【正文】 ☆☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆產(chǎn)品力 ☆☆☆☆☆ ☆☆ ☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆戶型 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆園林景觀 ☆☆ ☆☆ ☆ ☆☆ ☆☆☆公共空間 ☆☆☆☆☆ ☆☆ ☆ ☆☆☆☆ ☆社區(qū)商業(yè)配套 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆精裝交房標(biāo)準(zhǔn) ☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 ——公寓產(chǎn)品項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比中，本案戶型、產(chǎn)品力、公共空間、社區(qū)商業(yè)配套是最為突出的優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是本案相對(duì)突出的優(yōu)勢(shì)，其他價(jià)值優(yōu)勢(shì)相對(duì)不明顯一級(jí)價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 ——公寓產(chǎn)品價(jià)值能級(jí)劃分中山路文脈醫(yī)療配套 /政務(wù)氛圍規(guī)劃建筑團(tuán)隊(duì) /室內(nèi)裝修團(tuán)隊(duì)產(chǎn)品力 /戶型 /公共空間 /社區(qū)商業(yè)配套二級(jí)價(jià)值點(diǎn)公共交通 /道路交通教育配套 /規(guī)劃價(jià)值開發(fā)商品牌 /物業(yè)品牌三級(jí)價(jià)值點(diǎn)生活配套 /增值服務(wù)園林景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) /園林景觀精裝交房標(biāo)準(zhǔn) 定位回顧 營(yíng)銷策略總綱價(jià)值梳理營(yíng)銷策略總綱??！營(yíng)銷目標(biāo)20億營(yíng)銷策略總綱來(lái)人數(shù)量客戶認(rèn)同按照 8:1高轉(zhuǎn)化率計(jì)算完成目標(biāo)至少需要 8080組客戶全年平均每日客戶量 22組以上根據(jù)企業(yè)理想預(yù)期本案需實(shí)現(xiàn)高于 2萬(wàn)均價(jià)遠(yuǎn)超周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格 20%以上營(yíng)銷要解決的問(wèn)題營(yíng)銷策略總綱本案位于中山路，且銷售中心地理位置突出顯眼，人流充沛，但由于本案高端屬性及高額溢價(jià)，客戶精準(zhǔn)拓展是保障有效來(lái)人量的最佳方式控制節(jié)奏，有序釋放價(jià)值搶占渠道，價(jià)值有效傳遞頻繁交流，反復(fù)洗腦強(qiáng)化感知，充分體驗(yàn)品質(zhì)問(wèn)題解決思路擴(kuò)大量：做大來(lái)人 提升質(zhì)：強(qiáng)化認(rèn)同中航品牌尚未落地 客戶難被教導(dǎo)產(chǎn)品實(shí)景展示面不足 +=營(yíng)銷策略總綱當(dāng)前項(xiàng)目面臨的問(wèn)題尋找最佳切入點(diǎn)，快速建立客戶好感度 中山路價(jià)值，本案當(dāng)前最易于為客戶接受的價(jià)值增加體驗(yàn)機(jī)會(huì)，逐步提升客戶信任度 制造事件，頻繁活動(dòng)，在過(guò)程中展現(xiàn)項(xiàng)目綜合品質(zhì)1）以 “ 中山路 ” 