【文章內(nèi)容簡介】 均純收入 宜昌市農(nóng)村人均純收入 單 位:元24062588293831083373050010001500202025003000350040002020 2020 2020 2020 2020 （ 3）城鄉(xiāng)居民儲蓄額 宜昌市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 單 位:億 元01002003004005006007002020 2020 2020 2020 結(jié)論分析：從以上宏觀數(shù)據(jù)表明宜昌市經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，城市基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境不斷改善，城市競爭 力得到加強(qiáng)。在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展持續(xù)向好的大環(huán)境下，宜昌社會經(jīng)濟(jì)總體上仍會保持較高的增長速度，人民生活水平將進(jìn)一步提高。 四、城市發(fā)展戰(zhàn)略分析 從宜昌市規(guī)劃委員通過的《宜昌市 2020年－ 2020年城市總體規(guī)劃》可以看到， 城市發(fā)展總目標(biāo)：在本規(guī)劃期內(nèi)，發(fā)揮資源優(yōu)勢，使宜昌市成為宜居與創(chuàng)業(yè)的城市 （ 2020年宜昌市被評為中國十大最宜居城市，排名第八 ） ；加強(qiáng)區(qū)域協(xié)作，完善旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)世界水電旅游名城；使宜昌市經(jīng)濟(jì)實力和社會發(fā)展水平得到明顯的提高，把宜昌市建設(shè)成為長江中上游的區(qū)域性中心城市；落實科學(xué)發(fā)展觀要 求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境間的和諧發(fā)展，全面實現(xiàn)小康社會目標(biāo)。市域協(xié)調(diào)發(fā)展目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平大幅提高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益大幅增強(qiáng)；城鎮(zhèn)人口比重大幅度提高，城鄉(xiāng)差別、地區(qū)差別和社會差別逐步縮小，社會保障體系比較健全，就業(yè)比較充分；人口素質(zhì)明顯提高；可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強(qiáng)。 規(guī)劃確定到 2020 年市域人口 448萬人，城鎮(zhèn)化水平為 60%，城鎮(zhèn)人口 269 萬人。城區(qū)近期（ 2020 年）城鎮(zhèn)人口控制規(guī)模為 102萬人，遠(yuǎn)期（ 2020年）為 141萬人。城區(qū)是指宜昌城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)，含中心城區(qū)和外圍組團(tuán)。中心城區(qū)包括西陵組團(tuán)、伍家崗組 團(tuán)、點軍組團(tuán)、猇亭組團(tuán)和小溪塔組團(tuán) （本項目） ，外圍組團(tuán)是指壩區(qū)組團(tuán)（含三峽壩區(qū)） 。規(guī)劃近期（ 2020年）城區(qū)建設(shè)用地約為 平方公里；其中中心城區(qū)建設(shè)用地 ，外圍組團(tuán)建設(shè)用地 公里。規(guī)劃遠(yuǎn)期（ 2020年）城市建設(shè)用地約為 ；其中中心城區(qū) 平方公里，外圍組團(tuán) 平方公里。 宜昌市域規(guī)劃城鎮(zhèn)體系為“一心、一帶、多點”的空間發(fā)展格局?？傮w呈現(xiàn)為沿江放射的空間發(fā)展形態(tài)。 “一心”是指中心城區(qū)，通過功能強(qiáng)化和政策扶持，形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長極核，起到核心帶動作 用。 “一帶”是指沿長江城鎮(zhèn)聚合帶，以長江及漢宜高速公路為依托，包括宜昌城區(qū)、茅坪鎮(zhèn)、高壩洲鎮(zhèn)、宜都城區(qū)、鴉鵲嶺鎮(zhèn)、枝江城區(qū)、歸州、屈原等城鎮(zhèn)，形成人口、經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)的聚合帶。