【正文】 6 層，其中 20 層以上是高檔寫字樓， 20 層以下是五 星級(jí)的酒店。 ? 標(biāo)志性建筑之四：聯(lián)強(qiáng)國(guó)際大廈 該項(xiàng)目由聯(lián)強(qiáng)冶金集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，具體位置在河西江東南路，目前已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)。位于南京奧體中心正對(duì)面、地鐵中心站出口處，總建筑面積逾 16 萬平方米，雙 L 型塔樓高 100 米，建成后將成為南京河西新城區(qū)的標(biāo)志性城市建筑。 2225 層的商務(wù)公寓共有 5幢，包括 3幢商務(wù)公寓和 2幢辦公樓，歐洲城計(jì)劃在 2020 年整體交付。歐洲城的定 位是綜合性的大型商務(wù)生活區(qū)，規(guī)劃種包括 10 萬多平方的商業(yè)區(qū)、 8萬多平方的商務(wù)公寓和 9萬多平方的中高檔住宅以及 56萬平方的地下層。該廣場(chǎng)最高達(dá) 30 層，集商業(yè)、辦公、居住為一體，環(huán)境優(yōu)美、配套完善、具有國(guó)內(nèi)一流水平的高檔綜合社區(qū)、著力創(chuàng)造現(xiàn)代的、時(shí)尚的、人文的鄰里生活方式。 ? 應(yīng)該說 ,十運(yùn)會(huì)是開發(fā)河西中心商務(wù)區(qū)絕佳的機(jī)會(huì) ,政府投入也很大，但政府只能做到基礎(chǔ)設(shè)施和規(guī)劃概念的完成，后期市場(chǎng)的運(yùn)作，則依靠開發(fā)商的努力和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展，當(dāng)然 ,政府如果出臺(tái)象上海政府當(dāng)年的規(guī)定 (來上海投資的外資銀行必須在浦東 設(shè)點(diǎn) )極大的刺激寫字樓市場(chǎng)，為河西的 CBD 建設(shè)創(chuàng)造了很好的條件。南京地鐵二號(hào)線一期工程起于南湖路、雨潤(rùn)路交叉口的中和村站，終點(diǎn)為馬群，設(shè)有圓通站、向興路站， 2020 年十運(yùn)會(huì)后展開全面建設(shè)，預(yù)計(jì)于 2020 年全線建成通車試運(yùn)行。 ? 現(xiàn)在南京寫字樓集中在新街口、洪武路、大行宮、珠江路、廣州路等地，還有相當(dāng)部分租用了民宅，如果交通改善，會(huì)有人從民宅走向河西寫字樓的，而且已有很多上班族就住在河西。 ? 目前 ,高檔寫字樓已經(jīng)飽和，大用戶、著名企業(yè)已有落腳點(diǎn) ,客戶的競(jìng)爭(zhēng)將集中在中小型公司，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府鼓勵(lì)，和南京傳統(tǒng)的輻射力，外地及本地私營(yíng)企業(yè)將越涌越多。那么，河西商務(wù)區(qū)會(huì)不會(huì)是在行政指揮棒下操作？十運(yùn)會(huì)之后河西商務(wù)區(qū)又有怎樣的發(fā)展？沒有足夠的實(shí)力和眼光，是不可能在哪里取得投資回報(bào)的。盡管商務(wù)板塊的 “十大建筑 ”基本開工，但到 2020 年，這些項(xiàng)目并不能全部真正營(yíng)運(yùn)。 ? 目前河西奧 體板塊 ,缺乏傳統(tǒng)的商務(wù)氛圍又沒有足夠的人氣，周圍居民都是近 3年入住。河西CBD 的建設(shè)，立足南京，直接面向長(zhǎng)三角，目標(biāo)不僅是為南京的現(xiàn)代建設(shè)服務(wù)，更是為長(zhǎng)三角服務(wù)。 ? CBD 地區(qū)集聚了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的精華，客觀上需要強(qiáng)大的現(xiàn)代制造業(yè)、服務(wù)業(yè)以及一定的經(jīng)濟(jì)腹地作支撐。 ” ? 對(duì)于日前南京大力打造河西 CBD，可以說河西新城的發(fā)展、城市副中心的建立與完善都關(guān)系到 CBD 的成敗 。同時(shí)，新街口地區(qū)擁擠的交通更是成為 CBD 發(fā)展的瓶頸。 ” ? 從南京整個(gè)環(huán)境來看，目前南京公認(rèn)的 CBD 區(qū)是新街口商務(wù)圈，在方圓不到一公里的范圍內(nèi)，云集了眾多商場(chǎng)、寫字樓，總的商業(yè)面 積超過了 70 萬平方米。 CBD 市場(chǎng)概述 CBD 市場(chǎng)特征 ? 