【正文】 化程度低。不合理的方面：開(kāi)發(fā)商的惡意哄抬、炒作。 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題 從前面的現(xiàn)狀分析中，我們已經(jīng)了解了宜昌房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度，這種增長(zhǎng)的原因有合理的部分，也有泡沫部分。 ? 商品房的供求矛盾 一方面，開(kāi)發(fā)商在建、已建的住房面積不斷增加，另一方面，居民對(duì)住房的需求也在不斷增加，隨著人民生活水平的不斷提高，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)較之以前已發(fā)生很大變化。 二、宜昌房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及原因分析 供求矛盾（突出）及原因分析 ? 土地供求矛盾 由于宜昌是一個(gè)山水城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，土地稀缺，需求旺盛，導(dǎo)致 房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)升溫，從 而使該 行業(yè)吸引了更多的社會(huì)資源投入，各大開(kāi)發(fā)商紛紛搶地奪盤，而許多非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也紛紛購(gòu)買土地，囤積居奇，待價(jià)而估，以圖暴利。不管 2020 年宜昌房地產(chǎn)出現(xiàn)什么樣的變化，依然可以清晰看到未來(lái)市場(chǎng)的兩條主線，一是保持穩(wěn)定的、可持續(xù)性的發(fā)展，一是建立公開(kāi)、公正、透明的交易規(guī)則。其次，商業(yè)地產(chǎn)日趨活躍，迎來(lái)發(fā)展的一個(gè)高峰，主要體現(xiàn)在投資和經(jīng)營(yíng)上。 綜合評(píng)述： 宜昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在國(guó)家宏觀調(diào)控作用下，仍然保持了良好的運(yùn)行勢(shì)態(tài)， 2020 年宜昌房地產(chǎn)全年的發(fā)展呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)中上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)整體銷售低迷，除均瑤廣場(chǎng)、香港名店街等少數(shù)商鋪熱銷以及一樓臨街獨(dú)立分檔的商鋪好賣之外，大多數(shù)寫字樓、商鋪都銷售乏力。此外，像旅游廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)、勤業(yè)大廈之類的寫字樓以及高層、小高層住宅的商鋪也都十分流行。既有以均瑤廣場(chǎng) 為代表的 shoppingMALL，又有以盈嘉、新世紀(jì) .尚城為典型的產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪。這種板塊的劃分，有利于城市規(guī)劃和資源的集中有效配置，同時(shí)價(jià)格、消費(fèi)層次分明，能滿足不同消費(fèi)群體多樣化的消費(fèi)需求。已形成的板塊有：沿江 板塊（江臨天下、南北天城、美岸長(zhǎng)堤、濱江國(guó)際）；勝利四路板塊（世紀(jì)花園 、紫光園、誠(chéng)昌怡園、萬(wàn)佳 .城市花園）；西陵二路板塊（香格里拉、上海青天、紫光華庭、星苑）；兒童公 園板塊（建誠(chéng)之星、旅游廣場(chǎng)、金安陽(yáng) 光）；伍家崗區(qū)板塊（東方名都、桔香花園、碧波翠苑、 天竹苑）；宜昌開(kāi)發(fā)區(qū)板塊（清江山水、民生麗島、畔山林語(yǔ)、東 苑新城、香山銘苑）；綠蘿路板塊（香居麗景、錦銹東廬 、鶴展云天、山莊花園）；夷陵區(qū)板塊（君臨山水、安旺花園、華宇花園、香山花園、陽(yáng)光水岸、漢城印象、黃金居馨港）；下西陵二路板塊（中環(huán)廣場(chǎng)、現(xiàn)代城市廣場(chǎng)、亞洲豪園、金色勤苑、韻江錦府）；葛洲壩板塊（ 3A 花園、華龍嘉樹(shù)、四季花都、馨島國(guó)際）。2020 年宜昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有合格資質(zhì)的企業(yè)共 220 家，比上年增長(zhǎng)17%；投資呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。 盡管受到宏觀調(diào)控的影響， 2020 宜昌樓市依然取得了不錯(cuò)的成績(jī)。宜昌市房地產(chǎn)企 業(yè)無(wú)論管理、規(guī)模還是經(jīng)營(yíng)理念在湖北省處于領(lǐng)先水平。注冊(cè)資金在 1000— 2020 萬(wàn)元的 147 家，注冊(cè)資金在 2020萬(wàn)以上的 28家。眾多樓盤的出現(xiàn)不僅讓消費(fèi)者有了更多的選擇余地，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)也將進(jìn)一步推動(dòng)宜昌房地產(chǎn)向更高端發(fā)展。而與中心城區(qū)緊鄰的開(kāi)發(fā)區(qū)、港窯路、葛洲壩一般在 2800元／平方米左右，中心城區(qū)商鋪售價(jià)低的僅 8000－ 10000元／平方米，高的接近30000 元／平方米，一般售價(jià)在 16000 元－ 23000元／平方米之間。而且宜昌的房?jī)r(jià)地域之間差異明顯。 