【正文】 區(qū) 清華名校適應(yīng)于周邊設(shè)施配置差，居民普遍對(duì)教育的重視程度極高，希望寄托于下一代；重慶龍湖花園城郊結(jié)合部；距市中心 30分鐘車(chē)程內(nèi)；市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品單一落后；全市范圍的中高收入階層690畝高品質(zhì)居住社區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)景觀環(huán)境名校適應(yīng)于市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品單一落后，中高收入階層對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境的重視；廣州奧林匹克花園位于郊區(qū)，郊區(qū)居住成為熱點(diǎn)；華快線(xiàn)建成，距市中心 30分鐘；與主城區(qū)房?jī)r(jià)差2023元；全市及珠三角地區(qū)中高收入階層1000畝奧林匹克運(yùn)動(dòng)文化社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)所奧林匹克花園高爾夫適應(yīng)于整個(gè)城市強(qiáng)有力的消費(fèi)群客戶(hù)支撐，居住需求多樣化蔚藍(lán)海岸城市新開(kāi)發(fā)區(qū)；離深圳中心區(qū) 40分鐘；與中心區(qū)快線(xiàn)開(kāi)通；與中心區(qū)房?jī)r(jià)差 1000元；市中心中收入階層450畝高尚濱海社區(qū)濱海景觀湖畔會(huì)所中心帶狀水景精品建筑利用與中心區(qū)開(kāi)通快速交通的有利時(shí)機(jī)，抓住喜歡價(jià)格實(shí)惠，品質(zhì)高尚的大社區(qū)的中收入階層，充分展示項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)，在第一時(shí)間產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，迅速樹(shù)立項(xiàng)目品牌，并注重每一個(gè)與客戶(hù)溝通的細(xì)節(jié)，使項(xiàng)目品牌延展成為區(qū)域第一品牌；l 定位模式44項(xiàng)目發(fā)展定位 模式 定位案例 評(píng)價(jià)依托資源概念 定位 伊泰萬(wàn)博廣場(chǎng)其依托土地面積較大和伊泰集團(tuán)在煤炭、鐵路和藥業(yè)方面的強(qiáng)有力的資源在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣和定位方面強(qiáng)勢(shì)推出。策略３：樹(shù)立項(xiàng)目品牌，確立中高端市場(chǎng)地位利用本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源，首先建設(shè)景觀園林特色，形成環(huán)境景觀最好的社區(qū)形象，樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，建立起第一口碑美譽(yù)度，確立面向全市的中高端市場(chǎng)地位；策略４：以東勝區(qū)置業(yè)客戶(hù)群的影響力，向全市輻射利用本項(xiàng)目距市中心近的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和與東勝區(qū)的價(jià)位差機(jī)會(huì)，首期重點(diǎn)鎖定東勝區(qū)客戶(hù)群，強(qiáng)勢(shì)打造新都市生活園；再利用東勝區(qū)及首期客戶(hù)的影響力向全市輻射，推動(dòng)項(xiàng)目整體發(fā)展；36n 戰(zhàn)略三：樹(shù)立形象，建立品牌，招商引資，共同開(kāi)發(fā)策略１：進(jìn)行部分土地開(kāi)發(fā)，配置公共服務(wù)、市政基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)造土地最大價(jià)值招商的條件本項(xiàng)目有距市中心近的區(qū)位價(jià)值和未來(lái)次中心區(qū)的地位價(jià)值，只有具備大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)的條件和看到區(qū)域發(fā)展的希望，土地的價(jià)值才能真正體現(xiàn)出來(lái)，也才能被開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)，并付出行動(dòng)；策略２：強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)推廣，形成全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，適時(shí)招商開(kāi)發(fā)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司，對(duì)項(xiàng)目的資源價(jià)值和優(yōu)勢(shì)潛力進(jìn)行全面的挖掘整合，選擇與之想適應(yīng)的開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)；以全新的定位理念和高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，向社會(huì)展示項(xiàng)目的美好前景，在社會(huì)各界產(chǎn)生巨大的共鳴，以很高的預(yù)期價(jià)值打動(dòng)投資商進(jìn)駐開(kāi)發(fā)； 策略３：繼續(xù)完善公共市政設(shè)施，以良好的信譽(yù)和形象，形成土地經(jīng)營(yíng)的發(fā)展模式繼續(xù)完善公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)市政設(shè)施，以招商開(kāi)發(fā)的方式建設(shè)核心功能服務(wù)區(qū)，同時(shí)結(jié)合交通系統(tǒng)的配置和整合自然資源，以向社會(huì)展示出良好的景觀環(huán)境形象，增強(qiáng)投資吸引力，以推動(dòng)項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展，同時(shí)帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)效益。 