聚合帶分為三個功能區(qū)，包括： 上游旅游發(fā)展區(qū)，指壩區(qū)組團(tuán)和茅坪、歸州、屈原等上游城鎮(zhèn)，以旅游服務(wù)和港口物流為主； 中心綜合功能 區(qū)：指西陵 、 小溪塔 、點軍和龍泉組團(tuán)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、無污染工業(yè)為主 。 第二部分 城市地產(chǎn)環(huán)境 一、宜昌房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀 宜昌房地產(chǎn)市場的發(fā)展在國家宏觀調(diào)控作用下，保持了良好的運(yùn)行狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額繼 續(xù)保持較快增長，投資增長速度在較高位運(yùn)行的軌道上，商品房銷售回落，房價平穩(wěn)運(yùn)行。 房地產(chǎn)投資增量依然很大，但增長幅度已接近頂峰 我們可以先看看前三年宜昌的房地產(chǎn)投資規(guī)模和增長率。 2020年宜昌房地產(chǎn)全面復(fù)蘇當(dāng)年完成投資 ，占固定資產(chǎn)投資總額的 %（不含三峽）。 2020 年進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展期，當(dāng)年完成開發(fā)投資 ，占固定資產(chǎn)投資總額的 %，同比增長 64%，增速比全省平均水平高 30 個百分點。 2020年上半年完成的投資額占固定資產(chǎn)總比例的 %。 2020 年 1至 12月，全市房地產(chǎn) 開發(fā)投資完成 ,占固定資產(chǎn)投資（不含三峽工程）比例達(dá)到 %， 房地產(chǎn)的興旺，極大地帶動了建材、裝飾裝修、房地產(chǎn)營銷等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 2020 年共帶動就業(yè) 8萬余人次。全年全市共有 40 余個配套設(shè)施齊全、功能完善的住宅小區(qū)竣工，為全市 9500余戶居民提供了新的住房，濱江國際、馨島國際等一批“爛尾樓”相繼建設(shè)，抹平了城市的“瘡疤”。 土地供求狀況 2020 年，市政府批復(fù)城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)計劃 1250畝，涉及西陵區(qū)、伍家崗區(qū)、葛洲壩片區(qū)、宜昌開發(fā)區(qū)等。其中，重點工程開發(fā)用地 250畝，其中沿江 大道延伸段開發(fā)項目 150畝，城東大道開發(fā)項目 100畝；經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè) 100畝（東山大道制漆廠地塊）；城市搬遷安置房建設(shè) 50 畝（西陵二路匯騰市場地塊）；葛洲壩老城區(qū)改造 50 畝；夷陵區(qū) 150畝，其中丁家壩地塊 100 畝，其它地塊 50 畝；西陵區(qū) 40畝，其中環(huán)城北路棉織廠地塊 15畝，體育場路市二醫(yī)院地塊 25 畝；伍家崗區(qū) 210畝，其中市鍋爐廠地塊 90 畝，夷陵路寶塔河電力公司地塊 50畝，寶塔紙業(yè)地塊 40畝，勝利三路金羊?qū)崢I(yè)地塊 30 畝；點軍區(qū) 140 畝，其中鑫海 地塊 100畝，櫻桃園二期項目 40畝； 猇 亭區(qū) 50畝，位 于金 猇 大道市土地儲備中心收購的旭棉集團(tuán)地塊；宜昌開發(fā)區(qū)東山園區(qū) 160 畝，其中港窯路原磷化集團(tuán)地塊 30 畝，港窯路 502 地塊 30畝，發(fā)展大道原市計委信息中心地塊 10 畝，半島酒店東側(cè)地塊 90畝；預(yù)留供地指標(biāo) 50 畝由市政府調(diào)劑使用。出讓土地的樓面地價居住用地一般在 400— 1450元 /平方米左右，商業(yè)的樓面地價則在 900－ 1500 元 /平方米左右，土地取得費價格比去年同期上漲 ％。 2020 年的土地出讓之所以增長，主要是結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大規(guī)模的舊城改造、城市骨架拓展計劃剛開始實施，為實現(xiàn)政府對 土地市場 的有效調(diào)控，為進(jìn)一步優(yōu)化居民住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房產(chǎn)價格，促進(jìn)城區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展；其次是考慮到步行街、沿江大道延伸段、城東大道建成后，居民的住房需求將增加。 