【正文】 戶的需要、需求特征、需求差異及變化趨勢是直接造成企業(yè)投資收益 的關(guān)鍵因素。 四、經(jīng)營方面因素 經(jīng)營者的項目計劃、形象創(chuàng)造、提供的服務(wù)質(zhì)量和價格策略等都是投資能否順利回收的不確定因素。 三、經(jīng)濟發(fā)展水平風(fēng)險因素 政府在資源配置、定價、資產(chǎn)管理等方面的作用不斷減弱，市場發(fā)揮著更大的作用。 稅收、信貸政策 旅游開發(fā)有一個持續(xù)投資的過程。 政府對旅游業(yè)的影響是無論怎樣都不能低估的，政府為旅游企業(yè)的經(jīng)營創(chuàng)造了外部環(huán)境。但若出現(xiàn)特殊情況，則可能致使島上游客及建筑物產(chǎn)生危險，造成生命財產(chǎn)損失。每 1012年要爆發(fā)一次規(guī)模較大的海潮（ 1976 年地震加海嘯，出現(xiàn) 50 年不遇大潮，最高潮位達到 米），這會對島嶼的生產(chǎn)生活產(chǎn)生一定的威脅。 其他費用 ：（如差旅費、辦公費、員工工資、折舊、相關(guān)的消耗等）合計約每年 5000 萬。 預(yù)計回收期 年。 四、高尚生態(tài)居住區(qū) 項目內(nèi)容及規(guī)模 該區(qū)位于島的靜區(qū)，最西端，四面環(huán)水遠眺渤海、無限暇意，美不勝收！該區(qū)占地面積 5550 畝，規(guī)劃有生態(tài)建筑、水邊住宅、私人游艇碼頭、療養(yǎng)院、會議培訓(xùn)中心等 大型國際化標(biāo)準高雅設(shè)施，建成后將成為國內(nèi)最具水準的旅游療養(yǎng)棲息地。 子項目投資預(yù)算表 項目名稱 投資金額 雕像 1 億 文化、商品街 5 億 演出廣場 1 億 高等藝術(shù)院校 5 億 營業(yè)收入及利潤估算 該區(qū)的目標(biāo)游客主要以青年階層及演員學(xué)生為主，每年在該區(qū)旅游探親、訪友、參觀演出等、每年人數(shù)大約為 30 萬計算，平均每人消費 500 元，則年收入為 億人民幣，則該區(qū)投資回收期為 8 年。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 總投資約人民幣 12 億人民幣，其中引進資金 10 億。 其他費用（如差旅費、辦公費、員工工資、折舊、設(shè)備磨損、相關(guān)的消耗等）合計約每年約 8000 萬。 總投資：約 8 億人民幣，其中引進外資：約 7 億人民幣。 其他費用；（如差旅費、 辦公費、員工工資、折舊、相關(guān)的消耗等）合計約每年 5000 萬。 項目總投資：約 15 億人民幣，其中引資總額：約 12 億人民幣。預(yù)計總投資 50億元人民幣。 遠期主要利用項目的初步成型的影響力和資源優(yōu)勢面向全國和海外市場營銷；在營銷目標(biāo)地區(qū)設(shè)置窗口，開展一系列的營銷活動。 工作切入點：近期（ 2 個月）通過個人社會關(guān)系網(wǎng)，利用沿海集團的社會影響力，和潛在的投資客戶進行一對一的洽談，通過朋友擴大項目和公司的影響力，并抓住 89 月的黃金季節(jié)，計劃促成 20 個 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 左右的有潛在投資意向的公司和老板到項目地考察洽談，力爭二至三個項目達成 投資意向。 營銷窗口的設(shè)置建議北方片區(qū)在北京，華東片區(qū)在上海，華南片區(qū)在深圳，西北片區(qū)在烏魯木齊。目前海域使用證已辦理 2450 畝， 其余正在辦理過程中。 B、海域使用證： 唐山新戴河旅游開發(fā)有限公司已向海域所在地縣級以上人民政府提出申請，并獲得海洋行政主管部門的批準。 海島使用權(quán)的歸屬： 經(jīng)河北省唐山市樂亭縣批準，唐山新戴河旅游開發(fā)有限公司買斷并獨家擁有打網(wǎng)崗島的使用、開發(fā)權(quán)。員工 4000 余人，年營業(yè)收入 億元，上繳稅金 800 多萬元。