【正文】 起步區(qū)住宅及可售公建分?jǐn)偡鞘酃ǔ杀颈? 經(jīng)測(cè)算 ， 起步區(qū)預(yù)算總直接成本支出為 ， 其中土地費(fèi) （ 不包含小配套費(fèi) ） ， 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 ， 工程費(fèi)用 ， 配套費(fèi)用 ， 資金成本 2032萬(wàn)元 。 分?jǐn)偤箜?xiàng)目每平米可售面積將增加直接成本 155元 。 五、經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案 起步區(qū)項(xiàng)目成本說(shuō)明 ? 起步區(qū)住宅類(lèi)平均直接成本為 /平米 ， 可售類(lèi)公建平均直接成本 /平米 ， 總平均直接成本 /平米 。待時(shí)機(jī)成熟 ， 進(jìn)行引進(jìn) 。 能快速增強(qiáng)項(xiàng)目影響力 ， 引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注 ， 吸引目標(biāo)客戶(hù)視線 ， 對(duì)住宅的銷(xiāo)售產(chǎn)生極大推動(dòng)作用 。 在商家的選擇上 ， 注重品位與個(gè)性 ， 形成與項(xiàng)目相匹配的情調(diào)商業(yè)氛圍 。 ? 2） 建立形成新型商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式 。使各區(qū)域客戶(hù)能不斷到訪，親身感受社區(qū)的氛圍。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的跨區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)。 ? 在市內(nèi)設(shè)置銷(xiāo)售中心 ， 作為新河項(xiàng)目市區(qū)展示的窗口 ， 利用項(xiàng)目較高的性?xún)r(jià)比吸引市區(qū)客戶(hù) 。 通過(guò)連鎖店完成對(duì)塘沽區(qū)域市場(chǎng)覆蓋 。 客戶(hù)定位 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，將主要面對(duì)塘沽區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目周邊的固有客戶(hù)，主要集中在塘沽區(qū)內(nèi)進(jìn)行住房改善的一般市民； ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中期，將大量的面對(duì)更廣泛的濱海地區(qū)客戶(hù)，其中港口、石油、開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域的客戶(hù)將成為主力客群； ? 由于萊茵春天項(xiàng)目后期漲幅較大，有一些客戶(hù)一直在關(guān)注新河項(xiàng)目的推進(jìn)，包括萊茵春天老客戶(hù)的重復(fù)購(gòu)買(mǎi)，這兩部分將是很大一批客戶(hù)群體； ? 在保稅區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)工作，居住在市里的高薪鐘擺式人群； ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期，隨項(xiàng)目影響力的逐步加強(qiáng)，項(xiàng)目功能的不斷完善，客戶(hù)范圍將逐漸擴(kuò)大到整個(gè)濱海新區(qū)和京津地區(qū)。 ? 5月 29日開(kāi)盤(pán) ， 售價(jià)上調(diào) ， 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠措施 。 ? 三次派籌： 5月 1日 ， 發(fā)放 200張卡 ， 限量不限時(shí) ， 優(yōu)惠幅度再次減少 。 ? 促銷(xiāo)手段及實(shí)施步驟 ? 開(kāi)盤(pán)前：分三次派籌 ? 首次派籌： 3月 14日 3月 31日 ， 發(fā)放 150張卡 ， 限時(shí)限量售卡 ， 規(guī)定優(yōu)惠幅度 ， 制造緊迫感 ， 引起市場(chǎng)關(guān)注 。 ? 強(qiáng)銷(xiāo)期：開(kāi)辟新的銷(xiāo)售渠道 ， 全新概念的現(xiàn)場(chǎng)展示 ， 最大限度的創(chuàng)造人潮 ， 讓項(xiàng)目家喻戶(hù)曉 。 ? 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：全方位介紹項(xiàng)目 ， 結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)展示 ， 以項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及具體銷(xiāo)售措施令消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行動(dòng) 。 在項(xiàng)目前期完成銷(xiāo)售設(shè)定的目標(biāo) 。 ? 可售商業(yè) 6萬(wàn)平方米：商業(yè)街 3萬(wàn)平方米 ? 大型超市 2萬(wàn)平方米 ? 大型餐飲 1萬(wàn)平方米 ? 銷(xiāo)售周期： 2023年 5月 —— 2023年 10月 ? 銷(xiāo)售目標(biāo)： 2023年 合同 6億 ? 回款 ? 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售目標(biāo)： 合同 2億 ? 回款 推廣策略 確立重點(diǎn)區(qū)域推廣結(jié)合廣泛市場(chǎng)宣傳的推廣思路 ， 以針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)結(jié)合軟 、 硬廣告宣傳 ， 配合銷(xiāo)售進(jìn)度在不同銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)做集中的密集宣傳 。 ? 一期住宅建筑形式以中心湖為軸心向規(guī)劃路和高速公路推進(jìn)依次為：獨(dú)體、雙拼、聯(lián)排、洋房和普通多層住宅。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，由于項(xiàng)目規(guī)模比較大同時(shí)開(kāi)發(fā)周期相對(duì)比較長(zhǎng)，因此在產(chǎn)品形式方面，將涉及到多種形式。 4）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的前瞻性 為了加速項(xiàng)目的快速成熟，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用入口地標(biāo)式建筑及公建功能的合理分布來(lái)催化地塊的成熟。 ? 新河項(xiàng)目充分體現(xiàn)了一種建筑的親和性，引入街區(qū)鄰里的概念，通過(guò)中心花園、核心廣場(chǎng)及組團(tuán)間的五分鐘步行距離設(shè)置來(lái)體現(xiàn)建筑尺度上的人性化。 3）開(kāi)盤(pán)時(shí)工程的形象部位 ? 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 5月 29日 ? 屆時(shí)：人工湖完成 ? 湖濱步道完成 ? 作為銷(xiāo)售大廳的體育館落成周邊環(huán)境形成 ? 示范區(qū) 6套樣板間完成 ? 商業(yè)街 、 湖東住宅主體封頂 ， 進(jìn)入外檐裝修階段 ? 湖心島上 3棟獨(dú)體別墅主體完成 ? 配套設(shè)施電力 、 排水基本完成 ? 項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)宗旨是：推動(dòng)人的活動(dòng)和交流，促進(jìn)社區(qū)發(fā)展，使社區(qū)與城市和自然環(huán)境更好的融為一體。 2）市政配套 ? a 、 新河起步區(qū)臨水 、 臨排 、 臨電滿(mǎn)足施工要求 ? 臨時(shí)水源引自新北公路與塘黃路交口 ? 臨時(shí)排水利用新北路原有管網(wǎng) ， 并計(jì)劃于冬季開(kāi)始起步區(qū)內(nèi)干管施工 ? 臨電引自新北路 10KV高壓線路 ? b 、 由塘沽城市建設(shè)投資公司組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)論證并制定區(qū)域市政道路和配套實(shí)施時(shí)間 ? 紅線外大配套方案設(shè)計(jì) 10月底完成 ? 紅線內(nèi)管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì) 11月中旬完成 ? 