【正文】 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略第一階段 造勢(shì)期 （ 45月）推廣策略投放原則：以節(jié)點(diǎn)活動(dòng)為主要推廣手段，配合多渠道營(yíng)銷(xiāo)方式，加快蓄客節(jié)奏。直效推介會(huì)暖場(chǎng)活動(dòng)客戶(hù)維系活動(dòng) 活動(dòng)支持暖場(chǎng)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)活動(dòng)直銷(xiāo)推介活動(dòng)客戶(hù)維護(hù)活動(dòng)?開(kāi)盤(pán)、樣板間開(kāi)放、售樓處啟幕等營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)活動(dòng)推廣策略營(yíng)銷(xiāo)主旨： 為實(shí)現(xiàn)本階段的大量蓄客，需大力鋪開(kāi)本地推廣，同時(shí)啟動(dòng)客戶(hù)拓展、推介動(dòng)作，強(qiáng)化營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)?！茝V范圍：立足包頭，放眼周邊，覆蓋內(nèi)蒙內(nèi)蒙內(nèi)蒙 核心策略推廣策略 倚重本地推廣，異地多點(diǎn)開(kāi)花167。以本項(xiàng)目寫(xiě)字樓爭(zhēng)取政策是基礎(chǔ)，著重在于 渠道拓展和大客戶(hù) （針對(duì)區(qū)域大客戶(hù)進(jìn)行公關(guān)銷(xiāo)售）是銷(xiāo)售寫(xiě)字樓的核心。項(xiàng)目地處稀土高新區(qū)。關(guān)鍵點(diǎn)：整合資源、重渠道。城市運(yùn)營(yíng)（高峰論壇）高端團(tuán)體活動(dòng)（科技園區(qū)團(tuán)購(gòu)提升項(xiàng)目客群形象）整體營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的三個(gè)核心戰(zhàn)術(shù) ：價(jià)格策略低開(kāi)高走，穩(wěn)步上升！首次開(kāi)盤(pán)均價(jià) 7000元 /㎡銷(xiāo)售策略貨值梳理總貨值 年均價(jià) 6500元 /㎡2023年銷(xiāo)售節(jié)奏：年度任務(wù) 7億分解計(jì)劃 年均價(jià) 7500元 /㎡銷(xiāo)售策略4月 5月 7月 11月 12月公寓集中換簽 寫(xiě)字樓集中換簽售樓處啟幕C區(qū)蓄客 8001000組8月G1蓄客存貨去化C區(qū) 9開(kāi)盤(pán)C區(qū) 11開(kāi)盤(pán)6月 9月 10月 9持續(xù)銷(xiāo)售簽約 50%G1開(kāi)盤(pán)G1銷(xiāo)售并蓄客 11蓄客G2/3銷(xiāo)售G2/3開(kāi)盤(pán) 11持續(xù)銷(xiāo)售G區(qū)南側(cè)底商C區(qū)東側(cè)底商蓄客C區(qū) 12開(kāi)盤(pán)12蓄客 4蓄客存量持續(xù)銷(xiāo)售G區(qū)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售C區(qū)公寓銷(xiāo)售視市場(chǎng)情況推出其他產(chǎn)品完成 1億2023年推廣階段劃分4月 5月 6月 7月 8月 9月蓄客籌備期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 持續(xù)銷(xiāo)售期 收官銷(xiāo)售期開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備、蓄客售樓處啟幕C首批開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售交叉 G蓄客CC區(qū)第二批開(kāi)盤(pán)，寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)持續(xù)熱銷(xiāo)銷(xiāo)售狀態(tài)推廣狀態(tài) 