【正文】 1506 1107 1610 1108 廣開四 1111 2 1211 4 1118 2 1207 2 單位：元 /日 *平方米 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 租金定位 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 休閑類 類別 美容中心 休閑書吧 實(shí)例 圖片 思妍麗 光合作用 選址 要求 面積在 200700之間 有上下水 對(duì)承載力及點(diǎn)容量無特殊要求 成熟學(xué)園區(qū)或商業(yè)區(qū)， 200~500平米，對(duì)周遍人群素質(zhì)要求較高 其他 商家 自然美生活館 雅芳美容中心 …… 雕刻時(shí)光 行攝匆匆 …… 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 其他零售類 類別 藥店 服飾專營(yíng)店 眼鏡店 實(shí)例 圖片 金象大藥房 真維斯專賣 雪亮眼鏡 選址要求 新興大型住宅區(qū)內(nèi)以及高校、醫(yī)院附近。 面積 7080平米左右 位于居民區(qū)、交通主干道、城市商業(yè)中心、大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)部。 便利零售類 類別 便利店式精品超市 低價(jià)折扣店 便利店 實(shí)例 圖片 711便利店 迪亞天天 聯(lián)華快客 選址要求 有動(dòng)力電 在一層 周邊有白領(lǐng)及外國(guó)人 使用面積 130160平米 有動(dòng)力電、上下水，周邊為普通住宅區(qū)即可 面積 100平米左右 位于新興居民住宅區(qū)內(nèi)，底商 面積 20200平米 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 餐飲類 項(xiàng)目 中式快餐 中式快餐 中式快餐 實(shí)例 圖片 永和大王 馬蘭拉面 老家肉餅 暫無圖片 暫無圖片 選址 要求 周邊商業(yè)氛圍好，人流量大。 面積 300500平米 周邊商業(yè)氛圍好，希望平層，但兩層也可，柱子不能太多。 餐飲類 項(xiàng)目 美式西餐 西式自助 西式快餐 實(shí)例 圖片 樂杰士 好倫哥 德克士 選址要求 周邊商業(yè)氛圍好，希望平層。有可見度高的廣告位。 餐飲類 ?根據(jù)客戶目標(biāo)和項(xiàng)目本體的條件 ， 推薦如下品牌的各類商家以供選擇： 類別 咖啡館 咖啡館 泡沫紅茶館 實(shí)例 圖片 星巴克 上島咖啡 仙蹤林 選址 要求 商場(chǎng)、辦公樓、高檔住宅區(qū)、商圈； 面積 20m2以上 一般選址位于高檔住宅及寫字樓的底商，至少有 15個(gè)停車位 。 為了配合集合式經(jīng)營(yíng)策略，建議在選擇餐飲和便利店品牌時(shí)盡量選擇 連鎖 經(jīng)營(yíng)品牌。 典型租戶 ?選擇品牌商家和連鎖商家的另一好處就是這些租戶往往有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支持和技術(shù)支持 ， 因此可以在一定程度上保證租金的穩(wěn)定性 ， 減小風(fēng)險(xiǎn) 。 確定各個(gè)地塊的擬招租業(yè)態(tài) 地塊名稱 擬招租業(yè)態(tài) 1213 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 1217 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 1205 快餐、便利店、 汽車配件零售 珠江道 快餐、便利店、 汽車配件零售 1115 便利店、 快餐 1103 餐飲、 銀行、郵局 1104 便利店、 大眾餐飲、 其他生活服務(wù)與零售 1107 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 1108 便利店、 大眾餐飲、 其他生活服務(wù)與零售 1111 便利店、 大眾餐飲、美容健身、 其他生活服務(wù) 1118 便利店、大眾餐飲、銀行、 其他生活服務(wù)與零售 續(xù)前表 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?紅色 字體的為重點(diǎn)推薦業(yè)態(tài) ， 藍(lán)色 字體的為一般推薦業(yè)態(tài) ， 灰色 字體的為可選業(yè)態(tài) 。 地塊名稱 適合業(yè)態(tài) 1504 通訊 1211 多種商業(yè) 1406 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售 1115 便利店 120珠江道 餐飲、便利零售、汽車配件零售 150 1103 餐飲 1506 餐飲、商務(wù)服務(wù)、通訊，郵局，銀行，辦公耗材 1313 高檔餐飲、高檔休閑娛樂 110 110 111 1118 便利店 121 16 121110 141 120140 141廣開四 生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分散式經(jīng)營(yíng)策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 地塊類別 跟從 1504 補(bǔ)充 1115 1103 1507 1313 1111 1118 1104 1108 任意 1211 1406 1205 珠江道 1506 1213 1610 1217 1107 1411 1207 1403 1414 廣開四 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊名稱 適合業(yè)態(tài) 1504 通訊 1211 多種商業(yè) 1406 餐飲 、 便利零售 、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 111 120珠江道 餐飲 、 便利零售 、汽車配件零售 150 110 1506 餐飲 、商務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)、辦公耗材 1313 高檔餐飲、高檔休閑娛樂、銀行、郵局 110 111 111121 16 120110 110 141121 140 141廣開四 生活零售 、生活服務(wù)、 大眾餐飲 、大眾休閑娛樂、公共服務(wù) 集合式經(jīng)營(yíng)策略 ?地塊與業(yè)態(tài)對(duì)照表 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 但考慮到集合式經(jīng)營(yíng)策略對(duì)招商能力的要求較高，可能在招商過程中遇到一定的困難，本報(bào)告建議 以集合式為主，分散式為輔，兩種經(jīng)營(yíng)策略結(jié)合 的方式。 業(yè)態(tài)篩選 ?地塊分類結(jié)果： 特色商業(yè)型 1 綜合商業(yè)型 1 城際交通樞紐 1 城內(nèi)交通樞紐 3 觀光旅游景點(diǎn) 0 商務(wù)辦公類 3 行政事業(yè)類 1 高校類 0 居民區(qū)類 13 特殊區(qū)域類 0 從地塊分類結(jié)果來看，大部分地塊的區(qū)位屬性比較集中。 