杭錦路、伊煤路 沿 線(xiàn) 大規(guī)模 地產(chǎn)項(xiàng)目216。 半小時(shí) 便捷交通使區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇216。 大量項(xiàng)目入市 ， 有效購(gòu)買(mǎi)力 受到分流和 限制216。 中 收入階層將大量增加216。 本項(xiàng)目區(qū)域成為主流房地產(chǎn)市場(chǎng)216。 城市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)快速發(fā)展216。 沒(méi)有公用配套設(shè)施216。 交通便捷度差216。 資源價(jià)值優(yōu)勢(shì)216。 區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)216。31n 經(jīng)典案例５總結(jié) —— 經(jīng)典案例研究綜合評(píng)價(jià)功能定位 —— 大規(guī)模項(xiàng)目都以在該城市具有顛覆性震撼力的新概念定位中大規(guī)模項(xiàng)目都以獨(dú)特的新生活方式標(biāo)新立異進(jìn)行定位客戶(hù)定位 —— 大規(guī)模項(xiàng)目一般都采用從中端到中高端的漸進(jìn)策略定位中大規(guī)模以抓目前的主流客戶(hù)為主進(jìn)行定位核心競(jìng)爭(zhēng)力 — 大規(guī)模項(xiàng)目以定位概念的延伸和強(qiáng)化為核心競(jìng)爭(zhēng)力中大規(guī)模項(xiàng)目以特色園林、新生活概念和優(yōu)化配套服務(wù)為核心競(jìng)爭(zhēng)力開(kāi)發(fā)模式 —— 大規(guī)模項(xiàng)目以宏大的氣勢(shì)，先行配套設(shè)施和園林景觀展示的影響力形成市場(chǎng)焦點(diǎn)，進(jìn)行大規(guī)模的強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)中大規(guī)模項(xiàng)目以園林和首期啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目的展示吸引片區(qū)特定客戶(hù)來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)商業(yè)公建 —— 任何陌生區(qū)域新城開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)和公建都需要較長(zhǎng)的時(shí)間，形成一定的規(guī)模才會(huì)有市場(chǎng)商業(yè)機(jī)會(huì)，在規(guī)劃時(shí)以不確定的商住用地做彈性定位較好。政府以較少的投入，通過(guò)資源整合、專(zhuān)業(yè)規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)軟硬件相結(jié)合的方式，引導(dǎo)區(qū)域快速發(fā)展，并建立起穩(wěn)固的、不斷壯大的 “ 資金 216。強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo) —— 大梅沙東部黃金海岸形象工程啟動(dòng)，區(qū)域形象 ——“藍(lán)色鹽田 ” 的強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)推廣引起各方關(guān)注，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 深圳大梅沙土地出讓策略發(fā)展規(guī)劃 —— 區(qū)域進(jìn)行 “ 三高 ” 規(guī)劃，發(fā)展操作實(shí)行市場(chǎng)化；創(chuàng)造條件 —— 投入大量的資金進(jìn)行基建，改善房地產(chǎn)投資環(huán)境。 評(píng)價(jià)? 出讓開(kāi)發(fā)信息公開(kāi)，讓社會(huì)各界和投資商共同關(guān)注新型開(kāi)發(fā)區(qū)；? 委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，制定出的土地出讓方案，得到市場(chǎng)認(rèn)可，并實(shí)現(xiàn)預(yù)期的土地價(jià)值；? 土地出讓前，進(jìn)行規(guī)劃方案展示、舉辦推介活動(dòng)、舉行高層次的論壇會(huì)，讓社會(huì)和開(kāi)發(fā)商，了解認(rèn)識(shí)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值和政府的發(fā)展策略；? 在土地出讓前，解決最重要的交通問(wèn)題，并作出輕軌交通發(fā)展計(jì)劃，消除開(kāi)發(fā)商的后顧之憂(yōu)，使土地價(jià)值得以迅速提升。出讓期限 —— 集中短時(shí)間出讓將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)很大的壓力，從而增加開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；出讓期限跨度太大，開(kāi)發(fā)過(guò)程管理可能出現(xiàn)不均衡，導(dǎo)致區(qū)域整體協(xié)調(diào)性差，影響開(kāi)發(fā)形象；分三年逐期推出，將會(huì)營(yíng)造良好的市場(chǎng)供需環(huán)境，使填海區(qū)的有序開(kāi)發(fā)得以保證。