宜昌房價穩(wěn)中略升 2020 年宜昌市商品房銷售平均價格為 元 /㎡ ， 2020年為 元 /㎡ ， 2020 年達(dá)到 2133 元 /㎡ ， 2020 同比增長 5%， 2020同比增長 %， 2020年同比增長 %， 2020 年宜昌市全年房價漲幅在 10%以上， 漲幅居全國第三 。 此外從已發(fā)布的信息統(tǒng)計來看， 2020年宜昌市平均房價在 2800元 /平方米左右。而且宜昌的房價地域之間差異明顯?？h市區(qū)一般在1500 元／平方米以下，個別樓盤達(dá)到 1500－ 1800元／平方米，城區(qū)伍家崗一帶一般在 2020－ 3200元／平方米左右，西陵區(qū)一般在 2500－ 3800元／平方米，沿江頂級地段則在 3500－ 4600元／平方米。而與中心城區(qū)緊鄰的開發(fā)區(qū)、港窯路、葛洲壩一般在 2800元／平方米左右，中心城區(qū)商鋪售價低的僅 8000－ 10000元／平方米，高的接近30000 元／平方米，一般售價在 16000 元－ 23000元／平方米之間。 2020 年宜昌房地產(chǎn)市場，西陵、伍家、葛洲 壩、東山開發(fā)區(qū)各個區(qū)域都有新項目，整個市場已現(xiàn)燎原之勢。眾多樓盤的出現(xiàn)不僅讓消費者有了更多的選擇余地，樓盤之間的競爭也將進(jìn)一步推動宜昌房地產(chǎn)向更高端發(fā)展。 目前，到 2020 年 6月，市區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 173家，其中二級 3 家，三級 37家，四級 71 家，暫定 60 家，備案 2家。注冊資金在 1000— 2020 萬元的 147 家，注冊資金在 2020萬以上的 28家。成立時間不長絕大部分是在 1992年以后注冊成立。宜昌市房地產(chǎn)企 業(yè)無論管理、規(guī)模還是經(jīng)營理念在湖北省處于領(lǐng)先水平。在內(nèi)陸同等規(guī) 模城市里亦屬前列。 盡管受到宏觀調(diào)控的影響， 2020 宜昌樓市依然取得了不錯的成績。全年投資環(huán)境不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。2020 年宜昌房地產(chǎn)開發(fā)具有合格資質(zhì)的企業(yè)共 220 家，比上年增長17%；投資呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢頭。 樓市在競爭中奮進(jìn) 宜昌的房地產(chǎn)開發(fā)近幾年呈現(xiàn)一種區(qū)域劃分、板塊競爭的顯著特征， 2020 年仍保持這一特色。已形成的板塊有：沿江 板塊（江臨天下、南北天城、美岸長堤、濱江國際）；勝利四路板塊（世紀(jì)花園 、紫光園、誠昌怡園、萬佳 .城市花園）；西陵二路板塊（香格里拉、上海青天、紫光華庭、星苑）；兒童公 園板塊（建誠之星、旅游廣場、金安陽 光）；伍家崗區(qū)板塊（東方名都、桔香花園、碧波翠苑、 天竹苑）；宜昌開發(fā)區(qū)板塊（清江山水、民生麗島、畔山林語、東 苑新城、香山銘苑）；綠蘿路板塊（香居麗景、錦銹東廬 、鶴展云天、山莊花園）；夷陵區(qū)板塊（君臨山水、安旺花園、華宇花園、香山花園、陽光水岸、漢城印象、黃金居馨港）；下西陵二路板塊（中環(huán)廣場、現(xiàn)代城市廣場、亞洲豪園、金色勤苑、韻江錦府）；葛洲壩板塊（ 3A 花園、華龍嘉樹、四季花都、馨島國際）。隨著商業(yè)步行街和西陵區(qū)中央商務(wù)區(qū)的興建，未來還會出現(xiàn)解放路板塊和夷陵廣場周邊板塊。這種板塊的劃分，有利于城市規(guī)劃和資源的集中有效配置，同時價格、消費層次分明，能滿足不同消費群體多樣化的消費需求。 2020 年宜昌市房地產(chǎn)開發(fā)交易情況匯總表 項目 內(nèi)容 數(shù)據(jù) 同比增長（ %） 開發(fā)投資情況 投資額（億元） 其中：住宅投資額（億元） 25 商品房交易情況 交易總面積（萬 m2) 交易總金額（億元） 商品房預(yù)銷售均價（元 /m2） 2579 其中：市區(qū)商品房預(yù)銷售均價（元 /m2） 2491 商品住宅預(yù)銷售均價（元 /m2） 2881 其中：市區(qū)商品住宅預(yù)銷售均價（元 /m2） 3242 12 商品房空置面積（萬 m2) 36 商業(yè)地產(chǎn)分析 2020 年以前，宜昌商業(yè)地產(chǎn)并沒有形成什么氣候， 2020 年始，商業(yè)地產(chǎn)則發(fā)展迅猛，供應(yīng)充足，產(chǎn)品形態(tài)也豐富多彩。既有以均瑤廣場 為代表的 shoppingMALL，又有以盈嘉、新世紀(jì) .