紅線內(nèi)各專(zhuān)業(yè)配套管線設(shè)計(jì) 12月初完成 ? c 、 新河干渠的利用 ? 與塘沽區(qū)政府 、 水務(wù)局協(xié)商新河干渠水源供應(yīng)及渠道改造具體方案 ， 以提升新河整體地塊的區(qū)域價(jià)值 。 2）土地落實(shí)情況 土地出讓的條件已滿(mǎn)足 ? 新河項(xiàng)目整體控規(guī)做完 ? 新河路網(wǎng)調(diào)整并落實(shí) ? 勘測(cè)定界已經(jīng)準(zhǔn)備就緒 ? 農(nóng)用地占補(bǔ)平衡方案已落實(shí) ? 土地掛牌 ? 一期掛牌時(shí)間在 10月底左右 ， 11月底即可摘牌 ? 二期 12月中旬掛牌 ， 摘牌時(shí)間在春節(jié)左右 ? 土地合同簽定 ? 一期土地出讓合同簽定時(shí)間 11月底 ， 12月中旬可獲得土地證 ? 二期土地出讓合同簽定時(shí)間 2月初 ， 2月中旬獲得土地證 ? 土地出讓金支付時(shí)間及方式 ? 一期土地出讓金于 11月底一次性支付 4300萬(wàn)元 ? 二期 1月底一次性支付 （以實(shí)際核定面積為準(zhǔn)） 1） 前期手續(xù) ? a、 總體概念性規(guī)劃方案已通過(guò)區(qū)政府和規(guī)劃局的審批 ? 起步區(qū)詳細(xì)規(guī)劃方案已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃局審批 （ 但因土地未落實(shí) ，尚未有詳規(guī)的正式批復(fù)手續(xù) ） ? b、 項(xiàng)目的立項(xiàng) ? 項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)已經(jīng)報(bào)送塘沽區(qū)建委 （ 十一后上班即能批復(fù) ） ，待正式批準(zhǔn)后即可進(jìn)行施工圖審查 、 組織招投標(biāo) 、 質(zhì)量監(jiān)督 、合同備案 ， 與消防 、 人防 、 綠化 、 環(huán)保等部門(mén)協(xié)調(diào)落實(shí)相關(guān)手續(xù) 。 ? 協(xié)調(diào)拆遷公司根據(jù)工程進(jìn)度及開(kāi)盤(pán)要求的形象部位安排拆遷順序 ， 以滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏 。 為促進(jìn)拆遷進(jìn)度 ， 拆遷公司出臺(tái)了一系列獎(jiǎng)勵(lì)辦法來(lái)推動(dòng)搬遷工作 。 四、新河項(xiàng)目整體操作思路 ? 整體土地的順利獲得 ? 1） 拆遷情況 ? 督促拆遷公司工作的推進(jìn) ， 縮短拆遷周期 。項(xiàng)目推廣要在短期內(nèi)迅速鋪開(kāi) ， 達(dá)到廣泛效果 ， 會(huì)有很大的困難 。 ? 規(guī)劃道路實(shí)施及落成時(shí)間將影響項(xiàng)目的實(shí)施；排水設(shè)施不具備；電力只能滿(mǎn)足起步區(qū)用電要求 。 ? 前期手續(xù) ? 由于項(xiàng)目的土地尚未獲取 ， 不具備辦件條件 。 ? ? 拆遷工作 ? 拆遷宗地中包括國(guó)有土地和的集體用地 ， 包括民宅和企業(yè)占地 ， 給拆遷工作造成很大的障礙 ? 拆遷公司沒(méi)有操作大項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn) ， 影響到拆遷速度 ? 項(xiàng)目要拆遷的范圍較大 ， 造成拆遷周期較長(zhǎng) ， 影響到地質(zhì)勘察的速度和出施工圖的時(shí)間 。 這些企業(yè)需要由政府牽頭組織與地塊內(nèi)企業(yè)盡早達(dá)成拆遷協(xié)議 ， 推動(dòng)土地的掛牌 。 整體主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 值 規(guī)劃總用地 Ha 250 可用總地 Ha 200 總建筑面積 萬(wàn)平方米 191 住宅 萬(wàn)平方米 155 經(jīng)營(yíng)性公建 萬(wàn)平方米 25 非經(jīng)營(yíng)性公建 萬(wàn)平方米 11 容積率 建筑密度 23% 綠地率 43% 起步區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 值 總用地面積 萬(wàn)平方米 其中：湖面 萬(wàn)平方米 綠島 萬(wàn)