宜昌房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升 2020 年宜昌市商品房銷售平均價(jià)格為 元 /㎡ ， 2020年為 元 /㎡ ， 2020 年達(dá)到 2133 元 /㎡ ， 2020 同比增長(zhǎng) 5%， 2020同比增長(zhǎng) %， 2020年同比增長(zhǎng) %， 2020 年宜昌市全年房?jī)r(jià)漲幅在 10%以上， 漲幅居全國(guó)第三 。出讓土地的樓面地價(jià)居住用地一般在 400— 1450元 /平方米左右，商業(yè)的樓面地價(jià)則在 900－ 1500 元 /平方米左右，土地取得費(fèi)價(jià)格比去年同期上漲 ％。 土地供求狀況 2020 年，市政府批復(fù)城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)計(jì)劃 1250畝，涉及西陵區(qū)、伍家崗區(qū)、葛洲壩片區(qū)、宜昌開(kāi)發(fā)區(qū)等。 2020 年 1至 12月，全市房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資完成 ,占固定資產(chǎn)投資（不含三峽工程）比例達(dá)到 %， 房地產(chǎn)的興旺，極大地帶動(dòng)了建材、裝飾裝修、房地產(chǎn)營(yíng)銷等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 2020 年共帶動(dòng)就業(yè) 8萬(wàn)余人次。 2020 年進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展期，當(dāng)年完成開(kāi)發(fā)投資 ，占固定資產(chǎn)投資總額的 %，同比增長(zhǎng) 64%，增速比全省平均水平高 30 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)投資增量依然很大，但增長(zhǎng)幅度已接近頂峰 我們可以先看看前三年宜昌的房地產(chǎn)投資規(guī)模和增長(zhǎng)率。聚合帶分為三個(gè)功能區(qū)，包括： 上游旅游發(fā)展區(qū)，指壩區(qū)組團(tuán)和茅坪、歸州、屈原等上游城鎮(zhèn)，以旅游服務(wù)和港口物流為主； 中心綜合功能 區(qū)：指西陵 、 小溪塔 、點(diǎn)軍和龍泉組團(tuán)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、無(wú)污染工業(yè)為主 。 “一心”是指中心城區(qū)，通過(guò)功能強(qiáng)化和政策扶持，形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極核，起到核心帶動(dòng)作 用。 宜昌市域規(guī)劃城鎮(zhèn)體系為“一心、一帶、多點(diǎn)”的空間發(fā)展格局。規(guī)劃近期（ 2020年）城區(qū)建設(shè)用地約為 平方公里；其中中心城區(qū)建設(shè)用地 ，外圍組團(tuán)建設(shè)用地 公里。城區(qū)是指宜昌城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)，含中心城區(qū)和外圍組團(tuán)。 規(guī)劃確定到 2020 年市域人口 448萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平為 60%，城鎮(zhèn)人口 269 萬(wàn)人。 四、城市發(fā)展戰(zhàn)略分析 從宜昌市規(guī)劃委員通過(guò)的《宜昌市 2020年－ 2020年城市總體規(guī)劃》可以看到， 城市發(fā)展總目標(biāo)：在本規(guī)劃期內(nèi)，發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，使宜昌市成為宜居與創(chuàng)業(yè)的城市 （ 2020年宜昌市被評(píng)為中國(guó)十大最宜居城市，排名第八 ） ；加強(qiáng)區(qū)域協(xié)作，完善旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)世界水電旅游名城；使宜昌市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)發(fā)展水平得到明顯的提高，把宜昌市建設(shè)成為長(zhǎng)江中上游的區(qū)域性中心城市；落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀要 求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境間的和諧發(fā)展，全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)目標(biāo)。 宜昌市城鎮(zhèn)居民可支配收入 單 位:元6647703375928156889002020400060008000100002020 2020 2020 2020 2020 （ 2）農(nóng)村人均純收入 宜昌市農(nóng)村人均純收入 單 位:元24062588293831083373050010001500202025003000350040002020 2020 2020 2020 2020 （ 3）城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄額 宜昌市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 單 位:億 元01002003004005006007002020 2020 2020 2020 結(jié)論分析：從以上宏觀數(shù)據(jù)表明宜昌市經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，城市基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境不斷改善，城市競(jìng)爭(zhēng) 力得到加強(qiáng)。