宏文集團公司下轄 28 個合資、控股、參股子公司（企業(yè)），涉及建材、煤炭、電力、環(huán)保機械、房地產(chǎn)、機電設(shè)備、高科技農(nóng)業(yè)開發(fā)、旅游、物業(yè)管理、汽車運輸?shù)榷嘈袠I(yè)，分布于唐山市古冶區(qū)、路北區(qū)、遵化市、灤南縣、樂亭縣等地域。 該公司在海島旅游項目開發(fā)、經(jīng)營和管理方面有著豐富的經(jīng)驗和世界頂尖人才。 圣淘沙度 村整體格調(diào)高貴、典雅 ，六層主體大樓擁有個式豪華客房 74 套，按您理想的家居設(shè)計，使您賓至如歸、舒適方便，擁有多功能舞廳、健身房、陽光吧、 KTV 包房、桌球室、乒乓房、棋牌室、美容美發(fā)以及設(shè)施一流的沐浴場所，同時另有大小會議室、影視廳、商務(wù)中心、商場、停車場等服務(wù)設(shè)施。 位于 新加坡南部太平洋中的圣淘沙島充滿迷人的浪漫風(fēng)情 ,及大自然、歷史、娛樂于一起， 野生動物園、民族大觀園， 取味盎然。 科技和品牌戰(zhàn)略；集團將科技住宅和美學(xué)產(chǎn)品理念成功 應(yīng)用到小 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 區(qū)住宅建設(shè)及社區(qū)家政服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化管理等領(lǐng)域，并構(gòu)建起沿海物業(yè)集團持續(xù)發(fā)展的兩大支柱產(chǎn)業(yè) —— 科技住宅和智能社區(qū)服務(wù)。 沿海集團在中國大陸投資地點香港、北京、上海、武漢、深圳、福州、天津、青島、鞍山、南昌、唐山、設(shè)有獨資、合資及合作企業(yè)20 余家，現(xiàn)有員工千余人，總資產(chǎn)約 300 億港元，資產(chǎn)凈值約 30 億港元。 外方經(jīng)營者簡介： （ 1）香港沿海集團簡介 沿海物業(yè)集團 成立于 1990 年， 1997 年 10 月在香港聯(lián)合交易所上市。 （ 4）承包開發(fā)經(jīng)營 （ 5）雙方約定的其他方式。 （ 3）合資（合作）開發(fā)經(jīng)營 A、我方以海域或部分土地為資本，開展合作經(jīng)營； B、雙方 共同投資，按比例分配收益； C、投資單位可以以技術(shù)、設(shè)備、現(xiàn)金作為合作方式，進行合作開發(fā)。 開發(fā)方式 （ 1）自主開發(fā)（自營） 打網(wǎng)崗島相關(guān)項目的開發(fā)與建設(shè)，部分由我司獨立進行開發(fā)、經(jīng)營與管理。 經(jīng)營理念 以差異化和低成本為打網(wǎng)崗 島開發(fā)和經(jīng)營的基本策略；以資本運作和合作開發(fā)為基本經(jīng)營模式，通過項目資源的規(guī)劃、整合、招商實現(xiàn)項目的全面啟動，創(chuàng)造升值空間，實現(xiàn)三年起步、五年定局的經(jīng)營目標(biāo)。 第二期：兩年（ 20202020年）建成 和完善： 標(biāo)志性建筑―生態(tài)中心酒店、 主題公園區(qū)―軍事博物館等；基本完成地形地貌改造、主要道路及島內(nèi)水系； 生態(tài)能源利用設(shè)備安裝―風(fēng)力發(fā)電，太陽能冷暖系統(tǒng)； 生態(tài)調(diào)節(jié)區(qū)高檔植物種植、休閑度假工程全面啟動； 島內(nèi)景觀進一步改觀，島內(nèi)建筑風(fēng)貌基本展現(xiàn)，具備接待各類客人的能力。 北方最具規(guī)模的天然海濱浴場及中心湖公園工程項目（包括海鮮大酒點、越野賽車場、跑馬場、停車場、特色商品街、海邊木屋、超市等）今年 8月即可投入運營； 一期綠化工程：即浴場及碼頭區(qū)所有綠化地段（包括地表植被、水面覆蓋等）已在進行中。 島內(nèi)中心廣場及大型停車場工程已過半。