【正文】 一定知名度、美譽度高，并符合本項目定位的商家入?。ㄈ琨湲攧诘龋?，并簽訂租賃合同。 組合投資策略采用此策略主要是因為通過改造，并未完全解決投資總額高、物業(yè)進深長的問題，針對此部分鋪面，推出組合投資策略。動線規(guī)劃l 留足靠近步行商業(yè)街出入口的停車點和公交車站l 在成百與本案之間，拓寬斑馬線，延長顧客過街的時間三、 關于產(chǎn)品改造后的營銷思路主要對上述3項作具體闡述 特色營銷通過售樓處、示范單位的特色裝修來打動投資者、經(jīng)營戶，并形成良好的口碑傳遞效應，從而帶動物業(yè)銷售（詳見營銷推廣策略） 買一送一策略對產(chǎn)品改造后，可為銷售推廣提供兩個賣點※ 鋪面徑深短了，推出家?guī)У旮拍?，使用功能有所增加，同時還可考慮在臨小區(qū)面破墻開店，增加空間利用率，擴大營業(yè)空間；※ 為廣告推廣提供素材，充分利用某人愛攤便宜的消費心理，贈送住家部分來打動購買欲望，引導投資。③ 贈送部分采用提高售價來彌補。 對部分進深在17米的鋪面作使用功能上的調整改造說明： 黃色部分改造成住家部分，白色為商鋪營業(yè)面積，增加衛(wèi)生間，可在面臨小區(qū)部分開窗，面對小區(qū)營業(yè) 整個形成小型家?guī)У甑男问?推出“買一送一”促銷活動 改造示意圖1① 此辦法僅作為裝修菜單提供此項服務，不先行改造。 美化外部購物環(huán)境，增加休閑娛樂設施等，從而保證售價有良好的物業(yè)品質作支撐，提高產(chǎn)品的附加值。 物業(yè)即將進入準現(xiàn)房階段，這對降低投資風險和增強信心也很有利。 物業(yè)的品質感不高，建筑外觀沒有既定的風格，形成自身的特色，產(chǎn)品的差異化不強。 物業(yè)自身特點——“開間小、進深長”，在一定程度上削弱了市場競爭優(yōu)勢。根據(jù)以往在某操盤經(jīng)驗和對本地市場購買力的認識，某中小投資居多，購買力旺盛，而中高端投資者相對較少，對項目的銷售是一個不利因素。第四部分：產(chǎn)品設計及改造一、產(chǎn)品現(xiàn)狀分析基于前期對項目商業(yè)物業(yè)的初步了解，作如下分析 目前待售物業(yè)普遍面積較大，單個鋪面面積在40㎡—80㎡之間，在不考慮組合投資的情況下，投資總額均在50萬元以上，投資總額較高。洗衣燙熨28．2%平和苑C座花店10．45%平和苑C座音像店8．77%平和苑C座照相彩擴8．48%平和苑C座水果店26．87%平和苑C座蛋糕店、面包房9．82%平和苑C座美容美發(fā)58．2%平和苑C座宅配店35．4%平和苑C座特殊處理方法藥店、藥品超市42．5%平和苑B座茶室21．5%平順苑B座東區(qū)、平和苑B座書店、書吧26．53%平順苑B座東區(qū)、平和苑B座大眾餐館41．1%平和苑A座、平順苑B座東區(qū)、平和苑B座強調衛(wèi)生狀況，38．5%需要早餐服務娛樂38．2%平順苑B座東區(qū)、平和苑B座避免有噪音污染的娛樂，如KTV。 B座進深達到21米和17米的商鋪，規(guī)劃為小型特色餐飲店、特色水吧、書吧等，為該商圈的人流提供休息的場所。平和苑A座對應引入較大型的中式快餐或自助餐，如家家粗糧王。 該段商鋪進深較深，特別是A座達到22米，B座部分也達到21米和17米，適合作為餐飲、休閑類商家經(jīng)營。 該段商鋪的售價較高，只有經(jīng)營服飾、飾品類高利潤行業(yè)可以滿足投資者的回報。這些都是市場的空白點，同時是市場所需要的業(yè)態(tài)業(yè)種。以此坪效定位制定以下具體業(yè)態(tài)。l 保留一定的競爭性，各業(yè)態(tài)設置310家的競爭店。10%=2萬人。按照本案建面4600㎡、營面4000㎡的商鋪計算，日營業(yè)額為400025=10萬元，按照單品均價50元計，需要實際消費人數(shù)為100000247。則1F的營業(yè)坪效為72000/2500=㎡根據(jù)商業(yè)經(jīng)營規(guī)律，營業(yè)坪效在2030元/㎡之間可以實現(xiàn)盈虧保本點，其盈虧保本點為250020=50000元。一、坪效定位測算目標商圈的營業(yè)坪效，有助于本案在銷售、租賃、經(jīng)營過程中符合商圈容量的要求，并設置出合理的業(yè)態(tài)?！蹩傮w原則：以充分借成百之勢，并與之形成補充，錯位經(jīng)營，填補業(yè)態(tài)空白。 便于后期推廣與炒作，如廣告宣稱“某將出現(xiàn)一個新特區(qū)”，形成懸念。歡迎進入U特區(qū)！——專屬于你的時尚消費領地！名稱評價： 名稱簡潔、新穎、個性十足、寓意豐富，易于傳播。U——優(yōu)雅、悠閑：優(yōu)雅的購物環(huán)境、悠閑的消費方式、宜人的商業(yè)尺度。項目名稱：名稱釋意：特區(qū)——一個有品位、有質感、有地位、有特權的專署領地，而這個專署領地只為你開放！U——項目商鋪自然形成U型，直接與項目形態(tài)契合。該項目所處的地段決定了項目功能——城市商業(yè)與社區(qū)商業(yè)兼而有之，而以城市商業(yè)為重，因為城市的商圈正在南移，成百即將開業(yè)，項目區(qū)域必將是某的又一個商業(yè)中心，與現(xiàn)在的商業(yè)中心比肩而立，而社區(qū)服務功能只是必要的輔助，這一定為就讓項目的終端消費面向整個某，而非周邊社區(qū)。體驗式經(jīng)濟已經(jīng)成為當今商業(yè)的一種主流趨勢，“體驗經(jīng)濟時代”已經(jīng)到來。即：開發(fā)利益 投資利益 經(jīng)營利益 消費利益 開發(fā)產(chǎn)品/經(jīng)營模式營銷、推廣一、項目（商業(yè)經(jīng)營）總體定位： 某首席體驗式主題特色街區(qū)——營造特色休閑風情購物街區(qū)，在購物中休閑、在休閑中購物。我們在本項目定位和產(chǎn)品改造方面將充分利用以上的定位原則，并有效釋放3種資源的增值潛能，為項目的銷售創(chuàng)造良好的硬件條件。如何充分利用現(xiàn)有人流，如何吸引更多人流到此消費？在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設計上要充分考慮滿足現(xiàn)有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。l 環(huán)境資源：包括購物環(huán)境、消費環(huán)境、休閑環(huán)境、空間尺度等，現(xiàn)在的商業(yè)的主流趨向已經(jīng)變?yōu)椤绑w驗經(jīng)濟”，只有能給與消費者良好消費體驗的場所才是有生命力、有價值的商業(yè)地產(chǎn)。l 視覺資源：即項目的整體外部形象是否具有聚焦力、沖擊力、吸引力，是否給人以良好的感受。□□商業(yè)物業(yè)有3種可利用的資源：視覺資源、環(huán)境資源和人流資源。l 所謂“差異性” 指項目定