【正文】 投資百匯城、匯聚財富、理財新概念 本項目為短、平、快的項目，我們要以最好的團隊進入市場、最快的速度占領(lǐng)市場、以最短的周期消化市場、以最理想的銷售回報市場，從而達到縮短銷售周期的目的使開發(fā) 商的利益最大化。 定向直銷 對潛在客戶進行針對性銷售，包括信函銷售、 DM 單入戶，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。 現(xiàn)場銷售 這是主要的銷售方式，客戶向來 注重眼見為實，一般都有會到現(xiàn)場考察多次才會購買。 B、 銷售渠道及方式 （ 1）、 可通過廣告、活動行銷、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達成共識，促成銷售； （ 2）、 目標客戶群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷售。對于物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量與收費標準之間不對等現(xiàn)象難以接受，期待提供更高水準的物業(yè)管理服務(wù)。置業(yè)者對分攤面積的概念認識不強，普遍對建筑使用率十分關(guān)注，尤其是對于戶內(nèi)的灰色空間、過多的走廊過渡轉(zhuǎn)換空間等面積浪費 現(xiàn)象大都難以接受。 40 平米以上較大面積商鋪銷售壓力較大，市場滯留時期相對較長； (2)、住宅： 25— 80 平米中小戶型受到市場強勢追捧，并在銷售上比較順利，銷售均價在 1000— 1200 元 /平米為市場所能接受； 從以上調(diào)研結(jié)果可以看出目標市場依然需要小戶型的介入，我司建議： 住宅 ： 30 平方以下的一房一衛(wèi)占 20%25% 4050 平米左右的一房一廳一衛(wèi)占 60%65% 6080 平米左右的兩房一廳占 15%20% 100 平米左右的三房一廳占 5%左右 商鋪 ： 15— 30 平方占 70% 30— 60 平方占 25% 60 以上占 5% 開發(fā)商：思茅天晟房地產(chǎn)開發(fā)公司 服務(wù)商：昆明妙行投資咨詢有限公司 百匯城項目 13 E、 價格定位 結(jié)合市場基本情況，并且結(jié)合“加減法”原則，以購買者導(dǎo)向作為本項目定價方法。以特色創(chuàng)新戶型及規(guī)劃設(shè)計的導(dǎo)入作為增強產(chǎn)品核心競爭力的重要籌碼，全面提升產(chǎn)品性價比。將一次性的巨額支出，分攤到未來的二三十年中； （ 3） 、消費群體對于多層、南北朝向房屋的偏愛是習慣使然，由來已久； （ 4）、對產(chǎn)品總價普遍敏感，承受能力相對有限； （ 5）、我們提倡“創(chuàng)造和引導(dǎo)市場需求”，并不是主張否定既有的一切，而是在尊重現(xiàn)有市場一般消費需求特征和成功的市場開發(fā)經(jīng)驗基礎(chǔ)之上，能夠做出積極的超越 嘗試，人無我有，人有我優(yōu)?？蛻糁荒茉诎l(fā)展商提供的幾 種即定方案中選擇，雖有一定的改進但仍不能滿足客戶個性化的需要。 開發(fā)商：思茅天晟房地產(chǎn)開發(fā)公司 服務(wù)商：昆明妙行投資咨詢有限公司 百匯城項目 11 C、 具體規(guī)劃建議 整體規(guī)劃設(shè)計以智能化為主題，突出不同于其它項目的品質(zhì)，讓消費者切身感受后信息時代所帶來的生活品質(zhì)。 B、 市場定位建議 （ 1）、形象定位 純粹品位 項目與本土文化有機結(jié)合，“純粹、品位”的市場定位將區(qū)別于其它商住一體化建筑，將賦予她一個全新的概念，以吸引更多的消費群體； （ 2）、主題定位 個性化、人性化、智能化； 人性化、智能化、個性化是未來高檔住宅的發(fā)展方向，而個性化是對人最高層次追求的一種滿足，人性化是客戶需求 原則的充分體現(xiàn)，智能化是后信息 時代生活的必備 “ 武器 ” ； （ 3）、在項目推出中突顯“個性、人性、智能”的概念，把建筑與生命有機的結(jié)合在一起，借此提升物業(yè)的品質(zhì)，在定位中引入智能的概念。針對目前景谷市場環(huán)境、消費者現(xiàn)狀，應(yīng)將本土文化有機的融合在項目定位中， 使商住樓具有更多的“時尚”和“文化”含量，同時，應(yīng)注重人性化、個性化，從而實施產(chǎn)品差異化策略。 通過上述分析說明，項目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補，通過科學的市場定位、合理的規(guī)劃設(shè)計揚長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當?shù)娜胧袝r機，采用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌 形象，迅速建立認同感，同時運用熟練的銷售技巧和方式打動目標客戶，促成銷售，必將確保項目開發(fā)的圓滿成功。 C 、 機會分析 （ 1）、加大城市建設(shè)增加各項優(yōu)惠政策； （ 2）、金三角帝王廣場的大力炒做，將進一步提升本區(qū)域地段優(yōu)勢及商業(yè)氛圍； （ 3）、隨著城市的快速發(fā)展，中心區(qū)擴張范圍也必將隨之加速，使本地區(qū)宏觀環(huán)境得到進一步改善； （ 3）、項目周遍建筑面積較大，小戶型較少，從而我公司可利用差異化介入。在永安路與民樂路交匯口，能保證片區(qū)交通安全便捷，地理位置有極大優(yōu)勢； （ 2）、與成熟的農(nóng)貿(mào)市場為鄰，客戶群關(guān)注度極高，地塊商業(yè)價值明顯； （ 3）、 周邊已形成良好的商務(wù)辦公環(huán)境， 商業(yè)氛圍濃厚 ，而 且生活配套設(shè)施較為完善，較適合商務(wù)活動和生活居住。該地塊北面為目前景谷縣最大的農(nóng)貿(mào)市場； 南面為一條 36 米寬的大道，與項目之間有部分低矮民房；東面是 4 車道寬的文明路，西臨 6 米寬民樂路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達。市場可以總結(jié)為無須過多配套總價不益過高，貼近城市需求更容易切入市場，縮短銷售周期使投資利益最大化 。 從以上調(diào)查可以看出 目前景谷商住建筑形式主要由多層住宅 小戶型為主，主力戶型面積大多在 6080 平方米左右售價在 10002000 元 /M，總價則分布在 10 萬和 16 萬元之間。套內(nèi)面積 平方米，公攤面積 平方米，建筑面積 平方 。 （ 5）、 三棵樹商業(yè)步行街 小套房（面寬 7~8 米，進深 10 米，層高 3~ 米）， 1 層均為商鋪（ 30003500 元 /平米）。最小的住房是三室二廳一廚二衛(wèi)，面積在 平方米， 1177 元 /平方米， 14273 元買斷 10 年；復(fù)式樓面積 平方米， 1272 元 /平方米；別墅正在施工中， 260 多平方米，價格目前無法得知。據(jù)了解商鋪和商品房銷售已近 2/3。 （ 3）、 金三角帝王廣場 商鋪一共 178 間，一，二層鄰街商鋪共 48 間，面寬 3~ 米 ,進深 ~5 米 ,層高 米， 60008000元 /平方米，一層內(nèi)商鋪只租不賣，租金每間 500600 元 /月，二層內(nèi)商鋪只賣不租，價格區(qū)間為 39005000 元 /