島內(nèi)長 30米的主干道路基工程已基本完工；橫跨新戴河的新戴河橋已經(jīng)通車。 C、島上四通一平（路通、水通、電通、 通訊完善、場地平整） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 已全面開工建設(shè)。 開發(fā)進度 第一期：兩年（ 2002― 2020）建成和完善： A、初步完成海島四通一平、綠化 等基礎(chǔ)建設(shè)工程。 （ 6）島嶼規(guī)劃指標(biāo)： 人口控制規(guī)模： 3萬人，高峰期可接待游人 100萬人； 人均用地標(biāo)準： 350平米 /人； 人均公共綠地標(biāo)準： 145 平米 /人； 總建筑控制規(guī)模： 160 萬平米； 將成為集特色觀光、休閑度假、運動娛樂為一體的國家級海濱旅游度假區(qū)。 C、民俗文化風(fēng)情區(qū) ：故事群雕、文化街、特色商品街（組織游客觀摩、參與編苕帚 .柳筐 .葦席等當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)手工藝品制作），演出場 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （觀看當(dāng)?shù)厮嚾酥谱髌び暗窨桃约皹吠ご蠊摹⒑颖卑鹱?、樂亭皮影、樂亭秧歌等河北特色文藝表演，大型歌舞、現(xiàn)代藝術(shù)表演），開設(shè)高等藝術(shù)院校、科學(xué)研究場所。建立供漁船停泊休整的漁業(yè)碼頭，游人可以出海娛樂的游艇碼頭以及深海網(wǎng)箱養(yǎng)殖 。 （ 5）規(guī)劃內(nèi)容： 依據(jù)島上空間特點與功能機構(gòu)的相關(guān)性，將島上用地規(guī)劃為一下四大功能區(qū)： A、主題公園區(qū) ： 分為軍事主題公園、體育主題公園、海上觀光主題公園。 （ 3）主題： 維護大自然環(huán)境的優(yōu)美綠島，旨在實現(xiàn)真正接觸大自然的度假憩養(yǎng)多功能的旅游度假場所。 四、旅游開發(fā)區(qū)規(guī)劃方案 總體規(guī)劃 （ 1）規(guī)劃理念： 本規(guī)劃設(shè)計是以實現(xiàn)一個適合中國國民口味兼 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 顧海外游客的國家級旅游度假區(qū)，設(shè)計主題是健康養(yǎng)生和海濱旅游度假，使其成為北方家喻戶曉的國家級海濱度假區(qū)。加之夏季旅游高峰期游客數(shù)量急劇猛增，致使主要旅游景點人滿為患，影響了游客休閑消夏的良好興致。 在建設(shè)方面缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，沒有高水平的物業(yè)管理，飲食服務(wù)沒有進行統(tǒng)一管理，經(jīng)營人員素質(zhì)比較差。這里灘寬水清、空氣清新、林木蔥郁，具有回歸大自然的優(yōu)美環(huán)境和開發(fā)旅游項目得天獨厚的自然資源。 秦皇島南戴河與北戴河?xùn)|西并列，路橋相連，總面積 20 平方公里，海岸線 公里。沿海開辟的 30 多個專用和公共海水浴場可以為游客提供海浴、沙浴、日光沐浴服務(wù)。經(jīng)過多年的開發(fā)，該地區(qū)配套設(shè)施完善、娛樂項目豐富，每年夏季有大量固定客源。 與南、北戴河客源吸引力比較 南戴河、北戴河是河北省發(fā)展較早的海濱旅游景點，也是國家重點旅游區(qū)，每年國家領(lǐng)導(dǎo)人都要到此開會、療養(yǎng)。奧運效應(yīng)不僅在奧運會期間，在 7 年的籌備過程中就會體現(xiàn)出來。 商機有限，發(fā)展無限；階段性影響，長期性效應(yīng)；專題性活動，綜合性效應(yīng) 奧運會最 好 的效應(yīng)就是讓世界了解中國 。 據(jù)專家預(yù)測 ,2020 年，國際旅游人數(shù)將達到 604 萬人，旅游外匯收入 60 億美元，比 2000 年增長 114%，對全國旅游增長的拉動可以達到 4 個百分點。 