尚城為典型的產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪。既有以溫州商業(yè)廣場、金東山市場為代表的大型批發(fā)類市場，又有如香港名店街、康龍家 居廣場、三峽國際旅游茶城般的主題商業(yè)區(qū)。此外，像旅游廣場、中環(huán)廣場、勤業(yè)大廈之類的寫字樓以及高層、小高層住宅的商鋪也都十分流行。 2020 年，隨著解放路商業(yè)步行街、西陵區(qū)中央商務(wù)區(qū)的興建，加上更多的住宅底商投入市場，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量將加大，銷售壓力也愈加沉重。商業(yè)地產(chǎn)整體銷售低迷，除均瑤廣場、香港名店街等少數(shù)商鋪熱銷以及一樓臨街獨立分檔的商鋪好賣之外，大多數(shù)寫字樓、商鋪都銷售乏力。這再一次提醒開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)是一個融合開發(fā)商、營運(yùn)機(jī)構(gòu)、業(yè)主、商戶等多方面因素于一體的地產(chǎn)品種，具有不同于住宅開發(fā)的自身規(guī)律，更 多地受制于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商業(yè)環(huán)境，缺乏住宅那樣廣泛的群眾基礎(chǔ)，因此，投資開發(fā)不宜盲目。 綜合評述： 宜昌房地產(chǎn)市場的發(fā)展在國家宏觀調(diào)控作用下，仍然保持了良好的運(yùn)行勢態(tài)， 2020 年宜昌房地產(chǎn)全年的發(fā)展呈現(xiàn)一個穩(wěn)中上揚(yáng)的態(tài)勢。其中，住宅產(chǎn)業(yè)逐漸走向成熟和理性，房價處于一個平穩(wěn)的過渡期，略有上漲但幅度不大；消費者更加理性，選房購房更 加注重產(chǎn)品的質(zhì)量和綜合指數(shù)，這兩個標(biāo)準(zhǔn)將成為考量宜昌樓市的一個重要依據(jù)。其次，商業(yè)地產(chǎn)日趨活躍，迎來發(fā)展的一個高峰，主要體現(xiàn)在投資和經(jīng)營上。主力店、商圈、超市等多種商業(yè)業(yè)態(tài)都將呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭；寫字樓、倉儲式物流也將在龍頭項目的帶動下有所突破。不管 2020 年宜昌房地產(chǎn)出現(xiàn)什么樣的變化，依然可以清晰看到未來市場的兩條主線，一是保持穩(wěn)定的、可持續(xù)性的發(fā)展，一是建立公開、公正、透明的交易規(guī)則。隨著三峽大壩的建設(shè)，宜昌城市的知名度日益提高，政府提出的建設(shè)世界水電名城的口號振奮人心，宜昌房地產(chǎn)未來升值空間巨大，前途不可限量。 二、宜昌房地產(chǎn)市場存在的問題及原因分析 供求矛盾（突出）及原因分析 ? 土地供求矛盾 由于宜昌是一個山水城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，土地稀缺，需求旺盛，導(dǎo)致 房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)升溫，從 而使該 行業(yè)吸引了更多的社會資源投入，各大開發(fā)商紛紛搶地奪盤，而許多非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也紛紛購買土地，囤積居奇，待價而估，以圖暴利。導(dǎo)致對土地的需求量劇增，而宜昌市是個土地資源相對稀缺的濱江城市，土地需求過快而供求不足，直接結(jié)果是導(dǎo)致土地使用價格迅速上漲，間接加速了宜昌市的舊城改造速度和“西進(jìn)東拓”的發(fā)展戰(zhàn)略。 ? 商品房的供求矛盾 一方面，開發(fā)商在建、已建的住房面積不斷增加，另一方面，居民對住房的需求也在不斷增加，隨著人民生活水平的不斷提高，居民的消費結(jié)構(gòu)較之以前已發(fā)生很大變化。汽車、住房等大宗商品交易逐漸成為居 民消費熱點，然而需求的增加量依然大于供求，這也是宜昌市房價持續(xù)走高的根本原因，也即是需求的增長推動了房價的飛漲， 但又不是房價走高的唯一原因，此外，房地產(chǎn)開發(fā)商醉心于開發(fā)中高檔大型樓盤，經(jīng)濟(jì)房，安居房，小戶型，單套售價低的住房供應(yīng)量偏小，導(dǎo)致大量的中、低收入家庭無法正常購買只能持幣觀望或轉(zhuǎn)而購買二手房或轉(zhuǎn)向租賃市場。 房價增長過快的問題 從前面的現(xiàn)狀分析中，我們已經(jīng)了解了宜昌房價的增長幅度，這種增長的原因有合理的部分，也有泡沫部分。合理的方面是開發(fā)商開發(fā)成本增加，例如土地價格上漲，