為主線，引起情感共鳴，迅速擴(kuò)大城市影響力；2）以地標(biāo)綜合體，城市會(huì)晤區(qū)形象切入市場(chǎng)，擺脫競(jìng)爭(zhēng)泥潭，樹立項(xiàng)目唯一性；3）創(chuàng)造新聞事件，把控話語(yǔ)權(quán)，深化項(xiàng)目形象4）創(chuàng)造與客戶對(duì)話機(jī)會(huì)，并增加其在銷售中心的體驗(yàn)點(diǎn)，強(qiáng)化客戶對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的感知5）主動(dòng)尋找客戶，與更精準(zhǔn)的人群對(duì)話，確保項(xiàng)目?jī)r(jià)值有效傳遞營(yíng)銷策略總綱基于項(xiàng)目營(yíng)銷難點(diǎn)及銷售障礙的核心策略營(yíng)銷策略總綱五星營(yíng)銷法則做足中山路，誘發(fā)感情共鳴，引發(fā)全城關(guān)注，弱化品牌和實(shí)景展示不足定制活動(dòng)，創(chuàng)造反復(fù)洗腦的機(jī)會(huì)造夢(mèng)體驗(yàn)，驗(yàn)證說(shuō)服，樹立客戶對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的信任度主動(dòng)尋找客戶，直接對(duì)話，精準(zhǔn)覆蓋制造新聞事件，樹立項(xiàng)目形象，迅速成為城市焦點(diǎn)營(yíng)銷策略總綱 ——階段分解項(xiàng)目 第一階段（ ） 第二階段（ ） 第三階段（ ）營(yíng)銷目標(biāo) 樹立形象，塑造城市影響力 廣而告之、攔截客戶 提升項(xiàng)目調(diào)性充分蓄水、開盤熱銷 深化價(jià)值，樹立項(xiàng)目品牌 新品蓄水、持續(xù)熱銷目標(biāo)細(xì)分 推盤 233套，目標(biāo)蓄水 2330組 全年住宅推盤 1010套，目標(biāo)蓄水 10100組，實(shí)現(xiàn)總銷 20億動(dòng)作分解12月前： 各項(xiàng)媒體出街，樹立形象同時(shí)廣而告之； 2:、短信、直投、 call客，精準(zhǔn)蓄客，確保有效攔截12月后： 利用多功能廳舉辦各類活動(dòng)，促進(jìn)來(lái)人； 短信、直投、企業(yè)拓客，擴(kuò)大來(lái)人，精準(zhǔn)蓄客； 各項(xiàng)媒體配合，線上樹立形象，線下保持項(xiàng)目持續(xù)熱度，滲透項(xiàng)目各項(xiàng)價(jià)值開盤前：營(yíng)銷重點(diǎn)在于大量蓄客，因此 配合項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)同時(shí)每周舉辦具有城市吸引力的活動(dòng)或事件，從而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)蓄水； 整合短信、內(nèi)刊、拓客等各項(xiàng)渠道，擴(kuò)大來(lái)人； 參加展會(huì)實(shí)現(xiàn)亮相，并利用展會(huì)進(jìn)行強(qiáng)蓄水； 媒體配合，線上釋放項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升認(rèn)同，線下保持持續(xù)熱度開盤后：營(yíng)銷重點(diǎn)在于持續(xù)熱銷和為公寓蓄客，因此 持續(xù)舉辦活動(dòng)擴(kuò)大來(lái)人； 根據(jù)有效性精選渠道，精準(zhǔn)拓客； 各項(xiàng)媒體配合，線上宣傳熱銷和公寓，線下保持項(xiàng)目熱度，滲透項(xiàng)目?jī)r(jià)值為銷售目標(biāo)開展各項(xiàng)工作線上價(jià)值11月： 廣告形象定位 /外部?jī)r(jià)值 /綜合體 /超高層地標(biāo)12月：外部?jī)r(jià)值 /綜合體 /超高層地標(biāo) /精裝交付 /大師團(tuán)隊(duì)12月：中山路 408號(hào) /超高層地標(biāo) /大師團(tuán)隊(duì) /綜合體 /建筑風(fēng)格 /建筑材料 /精裝交付 /廣告形象定位3月：外部?jī)r(jià)值 /面積段 /綜合體 /大師團(tuán)隊(duì) /建筑風(fēng)格 /建筑材料 /精裝交付 /社區(qū)內(nèi)部配套 /中航物業(yè)4月：地段價(jià)值 /生活配套 /大師團(tuán)隊(duì) /綜合體 /建筑風(fēng)格 /建筑材質(zhì) /住宅產(chǎn)品面積 /精裝 /社區(qū)配套 /中航物業(yè) /中航會(huì)；5月：中山路 408號(hào) /公寓產(chǎn)品定位 /面積段產(chǎn)品線豐富、價(jià)值點(diǎn)補(bǔ)足，根據(jù)客戶關(guān)注點(diǎn)調(diào)整媒體訴求點(diǎn)線下價(jià)值11月： 中山路 408號(hào) /廣告形象定位 /綜合體 /超高層地標(biāo) /住宅面積（安需釋放）12月： 地段價(jià)值 /配套價(jià)值 /品牌價(jià)值 /大師團(tuán)隊(duì) /綜合體 /超高層地標(biāo) /建筑風(fēng)格及材質(zhì) /面積區(qū)間 /j精裝交付（但不說(shuō)精裝標(biāo)準(zhǔn)）12月：外部?jī)r(jià)值 /品牌價(jià)值 /超高層地標(biāo) /大師團(tuán)隊(duì) /綜合體 /建筑風(fēng)格 /建筑材料 /精裝交付 /面積區(qū)間3月：外部?jī)r(jià)值 /戶型 /中航品牌落地大連首個(gè)項(xiàng)目 /規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) /精裝交付 /綜合體 /超高層地標(biāo) /建筑風(fēng)格 /建筑材料 /社區(qū)內(nèi)部配套 /中航物業(yè)4月 ： 地段價(jià)值 /生活配套 /大師團(tuán)隊(duì) /綜合體 /建筑風(fēng)格 /建筑材質(zhì) /住宅產(chǎn)品 /精裝 /社區(qū)配套 /中航物業(yè) /中航會(huì) ；5月：外部?jī)r(jià)值 /中航品牌落地大連首個(gè)項(xiàng)目 /規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) /精裝交付 /綜合體 /超高層地標(biāo) /建筑風(fēng)格 /建筑材料 /社區(qū)內(nèi)部配套 /中航物業(yè) /中山路頂級(jí)酒店式公寓 /公寓面積段 /綜合體備注：所有月份線上線下信息，均需配合銷售節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)信息告知工程線銷售線體驗(yàn)線活動(dòng)線Time 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12售樓處完成 樣板間 交付進(jìn)場(chǎng)售樓處開放 樣板間開放樣板間開放巡展11月末 3月初11月末開盤開盤意向金升級(jí)排號(hào)說(shuō)明會(huì)圣誕 /元旦活動(dòng)12月末元宵節(jié)活動(dòng)2月末春展4中夏展7月中秋展10月中答謝會(huì)12月末售樓處開放活動(dòng)黃金周活動(dòng)10月初籌備期 蓄水期 開盤熱銷期 持續(xù)銷售期35月，經(jīng)濟(jì)論壇 /城市對(duì)話 610月，根據(jù)需求進(jìn)行暖場(chǎng)意向金存單公寓意向金收取房展4中黃金周活動(dòng)23達(dá)到預(yù)售條件4月下12月中 1月中營(yíng)銷策略總綱營(yíng)銷五線譜拓客1月末2023年 10月下旬及 11月?tīng)I(yíng)銷策略執(zhí)行一覽重大事件 籌備售樓處開放、媒體見(jiàn)面會(huì)及正式進(jìn)場(chǎng)，戶外亮相，客戶拓展籌備內(nèi)容 銷售團(tuán)隊(duì)組建、培訓(xùn)（ ， 11月培訓(xùn)）銷售物料詳見(jiàn)下頁(yè)活動(dòng)安排 ——客戶渠道 短信 頻次 ： 3次， 釋放信息： 中山路 408號(hào) /案名 /電話號(hào)碼 /廣告形象定位 [+售樓處開放信息 ]直投 時(shí)間 ： 11月最后一周， 釋放信息： 中山路 408號(hào) /案名 /電話號(hào)碼 /廣告形象定位 [+售樓處開放信息 +到訪有禮 ]Call客 時(shí)間 ：短信發(fā)送后 2天進(jìn)行，約 10天 call客周期（計(jì)劃呼叫 2023組以上客戶）釋放信息： 中山路 408號(hào) /綜合體 /超高層地標(biāo) /住宅面積 （安需釋放） /售樓處地址 [+售樓處開放信息 】媒體配合戶外圍擋：最晚 11月 12日出街， 釋放信息： 中山路 408號(hào) /廣告形象定位 /綜合體 /老建筑高炮： 11月 12日出街，布點(diǎn)后鹽高速口， 釋放信息： 中山路 408號(hào) /廣告形象定位 /售樓處電話 /售樓處地址候車廳： 11月 12日出街， 釋放信息： 中山路 408號(hào) /廣告形象定位 /售樓處電話 /售樓處地址； 11月 26日統(tǒng)一更換為： 中山路 408號(hào) /廣告形象定位 [+售樓處開放信息 ]道旗： 11月 30日出街，布點(diǎn)為五四路、萬(wàn)歲街、連勝街、白山路、沙區(qū)政府后身， 