從宜昌近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)來(lái)看，不管是從經(jīng)濟(jì)總量還是從增長(zhǎng)速度方面，都呈現(xiàn)出良性發(fā)展的趨勢(shì)。教育、通信、房地產(chǎn)等消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，綜合超市、連鎖經(jīng)營(yíng)等新型流通業(yè)異軍突起，各類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。成功舉辦三峽國(guó) 際旅游節(jié)、國(guó)際龍舟拉力賽等節(jié)慶活動(dòng)，知名度和影響力大大提升。 50 個(gè)產(chǎn)品被評(píng)為省名牌產(chǎn)品， 1個(gè) 產(chǎn)品被評(píng)為中國(guó)名牌， 48個(gè)商標(biāo)榮獲湖北省著名商標(biāo)，2 個(gè)商標(biāo)榮獲中國(guó)馳名商標(biāo)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展方向 城市化的發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)鏈，需要造血功能，其根本動(dòng)力應(yīng)在于工業(yè)化，工業(yè)化是城市化的發(fā)動(dòng)機(jī)。 ? 各類商品的旺銷，是拉動(dòng)消費(fèi)的重要因素。縣及縣以下實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品總額 億元，比去年同期 億元增長(zhǎng) %。 2020 年，城區(qū)完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比去年同期 %。 （ 2）社會(huì)消費(fèi)增長(zhǎng)有三大特點(diǎn)。 宜昌市三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成4%68%28%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) （ 2）財(cái)政收入 宜昌市財(cái)政收入 單 位:億 元48 0204060801001201401602020 2020 2020 2020 2020 宜昌市國(guó)民生產(chǎn)總值和財(cái)政收入分別是三峽大壩開(kāi)工前1992 年的 6倍多，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全省僅次于武漢位居第二。 全市一、三產(chǎn)業(yè)投資高速增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)，實(shí)現(xiàn)計(jì)劃目標(biāo)；各類社會(huì)保險(xiǎn)覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大。就業(yè)再就業(yè)工作繼續(xù)加強(qiáng)，全市城鎮(zhèn)新增就業(yè) 。消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺，銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)一步提高，不良資產(chǎn)余額和占比實(shí)現(xiàn)“雙降”。 ? 服務(wù)業(yè)穩(wěn)中有升。 ? 固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。 ? 市建設(shè)和管理再上新臺(tái)階。全市堅(jiān)持一手抓城區(qū)經(jīng)濟(jì)不動(dòng)搖，一手抓縣域經(jīng)濟(jì)不放松，呈現(xiàn)出城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的良好勢(shì)頭。在年初雨雪凍害、年中干旱“空梅”、秋收陰雨寡照等災(zāi)害性天氣的不利影響下，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步發(fā)展的良好勢(shì)頭，除糧食、油料因?yàn)?zāi)小幅減產(chǎn)外，其他主要農(nóng)產(chǎn)品大多實(shí)現(xiàn)了增產(chǎn)增收。全市工業(yè)克服煤電油運(yùn)緊張、原材料價(jià)格上漲、資源約束加劇等不利因素影響，大力推進(jìn)新型工業(yè)化，加強(qiáng)技術(shù)改造和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，工業(yè) 經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)速度、效益雙增長(zhǎng)的良好局面。全市生產(chǎn)總值連續(xù) 3年高于全國(guó)全省增長(zhǎng)水平，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力僅次于武漢市，位居全省第二位 。 三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體形勢(shì) ? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持健康快速發(fā)展。林業(yè)、特 產(chǎn)是宜昌的一大優(yōu)勢(shì)資源。 ? 林特資源珍貴奇異。 宜昌市是全國(guó) 11個(gè)重點(diǎn)旅游城市之一。 宜昌市礦產(chǎn)資源十分豐富，現(xiàn)已探明的礦物有 49 種，占全國(guó)已知礦的 1/3，占湖北省的 45%。已建成的葛洲壩水利樞紐，裝機(jī) 21臺(tái)，總?cè)萘?272萬(wàn)千瓦，年均發(fā)電量 157億千瓦小時(shí)；即將竣工的清江隔河巖水利樞紐，裝機(jī) 4臺(tái)，總?cè)萘?120萬(wàn)千瓦；正在興建的三峽水利樞紐工程位于本市三斗坪，東距宜昌市城區(qū) 40 公里；設(shè)計(jì)裝機(jī)容量 1768 萬(wàn)千瓦，年發(fā)電量為 840億千瓦時(shí)；還有高壩洲電站、水布埡電站等五個(gè)大中型水電站和已建成的 387座小水電站，裝機(jī) 總?cè)萘繉⑦_(dá) 2300 萬(wàn)千瓦，年發(fā)電量 1100 億千瓦時(shí)，從而使宜昌成為我國(guó) 、甚至世界 最大的水電建設(shè)基地，并將成為全國(guó)的能源中心。水能蘊(yùn)藏量達(dá) 3000 萬(wàn)千瓦以上，可開(kāi)發(fā)利用量達(dá) 2500 萬(wàn)千瓦。此外，還有 10 公里以上的河流 99 條。這是宜昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最 大優(yōu)勢(shì)之一。把宜昌建成環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化大城市，建成世界級(jí)城市，既是中央三代領(lǐng)導(dǎo)人的殷切期望，也是服務(wù)三峽工程、促進(jìn)西部開(kāi)發(fā)和宜昌自身發(fā)展的需要。 黨中央、國(guó)年院和省委、省政府十分重視和關(guān)心宜昌的建設(shè)和發(fā)展。 2020 年，宜昌共接待國(guó)內(nèi)外元首級(jí)代表團(tuán)就達(dá) 60批以上 ，這在國(guó)內(nèi)省 會(huì) 級(jí)城市包括其中兩個(gè)直轄市都是少有的 ； 隨著三峽工程的建設(shè)和宜昌被批準(zhǔn)為沿江開(kāi)放城幣，宜昌的戰(zhàn)略性重要地位得到進(jìn)一步提升。 宜昌是世界最大的水電基地，有三個(gè)之最：三峽工程靜態(tài)總投資 億元人民幣，總裝機(jī)量 1820 萬(wàn)千瓦，建成后將年均發(fā)電 479億度，為世界之最；三峽工程的實(shí)驗(yàn)壩 —— 葛洲壩水利樞紐工程 1970年 12 月 30 日動(dòng)工興建，共投入資金 億元人民幣， 1981年第1 臺(tái)機(jī)組并網(wǎng)發(fā)電，該工程于 1988年 12 月 10日 竣工，共有發(fā)電機(jī)組 21 臺(tái)，總裝機(jī)量 ，年均發(fā)電量 157億度，為 中國(guó)之最；位于宜昌市境內(nèi)清江上游的隔河巖電站裝機(jī)量 120萬(wàn)千瓦，年均發(fā)電量 ，為湖北之最。這里，也是我國(guó)珍稀瀕危植物最集中的城區(qū)之一。 宜昌的中心城區(qū)，長(zhǎng)江穿城而過(guò)，長(zhǎng)江三峽風(fēng)景名勝區(qū)的重點(diǎn)景區(qū)西陵峽口風(fēng)景區(qū)和龍盤湖風(fēng)景區(qū)點(diǎn)綴其間，長(zhǎng)江葛洲壩和三峽工程雄踞市內(nèi)，城市東、北、 西三面青山環(huán)繞，樹(shù)木蔥蘢，城南的大片森林與江漢平原相接。 二、自然環(huán)境與資源分析 人文景觀 宜昌市是一個(gè)始于四五千年前新石器時(shí)代的古城，悠久的歷史和舉世矚目的三峽水利工程使宜昌聞名于世。 ? 管道運(yùn)輸將成為我市綜合運(yùn)輸體系的新 生力量。航空在運(yùn)輸功能上主要承擔(dān)旅客運(yùn)輸和部分附加值高、體積小、重量輕、時(shí)效性強(qiáng)的貨物運(yùn)輸，且運(yùn)輸量將以較高速度增長(zhǎng)。 ? 航空運(yùn)輸將得到迅猛發(fā)展。但由于襄樊至宜昌高速公路和滬蓉高速公路的開(kāi)通，也將對(duì)鐵路的客貨運(yùn)輸帶來(lái)一定影響，形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 ? 鐵路運(yùn)輸競(jìng)爭(zhēng)力逐步增強(qiáng)。由于渝東、鄂西地區(qū)群山林立，山勢(shì)險(xiǎn)竣，受地區(qū)布局 限制，萬(wàn)州 —— 湖北宜昌公路迂回線長(zhǎng)達(dá)近 600公里，且途中收費(fèi)高，車輛棄陸走水具有較大的市場(chǎng)需求，川江的滾裝船運(yùn)輸市場(chǎng)迅速形成。三峽工程蓄水后，將徹底改善長(zhǎng)江航道通行條件， 3000噸級(jí)船舶將直達(dá)重慶，隨著長(zhǎng)江口深水航道以及長(zhǎng)江下游航道疏竣工程的建設(shè)，整個(gè)長(zhǎng)江流域江海聯(lián)運(yùn)、干支直達(dá)的局面將全面形成，以浦東為龍頭，重慶為龍尾，長(zhǎng)江為龍身的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶才真正具備了騰飛的活力，川江以至整個(gè)長(zhǎng)江的大噸位、長(zhǎng)距離貨物運(yùn) 輸將迎來(lái)嶄新的發(fā)展時(shí)期 。在公路、鐵路運(yùn)輸分流部分運(yùn)量的同時(shí)，三峽庫(kù)區(qū)回水將給長(zhǎng)江黃金旅游線增添許多的旅游景點(diǎn)，而宜昌（包括三峽工程壩區(qū)）正處在長(zhǎng)江三峽黃金旅游線