【正文】 上海市五星級酒店市場 —— 歷年供應(yīng)量分析 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : 萬間 Page 41 ? 自 2023年起，上海市五星級酒店房價(jià)保持平均 15%的增長速度，表現(xiàn)出了較旺盛的市場需求 ? 2023年上海五星級酒店平均客房收入在亞太區(qū)各城市排名第二，僅次于香港，未來上漲空間縮小 ? 2023年高端市場（四、五星級）客房增長速度為 ％，增幅為歷年最高，但入境過夜人數(shù)和國內(nèi)旅游過夜人數(shù)增幅僅為 ％。 北外灘寫字樓未來市場預(yù)測 Page 36 寫字樓相關(guān)企業(yè)訪談結(jié)論分析 Page 37 消費(fèi)者調(diào)研 — 小結(jié) ? 有搬遷意向的企業(yè)略超過總量的一半，占 %； ? 其主要看中樓宇品質(zhì)、地段、交通以及是否符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)定位； ? 地段所決定的樓宇品質(zhì)是企業(yè)挑選寫字樓的重要考量 企業(yè)搬遷意愿 寫字樓產(chǎn)品偏好 ? 標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓仍為市場主流產(chǎn)品； ? 各行業(yè)考慮辦公樓所需求的面積多在 15002500 M2 ， 500 強(qiáng)企業(yè)傾向于 20232500M2 ，航運(yùn)業(yè)巨頭多集中在 15002023 M2 ； ? 對室內(nèi)凈高要求基本在 米以上。 ? 預(yù)計(jì)未來北外灘區(qū)域?qū)懽謽亲饨饘⒊手鹉昱噬邉?，其稀缺江景?yōu)勢和無法比擬的集聚商務(wù)環(huán)境，將對區(qū)域內(nèi)支持的航運(yùn)業(yè)起到極大的拉動和提升。隨著市中心土地供應(yīng)的稀缺和本項(xiàng)目區(qū)域無可比擬的江景優(yōu)勢，本項(xiàng)目將慢慢縮小與市中心高尚地段的租金差距。 ? 由于浦東甲級寫字樓新增供應(yīng)大幅增加，有可能拖累全市甲級寫字樓租金下滑，但下跌幅度有限。 Page 34 北外灘寫字樓未來供應(yīng) 大 連 路 路 平 公 路 名 大 東 路 治 長 東 路 嘴 家 周 路 陽 溧 路 淞 吳 國中世紀(jì)廣場 金港廣場 (APP地塊 ) 中美信托大廈 海泰中心一期 弘基休閑廣場 匯德豐廣場 漢榮國際廣場 瑞豐大廈 上海港國際客運(yùn)中心 2023 2023 2023 2023 2023以后 金港廣場 國際客運(yùn)中心 國中世紀(jì)廣場 瑞豐大廈 弘基休閑廣場 中美信托大廈 海泰中心一期 漢榮國際廣場 匯德豐廣場 總計(jì) ( 萬 M2 ) 未來 2年北外灘區(qū)域高檔寫字樓供應(yīng)較少 ， 2023和 2023年分別為 M2和 M2； 2023年以后市場供應(yīng)有所放量 ， 20232023年 2年間新增 M2； 2023年前新增高檔寫字樓體量為 M2， 為現(xiàn)有北外灘高檔寫字樓面積的 2倍 ， 發(fā)展勢頭迅猛 。 ? 全市甲級寫字樓主要分布在小陸家嘴、淮海中路、南京西路、人民廣場、徐家匯等傳統(tǒng) 商務(wù)區(qū)內(nèi)， ? 年供應(yīng)量基本保持在 30萬 M2左右。 客戶特征 ? 全市 高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓租戶基本集中在 金融、專業(yè)服務(wù) 等高增值服務(wù)業(yè)； ? 租賃面積多集中在 10002023M2 及以上。高檔辦公樓需求大、新增供應(yīng)少，導(dǎo)致其高品質(zhì)物業(yè)接近滿租。 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : % Page 33 小結(jié) 市場供需 租金走勢 ? 北外灘高檔寫字樓主要分布在 吳淞路沿線 和濱江沿線 ，市場新增供應(yīng)量較小。 ? 入駐企業(yè)中接近 70%的企業(yè)屬于貨運(yùn)代理、航運(yùn)和物流行業(yè)；此外貿(mào)易、 IT、咨詢、房地產(chǎn)等行業(yè)企業(yè)入駐數(shù)量也較為明顯。 穩(wěn)步發(fā)展期 ( 元 / M2 ? 