【正文】 打造以 ““ 樂(lè)活小鎮(zhèn)樂(lè)活小鎮(zhèn) ”” 為主題，面對(duì)中端為主題，面對(duì)中端偏高收入人群及家庭消費(fèi)的購(gòu)物中心偏高收入人群及家庭消費(fèi)的購(gòu)物中心目標(biāo)消費(fèi)群需求目標(biāo)消費(fèi)群需求主力目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)品牌消費(fèi)、家庭消費(fèi)主力目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)品牌消費(fèi)、家庭消費(fèi)和娛樂(lè)休閑消費(fèi)有較大的需求，其中，和娛樂(lè)休閑消費(fèi)有較大的需求，其中，家庭消費(fèi)包括餐飲、娛樂(lè)休閑等。定位依據(jù)定位依據(jù)定位方向定位方向規(guī)避自身不足，捕捉市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)規(guī)避自身不足，捕捉市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 樂(lè)活小鎮(zhèn)主題式購(gòu)物中心樂(lè)活小鎮(zhèn)主題式購(gòu)物中心品味市場(chǎng)生活舞臺(tái)品味市場(chǎng)生活舞臺(tái)n延續(xù)項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)及前期推廣概念；延續(xù)項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)及前期推廣概念；n與區(qū)域其他項(xiàng)目走差異路線。2. 物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展n應(yīng)抓住商圈升級(jí)機(jī)遇，突出中高端、應(yīng)抓住商圈升級(jí)機(jī)遇，突出中高端、時(shí)尚、個(gè)性化消費(fèi)，注重合理的業(yè)態(tài)組時(shí)尚、個(gè)性化消費(fèi)，注重合理的業(yè)態(tài)組合；合；n提高娛樂(lè)、餐飲業(yè)態(tài)的比例，以滿足提高娛樂(lè)、餐飲業(yè)態(tài)的比例，以滿足消費(fèi)需求；消費(fèi)需求；n注重品牌商家的引進(jìn)及形象推廣，努注重品牌商家的引進(jìn)及形象推廣，努力爭(zhēng)取商圈內(nèi)中高端消費(fèi)者的份額。Part 4 項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議4. 項(xiàng)目招商建議項(xiàng)目招商建議 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目檔次定位 項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目各樓層租金均價(jià)建議項(xiàng)目各樓層租金均價(jià)建議 項(xiàng)目招商租賃條件建議項(xiàng)目招商租賃條件建議 項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)方式建議項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)方式建議 項(xiàng)目商戶組合建議項(xiàng)目商戶組合建議 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目定位依據(jù)項(xiàng)目定位依據(jù) 1. 商圈優(yōu)勢(shì)商圈優(yōu)勢(shì)n項(xiàng)目所在商圈是柳州市傳統(tǒng)的批零商業(yè)核心；項(xiàng)目所在商圈是柳州市傳統(tǒng)的批零商業(yè)核心；n居民消費(fèi)潛力巨大，中高檔消費(fèi)群體需求日益增大居民消費(fèi)潛力巨大，中高檔消費(fèi)群體需求日益增大；；n柳州商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭突出，相對(duì)于廣西其他主要城市柳州商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭突出，相對(duì)于廣西其他主要城市，還具有一定的發(fā)展空間；，還具有一定的發(fā)展空間；3. 