【正文】 上的專業(yè)博物館愛國主義教育基地。以大面積的沙地為背景，強(qiáng)調(diào)體能和意志的考驗(yàn)，再現(xiàn)宏偉的戰(zhàn)爭場面，體驗(yàn)士兵的赤膽壯心。游客是否對(duì)這一客觀條件表示認(rèn)可，亦給旅游發(fā)展造成一定風(fēng)險(xiǎn)。隨人們興趣愛好的轉(zhuǎn)變、好奇心的轉(zhuǎn)移，可能一段時(shí)間之后旅游熱點(diǎn)會(huì)隨之轉(zhuǎn)移?？蛻舻男枰?、需求特征、需求差異及變化趨勢是直接造成企業(yè)投資收益的關(guān)鍵因素。四、經(jīng)營方面因素 經(jīng)營者的項(xiàng)目計(jì)劃、形象創(chuàng)造、提供的服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格策略等都是投資能否順利回收的不確定因素。三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平風(fēng)險(xiǎn)因素 政府在資源配置、定價(jià)、資產(chǎn)管理等方面的作用不斷減弱，市場發(fā)揮著更大的作用。稅收、信貸政策旅游開發(fā)有一個(gè)持續(xù)投資的過程。政府對(duì)旅游業(yè)的影響是無論怎樣都不能低估的，政府為旅游企業(yè)的經(jīng)營創(chuàng)造了外部環(huán)境。但若出現(xiàn)特殊情況，則可能致使島上游客及建筑物產(chǎn)生危險(xiǎn)，造成生命財(cái)產(chǎn)損失。每1012年要爆發(fā)一次規(guī)模較大的海潮（1976年地震加海嘯，出現(xiàn)50年不遇大潮，），這會(huì)對(duì)島嶼的生產(chǎn)生活產(chǎn)生一定的威脅。其他費(fèi)用：（如差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、員工工資、折舊、相關(guān)的消耗等）合計(jì)約每年5000萬。四、高尚生態(tài)居住區(qū)項(xiàng)目內(nèi)容及規(guī)模該區(qū)位于島的靜區(qū)，最西端，四面環(huán)水遠(yuǎn)眺渤海、無限暇意，美不勝收！該區(qū)占地面積5550畝，規(guī)劃有生態(tài)建筑、水邊住宅、私人游艇碼頭、療養(yǎng)院、會(huì)議培訓(xùn)中心等大型國際化標(biāo)準(zhǔn)高雅設(shè)施，建成后將成為國內(nèi)最具水準(zhǔn)的旅游療養(yǎng)棲息地。子項(xiàng)目投資預(yù)算表項(xiàng)目名稱投資金額雕像1億文化、商品街5億演出廣場1億高等藝術(shù)院校5億 營業(yè)收入及利潤估算該區(qū)的目標(biāo)游客主要以青年階層及演員學(xué)生為主，每年在該區(qū)旅游探親、訪友、參觀演出等、每年人數(shù)大約為30萬計(jì)算，平均每人消費(fèi)500元，則該區(qū)投資回收期為8年?？偼顿Y約人民幣12億人民幣，其中引進(jìn)資金10億。其他費(fèi)用（如差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、員工工資、折舊、設(shè)備磨損、相關(guān)的消耗等）合計(jì)約每年約8000萬?？偼顿Y：約8億人民幣，其中引進(jìn)外資：約7億人民幣。其他費(fèi)用；（如差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、員工工資、折舊、相關(guān)的消耗等）合計(jì)約每年5000萬。項(xiàng)目總投資：約15億人民幣，其中引資總額：約12億人民幣。預(yù)計(jì)總投資50億元人民幣。遠(yuǎn)期主要利用項(xiàng)目的初步成型的影響力和資源優(yōu)勢面向全國和海外市場營銷；在營銷目標(biāo)地區(qū)設(shè)置窗口，開展一系列的營銷活動(dòng)。