月 ) 020406080100120140160資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : 北外灘高檔寫字樓入住企業(yè)特征 區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓入駐企業(yè)行業(yè)分布 ( % ) * 北外灘地區(qū)目前現(xiàn)有航運(yùn)功能性機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會包括 ：上海航運(yùn)交易所、上海海事局、上海市船 東協(xié)會、上海國際貨運(yùn)代理協(xié)會、中國港口協(xié)會、上海貨主協(xié)會、中國海事仲裁委員會上海分會。 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : 2023 2023 2023 2023 2023 歷年空置率走勢 ( 按區(qū)域分 ) 0% 5% 10% 15% 20% 25% 吳淞路沿線 濱江沿線 虹口平均 % % % % % % % % % 5 0 5 10 15 20 25 30 2023之前 2023 2023 2023 2023 總共 歷年累計(jì)供應(yīng) ( 萬 M2 ) 新增 供應(yīng) 0 Page 31 北外灘高檔寫字樓租金走勢 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2023 2023 2023 2023 2023 2023 平穩(wěn)波動期 ? 2023年至 2023年底，北外灘高檔寫字樓租金始終在一個較為狹窄的區(qū)間內(nèi)平穩(wěn)波動。 ? 而吳淞路由于大量新建物業(yè)的交付使用 ， 導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)空置率略高 。 單位 :萬平方米 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : 大 連 路 路 平 公 路 名 大 東 路 治 長 東 路 嘴 家 周 路 陽 溧 路 淞 吳 1 5 8 10 4 12 20 16 17 11 14 2 9 15 21 24 25 13 6 7 18 3 23 19 22 1. BMTOWER 2. 宇航大廈 3. 揚(yáng)子江大廈 4. 上海灘國際大廈 5. 耀江國際廣場 6. 太平洋保險(xiǎn)公司 7. 國家電網(wǎng)辦公樓 8. 森林灣大廈 9. 海泰國際大廈 19. 海運(yùn)大樓 20. 金岸大廈 21. 晟隆大廈 22. 港運(yùn)大廈 23. 臨江大廈 24. 建愛大廈 25. 鼎立大廈 10. 海泰時(shí)代大廈 11. 家化金融大廈 12. 海灣大廈 13. 景泰大樓 14. 東泰大廈 15. 愛思大廈 16. 遠(yuǎn)洋大廈 17. 華聯(lián)集團(tuán)大廈 18. 中國聯(lián)通分公司 高檔 中低檔 商住樓 自用樓 未來供應(yīng) 自用 24% 非自用 76% 自用 非自用 高檔 商住 中低檔 北外灘高檔寫字樓 *供需分析 ? 北外灘區(qū)域由于靠近航運(yùn)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) ， 從而吸引了大量的航運(yùn)物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐 。 100 125 150 175 200 225 250 % % % % % 2023 2023 2023 2023 2023 % % % % % % % % % 租金 租金增長率 ￥ /M2/月 租金增長率 % 2023Q2 上海市甲級寫字樓 —— 歷年租金走勢 注：如沒有特殊注明，報(bào)告內(nèi)人民幣與美元匯率均按 1美元＝人民幣 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : Page 24 外環(huán) 中環(huán) 內(nèi)環(huán) 上海市甲級寫字樓 —— 未來供應(yīng)分布特征 5 3 4 2 1 6 7 8 23 16 環(huán)球金融中心 新鴻基項(xiàng)目 未來小陸家嘴區(qū)域共有 14幢寫字樓面市 上海市外環(huán)區(qū)域地圖 ? 由于中心城區(qū)土地供應(yīng)的限制，未來的寫字樓供應(yīng)將集中在陸家嘴區(qū)域 ? 未來甲級寫字樓的分布仍將維持目前的分布特征，除陸家嘴外，靜安、盧灣、黃浦也將有相對較多的供應(yīng) 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : 詳細(xì)清單，請查詢附件（下同） 最終數(shù)據(jù)以規(guī)劃數(shù)據(jù)為準(zhǔn) Page 25 287,978 704,474 715,316 486,563 4,268,571 4,973,045 5,688,361 6,174,924 0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 2023* 2023 2023 2023 新增供應(yīng) 累計(jì)供應(yīng) 建筑面積 (M2) ? 