戶(hù)外、圍擋、道旗、網(wǎng)絡(luò)、短信、活動(dòng)為主廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、短信、活動(dòng)、紙媒（集中推廣）暖場(chǎng)活動(dòng)、渠道拓展、短信、戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)短信、網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外、客戶(hù)維護(hù)活動(dòng)C區(qū)第三次開(kāi)盤(pán)及寫(xiě)字樓持續(xù)銷(xiāo)售企業(yè)、項(xiàng)目形象樹(shù)立10月 11月 12月推廣策略銷(xiāo)售策略167。生活上采用消費(fèi)互動(dòng)，如：會(huì)員卡等。Q’ 5% 45% 30% 15% 5%Ｇ Q＇ 63034% 349315% 346154% 103687% 43122%本項(xiàng)目預(yù)期價(jià) PA 6477　　營(yíng)銷(xiāo)策略4u整體營(yíng)銷(xiāo)策略u(píng)價(jià)格策略u(píng)銷(xiāo)售策略u(píng)推廣策略u(píng)營(yíng)銷(xiāo)評(píng)價(jià)體系u客戶(hù)資源維護(hù)u階段重點(diǎn)工作梳理整體營(yíng)銷(xiāo)策略新項(xiàng)目入市如何 打響知名度？?產(chǎn)品線(xiàn)互相促進(jìn)銷(xiāo)售?多產(chǎn)品線(xiàn)同步推出，提升關(guān)注度?開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，提升項(xiàng)目知名度 營(yíng)銷(xiāo)線(xiàn)?倚重本地推廣，異地多點(diǎn)開(kāi)花?多媒介渠道組合，擴(kuò)大傳播面 ?高調(diào)亮相，異化推廣推廣線(xiàn)整體營(yíng)銷(xiāo)策略公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)互動(dòng)時(shí)代廣場(chǎng)創(chuàng)造的將是一種新的居住、辦公、商業(yè)等為一體的模式，相互之間不能完全割裂；216。 6912 7763按照年度 10%增長(zhǎng)率，年末均價(jià)達(dá)到 7124元 /平方米。本項(xiàng)目預(yù)期價(jià) PA 6780　　　價(jià)格定位樓盤(pán)權(quán)重 本項(xiàng)目 財(cái)富中心 金融廣場(chǎng)總部經(jīng)濟(jì)園 金地大廈 帝豪天下Ａ 1 2 3 4 5權(quán)重 100% 5% 45% 30% 15% 5%均價(jià) (元 /M2）Ｐ 　 　 11800 6800 9000 6000 7900地段 13 11 13 13 10 12 13商務(wù)環(huán)境 12 9 12 9 9 9 12交通 12 9 12 10 10 11 12物業(yè)服務(wù) 9 8 9 7 7 7 7停車(chē)位 9 9 8 7 5 8 7配套設(shè)施 10 10 9 10 8 8 9期房 /現(xiàn)房 12 5 12 11 8 12 12外立面 8 8 8 8 7 8 8裝修 8 6 4 7 6 6 5品牌 9 5 6 6 7 6 6合計(jì) QA Q Q1 Q2 Q3 Q4 Q5100 81 94 88 78 87 92 價(jià)格定位本項(xiàng)目毛坯基本價(jià)格預(yù)期QA、 Q1～ 5：各項(xiàng)目得分；Q’ ：各項(xiàng)目權(quán)重值； P為折算毛坯均價(jià)；PA為預(yù)期毛坯價(jià)格；修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格：G=（ QA／ Q1～ 5） 2349 1160 677Q’ 40% 30% 15% 10% 5%Ｇ 6773項(xiàng)目名稱(chēng) 華發(fā)新城 三江尊 園 總部經(jīng)濟(jì) 園 保利拉菲 公館 恒大名都G 8676PPA=∑GQ’/(GA/Q ）計(jì)算均價(jià)為 6780元 /平方米。