【正文】 直接成本 5 4 , 3 3 9 . 5 4 1 7 , 9 9 9 . 7 4 7 2 , 3 3 9 . 2 8 銷售毛利 1 3 , 3 2 7 . 3 1 1 4 , 4 3 2 . 6 6 2 7 , 7 5 9 . 9 7 毛利率 20% 45% 28%稅金支出 3 , 4 1 7 . 1 8 1 , 6 3 7 . 8 4 5 , 0 5 5 . 0 1 銷售費用支出 2 , 0 0 0 . 0 0 管理費用支出 6 2 5 . 3 0 銷售利潤銷售利潤率所得稅凈收益凈收益率投資回報率新河起步區(qū)利潤分析表2 , 0 0 0 . 0 0 6 2 5 . 3 0 17%2 0 , 0 7 9 . 6 6 6 , 6 2 6 . 2 9 1 3 , 4 5 3 . 3 7 13%20%現(xiàn)金流量分析 ? 截至 8月份已支付新河整體拆遷費 2億元 ， 且后期支付剩余拆遷費用和其他土地費用的準確時間 、 順序不好預(yù)計 ， 而除起步區(qū)外新河后續(xù)開發(fā)規(guī)劃尚處于研發(fā)階段 ， 也不能合理 、 準確預(yù)計土地成本中各項內(nèi)容在各開發(fā)階段的分攤數(shù)額 ， 所以本次起步區(qū)現(xiàn)金流量分析的一個假設(shè)即保守的認為新河起步區(qū)的土地成本已一次性付齊 ， 多付款部分及后續(xù)付款均視為支付后期土地成本 ， 不在起步區(qū)的現(xiàn)金流量中反映 。而短期內(nèi)獲取全部土地需要資金的集中支持。 預(yù)計利用此地塊土地證可長期融資 （ 2年或以上 ） ， 除補齊7000萬元周轉(zhuǎn)資金外可支持項目開盤前的工程支出并維持正的資金流 。這還未考慮利用項目剩余地上建筑物再抵押融入資金。 謝謝大家！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/3/282023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/3/282023/3/28March 28, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/3/282023/3/282023/3/28Mar2328Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 10:12:05 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/28 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/282023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/28 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 28日星期二 2023/3/282023/3/282023/3/28 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 10:12:05 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。預(yù)計從 2023年第二季度起，新河項目各期即可開始通過回款和建筑物抵押為其他項目的獲取、開發(fā)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流支持。 ? 從 2023年到 2023年，用起步區(qū)回款可陸續(xù)償還拆遷及土地的融資款 ，除支付項目支出外保持 2億元左右的正資金流量。 具體計劃為： 首先在 2023年底之前通過從塘沽城市建設(shè)投資公司及塘沽區(qū)規(guī)劃局融資 4億元付清全部拆遷款，并利用置地公司暨有現(xiàn)金 4300萬元摘牌，起步區(qū)土地款 2023年 8 月已通過此方式支付 2 億元拆遷費用 。 從支付項目拆遷款開始 （ 2023年 8月 ） 計算的資金平衡時間為 20個月 。 利潤分析 ? 按照住宅類平均售價 2834元 /平米 、 可售類公建平均售價5400元 /平米測算 ， 預(yù)計住宅類可實現(xiàn)毛利 13327萬元 ， 可售類公建可實現(xiàn)毛利 14432萬元 ， 毛利率分別為 20%和 45%， 起步區(qū)總體毛利為 22158萬元 ， 總體毛利率為 28% ? 扣除稅金（本次分析未考慮稅收返還）、銷售和管理費用合計 7680萬元，項目預(yù)計總體稅前利潤為 20230萬元，項目總體銷售利潤率為 20%，稅后凈收益 13453萬元。 銷售費用計劃 ? 新河項目整體銷售費用預(yù)計為 8000萬元 ， 以總體可售面積計算平米銷售費用為 50元 。 類型 銷售面積 ( 平米 )原單位控制直接成本( 元 / 平米 )分攤非售公建成本( 元 / 平米 )分攤后單位直接成本 ( 元 / 平米 )住宅 238, 2, 2, 27 5. 83 可售公建 60, 2, 2, 99 6. 96 可售面積合計 298, 2, 2, 42 0. 77 起步區(qū)住宅及可售公建分攤非售公建成本表? 經(jīng)測算 ， 起步區(qū)預(yù)算總直接成本支出為 ， 其中土地費 （ 不包含小配套費 ） ， 前期費用 萬元 ， 工程費用 ， 配套費用 ， 資金成本 2032萬元 。 五、經(jīng)濟效益分析及資金解決方案 起步區(qū)項目成本說明 ? 起步區(qū)住宅類平均直接成本為 /平米 ， 可售類公建平均直接成本 /平米 ， 總平均直接成本 /平米 。 能快速增強項目影響力 ， 引發(fā)市場關(guān)注 ， 吸引目標客戶視線 ， 對住宅的銷售產(chǎn)生極大推動作用 。 ? 2） 建立形成新型商業(yè)經(jīng)營管理模式 。實現(xiàn)項目的跨區(qū)域營銷。 通過連鎖店完成對塘沽區(qū)域市場覆蓋 。 ? 5月 29日開盤 ， 售價上調(diào) ， 開盤優(yōu)惠措施 。 ? 促銷手段及實施步驟 ? 開盤前：分三次派籌 ? 首次派籌： 3月 14日 3月 31日 ， 發(fā)放 150張卡 ， 限時限量售卡 ， 規(guī)定優(yōu)惠幅度 ， 制造緊迫感 ， 引起市場關(guān)注 。 ? 內(nèi)部認購期：全方位介紹項目 ， 結(jié)合現(xiàn)場展示 ， 以項目的競爭優(yōu)勢及具體銷售措施令消費者產(chǎn)生購買行動 。 ? 可售商業(yè)