【正文】 2, 100%新河起步區(qū)總體成本分析土地費(fèi)用說(shuō)明 ? 新河項(xiàng)目整體土地費(fèi)包括補(bǔ)償費(fèi) 、 出讓金和大配套費(fèi)在內(nèi)約為 8億元 ， 其中拆遷補(bǔ)償 4億元 ， 土地出讓金 2億元 ， 大配套費(fèi) 2億元 。 2023年 1~2月通過(guò)從塘沽區(qū)規(guī)劃局融資 1億元 ， 并利用公司周轉(zhuǎn)資金 7000萬(wàn)元即可摘牌付齊剩余全部地塊的土地款 。 2023年 3月 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/3/282023/3/282023/3/28Mar2328Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 單位 : 萬(wàn)元2023 年 2023 年 2023 年 金額回款 57, 43, 1 0 0 , 0 9 9 . 2 5 其他 流入合計(jì) 57, 43, 1 0 0 , 0 9 9 . 2 5 土地支出 15, 1 5 , 2 3 1 . 5 6 前期支出 1, 1, 3 , 5 0 1 . 7 8 工程支出 30, 1, 3 2 , 1 5 1 . 9 5 配套支出 12, 5, 1 9 , 3 9 3 . 3 1 利息支出 1, 2 , 0 3 2 . 0 0 銷售費(fèi)用支出 1, 2 , 0 0 0 . 0 0 管理費(fèi)用支出 6 2 5 . 3 0 稅金支出 2, 2, 5 , 0 5 5 . 0 1 流出合計(jì) 18, 50, 10, 7 9 , 9 9 0 . 9 1 18, 6, 32, 2 0 , 1 0 8 . 3 4 項(xiàng)目資金流入新河起步區(qū)現(xiàn)金流量綜合分析凈流量資金流出截至 8 月底 9 12 月 1 5 月 5 6 月 7 8 月 9 12 月 1 5 月 6 12 月2 億（拆遷）2 億（拆遷）0 . 4 3 億 ( 出讓金）1 . 5 7 億（出讓金） 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 2 億（投資拆遷）2 億（投資及規(guī)劃局拆遷）1 億（規(guī)劃局）1 . 6 4 5 億（一期土地及地上建筑物） 億 億 億 億 億 億 億 億萊茵春天 0 . 2 0 7 億（工程款）0 . 4 3 億（出讓金）1 . 4 億 * 5 0 % =0 . 7 億新河起步區(qū) 億 億 億 建設(shè)投資公司 2 億 億規(guī)劃局 億 1 億銀行2 . 3 5 5 億（二期土地抵押）1 . 6 4 5 億（一期土地及地上建筑物抵押）2 億 億 億 億 億 億 0 0 億 億 7 億 5 億 億 53 億0 0 億 億 億 億 億 億年度2023 年 2023 年支出明細(xì)土地工程稅費(fèi)償付借款新河項(xiàng)目資金流解決方案資金來(lái)源合計(jì)當(dāng)期流量?jī)袅髁?023 年總資金需求資金解決方案回款融資集團(tuán)資金支持 資金解決方案 規(guī)模宏大，開發(fā)周期漫長(zhǎng)，全部土地的及早獲取可以大大降低項(xiàng)目總體海量投入的風(fēng)險(xiǎn)。 由于新河項(xiàng)目整體規(guī)劃中非經(jīng)營(yíng)性公建占有相當(dāng)比例 （ 起步區(qū)只包含一部分 ） ， 需要將其分?jǐn)偟叫潞涌偟目墒勖娣e中 。 ? 通過(guò)現(xiàn)有塘沽區(qū)購(gòu)買萊茵春天客戶傳播新河項(xiàng)目信息 ， 擴(kuò)大項(xiàng)目在目標(biāo)客戶群中的影響力 。 使項(xiàng)目知名度短期內(nèi)達(dá)到一定的社會(huì)影響力 ， 同時(shí)在目標(biāo)客戶群中引起轟動(dòng) 。 ? 銷售與置業(yè)連鎖聯(lián)動(dòng)為拆遷戶提供充足的房源 ， 一方面促進(jìn)拆遷進(jìn)度 ， 另一方面加速萊茵春天的銷售速度 。 ? 起步區(qū)共有 13家企業(yè) ， 二期還存在 36家 。土地規(guī)模的龐大雖然成為項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)，但也給項(xiàng)目的總體定位和規(guī)劃造成一定的難度。同時(shí)良好的售后和物業(yè)服務(wù)從另一方面支撐了項(xiàng)目的高品質(zhì)。 ? 