釋放信息： 案名 /引導(dǎo)至售樓處的引導(dǎo)符號(hào)戶外 LED： 11月 12日出街，布點(diǎn)星海廣場(chǎng)、中山路， 釋放信息： 同候車廳看板： 11月 12日，布點(diǎn)出街人民路， 釋放信息： 同候車廳紙媒 硬廣： 11月 29日，四大報(bào)，頭版半版廣告（大報(bào)地產(chǎn)視界頭版）， 釋放信息： 中山路 408號(hào) /廣告形象定位 /售樓處電話 /售樓處地址 [+售樓處開放信息 ]軟文： 11月 20日起，晚報(bào)軟文炒作中山路網(wǎng)絡(luò)樓盤詳情頁(yè)及百度百科： 11月 26日出街， 釋放信息 ：外部?jī)r(jià)值 /綜合體 /超高層地標(biāo)網(wǎng)站廣告： 11月 12日出街，搜房、焦點(diǎn)、新浪三大主流網(wǎng)站首頁(yè)通欄， 釋放信息： 中山路 408號(hào) /廣告形象定位 /綜合體； 26日將綜合體替換為售樓處即將開放網(wǎng)絡(luò)軟文：配合報(bào)紙軟文同期刊發(fā)，同時(shí)配合節(jié)點(diǎn)信息釋放論壇： 11月 10日圍擋出街后，每周兩次發(fā)新帖配合炒作區(qū)域價(jià)值，圍繞四大核心，住宅稀缺性炒作，并配合節(jié)點(diǎn)信息釋放微博：圍擋出街后，每日一條微博回顧中山路歷史價(jià)值及區(qū)域價(jià)值，同時(shí)配合節(jié)點(diǎn)信息釋放營(yíng)銷策略總綱營(yíng)銷策略總綱序號(hào) 物料名稱 到位時(shí)間 主要內(nèi)容 備注1 巡展展板 11月底 地段價(jià)值 /社區(qū)規(guī)劃 /大師團(tuán)隊(duì) /中航物業(yè) /中航會(huì) 根據(jù)展板大小增減內(nèi)容2 巡展沙盤 11月底 — 3m*3m3 四折頁(yè) 11月底 中山路 408/城市核心 /配套價(jià)值 /大師團(tuán)隊(duì) /社區(qū)規(guī)劃 /中航物業(yè) /中航會(huì) 告知作用4 形象樓書 11月底 地段價(jià)值 /配套價(jià)值 /項(xiàng)目?jī)r(jià)值 /中航物業(yè) /中航會(huì) 告知作用5 手提袋 11月底 —6 中山路歷史樓書 11月底 中山路歷史介紹7 巡展單頁(yè) 11月底 中山路 408/城市核心 /配套價(jià)值 /大師團(tuán)隊(duì) /社區(qū)規(guī)劃 /中航物業(yè) /中航會(huì) 告知作用8 區(qū)域圖 11月 25日前 標(biāo)注范圍：火車站 /機(jī)場(chǎng) /10分鐘經(jīng)濟(jì)圈 /重要商圈 /沙區(qū)政府 /市政府 /重要路線 告知作用9 直投物料 首次在 11月 27日前 根據(jù)月度營(yíng)銷策略安排 告知作用10 品牌墻 11月 25日前 中航物業(yè) /中航會(huì) 突出社區(qū)生活品質(zhì)11 Logo禮物 11月底 —12 臺(tái)歷 11月底 新穎，不可取代13 檔案袋 /信封 11月底 —14 傘 12月進(jìn)場(chǎng)使用 項(xiàng)目定制15 平板電腦及項(xiàng)目介紹系統(tǒng) 11月 25日前 —2023年 12月?tīng)I(yíng)銷策略執(zhí)行一覽重大事件 12月 1日售樓處開放銷售動(dòng)作 機(jī)場(chǎng)巡展， 2023年 12月中旬 2023年 1月中旬釋放信息： 項(xiàng)目地段價(jià)值 /大師團(tuán)隊(duì) /綜合體社區(qū)規(guī)劃（新古典主義建筑風(fēng)格 /通體干掛石材 /全品精裝交付 /C區(qū)住宅面積區(qū)間）活動(dòng)安排 中航起航暨售樓處開放媒體見(jiàn)面會(huì)圣誕節(jié)全城派發(fā)活動(dòng)（可以考慮做一些公益類關(guān)懷類的）客戶渠道 短信 時(shí)間：每周發(fā)送 2次釋放信息： 售樓處開放（中山路 408號(hào) /精裝交付 /大師團(tuán)隊(duì) /建筑材料 /廣告形象定位 【 +邀約參與售樓處開放 】 ） 圣誕節(jié)活動(dòng)（中山路 408號(hào) /精裝交付 /大師團(tuán)隊(duì) /建筑材料 /廣告形象定位 【 +邀約參與圣誕節(jié)活動(dòng) 】 ）中航內(nèi)部外拓