中原_蘭江地產(chǎn)深圳香蜜湖北項目前期營銷定位報告_77ppt-文庫吧資料
2025-02-28 22:31本頁面
【正文】 3 8500 950011000香格麗苑 15036 90554 20231210 9800 ——香雅園 7413 22823 2023319 9800 ——216。水榭花都由于自身素質(zhì)及區(qū)位優(yōu)勢，為片區(qū)二手樓中價格尖峰，接近 2萬元 /㎡；216。【香蜜湖三大圈層】水榭花都香蜜山香格麗苑熙園香榭里花園香域中央中旅國際公館香蜜湖 1號香蜜湖內(nèi)圈香蜜湖外圈緹香茗苑香逸名園香 雅園香蜜湖幅射圈香山美樹香詩美林盛景國際風臨左岸園博中央翠?；▓@二期新天國際名苑價格定位【 香蜜湖內(nèi)圈：供應量及價格分析 】樓盤 占地（ ㎡ ） 建面（ ㎡） 開盤時間 售價（元 /㎡ ） 高層二手 房價香榭里花園 1期 49297 160000 199961 8600 1202314000香榭里花園 2期 49297 67818 20231126 10000 1202314000水榭花都 1期 （總） 82532 2023718 11000 2023026000水榭花都 2期 （總） 100000 2023712 14000 2023026000水榭花都 3期 （總） 99480 20231029 16000 ——中旅國際公館一期 55831 122815 202367 9000 1400018000中旅國際公館二期 53530 191531 2023101 14000 ——熙園 143390 2023823 10000 1600019000香域中央 66904 138550 2023424 10000 1500016000香蜜湖 1號（華府） 93544 131000 202366 28000 ——216。一處 清新、靜謐 的居所，顯得 彌足珍貴……超強的思考力讓他們富有遠見，他們相信自己是制造潮流的一群。不 是而 是客戶定位客戶定位他們是都市金領，企業(yè)中高層管理者、生意人自由職業(yè)者等，更是 獨具慧眼、領悟非凡的一群人 ……目標 客戶群對于生活，處于工作便利性的考慮，他們渴望在城市的中心 駐足停留 。通過策略性產(chǎn)品開發(fā)理念，采用設計手段引導需求。 購房時注重心理感受，注重物業(yè)的形象包裝與其身份是否吻合 p （具較強經(jīng)濟實力的）個體戶、中小私營企業(yè)老板– 車公廟、景田片區(qū)所占比例較大，– 自有資金較足，長期滾打拼搏，消費觀念謹慎，購房精打細算，綜合樓盤性價比特征總結項目的策略性產(chǎn)品開發(fā)思路對于客戶群的定位不僅在于總結客戶共性、特征。 多為二次置業(yè)者，社會地位較高，收入穩(wěn)定豐厚252。 事業(yè)上升階段，月供能力強，購房意向更實際化，期望總價適中的居家式住宅252。 那么 70%90 ㎡以下的戶型，考慮到其組合后功能的完整性、使用的便利性、產(chǎn)權轉讓的等 ,我們也盡可能的拆分成 1+1，而不是多合一。 但對于組合戶型并沒有嚴令禁止，因此這也是本項目戶型定位的原則和指引。 90平方米成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場最新一道標志性標準 ，而且從 2023年 6月 1日開始， 90平方米以下住宅必須占到新開工總建筑面積的 70%以上，其也意味著未來市場上 90平米以下的物業(yè)供應會是個 “ 海量 ” 。即使 “ 上有政策、下有對策 ” ，目前能借助調(diào)整戶型設計等方法，如以 ‘1+1’ 的方式（即 180平方米的房子用 2個 90平方米的來代替）來規(guī)避政策，但一旦中央提高了多套置業(yè)的門檻，方法也就立馬失效。 這一條對于 “ 那些近兩年通過拍賣，高價從政府手上拿地，且地塊所處的地段及容積率等又不適合做 90平米以下的產(chǎn)品 ” 的開發(fā)商來說，是致命的。 過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調(diào)整。成交戶型 平均面積 平均總價 平均單價三房 135 1626750 12050四房 155 1956100 12620五房 278 2955960 14852紅樹林 中信紅樹灣項目結論 :2通過三級市場戶型區(qū)間的推斷和驗證 ,我們第二次修正項目戶型區(qū)間 三房 四房 五房含復式面積區(qū)間 130150㎡ 155㎡ 175㎡ 180㎡ 200㎡ 230280 ㎡面積比例 30％ 34% 5561％ 713％主流豪宅產(chǎn)品的產(chǎn)品區(qū)間三房 四房 五房含復式面積區(qū)間 130150㎡ 165㎡ 180㎡ 190㎡ 220㎡ 270320 ㎡面積比例 30％ 32% 5561％ 713％推導過程 3: 自 2023年 6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90平方米以下住房 （含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70％以上 。成交戶型 平均面積 平均總價 平均單價三房 165 2724975 16515 四房 252 4104324 16287 五房 345 5866035 17003 華僑城 波托菲諾 成交戶型 平均面積 平均總價 平均單價三房 145 3098215 21367 四房 176 4199536 23861 五房 236 5865780 24855 環(huán)香蜜湖 水榭花都項目各片區(qū)典型案例三級市場數(shù)據(jù)分析成交以三房四房為主，五房成交較少 .原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部本項目成交價格處于片區(qū)中高價位水平；戶型面積也基本相近，以舒適型為主；客戶對于三房四房的需求和成交特點明顯 .尤以三房最為活躍 .成交戶型 平均面積 平均總價 平均單價三房 156 2238912 14352 四房 167 2556603 15309 五房 239 4416242 18478 環(huán)香蜜湖 香域中央項目成交以四房五房為主，三房成交比例較低。原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部本片區(qū)目前已成為平均價格最高的豪宅片區(qū) ,價格已經(jīng)沖到一個階段高位；客戶需求也非常成熟，對于四房以上的需求和成交非常暢旺。環(huán)紅樹灣片區(qū)三級市場成交分析房型成交量排名 :四房 三房 五房三片區(qū)的二手高端客戶需求基本上和成交情況吻合， 整體仍以三房四房為主，其中三房主力需求面積為 130150平 ,四房主力需求面積為 170190平 。華僑城片區(qū)三級市場成交分析房型成交量排名 :三房 四房 五房％五房12576 %四房10949 %三房11183 %兩房 %一房平均單價（元 /㎡）平均總價（萬元）面積區(qū)間（㎡）主力面積成交比例戶型環(huán)紅樹灣 片區(qū) 三級市場成交資料（ － ）原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部紅樹灣片區(qū)的二手市場交易基本上以 三房四房為主，比例接近
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