出讓方式 —— 目前的公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)無(wú)疑是最公平的方式，要實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值可以選擇拍賣(mài)，但是有條件招標(biāo)更有利于參與競(jìng)買(mǎi)企業(yè)做篩選，把握開(kāi)發(fā)企業(yè)的品質(zhì)，從而確保區(qū)域的成功開(kāi)發(fā)； 評(píng)價(jià)? 珠江新城開(kāi)發(fā)十年， “有意栽花花不開(kāi)，無(wú)心插柳柳成行 ”，盡管已形成較大的規(guī)模，但與初衷不相符，原本規(guī)劃的金融辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)，在比鄰的天河區(qū)首先形成；目前的珠江新城發(fā)展成為大型居住區(qū)；? 看上去是開(kāi)發(fā)的失敗，其實(shí)是市場(chǎng)配置或市場(chǎng)選擇的結(jié)果，從這個(gè)案例我們可以看出無(wú)論城市如何高速發(fā)展，無(wú)論項(xiàng)目如何高標(biāo)準(zhǔn)定位，其實(shí)現(xiàn)的過(guò)程一定是以市場(chǎng)發(fā)展為導(dǎo)向的；? 珠江新城距新火車(chē)站只有一公里多，但由于有現(xiàn)代化的便捷交通，人流迅速向外輻射，商業(yè)服務(wù)只是在有限的極核區(qū)域產(chǎn)生較大影響，隨著距離的延長(zhǎng)，商業(yè)機(jī)會(huì)急劇衰退，新的商業(yè)機(jī)會(huì)可能是在更遙遠(yuǎn)的時(shí)期產(chǎn)生；28n 經(jīng)典案例４總結(jié) —— 城市熱點(diǎn)區(qū)域土地開(kāi)發(fā)及土地出讓216。 規(guī)劃主體功能? 金融辦公? 商業(yè)貿(mào)易? 文化娛樂(lè)? 商務(wù)活動(dòng)? 外貿(mào)外事? 居住27216。新市鎮(zhèn)發(fā)展模式適合于以第三產(chǎn)業(yè)為主的有區(qū)域服務(wù)職能的城市，是未來(lái)工作與生活分離的新生活時(shí)尚的最佳社區(qū)發(fā)展模式；26n 經(jīng)典案例３總結(jié) —— 珠江新城功能規(guī)劃及發(fā)展評(píng)價(jià)216。? 先以低價(jià)公屋的形式吸引低收入居民動(dòng)遷，然后以較低的土地成本引導(dǎo)私人開(kāi)發(fā)商大規(guī)模開(kāi)發(fā)高檔樓宇，配置優(yōu)良的居住環(huán)境和完善的服務(wù)設(shè)施，誘導(dǎo)中產(chǎn)階級(jí)大規(guī)模遷移。 評(píng)價(jià)? 香港新市鎮(zhèn)的發(fā)展主要是基于城市發(fā)展需要下的政府引導(dǎo)開(kāi)發(fā)。 為城市帶來(lái)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)價(jià)值? 大量居住人口遷移到中心區(qū)外圍，使城市均衡發(fā)展? 帶動(dòng)土地價(jià)格上升及物業(yè)發(fā)展，為政府增加財(cái)政收入216。 發(fā)展新市鎮(zhèn)的原因? 減輕原市中心的居住壓力? 防止市中心環(huán)境進(jìn)一步被破壞216。香港新市鎮(zhèn)的發(fā)展歷程向我們揭示一個(gè)大規(guī)模新區(qū)域發(fā)展的成功模式。 本項(xiàng)目區(qū)域是以綜合型居住物業(yè)為主，綜合配套社區(qū)商業(yè)、金融以及綜合居住的城市次中心區(qū)；216。 城市核心區(qū)只有商業(yè)及商務(wù)設(shè)施在進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)；216。 本項(xiàng)目區(qū)域是以綜合型居住物業(yè)為主，綜合配套社區(qū)商業(yè)、金融以及綜合居住的城市次中心區(qū)；216。 長(zhǎng)期重要機(jī)會(huì)的利用? 有效需求人口地增加，生活水平的提高，項(xiàng)目周邊白領(lǐng)階層的聚集，次中心區(qū)的形成，將使本項(xiàng)目土地的價(jià)值持續(xù)升高，市場(chǎng)需求趨向物業(yè)價(jià)值更高的商業(yè)、商住及經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目? 本項(xiàng)目規(guī)模大、開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，在整體發(fā)展策略和項(xiàng)目規(guī)劃中應(yīng)體現(xiàn)出一定的彈性，以有效發(fā)揮土地的最大價(jià)值216。 長(zhǎng)期重要威脅? 城市結(jié)構(gòu)調(diào)整，將使主城區(qū)大量土地用于以居住為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)? 根據(jù) 2023年?yáng)|勝區(qū)兩會(huì)精神的理解，政府將有效的控制鐵東地區(qū)的再開(kāi)發(fā)力度，轉(zhuǎn)而將城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向鐵西地區(qū)16n 評(píng)價(jià)216。 長(zhǎng)期重要機(jī)會(huì)? GDP總量以年均 8%以上的增幅快速增長(zhǎng)? 城市人口快速增長(zhǎng)，中收入階層將大量增加? 北部新城區(qū)將成為新鄂爾多斯的重要居住物業(yè)聚積區(qū)? 本項(xiàng)目區(qū)域成為鄂爾多斯市的重要新區(qū)和次中心區(qū)15n 面臨的重要威脅216。這樣一個(gè)大規(guī)模社區(qū)，有一定的復(fù)雜性、綜合性、兼容性、多樣性，從可持續(xù)發(fā)展和容易實(shí)現(xiàn)的角度看，最好的發(fā)展方向是面向全市主流市場(chǎng)的綜合居住大社區(qū)；項(xiàng)目資料價(jià)值實(shí)現(xiàn) ―― 項(xiàng)目周邊的公共公園和項(xiàng)目本身的淺丘地貌以及地勢(shì)高差、自然溝壑是本項(xiàng)目的重要景觀資源