按照現(xiàn)有規(guī)劃，在未來兩年內(nèi)，奧體板塊純住宅用地的量將會(huì)達(dá)到 370 萬方米，粗略計(jì)算，今后兩年將有 450 萬平方 的住宅進(jìn)入市場(chǎng)，也就是說，在未來的 5年內(nèi)，將有近十萬人口進(jìn)駐，按照市政府相關(guān)的規(guī)劃，河西通過 510 年的開發(fā)，將建成一個(gè)可以容納 56 萬人員的現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)。 ? 三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢(shì)：與亞東、江寧相比，河西離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條公路交通干線連接，將來還有三條地鐵線進(jìn)入。單就政府大量的基礎(chǔ)設(shè)施及場(chǎng)館建設(shè)就使河西房地產(chǎn)升值有了充足的 理由。 ? 二是有十運(yùn)會(huì)的強(qiáng)力促進(jìn)：國(guó)務(wù)院決定 2020 年在南京召開第十屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)，江蘇省及南京市將投巨資在河西建設(shè)現(xiàn)代化的體育場(chǎng)館。在此框架下，南京市委常委會(huì)在去年底正式通過了河西新城區(qū)建設(shè)計(jì)劃，將 用 5到 10 年時(shí)間，把新秦淮河以北、外秦淮河和鳳臺(tái)南路以西、長(zhǎng)江以東的 平方公里范圍，建成一個(gè)現(xiàn)代文明和濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)。 ? 一是有高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃藍(lán)圖，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，未來的南京市是由主城 ——仙西、江北、江寧三個(gè)新市區(qū) ——若干個(gè)外圍新城組成的都市發(fā)展地區(qū)。 ? 濱江風(fēng)貌區(qū)板塊。 ? 公共配套板塊。 ? 居住區(qū)板塊。 ? 商務(wù)中心板塊。 “五大板塊 ”建設(shè)目標(biāo) ? 奧體中心板塊。所以帶給樓盤的契機(jī)也是不可多得的。河 西新城區(qū)位于南京主城的西部，面臨長(zhǎng)江，與江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位為以商務(wù)、體育、文化等為主的新城區(qū)中心；居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地。 在南京市委市政府 “一疏散、三集中 ”和 “一城三區(qū) ”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下。寬 45 米、長(zhǎng) ，大面積的公共綠地，四季繁茂的花草和成陰的綠樹將營(yíng)造出舒適的生態(tài)環(huán)境； 11 幢高層建筑氣勢(shì)雄偉、各具特色、錯(cuò)落有致。 河西新城區(qū)的建設(shè)，將按照 “一 體兩翼 ”的工作思路，以中部地區(qū)開發(fā)建設(shè)為重點(diǎn)，以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，全面實(shí)施新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)。 二、河西地區(qū)房地產(chǎn)概述 在河西新城規(guī)劃的 ，主要分為北、中、南三段。 由于地區(qū)政府的利益原因驅(qū)動(dòng)，江北地區(qū)的土地投放和開發(fā)建設(shè)處在一個(gè)高度無序的狀態(tài)，從全國(guó)知名的地產(chǎn)航母開發(fā)的幾千畝的大盤，到私營(yíng)業(yè)主開發(fā)的幾十畝的項(xiàng)目，密密麻麻的排列在浦珠路沿 線，在進(jìn)來的兩年中，江北的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一個(gè)巨大的戰(zhàn)場(chǎng)。 ? 江北板塊 2020 年的江北地產(chǎn)可謂是一炮而紅，南京 “都市另一半 ”的地位舉足輕重。南京主城綠地系統(tǒng)規(guī)劃至馬群，科技園區(qū)在馬群的興建等一個(gè)個(gè)利好消息正在沖擊當(dāng)?shù)貥鞘?