工作切入點(diǎn)：近期（2個(gè)月）通過個(gè)人社會(huì)關(guān)系網(wǎng)，利用沿海集團(tuán)的社會(huì)影響力，和潛在的投資客戶進(jìn)行一對(duì)一的洽談，通過朋友擴(kuò)大項(xiàng)目和公司的影響力，并抓住89月的黃金季節(jié)，計(jì)劃促成20個(gè)左右的有潛在投資意向的公司和老板到項(xiàng)目地考察洽談，力爭二至三個(gè)項(xiàng)目達(dá)成投資意向。營銷窗口的設(shè)置建議北方片區(qū)在北京，華東片區(qū)在上海，華南片區(qū)在深圳，西北片區(qū)在烏魯木齊。目前海域使用證已辦理2450畝，其余正在辦理過程中。B、海域使用證：某旅游開發(fā)有限公司已向海域所在地縣級(jí)以上人民政府提出申請(qǐng)，并獲得海洋行政主管部門的批準(zhǔn)。海島使用權(quán)的歸屬：經(jīng)河北省某市樂亭縣批準(zhǔn)，某旅游開發(fā)有限公司買斷并獨(dú)家擁有某島的使用、開發(fā)權(quán)。員工4000余人，上繳稅金800多萬元。宏文集團(tuán)公司下轄28個(gè)合資、控股、參股子公司（企業(yè)），涉及建材、煤炭、電力、環(huán)保機(jī)械、房地產(chǎn)、機(jī)電設(shè)備、高科技農(nóng)業(yè)開發(fā)、旅游、物業(yè)管理、汽車運(yùn)輸?shù)榷嘈袠I(yè)，分布于某市古冶區(qū)、路北區(qū)、遵化市、灤南縣、樂亭縣等地域。該公司在海島旅游項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營和管理方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和世界頂尖人才。 圣淘沙度村整體格調(diào)高貴、典雅，六層主體大樓擁有個(gè)式豪華客房74套，按您理想的家居設(shè)計(jì)，使您賓至如歸、舒適方便，擁有多功能舞廳、健身房、陽光吧、KTV包房、桌球室、乒乓房、棋牌室、美容美發(fā)以及設(shè)施一流的沐浴場所，同時(shí)另有大小會(huì)議室、影視廳、商務(wù)中心、商場、停車場等服務(wù)設(shè)施。位于新加坡南部太平洋中的圣淘沙島充滿迷人的浪漫風(fēng)情,及大自然、歷史、娛樂于一起，野生動(dòng)物園、民族大觀園，取味盎然?？萍己推放茟?zhàn)略；集團(tuán)將科技住宅和美學(xué)產(chǎn)品理念成功應(yīng)用到小 區(qū)住宅建設(shè)及社區(qū)家政服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化管理等領(lǐng)域，并構(gòu)建起沿海物業(yè)集團(tuán)持續(xù)發(fā)展的兩大支柱產(chǎn)業(yè)——科技住宅和智能社區(qū)服務(wù)。沿海集團(tuán)在中國大陸投資地點(diǎn)香港、北京、上海、武漢、深圳、福州、天津、青島、鞍山、南昌、某、設(shè)有獨(dú)資、合資及合作企業(yè)20余家，現(xiàn)有員工千余人，總資產(chǎn)約300億港元，資產(chǎn)凈值約30億港元。外方經(jīng)營者簡介：（1）香港沿海集團(tuán)簡介沿海物業(yè)集團(tuán)成立于1990年，1997年10月在香港聯(lián)合交易所上市。（4）承包開發(fā)經(jīng)營（5）雙方約定的其他方式。（3）合資（合作）開發(fā)經(jīng)營A、我方以海域或部分土地為資本，開展合作經(jīng)營；B、雙方共同投資，按比例分配收益；C、投資單位可以以技術(shù)、設(shè)備、現(xiàn)金作為合作方式，進(jìn)行合作開發(fā)。開發(fā)方式（1）自主開發(fā)（自營）某島相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)，部分由我司獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營與管理。經(jīng)營理念 以差異化和低成本為某島開發(fā)和經(jīng)營的基本策略；以資本運(yùn)作和合作開發(fā)為基本經(jīng)營模式，通過項(xiàng)目資源的規(guī)劃、整合、招商實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，創(chuàng)造升值空間，實(shí)現(xiàn)三年起步、五年定局的經(jīng)營目標(biāo)。