【正文】 續(xù)期。 《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)的出讓，可以采取 拍賣、招標(biāo) 或者雙方 協(xié)議 的方式， 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地 ，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 ? ④ 集體土地不經(jīng)征收不得轉(zhuǎn)讓。 ? ②經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人在使用期限內(nèi) 對(duì)土地?fù)碛惺褂?、占有、收益和處分?quán)。 ? ? ? ?（掌握） ? 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付 土地使用權(quán)出讓金 的行為。對(duì)于各個(gè)環(huán)節(jié)涉及腐敗問(wèn)題的，應(yīng)該追究犯罪責(zé)任；對(duì)于違規(guī)購(gòu)買村民住宅的客戶應(yīng)該追繳非法利益，并作出應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)處罰以維護(hù)法律和政策的尊嚴(yán)。對(duì)土地制度應(yīng)該進(jìn)行改革，包括國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓、劃撥、出租、出售，理順個(gè)人、集體、國(guó)家三者的利益關(guān)系，形成一套切實(shí)可行的適應(yīng)現(xiàn)階段情況的中國(guó)特色社會(huì)主義土地制度。農(nóng)村集體土地未來(lái)的發(fā)展方向和現(xiàn)實(shí)沖突，導(dǎo)致村民住宅只能在村民內(nèi)部進(jìn)行簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)讓，無(wú)法真正解決村民、集體、國(guó)家以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利益分配關(guān)系。不管國(guó)家出臺(tái)什么政策，政策再好，如果不能執(zhí)行到位，結(jié)果必然是不理想的，甚至?xí)鸱疵孀饔谩? 專家建議從以下幾方面入手 ? 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控幾年來(lái)效果不佳，充分說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，不少地方政府執(zhí)行力存在問(wèn)題， 首先應(yīng)該解決政府執(zhí)行力問(wèn)題。專家認(rèn)為，必須全面、綜合、突破地將其作為一個(gè)系統(tǒng)工程來(lái)完成。最后，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的市民往往會(huì)有法不責(zé)眾的“賭”的心態(tài)，用預(yù)期利益賭國(guó)家的政策動(dòng)向改變，賭國(guó)家的政策執(zhí)行力。村民在集體土地上是否可以建房？相關(guān)法律并沒(méi)有明令禁止。一些專家表示，不可否認(rèn)，主管部門對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”下手有點(diǎn)晚，而且不夠有力，小產(chǎn)權(quán)房目前已經(jīng)成為全國(guó)性的難以破解又必須破解之題。以新農(nóng)村名義建設(shè)的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前還沒(méi)有明確的處置和管理辦法。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓風(fēng)險(xiǎn)。 ? 如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人實(shí)際只擁有房屋的永久使用權(quán)，所以其 拆遷補(bǔ)償要比普通商品房低很多 。 “小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn) ? 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。何況“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房也都是經(jīng)過(guò)有關(guān)部分審批過(guò)的有規(guī)劃的正式項(xiàng)目，怎么可能說(shuō)拆就拆呢？說(shuō)白拆就白拆呢？ ? 隨著城鄉(xiāng)一體化改革進(jìn)程的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)體制、社會(huì)體制、土地制度的改革都將提到議事日程上來(lái)了，鄉(xiāng)下農(nóng)民也要變成市民了，也可以享受到普遍的社會(huì)公民權(quán)了。 ? “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”除了熱銷之外， 還沒(méi)有發(fā)生過(guò)因?yàn)檫`法被拆除的先例 ，另外雖然城市人口購(gòu)買集體土地房屋屬非法行為，但“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房已經(jīng)熱銷多年，政府方面并沒(méi)有出臺(tái)制止小產(chǎn)權(quán)房銷售的條例，也沒(méi)有追究過(guò)鄉(xiāng)政府、村委會(huì)的違法行為。但現(xiàn)在各方面的消息沒(méi)有人實(shí)際上否認(rèn)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的存在，特別是把其歸類到小產(chǎn)權(quán)之列就給未來(lái)的大產(chǎn)權(quán)化埋下了伏筆。 ? 人們購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的目的以自住為主，因此只要住著舒服，人們不大會(huì)考慮出售的風(fēng)險(xiǎn)，而這 些小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)滿足了人們的自住需要。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換 。 而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其 只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑 。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著 新農(nóng)村 建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“ 商品房 ”。 ? 5簽發(fā)用地證書 ? 6征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理 ? 7建立征收土地檔案 知識(shí)拓展：小產(chǎn)權(quán)房概述 什么是小產(chǎn)權(quán)房？ ? 小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。 征收集體土地的工作程序（了解） ? 根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》和《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》 (國(guó)土資源部令第 3號(hào) )，征收土地一般按照下列工作程序辦理： ? 1申請(qǐng)用地 ? 2受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件 ? 3審批用地 ? 4征地實(shí)施。 支付對(duì)象： 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的所有者所有。 征收城市郊區(qū)的菜地，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)資金。地上附著物是指依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋、水井、地上 (下 )管線等。 ? 某耕地前三年平均每公頃耕地年產(chǎn)值為 1000元，人均耕地 。對(duì)人均耕地特別少的地區(qū)，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)， 但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的 30倍 。 ? 征收土地 10公頃，該耕地前三年每畝總產(chǎn)值為 4800元，問(wèn)土地補(bǔ)償費(fèi)的總高總額為多少 ? ? 1600*15*10*10=2400000 2 安置補(bǔ)助費(fèi)： 為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的補(bǔ)助費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)： 按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。 1 土地補(bǔ)償費(fèi)： 征地費(fèi)的主要部分，是國(guó)家建設(shè)征用土地時(shí)，為補(bǔ)償被征地和原土地使用人的經(jīng)濟(jì)損失而向其支付的款項(xiàng)。 ? 《土地管理法》規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。 （掌握） ? 土地的補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)的確定，是征地工作的主要內(nèi)容，也是一項(xiàng)難度較大的工作，涉及到國(guó)家、集體、個(gè)人的利用。 ? 7合理使用征地補(bǔ)償費(fèi)。 《土地管理法》規(guī)定：被征收土地所在市、縣人民政府，在收到征收土地方案后， 10日內(nèi) 以書面形式或其他形式進(jìn)行公告。 ? 5 聯(lián)營(yíng)使用集體土地政策： 經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，可以按照國(guó)家建設(shè)用地的規(guī)定實(shí)行征收，也可以 由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營(yíng)條件。 ? 2 建設(shè)單位申請(qǐng)征地不得化整為零 ? 3 對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償、補(bǔ)助 ? 4 臨時(shí)用地必須辦理報(bào)批手續(xù)。違反土地利用規(guī)劃 、 擴(kuò)大開(kāi)發(fā)區(qū)用地規(guī)模 、 未批先征等 。 法定程序和審批權(quán)限 。 有償使用土地包括土地使用權(quán)出讓 、 土地出租 、 土地使用權(quán)作價(jià)入資 、入股等多種形式 。 ? ? ④ 有償使用土