項(xiàng)目特征項(xiàng)目特征n項(xiàng)目原址為金鵝市場(chǎng)，是有名的小百貨批零項(xiàng)目原址為金鵝市場(chǎng)，是有名的小百貨批零集散地；集散地；n揚(yáng)長(zhǎng)避短，在業(yè)態(tài)布局上注重與建筑自身?xiàng)l揚(yáng)長(zhǎng)避短，在業(yè)態(tài)布局上注重與建筑自身?xiàng)l件的匹配，以更好地引入優(yōu)質(zhì)商戶；件的匹配，以更好地引入優(yōu)質(zhì)商戶；n注重項(xiàng)目整體形象塑造，扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)久以來(lái)的低注重項(xiàng)目整體形象塑造，扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)久以來(lái)的低端的形象，給予市場(chǎng)信心端的形象，給予市場(chǎng)信心n需進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以符合現(xiàn)代商業(yè)模需進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以符合現(xiàn)代商業(yè)模式。從以上幾個(gè)方面分析來(lái)看，在本項(xiàng)目的商業(yè)做餐飲、休閑娛樂(lè)街區(qū)具有很大從以上幾個(gè)方面分析來(lái)看，在本項(xiàng)目的商業(yè)做餐飲、休閑娛樂(lè)街區(qū)具有很大的可能性。?餐飲、休閑娛樂(lè)項(xiàng)目對(duì)商鋪外在的形象的設(shè)置要較高的標(biāo)準(zhǔn)要求，這也正好與本項(xiàng)目餐飲、休閑娛樂(lè)項(xiàng)目對(duì)商鋪外在的形象的設(shè)置要較高的標(biāo)準(zhǔn)要求，這也正好與本項(xiàng)目建筑風(fēng)格相一致。?本項(xiàng)目所在區(qū)域的商鋪正好面臨飛鵝路，為需要看中品牌展示的商家提供了極好的空本項(xiàng)目所在區(qū)域的商鋪正好面臨飛鵝路，為需要看中品牌展示的商家提供了極好的空間和位置。?目前，項(xiàng)目周邊還沒(méi)有出現(xiàn)以餐飲、休閑娛樂(lè)為主的綜合商業(yè)體，在該商圈有很大的目前，項(xiàng)目周邊還沒(méi)有出現(xiàn)以餐飲、休閑娛樂(lè)為主的綜合商業(yè)體，在該商圈有很大的發(fā)展空間。無(wú)法提升租賃價(jià)格。無(wú)法提升租賃價(jià)格。沒(méi)有主題就不會(huì)有鮮明的個(gè)性，也就自項(xiàng)目主題的定位是保證項(xiàng)目租賃售的條件之一。中心的、空前的、具有創(chuàng)新性的。經(jīng)營(yíng)的形式來(lái)體現(xiàn)，營(yíng)造輕松、休閑的購(gòu)物環(huán)境。開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)物業(yè)填補(bǔ)市場(chǎng)空白，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)以特色開(kāi)發(fā)，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的威脅。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)經(jīng)營(yíng)有一定的輻射影響作用。本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)定位，是商業(yè)物商圈。商用物業(yè)未來(lái)升值空間看好。難以滿足周邊日益增長(zhǎng)的需求。難以滿足周邊日益增長(zhǎng)的需求。適時(shí)推出樓盤(pán)，將是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的基礎(chǔ)條件。如出現(xiàn)價(jià)格性能比能達(dá)到他們期望值的好的投資項(xiàng)目。目，其可行性比原先估計(jì)的應(yīng)樂(lè)觀些。群體提供了一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和市場(chǎng)氛圍。本項(xiàng)目的規(guī)劃、前景正給這部分客戶目光放得更遠(yuǎn)，尋求機(jī)會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階。據(jù)市場(chǎng)信年以上的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。滿足更多的客戶需求。本項(xiàng)目是一個(gè)輻射大西南的純商業(yè)項(xiàng)目，需要個(gè)業(yè)態(tài)商業(yè)氛圍尚呈良好形勢(shì)。一定的沖擊力。