同時，因商務(wù)、公務(wù)等原因途經(jīng)唐山并在唐山作短暫停留的流動人口，也是產(chǎn)生一定資源的目標(biāo)客戶。看慣了大都市的繁華，更 多的游客向往遙遠清幽的海邊小島。 東北地區(qū)的游客對大連這一早已成熟的沿海旅游勝地已熟視無睹，他們渴望嶄新的更有吸引力的去處，本旅游區(qū)將成為他們大多數(shù)的首選。 （ 2）東北地區(qū) 京唐港至大連游輪年內(nèi)的開通為東北方向游客來唐提供了便利條件。 京津 地區(qū)市場發(fā)育程度對本旅游區(qū)的影響至關(guān)重要。從以上三部份客源，第一部分人數(shù)為最，但大多數(shù)早來晚歸，整體消費水平較低；第二、三部分人數(shù)雖不及前者，但花費相對較高；特別是京津兩地客源，收入水平高，消費能力強。基于旅游業(yè)的良好發(fā)展前景，從 1998 年開始，國家 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 旅游開發(fā)區(qū)目標(biāo)市場定位 （ 1）京、津、唐、秦地區(qū) 打網(wǎng)崗島旅游開發(fā)區(qū)的基本客源市場（一級市場或主體客源市場）包括三個部分。世界旅游組織預(yù)測到 2020 年中國將成為世界第一大旅游目的國和第四大旅游客源輸出國。 中國旅游業(yè)本身就已經(jīng)進入了飛速發(fā)展的時期。人民富裕程度的提高，擴大內(nèi)需戰(zhàn)略的進一步實施，將生產(chǎn)出更多的國內(nèi)旅游者。 B、周邊同類項目開發(fā)較多，檔次較低，可能為打網(wǎng)崗島的開發(fā)帶來負面影響，周邊的旅游項目需要進一步規(guī)范、旅游資源尚需整合。 D、當(dāng)?shù)卣顑?yōu)惠的引資條件和扶持政策。 B、有發(fā)達的高速公路鐵路和海上客運交通與外界相連。 區(qū)域旅游資源現(xiàn)狀 樂亭 中國鮮桃之鄉(xiāng)，經(jīng)濟農(nóng)業(yè)發(fā)達，境內(nèi)觀賞性的果園、桃林遍及；渤海灣最大的海島在其境內(nèi)，海岸線長 公里，具備觀光農(nóng)業(yè)、觀光漁業(yè)和海濱、海島旅游的人文景觀和自然景觀資源， 同時具備二、三日游的區(qū)域旅 游資源，由于和南戴河的交通距離 70 公里左右，該區(qū)域的旅游開發(fā)可以融合到秦皇島海濱旅游度假走廊，形成獨具特色的旅游圈，和秦皇島旅游區(qū)優(yōu)勢和特色互補。 人文狀況 打網(wǎng)崗旅游區(qū)位于河北省樂亭縣，這里素有 “ 冀東天府 ” 、 “ 果菜魚米之鄉(xiāng) ” 之美譽，是著名的 “ 樂亭大鼓 ” 、 “ 樂亭皮影 ” 的發(fā)祥地，文化發(fā)達，歷史悠久。按照京唐港的發(fā)展規(guī)劃，到 2020 年唐山海港開發(fā)區(qū)的面積將達到 1520 平方公里，人口達到 1520 萬人，將成為城市功能齊全，人民生活方便的、綜合的、有特色的海濱港口工貿(mào)城市。唐山市在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中，確定將把生產(chǎn)力布局向沿海推進，旅游、海上運輸?shù)刃屡d第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展。 （ 3）打網(wǎng)崗島已 被列入 2020 年唐山旅游發(fā)展重點規(guī)劃項目。到 2020 年，全縣社會消費品零售總額達到 億元，人均可支配收入達到 7640 元，比 2000 年分別增長 %和 %。全縣城市 化水平達到 40%以上，城市人口 萬人以上，人均住宅面積達到 30 平方米，人均主要公共綠地 平米，綠化覆蓋率達到 32%。 （ 2）按樂亭縣規(guī)劃，近年經(jīng)濟將出現(xiàn)迅猛發(fā)展。在奧運會準備的 6 年當(dāng)中，每年的游客將會以