塘沽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，無(wú)論是與天津市還是全國(guó)整體水平相比較都是處于領(lǐng)先地位。 強(qiáng)大的社會(huì)影響力 ? 塘沽區(qū)的總體城市規(guī)劃已經(jīng)和其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不協(xié)調(diào)，區(qū)域近期的固定資產(chǎn)投資大幅度提高，政府積極進(jìn)行城市的新規(guī)劃，新河老城區(qū)的改造對(duì)塘沽區(qū)乃至濱海新區(qū)的城市規(guī)劃都是具有深遠(yuǎn)影響的工程，加之天津市區(qū)的東擴(kuò)和開發(fā)區(qū)的西移進(jìn)一步帶動(dòng)了該區(qū)域的土地成熟。 ? 項(xiàng)目所包含的產(chǎn)品類型豐富，包含住宅、（多層、洋房，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅）、體育館、商業(yè)街、超市、大型餐飲、商務(wù)花園、茶室、植物栽培室、酒店、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、碼頭等功能齊全。 周邊交通及設(shè)施現(xiàn)狀 道路系統(tǒng)：塘黃公路從東南至西北貫穿整個(gè)宗地，目前作為連接天津市和塘沽新港的主要交通道路，同時(shí)主要為過(guò)路的大型運(yùn)輸車輛通道。 ? 前期手續(xù) ? 由于項(xiàng)目的土地尚未獲取 ， 不具備辦件條件 。 3）開盤時(shí)工程的形象部位 ? 開盤時(shí)間： 2023年 5月 29日 ? 屆時(shí)：人工湖完成 ? 湖濱步道完成 ? 作為銷售大廳的體育館落成周邊環(huán)境形成 ? 示范區(qū) 6套樣板間完成 ? 商業(yè)街 、 湖東住宅主體封頂 ， 進(jìn)入外檐裝修階段 ? 湖心島上 3棟獨(dú)體別墅主體完成 ? 配套設(shè)施電力 、 排水基本完成 ? 項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)宗旨是：推動(dòng)人的活動(dòng)和交流，促進(jìn)社區(qū)發(fā)展，使社區(qū)與城市和自然環(huán)境更好的融為一體。 ? 強(qiáng)銷期：開辟新的銷售渠道 ， 全新概念的現(xiàn)場(chǎng)展示 ， 最大限度的創(chuàng)造人潮 ， 讓項(xiàng)目家喻戶曉 。使各區(qū)域客戶能不斷到訪，親身感受社區(qū)的氛圍。 目前 ， 已經(jīng)通過(guò)融資形式支付整體拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 2億元 ， 另 2億元拆遷費(fèi)在 2023年底前付清 。 預(yù)計(jì)利用此地塊土地證可長(zhǎng)期融資 （ 2年或以上 ） ， 除補(bǔ)齊7000萬(wàn)元周轉(zhuǎn)資金外可支持項(xiàng)目開盤前的工程支出并維持正的資金流 。 2023/3/282023/3/28March 28, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/28 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 10:12:05 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 從支付項(xiàng)目拆遷款開始 （ 2023年 8月 ） 計(jì)算的資金平衡時(shí)間為 20個(gè)月 。 五、經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案 起步區(qū)項(xiàng)目成本說(shuō)明 ? 起步區(qū)住宅類平均直接成本為 /平米 ， 可售類公建平均直接成本 /平米 ， 總平均直接成本 /平米 。 通過(guò)連鎖店完成對(duì)塘沽區(qū)域市場(chǎng)覆蓋 。 ? 可售商業(yè) 6萬(wàn)平方米：商業(yè)街 3萬(wàn)平方米 ? 大型超市 2萬(wàn)平方米 ? 大型餐飲 1萬(wàn)平方米 ? 銷售周期： 2023年 5月 —— 2023年 10月 ? 銷售目標(biāo)： 2023年 合同 6億 ? 回款 ? 開盤銷售目標(biāo)： 合同 2億 ?