活的新時(shí)尚 休閑的作用之一，就是幫助人 們表達(dá)在就業(yè)工作中被壓抑的潛在性 ， 重新找會(huì)自我。飽暖之后的國人早已把 “ 生活質(zhì)量 ” 這個(gè)詞搬上了臺(tái)前，“ 休閑 ” 的內(nèi)涵由此不斷延展，成了人們普遍關(guān)注的話題之一。 21世紀(jì)休閑 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 趨勢(shì) 分 析全球和中國未來休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，有利于我們對(duì) 項(xiàng)目、對(duì) 未來休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一個(gè)總體的把握。 （ 5）功能布局定位。包括購物、休閑、娛樂、餐飲等各個(gè)品種，業(yè)態(tài)有主力連鎖超市、專業(yè)連鎖店、主題百貨、獨(dú)立街鋪、專賣店和主題概念店等多業(yè)態(tài)； （ 3）檔次形象定位： 高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)而非高檔消費(fèi)場(chǎng)所 ！ （ 4）消費(fèi)群定位 主力顧客為 年輕消費(fèi)群（ 3 萬多大中學(xué)生、本地的社會(huì)青年）；兒童；中高收入人士，年齡介乎 2445 歲之間； 有能力自主消 費(fèi)，有創(chuàng)新精神及懂得享受生活，屬 于 休閑娛樂型購物 ，以男性居多。 所有商鋪 關(guān)門，是否有人流 少量抄近道的人流 廣場(chǎng)集聚少量人群 無 無 少量抄近道的人流廣場(chǎng)能集聚一定人群 （ 1）定位想象： 這是一座購物天堂，也是一個(gè)休閑公園； 就算所有店鋪關(guān)門了，這里照樣人流如織； 白天的人們，或戲耍、或拍照、或品香銘、喝咖啡， 夜晚華麗的燈光夜景，掩映著人們笑顏， 無論怎樣這都是一個(gè)繽紛的世界！ （ 2）核心定位： 超大型主題式購物公園 集成式體驗(yàn)商業(yè) 旅游景觀 時(shí)尚中心 娛樂中心 購物中心 釋義： 集合了商業(yè)社會(huì)中的眾多物質(zhì)、文化、精神等元素，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入多元化的商業(yè)情境，好象進(jìn)入公園將每一個(gè)景點(diǎn)都瀏覽一遍一樣，商業(yè)消費(fèi)的附加值在單純購物基礎(chǔ)上獲得了額外的市場(chǎng)偏好。 無對(duì)比性， 無對(duì)比性 局部符合第二代商業(yè)開發(fā)形式； 有一定規(guī)模，業(yè)態(tài)豐富，紙上描繪。 無 無 外立面簡(jiǎn)約時(shí)尚； 配套：椅子、廣場(chǎng)、自動(dòng)扶梯、少量綠化。 商業(yè)定位 項(xiàng)目 類別 時(shí)代旺角 步行街 徐家井 世紀(jì)商城 永州商業(yè)城 圣世陽光 總 體 定 位 集購物、休閑、居住、餐飲、時(shí)尚于一體的服裝步 行街 無定位，除了菜場(chǎng)功能外，目前沒有其它描述。 購物不等于休閑，是否有自然人流的存在，是以上四個(gè)項(xiàng)目軟肋。所以，一個(gè)商業(yè)實(shí)體想要發(fā)展，科學(xué)的定位無疑是第一關(guān)。 本項(xiàng)目商業(yè)部分客戶比例預(yù)測(cè)如下： 系列1 ,自營客,50%系列1 ,投資客,50%自營客投資客 定位爆破點(diǎn)： 爆破點(diǎn) —— ： “人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我變” —— 很難想象，一個(gè)沒有個(gè)性，沒有氣質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在今天是如何能生存下去的 。 ■ 銷售狀況 銷售情況來看，由于城市化的加快，項(xiàng)目所在地區(qū)是零陵區(qū)開發(fā)熱點(diǎn) ，所以總體上會(huì)保持快速增長的態(tài)勢(shì)，銷售向好。 投資者購買者： 是指購買商鋪純粹是用來出租收益或升值拋售獲利的客戶，在旺角步行街的調(diào)查中， 40%的購買者是投資者，說明零陵區(qū)還是有相當(dāng)規(guī)模的潛在市場(chǎng)等待挖掘。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，次商圈人口到場(chǎng)購物的比例是核心商圈的 1/4，即 85%/4=%。在本次計(jì)算中采用的數(shù)字 有所誤差，原因是城鎮(zhèn)人口有相當(dāng)部分分散在下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)該屬于次商圈范疇。 分流是必然的，問題的關(guān)鍵是如何拿到屬于自己的一份或更多。 ? 如何化風(fēng)險(xiǎn)為利潤，關(guān)鍵是看商業(yè)如何定位的，具有什么差異性，具體三種（住宅、商鋪、酒店）比例建議參見第五章節(jié)項(xiàng)目預(yù)算。 ? 以此為模式為今后開發(fā)更大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)奠定基礎(chǔ)。 ? 項(xiàng)目的前期科學(xué)論證，為項(xiàng)目化風(fēng)險(xiǎn)為利潤奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 天方認(rèn)為商鋪的比重要占大比例。 70％， 兩端門面基本關(guān)門 招商中，目前空白 業(yè)態(tài) 服裝（中檔） 未開業(yè) 品種雜亂， 低檔商品 未開業(yè) 購買者 有固定中等收入； 年青人，大專學(xué)生 未開業(yè) 普通收入； 周邊縣城； 未開業(yè) 租金 30－ 135元 /m2 未開業(yè)，附近 臨街門面 60－ 70元 /m2 30－ 140元 /m2 計(jì)劃臨街門面每 130元/m2，附近 臨街門面 60－ 70元 /m2 結(jié)論：零陵 路已經(jīng)形成本地強(qiáng)大的人流和物流集散地，本地塊如果開發(fā)少量商用物業(yè)或者開發(fā)商用物業(yè)沒有達(dá)到一定規(guī)模，都將是巨大的經(jīng)濟(jì)損失。 最大限度發(fā)掘商鋪價(jià)值。目前零陵區(qū)商業(yè)不少業(yè)態(tài)因?yàn)閷?shí)際經(jīng)營者受到種種局限，而停留在較低的層次上，發(fā)展商如果簡(jiǎn)單地克隆商業(yè)，只能被動(dòng)地開發(fā)商鋪市場(chǎng)。只有實(shí)施多向定位論證、尋求商業(yè)業(yè)態(tài)突破，才能從根本上規(guī)避商鋪開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 商鋪發(fā)展商往往對(duì)策劃及代理公司提出這樣的要求：要么找個(gè)大商家，要么價(jià)錢低一點(diǎn)賣出去，不要留下任何包袱。 四、今天的商業(yè)地產(chǎn)對(duì)發(fā)展商有了什么新要求？ 開發(fā)商業(yè)面積越大，對(duì)開發(fā)商的要求越高 尋找多向定位空間： 無論是繁華商業(yè)中心的商鋪還是社區(qū)型商鋪 ，都有可能進(jìn)行百貨商場(chǎng)、主題商城、專業(yè)市場(chǎng)的多向定位。 如何判斷商鋪的投資價(jià)值，依然還是那句老話，關(guān)鍵要看性價(jià)比，通俗地說就是物有所值，能夠?yàn)橥顿Y者帶來價(jià)值，并有增值的潛力。 這是商鋪投資成敗的關(guān)鍵，抓好商業(yè)經(jīng)營管理，是商業(yè)規(guī)律的需求，也是經(jīng)營者、投資者的理性需求，更是在商鋪開發(fā)中的發(fā)展商所必須思考的。打好經(jīng)營管理這張牌，對(duì)于商場(chǎng)的招商、銷售有著極強(qiáng)的催化劑一樣的作用。 打 好經(jīng)營管理這張牌。 一塊蛋糕，多家分享 —— 關(guān)鍵看經(jīng)營能力。 二、周邊商鋪市場(chǎng)反映的問題何在？ 周邊 商鋪的價(jià)值除地段因素之外，更受經(jīng)營性質(zhì)的主宰，商鋪價(jià)值一定程度受地理位置影響； 商鋪的價(jià)值越來越受到經(jīng)營定位的制約。 圣世陽光的上市，對(duì)于發(fā)展商開發(fā)大量商用物業(yè)是不是就沒有信心呢？ 對(duì)于其 它策劃代理公司也許就無從下手。 甚至從某種情況上來說，本地塊的商用物業(yè)一上市直接跨入到 “ 將旺未旺 ”這一形態(tài)是開發(fā)商用物業(yè)的巨大優(yōu)勢(shì)。投資成本雖然高了點(diǎn)，但守冷鋪的時(shí)間短，回報(bào)也能立即體現(xiàn)。 預(yù)熱型就是 剛開始招租的新場(chǎng)，正處于預(yù)熱階段，人流少，商家進(jìn)場(chǎng)后至少要守一兩年才能暖熱鋪?zhàn)?，而且能否做旺無法預(yù)計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)大。 從商鋪經(jīng)營角度 上 看可分為 旺場(chǎng)、 “ 將旺未旺 ” 和預(yù)熱型 三種。 物流： 地塊周邊有鞋帽服飾、食品、餐飲、 I T 通訊、小商品、五金電器、醫(yī)療衛(wèi)生、家裝建材、銀行郵局、美容美發(fā)、圖書音像、娛樂、 KTV 等等大大小小商家共計(jì) 500 多家。 人流： 自然人流多 ,周邊居住人口密集 ,人口密集區(qū)主要分布在項(xiàng)目北向零陵路、黃古山路范圍和東南向?yàn)t湘西路百萬莊范圍，項(xiàng)目核心商圈 1500 米范圍內(nèi)在冊(cè)人口約 萬人， 3000米范圍內(nèi)在冊(cè)人口約 萬人，區(qū)域內(nèi)的不在冊(cè)常住人口約 萬人，同時(shí)，零陵區(qū)有湖南科技學(xué)院、永州職業(yè)技術(shù)學(xué)院等學(xué)校共有學(xué)生約 萬人，此部分為不容忽視的消費(fèi)群體。天方深思了一個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，必將收獲到一個(gè)遼遠(yuǎn)的寫意 一