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合肥深港數(shù)字產(chǎn)業(yè)園項目決策定位-文庫吧資料

2025-03-02 15:41本頁面
  

【正文】 38,960, 累計凈現(xiàn)金流量   (12,722,) 3,062, 30,651, 107,156, 146,117, 所得稅 (15%)     2,367, 4,138, 11,475, 5,844, 稅后凈現(xiàn)金流量   (12,722,) 13,417, 23,450, 65,028, 33,116, 行業(yè)基準利率10%   現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值   (11,566,) 12,197, 19,379, 53,739, 24,880, 累計稅后凈現(xiàn)金流量   (11,566,) 631, 20,011, 73,751, 98,631, 項目敏感性分析成本波動波動幅度 10% 5% 0 5% 10%成本 150,694, 稅后利潤 98,631, 利潤率 % % % % %收入波 動波 動 幅度 10% 5% 0 5% 10%銷 售收入 251779500 265767250 279755000 293742750 307730500稅后利 潤 74,044, 85,274, 98,631, 107,733,5 118,963, 利 潤 率 % % % 項目風險來自于政策風險、市場風險、財務風險來自政策風險的幾種可能 對工業(yè)項目產(chǎn)品的規(guī)范要求 銀行系統(tǒng)對工業(yè)項目的信貸政策 政府對工業(yè)項目規(guī)劃及開發(fā)指標(容積率)最低要求的強制規(guī)定 產(chǎn)權證明的辦理的不確定性市場風險的來源 市場供應過剩 同質化產(chǎn)品集中 銷售周期長財務風險 :項目運作的現(xiàn)金流、項目開發(fā)周期、項目開發(fā)成本提高風險控制l 各項政策需要確定,主要是規(guī)劃條件、產(chǎn)權分割辦理、銀行信貸政策、稅費政策(對開發(fā)企業(yè)和經(jīng)營企業(yè))等條件的確定l 一期產(chǎn)品的成功開發(fā)是項目成功的關鍵,產(chǎn)品應當采取差異化的路線入市,產(chǎn)品和市場高度對接l 一期產(chǎn)品建筑以低層為主,縮短建設周期,節(jié)約建設成本l 以前期產(chǎn)品大部分資金銷售回流為必要條件實施后一期的產(chǎn)品開發(fā),確保項目資金運作安全l 開發(fā)以資金流轉最快為第一原則,并非以利潤最大化為第一原則。地上總建筑面積93495平方米,其中低層研發(fā)樓部分共計 53467平方米,高層研發(fā)樓部分共計 34908平方米 ,商業(yè)配套部分共計5120平方米。盡量多的設置車位,保證園區(qū)企業(yè)和商務來往 (訪客 )的停車需求 ,部分建筑可以架空一層 ( ),用于停車。 客戶接受度 該產(chǎn)品的空間質感比較好,同時具有比較好的性能價格比,市場接受度比較高。項目定位l 產(chǎn)品定位 企業(yè)辦公樓企業(yè)辦公樓l 形象定位 科技版塊研究發(fā)展中心,先鋒建筑示范區(qū)科技版塊研究發(fā)展中心,先鋒建筑示范區(qū)l 功能定位 主要服務于高新區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)公司主要服務于高新區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)公司提示:項目推廣階段,項目的形象推廣根據(jù)不同時期的產(chǎn)品和客戶特征而決定,主要取決于目標客戶。(高新區(qū)土地儲備量足夠,達 29平方公里) 理由一:大面積需求客戶面積需求有一定彈性,往往需要一定數(shù)量的面積儲備,自建可解決,購買則難以解決。l 辦公企業(yè)的服務對象具有明確的指向性,該對象不是以地理上的半徑距離劃分;投資類客戶 以物業(yè)的投資回報率作為重要標準,關注租金和售 價的相互關系 屬于中長期的投資行為,客戶以租金收益和物業(yè)升值為盈利目的 對產(chǎn)品的品質、使用價值、市場前景非常關注 其他客戶特征l 計劃進入高新區(qū)的企業(yè),辦公面積小,購買的產(chǎn)品既能夠作為辦公樓也可以解決輔助居住功能,此類客戶多從投資客戶手中租賃 客戶不排斥購買辦公樓,但是沒有購買習慣,投資購買心理與生活習慣有很大關聯(lián)度 客戶購買各類型物業(yè)
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