未來供應(yīng)主要分布在浦東陸家嘴，截至 2023年 ,浦東陸家嘴預(yù)計(jì)新增供應(yīng)大約 123萬平方米，僅上海環(huán)球金融中心一個項(xiàng)目就將提供 226,000平方米的新增供應(yīng) ? 未來甲級寫字樓持續(xù)供應(yīng)將緩解目前市場供小于求的狀況 上海市甲級寫字樓 —— 未來供應(yīng)預(yù)測 *如無特別說明，甲級寫字樓宏觀市場分析 2023年預(yù)測數(shù)據(jù)含 2023年全年 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : Page 26 287,978 704,474 715,316 486,563 388,937 423,746 416,796 456,096 % % % % 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 2023 2023 2023 2023 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 建筑面積 (M2) 空置率 ? 雖然未來寫字樓需求仍將保持強(qiáng)勁增長勢頭，但由于未來甲級寫字樓供應(yīng)量較大，因此預(yù)期未來三年上海甲級寫字樓市場空置率會逐步增加，在 2023年達(dá)到高峰 % 新增供應(yīng) 新增吸納量 空置率 上海市甲級寫字樓 —— 未來需求預(yù)測 寫字樓未來需求及租金預(yù)測主要依據(jù)如 GDP、 FDI等宏觀數(shù)據(jù)，同時(shí)參考 EIU(經(jīng)濟(jì)學(xué)家情報(bào)協(xié)會 )及政府統(tǒng)計(jì)局預(yù)測數(shù)據(jù) 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : Page 27 240 233 222 210 % % % % 195 201 207 213 219 225 231 237 243 2023 2023 2023 2023 % % % % % % ? 未來三年由于空置率上升，租金將有可能出現(xiàn)回調(diào)的趨勢，這也是對目前寫字樓租金上漲過快的市場調(diào)整 ? 2023年后，由于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和未來國際性企業(yè)的陸續(xù)入駐，本行對于上海甲級寫字樓市場持肯定態(tài)度 ￥ /M2/月 租金增長率 上海市甲級寫字樓 —— 未來租金預(yù)測 租金 租金增長率 寫字樓未來租金預(yù)測主要參考未來市場供需變化 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : Page 28 北外灘高檔寫字樓 總體市場分析 Page 29 * 高檔寫字樓 ： 租金 水平在 3 元 /M2/天以上，或 售價(jià) 超過 20,000 元 /M2定義為高檔寫字樓（下同） 北外灘寫字樓分布特征 ? 地塊周邊寫字樓整體檔次較低，高檔寫字樓多為近年新增供應(yīng)項(xiàng)目，且部分高檔項(xiàng)目仍在招商中； ? 寫字樓主要集中在虹口吳淞路沿線，以及黃浦江沿線。 19% 1% 16% 11% 28% 11% 12% 2% 長寧 虹口 黃浦 靜安 浦東 (小陸家嘴 ) 盧灣 徐匯 閘北 375,417 290,773 347,587 449,699 194,838 141,698 2,815,196 3,105,969 3,453,556 3,903,255 3,980,593 4,122,291 2023 2023 2023 2023 2023* 2023Q2 新增供應(yīng) 累計(jì)供應(yīng) 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000 4,000,000 4,500,000 建筑面積 (M2) 上海市甲級寫字樓 —— 供應(yīng)分析 上海甲級寫字樓歷年供應(yīng) 上海甲級寫字樓市場分布 (2023Q2) * 2023年度由于本行對甲級寫字樓數(shù)據(jù)庫樣本品質(zhì)重新調(diào)整， 117,000平方米的寫字樓面積被剔除 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : Page 22 ? 近 3年來，很多國際性公司陸續(xù)進(jìn)駐中國，同時(shí)部分現(xiàn)有公司面臨經(jīng)營擴(kuò)張帶來的辦公空間新增需求