第二期：兩年（20032004年）建成和完善：標(biāo)志性建筑―生態(tài)中心酒店、 主題公園區(qū)―軍事博物館等；基本完成地形地貌改造、主要道路及島內(nèi)水系；生態(tài)能源利用設(shè)備安裝―風(fēng)力發(fā)電，太陽能冷暖系統(tǒng)；生態(tài)調(diào)節(jié)區(qū)高檔植物種植、休閑度假工程全面啟動(dòng)；　　島內(nèi)景觀進(jìn)一步改觀，島內(nèi)建筑風(fēng)貌基本展現(xiàn)，具備接待各類客人的能力。北方最具規(guī)模的天然海濱浴場及中心湖公園工程項(xiàng)目（包括海鮮大酒點(diǎn)、越野賽車場、跑馬場、停車場、特色商品街、海邊木屋、超市等）今年8月即可投入運(yùn)營；一期綠化工程：即浴場及碼頭區(qū)所有綠化地段（包括地表植被、水面覆蓋等）已在進(jìn)行中。島內(nèi)中心廣場及大型停車場工程已過半。；橫跨某的某橋已經(jīng)通車。C、島上四通一平（路通、水通、電通、 通訊完善、場地平整）已全面開工建設(shè)。開發(fā)進(jìn)度第一期：兩年（2002―2003）建成和完善：A、初步完成海島四通一平、綠化等基礎(chǔ)建設(shè)工程。（6）島嶼規(guī)劃指標(biāo)：人口控制規(guī)模：3萬人，高峰期可接待游人100萬人； 人均用地標(biāo)準(zhǔn)：350平米/人；人均公共綠地標(biāo)準(zhǔn)：145平米/人；總建筑控制規(guī)模：160萬平米；將成為集特色觀光、休閑度假、運(yùn)動(dòng)娛樂為一體的國家級(jí)海濱旅游度假區(qū)。 C、民俗文化風(fēng)情區(qū) ：故事群雕、文化街、特色商品街（組織游客觀摩、），演出場（觀看當(dāng)?shù)厮嚾酥谱髌び暗窨桃约皹吠ご蠊?、河北梆子、樂亭皮影、樂亭秧歌等河北特色文藝表演，大型歌舞、現(xiàn)代藝術(shù)表演），開設(shè)高等藝術(shù)院校、科學(xué)研究場所。建立供漁船停泊休整的漁業(yè)碼頭，游人可以出海娛樂的游艇碼頭以及深海網(wǎng)箱養(yǎng)殖。（5）規(guī)劃內(nèi)容：依據(jù)島上空間特點(diǎn)與功能機(jī)構(gòu)的相關(guān)性，將島上用地規(guī)劃為一下四大功能區(qū)： A、主題公園區(qū)：分為軍事主題公園、體育主題公園、海上觀光主題公園。（3）主題：維護(hù)大自然環(huán)境的優(yōu)美綠島，旨在實(shí)現(xiàn)真正接觸大自然的度假憩養(yǎng)多功能的旅游度假場所。四、旅游開發(fā)區(qū)規(guī)劃方案總體規(guī)劃（1）規(guī)劃理念：本規(guī)劃設(shè)計(jì)是以實(shí)現(xiàn)一個(gè)適合中國國民口味兼顧海外游客的國家級(jí)旅游度假區(qū)，設(shè)計(jì)主題是健康養(yǎng)生和海濱旅游度假，使其成為北方家喻戶曉的國家級(jí)海濱度假區(qū)。加之夏季旅游高峰期游客數(shù)量急劇猛增，致使主要旅游景點(diǎn)人滿為患，影響了游客休閑消夏的良好興致。在建設(shè)方面缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，沒有高水平的物業(yè)管理，飲食服務(wù)沒有進(jìn)行統(tǒng)一管理，經(jīng)營人員素質(zhì)比較差。這里灘寬水清、空氣清新、林木蔥郁，具有回歸大自然的優(yōu)美環(huán)境和開發(fā)旅游項(xiàng)目得天獨(dú)厚的自然資源。秦皇島南戴河與北戴河?xùn)|西并列，路橋相連，總面積20平方公里。沿海開辟的30多個(gè)專用和公共海水浴場可以為游客提供海浴、沙浴、日光沐浴服務(wù)。經(jīng)過多年的開發(fā)，該地區(qū)配套設(shè)施完善、娛樂項(xiàng)目豐富，每年夏季有大量固定客源。 與南、北戴河客源吸引力比較南戴河、北戴河是河北省發(fā)展較早的海濱旅游景點(diǎn)，也是國家重點(diǎn)旅游區(qū)，每年國家領(lǐng)導(dǎo)人都要到此開會(huì)、療養(yǎng)。