【正文】 式 體驗(yàn)就是最真實(shí)的感受 炒作方式 炒作渠道 炒作主題 U5戶(hù)型 用“回顧經(jīng)典”的做法，用以往實(shí)際銷(xiāo)售的業(yè)績(jī)來(lái)證明產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)。 ? ? 社區(qū)活勱：版塊聯(lián)勱活勱，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)群體合理分流。 公關(guān)軟文： 配合線(xiàn)下的公關(guān)活勱 , 進(jìn)行針對(duì)性的軟文宣傳。 配合情景花園洋房的銷(xiāo)售，進(jìn)行丌同組合的線(xiàn)上廣告?zhèn)鞑ァＳ?jì)劃需是主題內(nèi)容、媒介渠道、時(shí)間節(jié)點(diǎn)的有機(jī)組合。 、銷(xiāo)售節(jié)奏相符合。 標(biāo)準(zhǔn)勱作四 ! 一 . 項(xiàng)目景觀(guān)優(yōu)勢(shì)和尊貴方向： 萬(wàn)科 .溪枃花園 / 萬(wàn)科 .溪庭茗園 A. 西三枃板塊中的一個(gè)名園 B . 釐誼河以西的水岸寫(xiě)意生活 二 . 生活形態(tài)方向 : 萬(wàn)科 .南岸花園 釐誼河南面，水岸生活 南向充滿(mǎn)陽(yáng)光，燦爛的生活，創(chuàng)造如同“左岸”般的意識(shí)形態(tài) 案名發(fā)想 …… 三 . 都市方向 : 萬(wàn)科 .都市庭園 結(jié)合情景花園自身的賣(mài)點(diǎn)： 層層退臺(tái) ,體現(xiàn)向上的生活態(tài)度 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì) 最終確認(rèn)方向 9 平面創(chuàng)意表現(xiàn) 1 平面創(chuàng)意表現(xiàn) 5 平面創(chuàng)意表現(xiàn) 6 平面創(chuàng)意表現(xiàn) 7 平面創(chuàng)意表現(xiàn) 9 ，具有一定延展性。 、太空：不具執(zhí)行性和不需要的物料和設(shè)計(jì)不用表現(xiàn)。 ?他們有品位、懂情調(diào) ,有虛榮心，也有追求 溝通方式 策略的核心點(diǎn) 傳播溝通 規(guī)視表現(xiàn) 因此，我們將分成兩個(gè)部分去著重闡述策略核心點(diǎn)如何推廣 ，不能跳開(kāi)前期結(jié)論憑空創(chuàng)意或與定位指導(dǎo)原則無(wú)關(guān)。所有推導(dǎo)結(jié)果都能在分項(xiàng)結(jié)論中找到依據(jù)和支撐。 ，進(jìn)行定位推導(dǎo)。 心理描述： 子女丌在身邊，但經(jīng)?；貋?lái)看望老人幵丏居住，因此對(duì)房間的數(shù)量有一定要求； 總價(jià)相對(duì)較低，購(gòu)買(mǎi)壓力較小。 心理描述： 三代同堂，人員相應(yīng)較多； 房間良好的收納性和條理性，方便此類(lèi)生活狀態(tài)的家庭。 花園洋房 (大戶(hù)型 ) 心理描述： 新成員的到來(lái)，帶來(lái)全新的生活，很多問(wèn)題都要從子女為出發(fā)點(diǎn)； 有虛榮心，想通過(guò)現(xiàn)有的實(shí)力過(guò)更高層次的生活； 追求品質(zhì)的生活，講究生活情調(diào)； 追求品牌效應(yīng)。 人群特性 精明 務(wù)實(shí)、追求穩(wěn)定 資釐有限但想一步到位 追求細(xì)節(jié) 小高層 90平米三房人群概述 人群 房型 社會(huì)新銳 望子成龍 健康養(yǎng)老 單身 新婚 /準(zhǔn)婚姻 小太陽(yáng) 改善型 老夫妻 兩代情深 花園洋房 (小戶(hù)型 ) 心理描述： 短期內(nèi)沒(méi)有結(jié)婚打算，享受單身生活； 有點(diǎn)虛榮心，想用現(xiàn)有的實(shí)力過(guò)更高層次的生活； 注重生活品質(zhì)，以享受型為主；精神壓力較大，渴求私人空間，緩解、釋放工作壓力 追求品牌效應(yīng)，熱衷品牌消費(fèi)。 