【正文】 業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。,劣勢：,鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯； 未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪； 銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低，難以達(dá)到投資者期望； 中、長期收益難以穩(wěn)定； 后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展； 各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。,適用：,純街鋪銷售； 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)； 位置非常好，銷售出售無壓力物業(yè)。,純 銷 售,帶租約銷售,短期返租銷售,長期返租銷售,一般為三年返租,一般為十年返租,銷售模式,銷售模式,銷售政策解析銷售策略,純銷售模式適合于純社區(qū)沿街商業(yè)銷售,優(yōu)勢：,發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返 租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。,商業(yè)運(yùn)作解剖商管公司業(yè)務(wù)架構(gòu),具體步驟,招商策略 招商的目的——以商促銷,銷售 設(shè)定所謂銷售門檻，造成稀缺效應(yīng) 開盤大折扣價(jià)格優(yōu)惠推廣引起轟動(dòng) 實(shí)際銷售價(jià)格低開促進(jìn)迅速去化后迅速高走爭取利潤,行銷 遍地撒網(wǎng) 廣域派單 緊密跟蹤 長期維護(hù),招商 商管先行，建設(shè)商管模式 示范性招商先行 實(shí)際招商在后 1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商先行，用鄉(xiāng)鎮(zhèn) 刺激縣城 2）縣城招商側(cè)向進(jìn)攻 利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商信息刺激并引導(dǎo)縣城招商,推廣 商管公司管理 分階段性執(zhí)行宣傳策略 1）形象訴求 2）商業(yè)價(jià)值訴求 3）經(jīng)營價(jià)值訴求 4）招商成果訴求 5）投資價(jià)值及開業(yè)訴求,以商促銷,招商目的以商促銷,本項(xiàng)目招商政策建議,招商政策建議： 前三年定租金價(jià)格為0.4元/平米/天； 租三年免一年，實(shí)際前三年每年租金為0.25元/平米/天，第四年租金遞增10%，即0.44元/平米/天,第四年后，每兩年遞增10%； 由商業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一管理，租鋪者與商管公司簽訂租賃協(xié)議； 大商家入駐在租金條件上可給予更高優(yōu)惠。,統(tǒng)一招商 制定商家準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，儲(chǔ)備商業(yè)及商家資源，選擇符合經(jīng)營條件的商家入駐，確保品牌競爭實(shí)力和經(jīng)營品質(zhì)。,統(tǒng)一管理 對商戶資料統(tǒng)一管理，提供標(biāo)準(zhǔn)物管服務(wù)，確保商家守法規(guī)范經(jīng)營，保障良好經(jīng)營秩序，樹立良好的品牌形象。,1.商業(yè)運(yùn)作的解析 （1）商業(yè)運(yùn)作解剖 （2）招商目的解析 （3）本項(xiàng)目招商政策建議 2.銷售運(yùn)作的解析 （1）銷售政策解析 （2）銷售價(jià)格定位,PART 3,商業(yè)運(yùn)作與營銷運(yùn)作,商業(yè)運(yùn)作的解析,商業(yè)運(yùn)作解剖商業(yè)價(jià)值鏈,經(jīng)營者 自營者,消費(fèi)者,開發(fā)商,商管公司,投資者,銷售,銷售,銷售,出租,出租,出租,管理,服務(wù),維護(hù),維護(hù),出售,出售,服務(wù),管理,商業(yè)運(yùn)作解剖項(xiàng)目租售方式,租售方式 統(tǒng)一規(guī)劃，引進(jìn)知名品牌 又租又售，且租且售 具體操作 面向投資者銷售 統(tǒng)一招商，代為租賃 面向經(jīng)營者銷售 提供品牌加盟 按上級代理要求 引導(dǎo)自我經(jīng)營,商業(yè)運(yùn)作解剖商業(yè)盈利模式,商業(yè)運(yùn)作解剖商業(yè)管理模式,統(tǒng)一服務(wù) 設(shè)立專門管理服務(wù)部門，對業(yè)主、商家及消費(fèi)者進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一的售后服務(wù)，保障商家良性循環(huán)和市場口碑。,目標(biāo)客戶群體分析,四 、消費(fèi)者分析,A、具備一定的經(jīng)濟(jì)能力，屬固始縣支柱群體，具有一定的社會(huì)地位，消費(fèi)能力突出，追求高品質(zhì)生活享受 B、有自己的一個(gè)交際圈，基本上都屬于一個(gè)層次的人，占據(jù)著固始縣主要的消費(fèi)力 C、商務(wù)人士與白領(lǐng)階層較多，消費(fèi)往往帶著一定的目的性，比如業(yè)務(wù)洽談或者請客聚會(huì)等，消費(fèi)層次較高 D、主力年齡在2540歲，正是黃金年齡段,選擇本區(qū)域消費(fèi)主要原因是固始縣找不到別家有如此齊全的休閑娛樂中心，吃、喝、玩、樂一體化，且檔次較高，符合其消費(fèi)需求。,目標(biāo)經(jīng)營者租金接受度較低，針對尚未成形的商業(yè)接受度更低，需要較具吸引力的優(yōu)惠政策吸引商戶入住。如招商引進(jìn)商家，則需在招商政策、租金價(jià)格上面有較強(qiáng)的優(yōu)惠空間，且需要較長一段時(shí)間的市場培育期，否則商業(yè)很難成形。,商鋪價(jià)格承受能力低，創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)資金少，經(jīng)營品牌較低端，沿街鋪經(jīng)營意識(shí)較強(qiáng)。,目標(biāo)客戶群體分析,二 、自營者分析,自營者主要關(guān)注商鋪的面積、地段、周邊商業(yè)氛圍、店鋪人流量等，因?yàn)橹饕紤]買鋪?zhàn)誀I，且多數(shù)是已經(jīng)有買鋪經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，故買鋪較為挑剔，并且很謹(jǐn)慎。,投資者意向分析,投資者目的分析,投資者80%看重商鋪的投資回報(bào)率，關(guān)注短期內(nèi)能不能收益，地段和規(guī)劃能不能保證長久收益和經(jīng)營。目前對本項(xiàng)目當(dāng)前區(qū)位和發(fā)展?fàn)顩r并不看好，但后期隨著銷售情況的火爆和以后入住率的提高，對項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿€是比較認(rèn)可的。 七彩世界商業(yè)街區(qū)要突出表現(xiàn)時(shí)尚、現(xiàn)代、特色元素。