其他的面積比例也有一定數(shù)量，以經(jīng)營(yíng)業(yè)主的經(jīng)營(yíng)品類(lèi)決定面積的需求?？蛻籼峁┮粋€(gè)更大的發(fā)展空間。的需求。所以本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)品類(lèi)在商業(yè)策劃時(shí)應(yīng)該盡可能地滿足消費(fèi)者高的商店、商場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。要。從商圈目前規(guī)模最大的新時(shí)代商業(yè)港來(lái)看，商圈的業(yè)態(tài)及檔次都有不斷提升的需占據(jù)了主要地位。從現(xiàn)有的商場(chǎng)業(yè)態(tài)看，服飾、小百貨區(qū)域商業(yè)以低端及中端批零消費(fèi)為主，中高檔賣(mài)場(chǎng)相對(duì)匱乏。人流組織混亂，經(jīng)營(yíng)無(wú)序、檔次低。這一路段的單位面積租金已直港除外），并輔以部分臨街鋪面。這些這些 ““ 病癥病癥 ”” 已形成一個(gè)瓶頸，扼住柳州商貿(mào)業(yè)的咽喉，導(dǎo)致城已形成一個(gè)瓶頸，扼住柳州商貿(mào)業(yè)的咽喉，導(dǎo)致城市核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，商業(yè)格局的重新定位已迫在眉睫，將整合、市核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，商業(yè)格局的重新定位已迫在眉睫，將整合、提高原有服裝、小商品、百貨、布匹、燈具、裝飾材料等行業(yè)和提高原有服裝、小商品、百貨、布匹、燈具、裝飾材料等行業(yè)和檔次，承襲原有的批發(fā)零售商業(yè)業(yè)態(tài)，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾懈邫n零售檔次，承襲原有的批發(fā)零售商業(yè)業(yè)態(tài)，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾懈邫n零售為主，兼顧規(guī)模量販，休閑、娛樂(lè)、餐飲兼?zhèn)涞捏w驗(yàn)式購(gòu)物中心為主，兼顧規(guī)模量販，休閑、娛樂(lè)、餐飲兼?zhèn)涞捏w驗(yàn)式購(gòu)物中心。1. 商圈概述商圈概述 調(diào)查背景調(diào)查背景 商圈的現(xiàn)狀概述商圈的現(xiàn)狀概述 商圈的未來(lái)概述商圈的未來(lái)概述 商業(yè)物業(yè)的價(jià)值概述商業(yè)物業(yè)的價(jià)值概述 商圈的未來(lái)概述商圈的未來(lái)概述目前柳州商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)存在一些目前柳州商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)存在一些 ““ 病癥病癥 ”” ：：、規(guī)劃不明、定位不清；商業(yè)總體布局無(wú)序、規(guī)劃不明、定位不清；、檔次低；市場(chǎng)規(guī)模小、檔次低；；新型業(yè)態(tài)比重小；。由于這些商場(chǎng)修建的時(shí)間長(zhǎng)短不一，規(guī)劃設(shè)計(jì)也存在著較大的缺陷：場(chǎng)修建的時(shí)間長(zhǎng)短不一，規(guī)劃設(shè)計(jì)也存在著較大的缺陷：1）規(guī)模偏?。ǔ聲r(shí)代商業(yè)港、飛鵝商城等具有一定規(guī)模外）規(guī)模偏?。ǔ聲r(shí)代商業(yè)港、飛鵝商城等具有一定規(guī)模外）；）；2）規(guī)劃差（樓層或者區(qū)域業(yè)態(tài)不明顯）；）規(guī)劃差（樓層或者區(qū)域業(yè)態(tài)不明顯）；3）經(jīng)營(yíng)商品檔次低，長(zhǎng)期處于低層次的竟?fàn)幃?dāng)中，局限了起）經(jīng)營(yíng)商品檔次低，長(zhǎng)期處于低層次的竟?fàn)幃?dāng)中，局限了起長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展；長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展；4）混亂無(wú)序、沒(méi)有充分考慮客戶消費(fèi)購(gòu)物的需求，不能適應(yīng)）混亂無(wú)序、沒(méi)有充分考慮客戶消費(fèi)購(gòu)物的需求，不能適應(yīng)未來(lái)商業(yè)的發(fā)展。在飛鵝路商業(yè)飛速發(fā)展的同時(shí)，可以看到，飛鵝