因?yàn)閮r(jià)格是房地產(chǎn)銷(xiāo)售中令廣大客戶(hù)最為敏感的因素之一，故應(yīng)保證項(xiàng)目在推廣銷(xiāo)售時(shí)（特別是在推廣銷(xiāo)售初期）的價(jià)格具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，此舉有利于項(xiàng)目在入市之初就能吸引客戶(hù)關(guān)注，盡快搶占市場(chǎng)份額，并創(chuàng)造較旺的人氣，為后期銷(xiāo)售打下較好的基礎(chǔ)。l {價(jià)格制定要符合定價(jià)環(huán)境 }穩(wěn)定的政治局勢(shì)，繁榮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及良好的供給關(guān)系，能促使物業(yè)價(jià)格走強(qiáng)；同樣，經(jīng)濟(jì)蕭條、物業(yè)明顯供過(guò)于求時(shí)，物業(yè)降價(jià)或者重新定位、包裝是比較常用的手段 一個(gè)恰當(dāng)?shù)姆衔飿I(yè)市場(chǎng)定位的價(jià)格，輔之以行之有效的銷(xiāo)售策略，便容易取得良好的銷(xiāo)售成績(jī)。項(xiàng)目定位4u市場(chǎng)定位u客戶(hù)定位u價(jià)格定位市場(chǎng)定位時(shí)代廣場(chǎng)：時(shí)代廣場(chǎng)： 是包頭房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的是包頭房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的 領(lǐng)跑者領(lǐng)跑者是包頭走向 現(xiàn)代化、國(guó)際化現(xiàn)代化、國(guó)際化 舞臺(tái)的 城市名片城市名片客戶(hù)定位?在高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園里工作、中高端商務(wù)人群 ——LOMO 一族?其他區(qū)域企業(yè)白領(lǐng)，政府官員，私營(yíng)業(yè)主?包頭周邊城市如鄂爾多斯財(cái)富自住人群?擁有投資眼光的財(cái)富階層公寓類(lèi)產(chǎn)品便捷 舒適 居住氛圍 居住品質(zhì) 投資回報(bào)需求需求客戶(hù)定位?產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的發(fā)展成熟，或發(fā)展中的企業(yè)，以及與這些企業(yè)有業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的企業(yè) —— 總部基地、小企業(yè)孵化器?目前包頭市需改善目前辦公條件的私企業(yè)主?擁有投資眼光的財(cái)富階層寫(xiě)字樓需求需求投資回報(bào)形象 效率 資源客戶(hù)定位客戶(hù)層產(chǎn)品層地緣客戶(hù)區(qū)域內(nèi)公務(wù)員 /中高管 /教授 /私營(yíng)業(yè)主區(qū)域中高端客戶(hù) 呼包鄂中高端客戶(hù)公務(wù)員 /企業(yè)中管層 /高級(jí)白領(lǐng) /自由職業(yè)者 /企業(yè)中高層 /私營(yíng)業(yè)主 /中產(chǎn)家庭 /周邊旗縣私營(yíng)業(yè)主公寓 寫(xiě)字樓 商業(yè)招商先行，促進(jìn)公寓銷(xiāo)售，突出項(xiàng)目差異化借助招商成果，利用事件營(yíng)銷(xiāo)，擴(kuò)大公寓及寫(xiě)字樓連帶銷(xiāo)售公寓、寫(xiě)字樓的持續(xù)熱銷(xiāo)促進(jìn)商業(yè)的蓄客積累推行 “ 互動(dòng)及升級(jí) ” 為核心內(nèi)容的客戶(hù)定位模式 ，配合產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和類(lèi)型，整體塑造可持續(xù)性發(fā)展的客戶(hù)互動(dòng)，為后期產(chǎn)品預(yù)留空間。 最后，通過(guò)首先推出的 C地塊公寓中戶(hù)型在市場(chǎng)中的檢驗(yàn)與客戶(hù)的反饋，及時(shí)把 C地塊剩余部分或是一部分公寓樓戶(hù)型進(jìn)行完善；同時(shí)推出的還有 G地塊中 3寫(xiě)字樓產(chǎn)