【正文】 標定地價和土地交易價格等。其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。評估價格是對市場交易價格的模擬。 房地產(chǎn)的價格根據(jù)形成方式可分為市場交易價格和評估價格。抵押價格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩裕话阋仁袌鼋灰變r格低。 房地產(chǎn)價格及其影響因素 房地產(chǎn)價格根據(jù)權益不同，可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格。評估的基本方法有成本法、市場法和收益法）、綜合分析確定評估結果（同一宗房地產(chǎn)運用不同評估方法評估出來的價值往往不一致，需要進行綜合分析。 合法原則是指房地產(chǎn)評估應以評估對象的合法產(chǎn)權、合法使用和合法處分等為前提進行。評估房地產(chǎn)價值時，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時的用途和利用方式，而是結合預期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達到最佳使用及實現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價值。 房地產(chǎn)評估的原則 房地產(chǎn)評估的原則是最有效使用原則和合法原則。我國 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋的占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓、抵押”同時，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價格，因此，在房地產(chǎn)評估中，通常評估房地產(chǎn)的整體價值。土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于屆滿前 1年申請續(xù)期，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。地上建筑物、其他隨著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之抵押。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地時，土地使用權不得出租。土地使用權轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉(zhuǎn)讓。凡未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權出讓的最高年限是居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或者其他用地 50 年。地價一般是土地使用權的價格。國有土地所有權不能進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價中需要確定土地的最佳用途）、土地效益的級差性（土地質(zhì)量的差異性→ 不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同 → 經(jīng)濟效益上具有級差性）。 土地的經(jīng)濟特性包括土地經(jīng)濟供給的稀缺性（土地經(jīng)濟供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關）、土地產(chǎn)權的可壟斷性（土地的所有權和使用權都可以壟斷。地產(chǎn)交易，不是土地實體本身的空間移動，而是土地產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移。 土木工程交易與評估 土地問題 土地的供給分自然供給（地球提供給人類可利用的土地數(shù)量）和經(jīng)濟供給（在自然供給范圍內(nèi)，對土地進行開發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給）。除了能耗自動計量收費系統(tǒng)、安保系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡系統(tǒng)外，現(xiàn)代化的小區(qū)物業(yè)管理還應該包括房產(chǎn)及維修管理、房屋設備管理、各類房屋的租賃、經(jīng)營、銷售管理和公共設施與環(huán)境的管理等。包括建立智能化安保系統(tǒng)、物業(yè)信息網(wǎng)絡系統(tǒng)（包括信息存儲、 Web信息發(fā)布、電子郵件、目錄服務、協(xié)同工作、等）。 智能化建筑物業(yè)管理的要求是應用現(xiàn)代技術，將建筑智能化系統(tǒng)和計算物業(yè)管理系統(tǒng)集成一體的自動化監(jiān)控和綜合信息服務平臺上，實現(xiàn)具有集成性、交互性、動態(tài)性的智能化物業(yè)管理模式。智能化建筑也稱之為 3A智能樓宇，其特點是通信自動化（ CA）、辦公自動化（ OA）、樓宇設備自動化（ BA）。智能建筑一詞，是于 1984年由美國首次提出來的，其后便得到了迅速發(fā)展，以美國和日本居多。智能建筑大多數(shù)都是辦公樓宇、商業(yè)樓宇、醫(yī)院、圖書館、博物館、展覽館、體育場等非住宅用地物業(yè)。搞好工業(yè)廠區(qū)物業(yè)管理的關鍵是制定嚴格的管理制度；強化房屋結構的安全管理，確保房屋結構完好和安全使用；強化環(huán)境管理；強化保衛(wèi)制度。主要特點是專業(yè)性強、維護保養(yǎng)費用高；清潔難度大、環(huán)保要求高；隱患多；安全保衛(wèi)制度工作難度大；常規(guī)服務（安保、保潔、綠化、等各種現(xiàn)場管理工作）標準高。而承購或承租的廠商則為小業(yè)主或租賃戶，通常稱其為業(yè)戶。自 20世紀 80年代改革開放以來，我國沿海 14個城市的陸續(xù)建立了經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，并相應組建了經(jīng)濟開發(fā)公司。 商業(yè)樓宇物業(yè)管理的內(nèi)容包括樓宇與設備、設施管理；環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理；安全保衛(wèi)管理；廣告管理；裝修管理；租賃管理及合同管理；等。 商業(yè)樓宇的物業(yè)管理 商業(yè)樓宇包括大型購物中心、大型綜合超市、大型倉儲式商場、大型百貨商場、便利店。規(guī)?；?、集約化使物業(yè)管理企業(yè)同時管理多幢寫字樓，形成規(guī)模，而承擔專業(yè)服務公司，同一專業(yè)服務公司可承擔多幢辦公樓的專業(yè)服務，規(guī)?；?、集約化管理模式提高管理品位和水準，大大降低了費用成本，受到用戶青睞，也為物業(yè)管理自身發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。在此前提下，將部分管理項目的專業(yè)服務分解發(fā)包給具有相應資質(zhì)折專業(yè)服務公司 ，同一專業(yè)服務公司，如保安、維修保養(yǎng)、保潔綠化等。 規(guī)?；⒓s化管理模式是物業(yè)管理的發(fā)展方向。 小而全的管理模式一般由一個的物業(yè)管理企業(yè)對一幢辦公樓實施全面的物業(yè)管理，多為“麻雀雖小五臟俱全”，是目前較為普遍的做法。按國際慣例寫字樓可分為甲級寫字樓（是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑的自然狀況良好，建筑質(zhì)量的達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力新建成的寫字樓相仿：有完善的物業(yè)管理服務，包括 24小時的維護、維修與保安服務）、乙級寫字樓（指具有良好的地理位，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達有關建筑條例或規(guī)范要求；但建筑物的功能不是最進的，有自然磨損存在，收益能力低于新建成的同類建筑物）、丙級寫字樓（指物業(yè)的使用年限已較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但能滿足低收入的需求；因租金較低，尚可保持一個合理的出租率）。按建筑面積的大小，寫字樓可分為四