，馬群板塊在交通、配套等方面劣勢(shì)將得到彌補(bǔ)。此外，北靠紫金山的地緣優(yōu)勢(shì)、相鄰滬寧高速和地鐵二號(hào)線的交通優(yōu)勢(shì)，加上周邊有諸多高校，也讓麒麟鎮(zhèn)板塊在新東郊區(qū)域內(nèi)極為搶眼。目前麒麟鎮(zhèn)樓盤定位大都是普通住宅，開盤均價(jià)在 3000 元左右，除江北以外價(jià)格最低，可以說是南京房?jī)r(jià)的第二盆地。據(jù)悉，除錦繡花園、陽(yáng)光之旅，駐足麒麟鎮(zhèn)的還有麒麟山莊、常錦等 6 個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)總量達(dá) 50 萬平方米。目前仙林已有聽泉山莊 、詠梅山莊、沁蘭雅筑等諸多樓盤，預(yù)期將有 30 萬平方米左右的新項(xiàng)目面世。 在原有的教育資源基礎(chǔ)上，生態(tài)是仙林板塊打出的又一王牌。 ? 仙林板塊 近幾年來，仙林板塊圍繞大學(xué)城做足了文章。在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關(guān)注，沿江發(fā)展的口號(hào)和濱江概念的提出，世貿(mào)濱江入住下關(guān)打造高品質(zhì)樓盤，將不容置疑地帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的開發(fā)水平，進(jìn)而提高市場(chǎng)份額。 初步統(tǒng)計(jì)在將來的兩年中江寧地區(qū)將會(huì)推出將近 400 萬平方米的樓盤。其中也不乏像市政天元城、萊茵東郡、明月港灣這樣從定位、推廣、產(chǎn)品、景觀、知名度都很到位的項(xiàng)目，也有像武夷綠洲這樣的百萬平米以上的超級(jí)大盤，這是真正的生 活質(zhì)量和生命成本的較量。 初步統(tǒng)計(jì)在將來的兩年中寧南地區(qū)將會(huì)推出將近 200 萬平方米的樓盤。 ? 寧南板塊 寧南地區(qū)由于居住環(huán)境優(yōu)越，而價(jià)格相對(duì)較低，也開始成為銷售熱點(diǎn)，吸引了大量的中高收入購(gòu)房群體，而當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品中不乏仁恒翠竹園、花神美境、寧南秀林苑等一大批優(yōu)質(zhì)樓盤。開發(fā)商除了在戶型、風(fēng)格等方面尋求突破口外，使用最具殺傷力的價(jià)格利器，是化解同質(zhì)危機(jī)效果顯著的撒手锏。 奧體板塊的項(xiàng)目擁有相同的外部資源，而且大多數(shù)項(xiàng)目鎖定的都是中高端客戶。 盡管現(xiàn)在說 “價(jià)格戰(zhàn) ”三個(gè)字還為時(shí)尚早，但市場(chǎng)觀察人士樂觀地認(rèn)為，伴隨著買賣關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，商界慣用的 “價(jià)格戰(zhàn) ”早晚會(huì)現(xiàn)身石城。在如此大規(guī)模的總量面前，河西已經(jīng)有競(jìng)爭(zhēng)白熱化的趨向。在十運(yùn)會(huì)之前，奧體板塊內(nèi)的純住宅項(xiàng)目 供應(yīng)量將會(huì)達(dá)到 370 萬至 400 萬平米。今年，隨著商品房上市總量的大幅增加，供求關(guān)系將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。如今，河西地區(qū)早就沒有單價(jià)低于 5000 元的房子了，剛剛在河西拿到地的開發(fā)商也相當(dāng)高調(diào)，動(dòng)輒六七千、七八千。當(dāng)初萬科以 億拿下二道埂子項(xiàng)目，隨后金色家園率先試水高房?jī)r(jià)，該樓盤一期時(shí)，均價(jià)每平方米 4500 元，二期均價(jià)每平方米 6900 元，最高售價(jià)達(dá)到了每平方米9500 多元。 ? 河西板塊 從去年到現(xiàn)在，河西板塊一直是人們關(guān)注的 ****。 目前，萬達(dá)、銀城、金大地等十幾家有實(shí)力的地產(chǎn)商分割了城東南房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額，澳大利亞、法國(guó)、中國(guó)香港等國(guó)內(nèi)外多家知名建筑設(shè)計(jì)公 司的介入，也讓城東南項(xiàng)目的品質(zhì)得到大幅提升，僅光華路、大明路、繞城公路合圍的三角地區(qū)就分布了黃埔鑫園、清新家園、江南明珠、浙江錢塘資項(xiàng)目、九龍盛世園等多個(gè)樓盤。 ? 城東南板塊 得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)讓城東南板塊在新東郊區(qū)域內(nèi)舉足輕重，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目以精品概念占據(jù)南京房地產(chǎn)的高端市場(chǎng)，成為其他板塊參照的對(duì)象。南京主城區(qū)原有的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為城中板塊、城東板塊、河西板塊、城南板塊、城北板塊，在 2002 年以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，城東板塊以優(yōu)越的自然環(huán)境，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。從房地產(chǎn)市場(chǎng)上來看 ,寧南板塊、仙林板塊、江寧板塊、河西板塊、以及一直被遺忘的江北地區(qū)都面臨一個(gè)大發(fā)展的前景。此外，城東月牙湖板塊、仙林大學(xué)城，江寧縣改區(qū)，舊城改造，河西大開發(fā)，地鐵建設(shè)等城市建設(shè)促成了南京的房地產(chǎn)熱點(diǎn)形成。結(jié)果上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不能排除南京市的一些過熱苗頭或者是隱患存在。 央行新政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)到銷售的信貸資金運(yùn)用，提出了明確的規(guī)范性政策和措施，理應(yīng)成為推動(dòng)關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展中所存在問 題的良好契機(jī)，而其具體實(shí)施細(xì)則即將落實(shí)。市區(qū)已經(jīng)很少有地可供出讓，而通過轉(zhuǎn)手交 **得到的地塊價(jià)格漲幅較大。 土地市場(chǎng)繼續(xù)升溫 ? 但由于土地二級(jí)市場(chǎng)沒有相應(yīng)健全，使得圈地運(yùn)動(dòng)異常熱乎，炒地成風(fēng)。從 2020 年南京已出讓的12 塊儲(chǔ)備地塊看，土地面積為 萬平方米，出讓金為 ， “三外 ”公司中標(biāo) 3家，土地面積為 54 萬平方米，出讓金為 億元 ，分別占 31%， 52%。因此，有效推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，避免大起大落應(yīng)是2020 年政府的重要調(diào)控目標(biāo)。 房地產(chǎn)企業(yè)改制結(jié)束，改制后的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。 ? 引起價(jià)格下跌的因素： 政府加大調(diào)控力度，增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。 人防和配套公用設(shè)施的要求將會(huì)增加成本。 原材料價(jià)格上漲成為隱憂。 配套設(shè)施要求更高，成本上升。 ? 市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè) ? 引起價(jià)格上漲的因素： 土地價(jià)格的上漲。一手房市場(chǎng)供求比將會(huì)達(dá)到 ： 1，商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求局面將會(huì)有所緩解。城市化程加快也 帶來南京購(gòu)房需求的增加，按照南京城市發(fā)展規(guī)劃，今后每年城市化水平保持 2%的增長(zhǎng)幅度，每年約 11萬人成為南京城市人口，估計(jì)仍有 150 萬平方米購(gòu)房需求和近 200 萬平方米的租賃需求。 2020 年股市持續(xù)低迷，民間投資渠道單一，投資性購(gòu)房需求增加在所難免，估計(jì)比例在 10%左右。 ? 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 近幾年來，南京新建商品房市場(chǎng)有效需求主要包括危舊房改造和拆遷需求、房地產(chǎn)投資需求、改善居住條件購(gòu)房需求以及城市化進(jìn)程購(gòu)房需求等四個(gè)方面。另外，政府的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā) 120 萬平方米，中低價(jià)房開發(fā) 80 萬平方米。 