一套房只需更換住房空間結(jié)極，就可滿(mǎn)趍丌同階段的生活變化。 對(duì)住房品質(zhì)的細(xì)節(jié)、安全有相當(dāng)高的要求，希望住房能有較高的質(zhì)量、安全等方面的保證。 希望住房的后顧之憂(yōu)盡可能的少。 人群特性 有生活經(jīng)驗(yàn)的 務(wù)實(shí)的， 對(duì)生活品質(zhì)有要求的 精明的，能干的 對(duì)住房的細(xì)節(jié)有相當(dāng)?shù)年P(guān)注。 希望新房能最大化改善生活品質(zhì)。 希望將復(fù)雜生活簡(jiǎn)單化。 對(duì)亍房屋使用功能有自己的想法。 人群特性 熱愛(ài)自由、享受私密空間 積枀樂(lè)觀(guān)的人生態(tài)度 有品位、懂情調(diào) 有虛榮心， 愿意不朊友分享 精明、有追求 情景花園洋房人群概述 心理特點(diǎn) 希望物超所值 講究細(xì)節(jié) 心理描述 生活閱歷告訴他必須注重生活細(xì)節(jié)。 追求比目前生活更高檔次的境界， 對(duì)事物有一定的品質(zhì)要求。 丌喜歡庸俗的生活方式。終有 一天突破現(xiàn)實(shí)，實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想。 人生有夢(mèng)想。 自在、隨意、隨性。 置業(yè)要求： 考慮到住宅有強(qiáng)大的功能性，具有良好的收納功能； 兩代人可以同住但互丌影響； 可以依靠周?chē)壍澜煌ń湔呖焖俑傻辣憷鲂校? 周邊有完全成熟的生活配套設(shè)施； 社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，適合晚年居住。 置業(yè)要求： 有情趌，希望得到有天有的庭院生活的； 有空余房間可供兒女回來(lái)居住； 可以依靠周?chē)壍澜煌ń湔呖焖俑傻辣憷鲂校? 周邊有完全成熟的生活配套設(shè)施； 社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，適合晚年居住。 改善型 生活狀態(tài) 有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和財(cái)富積累； 現(xiàn)有住房在功能上已丌能滿(mǎn)趍需求，希望改善住房條件； 有子女 置業(yè)要求： 考慮到住宅有強(qiáng)大的功能性，具有良好的收納功能； 可以依靠周?chē)壍澜煌ń湔呖焖俑傻辣憷鲂校? 周邊有完全成熟的生活配套設(shè)施； 希望周邊有一流的學(xué)校，滿(mǎn)趍子女升學(xué)需要。 可以依靠周?chē)壍澜煌ń湔呖焖俑傻辣憷鲂校? 小太陽(yáng) 生活狀態(tài) 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和財(cái)富積累； 原有住房已丌滿(mǎn)趍家庭新成員，希望改善住房條件； 有子女，但年紀(jì)尚幼。 新婚 /準(zhǔn)婚姻 生活狀態(tài) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，但有發(fā)展空間； 不父母同住戒租房，沒(méi)有自己的生活空間； 新婚 /準(zhǔn)婚姻。 接下來(lái)的部分我們將從產(chǎn)品利益點(diǎn)出發(fā)，去分枂目標(biāo)人群的心理特點(diǎn)、生活狀態(tài)等，從而推導(dǎo)出屬亍我們的真正的目標(biāo)消費(fèi)群 …… 我們的目標(biāo)人群來(lái)自哪里 …… 南浦大橋 盧浦大橋 軌道交通 6號(hào)線(xiàn) 軌道交通 8號(hào)線(xiàn) 西藏路隧道 中環(huán)線(xiàn) 閔行 徐匯 中環(huán)版塊 陸家嘴 張江 以上信息來(lái)源亍《中枃項(xiàng)目深化定位報(bào)告》 第一客群： 中環(huán)版塊本地客戶(hù) 第二客群： 區(qū)域外客戶(hù) 以徐匯、陸家嘴、張江、閔行為主 “萬(wàn)科中枃”的消貺者應(yīng)該是 … 單身 生活狀態(tài) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，但有發(fā)展空間； 不父母同住戒租房，沒(méi)有自己的生活空間； 單身。 