奧運(yùn)效應(yīng)不僅在奧運(yùn)會(huì)期間，在7年的籌備過程中就會(huì)體現(xiàn)出來。商機(jī)有限，發(fā)展無限；階段性影響，長期性效應(yīng)；專題性活動(dòng)，綜合性效應(yīng)奧運(yùn)會(huì)最好的效應(yīng)就是讓世界了解中國。據(jù)專家預(yù)測,2008年，國際旅游人數(shù)將達(dá)到604萬人，旅游外匯收入60億美元，比2000年增長114%，對(duì)全國旅游增長的拉動(dòng)可以達(dá)到4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，因商務(wù)、公務(wù)等原因途經(jīng)某并在某作短暫停留的流動(dòng)人口，也是產(chǎn)生一定資源的目標(biāo)客戶?？磻T了大都市的繁華，更多的游客向往遙遠(yuǎn)清幽的海邊小島。東北地區(qū)的游客對(duì)大連這一早已成熟的沿海旅游勝地已熟視無睹，他們渴望嶄新的更有吸引力的去處，本旅游區(qū)將成為他們大多數(shù)的首選。（2）東北地區(qū)京唐港至大連游輪年內(nèi)的開通為東北方向游客來唐提供了便利條件。京津地區(qū)市場發(fā)育程度對(duì)本旅游區(qū)的影響至關(guān)重要。從以上三部份客源，第一部分人數(shù)為最，但大多數(shù)早來晚歸，整體消費(fèi)水平較低；第二、三部分人數(shù)雖不及前者，但花費(fèi)相對(duì)較高；特別是京津兩地客源，收入水平高，消費(fèi)能力強(qiáng)。基于旅游業(yè)的良好發(fā)展前景，從1998年開始，國家旅游開發(fā)區(qū)目標(biāo)市場定位（1）京、津、唐、秦地區(qū)某島旅游開發(fā)區(qū)的基本客源市場（一級(jí)市場或主體客源市場）包括三個(gè)部分。世界旅游組織預(yù)測到2020年中國將成為世界第一大旅游目的國和第四大旅游客源輸出國。中國旅游業(yè)本身就已經(jīng)進(jìn)入了飛速發(fā)展的時(shí)期。人民富裕程度的提高，擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，將生產(chǎn)出更多的國內(nèi)旅游者。B、周邊同類項(xiàng)目開發(fā)較多，檔次較低，可能為某島的開發(fā)帶來負(fù)面影響，周邊的旅游項(xiàng)目需要進(jìn)一步規(guī)范、旅游資源尚需整合。D、當(dāng)?shù)卣顑?yōu)惠的引資條件和扶持政策。B、有發(fā)達(dá)的高速公路鐵路和海上客運(yùn)交通與外界相連。區(qū)域旅游資源現(xiàn)狀樂亭中國鮮桃之鄉(xiāng)，經(jīng)濟(jì)農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，境內(nèi)觀賞性的果園、桃林遍及；渤海灣最大的海島在其境內(nèi)，具備觀光農(nóng)業(yè)、觀光漁業(yè)和海濱、海島旅游的人文景觀和自然景觀資源， 同時(shí)具備二、三日游的區(qū)域旅游資源，由于和南戴河的交通距離70公里左右，該區(qū)域的旅游開發(fā)可以融合到秦皇島海濱旅游度假走廊，形成獨(dú)具特色的旅游圈，和秦皇島旅游區(qū)優(yōu)勢和特色互補(bǔ)。人文狀況某旅游區(qū)位于河北省樂亭縣，這里素有“冀東天府”、“果菜魚米之鄉(xiāng)”之美譽(yù)，是著名的“樂亭大鼓”、“樂亭皮影”的發(fā)祥地，文化發(fā)達(dá)，歷史悠久。按照京唐港的發(fā)展規(guī)劃，到2010年某海港開發(fā)區(qū)的面積將達(dá)到1520平方公里，人口達(dá)到1520萬人，將成為城市功能齊全，人民生活方便的、綜合的、有特色的海濱港口工貿(mào)城市。某市在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，確定將把生產(chǎn)力布局向沿海推進(jìn)，旅游、海上運(yùn)輸?shù)刃屡d第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展。