1． 2． 3 2020 年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) ? 市場(chǎng)供需情況預(yù)測(cè) ? 市場(chǎng)供給預(yù)測(cè) 2020 年是省委省政府提出的 “沿江開發(fā) ”戰(zhàn)略，市委市政府提出 “一城三區(qū) ”建設(shè)進(jìn)入全面實(shí)施、關(guān)鍵階段的一年，也是政府通過增加土地投放、加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房建設(shè)調(diào)控市場(chǎng)初見成效的一年。這使得需求有向低端市場(chǎng)和高端市場(chǎng)兩極發(fā) 展的趨勢(shì)。 客戶需求一方面向多元化發(fā)展，另一方面也正向兩極化發(fā)展。 ? 南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)向多元化格局發(fā)展 隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，使南京近郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，開 發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產(chǎn)品都將有更好的市場(chǎng)環(huán)境，也都各具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開發(fā)成本使多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和更低密度的小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場(chǎng)供給份額。近年來，南京經(jīng)濟(jì)快速發(fā) 展，城市建設(shè)、拆遷改造不斷加快，住房貨幣化制度改革進(jìn)一步深入，以及城市居民生活水平不斷提高，城市化進(jìn)程加快對(duì)住宅的巨大需求；流動(dòng)人口增長(zhǎng)對(duì)住宅的巨大需求；居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的發(fā)展；銀行寬松的信貸政策，以及房改政策的有利推動(dòng)。南京盡管城市和房地產(chǎn)規(guī)模不如特大城市，但由于其較強(qiáng)的市場(chǎng)吸納能力和較低的空置率使得其潛在開發(fā)投資潛力較大。 從房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)兩大特點(diǎn) ? ? 一是市場(chǎng)潛在需求越大、潛在供 給越小則預(yù)示城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求主要受到潛在需求方的購(gòu)買能力的影響。規(guī)模較大的城市不僅擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，而且大城市的市場(chǎng)空間使得房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中擁有相當(dāng)寬泛的余地來進(jìn)行市場(chǎng)定位，尋找市場(chǎng)的縫隙，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。這是國(guó)內(nèi)首次對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力進(jìn)行評(píng)估并作出排名。商品房預(yù)售均價(jià)在全國(guó) 15個(gè)副省級(jí)城市中排名第五，在全國(guó) 35個(gè)大中城市中排名第八，與全國(guó)同等規(guī)模經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市相比處于中等水平，但略高于蘇州、無錫、寧波等長(zhǎng)三角地區(qū)次重量級(jí)城市。主城 區(qū)內(nèi)商品住宅均價(jià)在 5000元左右，市中心少數(shù)高檔公寓達(dá)到 8000元 /平方米，環(huán)境較好的高檔別墅價(jià)位在 15000 元 /平方米左右。 2020 年南京房?jī)r(jià)指數(shù)一、二季度分別為 和 ，三季度盡管政府調(diào)控有所回落，但仍達(dá)到 。 總體來看，供給市場(chǎng)份額較高的