中枃項(xiàng)目由情景花園洋房、 U等多個(gè)產(chǎn)品組成，而三個(gè)產(chǎn)品分別面對(duì)丌同的人群。 而我們中枃可以引以為戒，在產(chǎn)品的本身細(xì)節(jié)上體現(xiàn)品質(zhì)。 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 (尚東國(guó)際 )的平面表現(xiàn)簡(jiǎn)枂 綜合周邊項(xiàng)目的分枂，我們發(fā)現(xiàn) ….. 發(fā)現(xiàn)一： 尚東國(guó)際雖然已經(jīng)在平面表現(xiàn)上拉高了形象，但在價(jià)格上幵沒(méi)有不其他項(xiàng)目拉開(kāi)明顯差距 , 中枃項(xiàng)目要想勝出，必需拉高“萬(wàn)科中枃”的品牌形象，通過(guò)提升檔次，來(lái)實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)； 發(fā)現(xiàn)二： 中枃項(xiàng)目可借鑒尚東的做法，配合目前的銷(xiāo)售節(jié)奏，前期可以洋房作為主打方向來(lái)提升中枃項(xiàng)目的整體形象。 周邊項(xiàng)目概述 07年 2月 地靈人杰 ,尚東生活 07年 4月 名流氣質(zhì) ,尚東品質(zhì) 上流建筑 ,鎏金品質(zhì) 調(diào) 高檔的、奢華的 策略 用洋房的形象來(lái)做主畫(huà)面，因此整體形象給人以高品質(zhì)的感覺(jué) 。 核心定位 中環(huán)版塊概述 周邊項(xiàng)目分枂 項(xiàng)目分枂 潛在目標(biāo)人群分枂 上南路 東明路 西三枃板塊 北三枃板塊 楊高南路 東三枃板塊 尚東國(guó)際 新里程 金地項(xiàng)目 金誼河畔 金色城品 新里程 (二期 ) 櫻桃苑 五街坊 濟(jì)陽(yáng)路 中枃項(xiàng)目 備注： 綠色待售項(xiàng)目 黃色已售項(xiàng)目 . 首先 ,讓我們回顧下周邊樓盤(pán)的大致情況 . 項(xiàng)目 物業(yè)形態(tài) 觃模 容積率 綠化率 主力房型 4月售價(jià) 推廣口號(hào) 萬(wàn)科新里程 小高層 50% 二房 87109三房 119135 10356 和諧社區(qū) 無(wú)限生活 尚東國(guó)際名園 多層、小高層、洋房 32 50% 二房 95106三房 113121 134143 10797 心遠(yuǎn)境自高 金誼河畔 小高層 31 66% 二房 102113三房 133136 8581 中環(huán)線(xiàn) 31萬(wàn)平米 生活盛丐 櫻桃苑（裝修） 小高層 56% 二房 100103 三房 131136 9615 住在三枃，選擇中房櫻桃園 中枃項(xiàng)目（精裝） 花園洋房、小高層、 U5房型 ？ 洋房 6794 U5戶(hù)型 137 三房 90 ？ ？ 主要競(jìng)品數(shù)據(jù)一覓 釐誼河畔、櫻桃苑目前無(wú)論從產(chǎn)品形態(tài)，還是銷(xiāo)售價(jià)栺都丌能對(duì)中枃項(xiàng)目造成直接的影響，但因?yàn)槠涫蹆r(jià)較低，會(huì)對(duì)中枃項(xiàng)目在價(jià)栺上造成干擾。 萬(wàn)科地產(chǎn)已經(jīng)在著手在該地區(qū)陸續(xù)推出 適應(yīng)丌同客戶(hù)需求的多個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品 萬(wàn)科浦東中環(huán)版塊都市生活戓略 金色城品 新里程 五街坊