按區(qū)位屬性將地塊分類 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 地塊分類 1504 1211 1406 1115 1205 珠江道 1103 1506 1507 1313 1111 1118 1104 1213 1610 1217 1107 1108 1411 1207 1403 1414 廣開四 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 地塊分類 ——對(duì) 23個(gè)地塊進(jìn)行分類 業(yè)態(tài)篩選 ——確定 23個(gè)地塊的業(yè)態(tài) 目標(biāo)租戶 ——描述典型租戶特征 租金定位 ——確定 23個(gè)地塊的租金 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ——估測(cè)未來收益 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)招商方的偏好 ， 設(shè)定銀行的修正系數(shù)為 100%， 餐飲的修正系數(shù)為 80%， 則餐飲的修正后的折算年租金為 ， 據(jù)此選擇銀行為最終商戶 。 但該餐飲的形象一般 。將折算年租金乘以修正系數(shù)，即得到 修正后的折算年租金 。 此時(shí)可以根據(jù)該偏好對(duì)折算年租金法進(jìn)行修正 。 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)上述公式 ， 銀行的折算年租金為 ， 餐飲的折算年租金為 。 若 xa/(a+1) yb/(b+1)， 則選擇 A業(yè)態(tài)；反之，則選擇 B業(yè)態(tài)。 計(jì)算不同業(yè)態(tài)的折算年租金 。 承租期限與租金的綜合考慮 ?對(duì)于形象 、 規(guī)模都符合要求 ， 但承租期限和租金不同的業(yè)態(tài) ， 需將租期和租金綜合考慮選擇最終業(yè)態(tài) 。 根據(jù)承租期限與租金綜合考慮確定租戶 ?租金調(diào)整與品牌調(diào)整通常于租約續(xù)簽或租約終止時(shí)間 。 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)承租條件篩選租戶 ?如果地塊或建筑本身的現(xiàn)實(shí)條件不能滿足租戶的承租條件 ， 則排除該商家 。 分散式經(jīng)營(yíng)策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀(jì)念品零售、銀行 餐飲、商務(wù)服務(wù)公共服務(wù)、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù) 餐飲、時(shí)尚精品、體育文化用品、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù) 生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù) 特殊業(yè)態(tài) 地塊類別 跟從 補(bǔ)充 任意 A 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 首先確定該地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地－內(nèi)向服務(wù)型－高校類”，然后對(duì)照該地塊現(xiàn)有業(yè)態(tài)和該屬性對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)全集，得出該地塊缺少生活零售類業(yè)態(tài)，因此建議選擇小型超市或便利店。 舉例： 地塊 A位于某高校正門對(duì)面，附近是該高校的教職工家屬區(qū)。 分散式經(jīng)營(yíng)策略 ?在招商時(shí) ， 跟從型和補(bǔ)充型應(yīng)重點(diǎn)考慮目標(biāo)業(yè)態(tài) ， 任意型則根據(jù)租金高低決定最終租戶 。 任意型 —— 可以選擇符合當(dāng)?shù)貐^(qū)位屬性的任意業(yè)態(tài) 地塊上業(yè)態(tài)品種比較豐富，基本滿足當(dāng)?shù)厝巳旱男枨?；或?dāng)?shù)貛缀鯖]有任何業(yè)態(tài)。 跟從型 —— 跟從當(dāng)?shù)刂髁鳂I(yè)態(tài) 地塊上現(xiàn)有的商業(yè)氛圍較好，業(yè)態(tài)比較集中，以兩、三種為主，同時(shí)這兩三種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀況良好。 集合式經(jīng)營(yíng)策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀(jì)念品零售、銀行 餐飲，商務(wù)服務(wù)，公共服務(wù)、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù) 餐飲、時(shí)尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù) 生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù) 特殊業(yè)態(tài) 地塊分類 A B C D 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 首先確定這四個(gè)地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地－外向服務(wù)型－城市交通樞紐類”，該屬性對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)全集為【餐飲、便利零售】，可以選擇連鎖餐館或連鎖便利店進(jìn)行招租。 舉例： 地塊 A、 B、 C、 D分別位于地鐵站、輕軌站、公交總站附近。 由于同一類地塊對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍相同，因此可以選取同一種業(yè)態(tài)在這一類地塊上經(jīng)營(yíng)。 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?分散式經(jīng)營(yíng)策略 對(duì)各個(gè)地塊分別加以考慮 ，針對(duì)地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)者需求確定不同的業(yè)態(tài) ， 單獨(dú)招商 ， 單獨(dú)管理 。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個(gè)地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍商業(yè) 現(xiàn)狀和消費(fèi)需求 探討各類地塊進(jìn)行 連鎖經(jīng)營(yíng)的可能業(yè)態(tài) 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營(yíng)的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)策略選擇 集合式經(jīng)營(yíng)策略 分散式經(jīng)營(yíng)策略 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營(yíng)的優(yōu)選業(yè)態(tài) 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?如果內(nèi)向服務(wù)型的某一地塊同時(shí)具有兩種細(xì)分屬性， 按照“ 特色區(qū)〉商務(wù)辦公〉行政事業(yè)〉高?！稻用駞^(qū) ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 判斷過程中的注意事項(xiàng)： ?如果某一地塊上現(xiàn)有商業(yè)的消費(fèi)者既有流動(dòng)人口又有常駐人口，且二者比例相當(dāng)，則