【正文】 好的隘巷 新村、姜嫄雅居收繳比例 90%。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費收繳比例大多在 70%至 90%。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。大多數(shù)業(yè)主對自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對小區(qū)集體事項不聞不問，聽之任之。小區(qū)空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執(zhí) ，難以協(xié)商。由于業(yè)主來自社會各個階層，社會經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大，而且規(guī)模越大越難管理。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設(shè)項目，曾多次群訪。按照國家規(guī)定，在工程交付使用前，開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進(jìn)行工程總體驗收。如鴻運大廈電梯質(zhì)量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時間長達(dá)幾年，問題得不到妥善解決。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。 （三）基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購買，物業(yè)收費 全憑自覺，收費難度很大，一些小區(qū)甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。小區(qū)收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾反響比較強(qiáng)烈。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問題： （一）準(zhǔn)入門檻低，服務(wù)不規(guī)范。就物業(yè)公司管理的 26 個小區(qū)而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問題。三是無人管理小區(qū)，涉及小區(qū) 41 個，面積約 12 萬平方米。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè) 13 家，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員 244 人，雖然服務(wù)小區(qū)只有 26 個，但這些小區(qū)住宅總面積約 59 萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。建設(shè)方式主要為： 90 年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占 15%，商品房占 70%，小產(chǎn)全權(quán)房占 10%，保障性住房占 5%。 一、基本現(xiàn) 狀 截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓 137 個，建筑面積 123 萬平方米，規(guī)劃住房 12711 套，入住 44489 人。 小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查報告篇 5 管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實施物業(yè)管理。試點二：旺佳園。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 五、渫陽社區(qū)： 試點一：農(nóng)資大市場。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理 。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。 7 月 30 日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆 ，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。城市七個社區(qū)的試點具體情況為： 社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。 一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況 上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。 小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查報告篇 4 物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會議確定的三 個突破之一。對業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會及時介入、引導(dǎo)，共同協(xié)調(diào)處理?？h房產(chǎn)部門要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范、高效開展工作。按照 “ 條塊結(jié)合，屬地管理 ” 的原則，進(jìn)一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會在物業(yè)管理工作中的權(quán)、責(zé)關(guān)系，把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇，政府投入一定的經(jīng)費。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動，建議盡快出臺我縣加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的實施辦法和加強(qiáng)物業(yè)管理的實施細(xì)則兩個規(guī)范性文件。建議縣人民法院優(yōu)先受 理、快審快結(jié)，維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。 （四）加強(qiáng)保障，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，積極鼓勵物業(yè)公司重組兼并，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌。 （三）積極扶持，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。規(guī)范物業(yè)承接查驗手續(xù)，明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主 三方之間的權(quán)利和義務(wù)。使信譽(yù)低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場。四是物價部門要完善細(xì)化收費標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容。三是建立商品房綜合竣工驗收制度，房產(chǎn)部門要參與綜合驗收。一是在工程項目規(guī)劃、設(shè)計階段開始，規(guī)劃建設(shè)部門要對小區(qū)的功能、布局、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求，為后期物業(yè)服務(wù)打下堅實的基礎(chǔ)。同時，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭，提高服務(wù)質(zhì)量，珍視企業(yè)信譽(yù)，推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。 三、加強(qiáng)我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點建議 （一）加 強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)樹立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費觀念。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；屬地政府、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮。 （五）物業(yè)管理體制不完善。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會沒有成立，有的業(yè)主委員會在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。 （三）業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費觀念沒有普遍形成 一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費觀念，對市場化物業(yè)管理不理解、不支持，有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費，有的只選擇價格低廉的物業(yè)公司，卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)公司因收費標(biāo)準(zhǔn)低而難以運作，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散，缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司。 （二）物業(yè)管理粗放型發(fā)展。我縣部分小區(qū)，盡管通過了竣工驗收，但仍存在規(guī)劃未嚴(yán)格實施、小區(qū)配套設(shè)施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設(shè)施不到位、電梯質(zhì)量低劣，甚至存在安全隱患等等問題。此外，黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動。而巨龍家園、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費收繳率不高，小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離。 （三）物業(yè)管理發(fā)展不平衡。五是加強(qiáng)公共維修資金的歸集和管理。四是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。積極實行物業(yè)管理提前介入制度，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證時，必須明確項目前期物業(yè)管理計劃。進(jìn)一步開闊了物業(yè)管理人員的視野，找準(zhǔn)了自身存在的問題，也明確了今后努力方向。 縣物業(yè)管理辦公室成立以來，對物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。截至目前，全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè) 10 家，管理居民住宅小區(qū) 17 個，物業(yè)服務(wù)建筑面積近 200 萬平方米，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá) 98%，從業(yè)人員達(dá) 1000 多人，服務(wù)小區(qū)人口達(dá) 25000 人。 我縣物業(yè)管理起步于 20__年，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理。但是我縣物業(yè)管理市場化運作機(jī)制尚不健全，物業(yè)管理水平仍然較低，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善，已經(jīng)到了一個需要全面規(guī)范整頓提高的階段。近年來， __縣物業(yè)管理逐步發(fā)展，取得了一定成績，但也面臨諸多困境，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠(yuǎn)。 另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的，在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗收時加強(qiáng)管理，在物業(yè)承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度，嚴(yán)格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎(chǔ)。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動物業(yè)管理招投標(biāo)制度。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔(dān)。 建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。同時，啟動職能部門領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)機(jī)制，對履職不到位的進(jìn)行問責(zé)，提高部門管理的主動性，逐步形成政企聯(lián)動的小區(qū)管理社區(qū)化機(jī)制。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續(xù)時，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會或社區(qū)居委會的證明。 民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對接。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專人值班，負(fù)責(zé)接待處理業(yè) 主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會定期值日，社區(qū)居委會配備專門的物管員，落實好相關(guān)的經(jīng)費。 建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。 加強(qiáng)組織業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。 ３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。 ２、政府相關(guān)部門參與業(yè)主委員會的組建。 １、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對農(nóng)轉(zhuǎn)非 50 人員參照國有企業(yè)下崗 50 人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。 （二）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行 《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識。 １、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。 三、完善物業(yè)管理的建議和措施。據(jù)調(diào)查，我市專業(yè)物業(yè)公司只占 ％，開發(fā)商下屬企業(yè)占 ％，外聘服務(wù)企業(yè)占 ％。 物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機(jī)制。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫用于住房或經(jīng)營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。具體表現(xiàn)在：法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格等等。除了 _年 10 月 1 日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和 _年 9 月 1 日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。 物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達(dá)到 2/3 以上，業(yè)主參與意識不強(qiáng)，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項無法決定。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。 業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。 業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。 組成業(yè)主委員會的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。 業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。開發(fā)企業(yè)不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。 （ 2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項維修資金。 （ 1）住宅專項維修資金收繳困難。目前許多住宅小區(qū)的共用部位，公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修資金，根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。 老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項維修資金。 （ 3）建管不分帶來的問題。 （ 2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。 ③ 開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。主要表現(xiàn)有： ① 盡管通過了竣工驗收，但向業(yè)主交房時仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。 建設(shè)工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。三是建設(shè)工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企 業(yè)，成為住戶不繳費的借口。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。 物業(yè)服務(wù)費收取難。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬僅 1200 元 /月，低于社會平均工資，且沒有購買任何社會保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè) 服務(wù)企業(yè)生存的危機(jī)日益突出。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務(wù)價格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。據(jù)調(diào)查，我市 24 家物業(yè)企業(yè)的 34 個項目，有 31 個項目虧損，幾個項目硬撐