xx開盤籌備及銷售執(zhí)行-文庫吧資料
2025-02-25 15:15本頁面
【正文】 同專業(yè)打分 —— 確定極差 —— 確定朝向差 ?層差 ?實(shí)地勘察 確定關(guān)鍵樓層差別 —— 確定層差 ?局部調(diào)整 ?價(jià)格表 價(jià)格表生成 —— 價(jià)格表分析（價(jià)格分布、極差、開花） —— 外部競爭分析（點(diǎn)對點(diǎn)） —— 調(diào)整到位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 均價(jià)的確定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第五園中 A、 B類 TOWNHOUSE分別具有產(chǎn)品優(yōu)勢和景觀資源，可以作為產(chǎn)品組合中的明星產(chǎn)品， A類定價(jià)為 /平方米， B類定價(jià)為 /平方米 。 面積區(qū)間（ ㎡ ） 均價(jià)（元 /㎡ ） 總價(jià)（萬元） 中信紅樹灣 230240 11000 250260 天鵝堡 230250 12023 270300 第五園 TOWNHOUSE的上游產(chǎn)品為中信紅樹灣和天鵝堡的大平面單位，即總價(jià)的高限在 230250萬元； 第五園合院 TH面積區(qū)間為 180200㎡ ， 合院 TH定價(jià)為 萬元 /㎡ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 上限法 ?項(xiàng)目有市場新產(chǎn)品類型，無法直接定價(jià) ?以上游的可替換產(chǎn)品為上限 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。修正比率后，確定本項(xiàng)目價(jià)格比率為： 多層： 1： 洋房： 1： 小高層： 1： 高層： 1： 林語洋房 9000 小高層 8500 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 15000 標(biāo)桿產(chǎn)品 中旅 .國際公館 多層 8200 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 小高層 8500 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 復(fù)式 10000 明星產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 15000 明星產(chǎn)品 中信紅樹灣 高 層 平面 8500 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 復(fù)式 9500 明星產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 16000 標(biāo)桿產(chǎn)品 瑞和耶納 多層 9000 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 小高層 12023 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 洋房 14000 明星產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 17000 標(biāo)桿產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 例：以市區(qū) TOWNHOUSE與社區(qū)其他產(chǎn)品的比值作為相對參照的類比定價(jià)，可為第五園中的 TOWNHOUSE產(chǎn)品制訂價(jià)格區(qū)間 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 不同物業(yè)均價(jià) （元） 不同物業(yè)價(jià)格確定基準(zhǔn) 價(jià)格比率（其它物 業(yè)類型 /TH） 第五園價(jià)格 比率 熙園 洋 房 錯(cuò)躍式洋房 10000 明星產(chǎn)品 1： 第五園 TH占總套數(shù)的 23%，總建筑面積的 21%。因此點(diǎn)對點(diǎn)的競爭分析是至關(guān)重要的 ?適用范圍：競爭市場、定價(jià)細(xì)化 新天地名居價(jià)格報(bào)告 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)論三： 根據(jù)投資收益法推算，得出本項(xiàng)目 合理價(jià)格應(yīng)小于 4949元 /平方米： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 投資客戶關(guān)注點(diǎn)：投資回報(bào)率 片區(qū)自然升值法 市場比較法 投資收益法 按市場住宅投資回報(bào)率 5%8%之間計(jì)算，一般投資客戶預(yù)期于 1015年內(nèi)收回成本。因此本區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的租金頗具參照意義。 分析客戶構(gòu)成 分析置業(yè)目的 客戶價(jià)格取向分析 確定均價(jià) 城市主場價(jià)格報(bào)告 分析客戶構(gòu)成 分析置業(yè)目的 客戶價(jià)格取向分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析法 ?投資者關(guān)注投資收益率。評定指標(biāo)： 1)客戶重疊程度 2）和項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近 29項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)： 區(qū)位類：區(qū)域印象 /發(fā)展前景 /周邊環(huán)境 /交通規(guī)劃 /生活便利性 規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)類：項(xiàng)目規(guī)模 /容積率 /商業(yè)配套 /車位數(shù)量比 /園 林規(guī)劃 /會所規(guī)劃 /梯戶比 /實(shí)用率 /設(shè)備及智能化 戶型結(jié)構(gòu)類：實(shí)用性 /采光通風(fēng) /贈送面積 /戶型創(chuàng)新 景觀及視野：景觀內(nèi)容 /景觀面寬 品質(zhì)展示類：建筑外觀 /園林效果 /公共部分品質(zhì) /物管形象 /樣 板房效果 /交樓標(biāo)準(zhǔn)展示 項(xiàng)目品牌類：發(fā)展商品牌 /專業(yè)陣容 /前期推廣形象 例：市場比較法進(jìn)行步驟 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的
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