【正文】 市場經(jīng)濟(jì)模式市場導(dǎo)向存在雙軌制協(xié)議出讓為主沒有嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)企業(yè)行政手段土地出讓政策的變化影響到地產(chǎn)商生存發(fā)展的根基半市場化房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展依附于政府關(guān)系和政策因素216。v 中關(guān)村高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和多個(gè)科技園區(qū)的建設(shè)。v 城市規(guī)劃區(qū)按市區(qū)、衛(wèi)星城、中心鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)四級城鎮(zhèn)體系分布。v 城市建設(shè)重點(diǎn)要逐步從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)要從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移，形成全方位開放式布局，以實(shí)現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，加強(qiáng)城區(qū)與周圍城市和地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。提高污水處理率，改善水環(huán)境質(zhì)量。v 建設(shè)世界發(fā)達(dá)國家水平的電信網(wǎng)絡(luò)、廣播電視體系、郵政通信網(wǎng)絡(luò)。v 到 2023年人均公共綠地面積達(dá) 25平米，綠化覆蓋率達(dá) 40％以上，加強(qiáng)園林建設(shè)，提高綠化水平。v 確定 25片歷史文化保護(hù)區(qū)，有 15各街區(qū)、 3個(gè)歷史文化區(qū)、 4個(gè)傳統(tǒng)胡同和四合院區(qū) 3條商業(yè)文化街組成。城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)土地供應(yīng)充足，是城市工農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐地帶，給城市提供基本物質(zhì)資源。 城市競爭力 區(qū)域競爭定位商流、人流的數(shù)量和素質(zhì)所在地塊的條件地塊的綜合素質(zhì)市場價(jià)格投資的價(jià)值適合開發(fā)什么投資分析潛在需求未滿足的功能 如何去實(shí)現(xiàn)地塊綜合素質(zhì)的構(gòu)成50重新定位城區(qū)和郊區(qū)的功能給土地開發(fā)以新的導(dǎo)向城區(qū)集聚成為了經(jīng)濟(jì)、政治、文化、外交活動(dòng)的中心，配套功能齊全，但過分集中變得不堪重負(fù)，土地供應(yīng)相當(dāng)緊缺，造成交通堵塞、生活質(zhì)量下降等負(fù)效應(yīng)。－ 地產(chǎn)位置的固定性衍生出房產(chǎn)的地區(qū)性和個(gè)別性地產(chǎn)房產(chǎn)－ 房產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品功能、滿足需求的的載體v房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功從地塊的判斷開始，要善于 判斷土地的 潛在 價(jià)值 ， 作為項(xiàng)目建筑功能和市場定位的核心依據(jù)v土地是房地產(chǎn)的重要價(jià)格組成，要有投資的眼光來獲得、擁有、控制這一重要資源v作為日益稀缺的第一生產(chǎn)要素，土地對房地產(chǎn)的影響作用會(huì)日益重大房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分，相互依存的有機(jī)結(jié)合體49地塊的綜合素質(zhì)和價(jià)格決定了投資的價(jià)值影響該地塊所在的城鎮(zhèn)的總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和國際因素。資料來源：歷年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》46我國房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)過去，已經(jīng)進(jìn)入理性投資時(shí)代資料來源：歷年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》本年完成投資額按 從左圖可以看出自 90年至 94年我國房地產(chǎn)利潤呈上升之勢，房地產(chǎn)行業(yè)屬暴利時(shí)代，自 95年房地產(chǎn)利潤開始出現(xiàn)下降，到 99年利潤最低，至2023年隨著房地產(chǎn)市場的漸近成熟，市場進(jìn)入理性投資時(shí)代。44我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年上升之勢本年完成投資額按1990年之后，我國固定資產(chǎn)呈快速增長，這之中房地產(chǎn)投資起到了急先鋒的作用，房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資的比重迅速上升， 2023年達(dá)到 %。讓客戶理解項(xiàng)目、品牌的個(gè)性內(nèi)涵?加強(qiáng)家庭辦公智能化功能的提升39貸款主體的改變大大降低了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)融資變得容易，從而催熟了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移銀行 開發(fā)商個(gè)人（貸款主體）?還款能力強(qiáng)，還款欲望強(qiáng)烈?貸款主體分散，降低了風(fēng)險(xiǎn)? 一開始由開發(fā)商擔(dān)保，房子建成后改為房產(chǎn)抵押貸款? 貸款風(fēng)險(xiǎn)小，信貸收益穩(wěn)定和違約率低（目前為 ％），銀行貸款積極性高?20%首付款自籌，銀行貸款轉(zhuǎn)給開發(fā)商作開發(fā)之用? 由于及時(shí)得到開發(fā)資金，保證了開發(fā)的時(shí)效和質(zhì)量? 融資的便利使開發(fā)商能夠?yàn)橄M(fèi)者奉獻(xiàn)更多更好的樓盤風(fēng)險(xiǎn)分散過去?風(fēng)險(xiǎn)很大?貸款積極性不高?開發(fā)樓盤賣出后方可還款?還款愿望不高? 賣給個(gè)人，現(xiàn)款交易? 由于購房者少，銷售周期長，資金周轉(zhuǎn)慢? 個(gè)人融資十分困難，阻礙了購房開發(fā)商（貸款主體）銀行 個(gè)人40導(dǎo) 讀宏觀環(huán)境分析競爭者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析 實(shí)施建議戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)吸引力土地流通市場融資市場北京市場41根據(jù) 2023年《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》的規(guī)劃，我國城市住宅市場潛力巨大2023年底住房面積市場容量㎡ 2023年底住房面積目前人口人均現(xiàn)有面積㎡2023人口2023人均面積 22㎡原有住宅拆遷重建2023年底住房面積㎡重建比率4%42成長期與經(jīng)濟(jì)體制改革和對外開放不斷推進(jìn)相適應(yīng)，以住房制度和土地制度的商品化改革為標(biāo)志，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要 素開始進(jìn)入市場 。國外地產(chǎn)會(huì)在國內(nèi)尋找戰(zhàn)略合作伙伴，沒有實(shí)力的中小公司將遭淘汰? 房地產(chǎn)的供給增加?國內(nèi)開發(fā)商必須提高服務(wù)、質(zhì)量意識(shí)，建立良好的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)人力資源的培養(yǎng)，利用自身優(yōu)勢，加快培養(yǎng)核心競爭力?國際服務(wù)業(yè)進(jìn)入（金融、保險(xiǎn)、物業(yè)管理）? 提供抵押貸款，增強(qiáng)了購房能力?物業(yè)管理的質(zhì)量提高，增強(qiáng)人們購房信心? 拓寬了地產(chǎn)商的融資渠道? 通過更加優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)，降低了地產(chǎn)商的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)費(fèi)用?關(guān)稅降低 ?建安成本的降低使得房產(chǎn)的價(jià)格降低，從而拉動(dòng)了消費(fèi)?建筑安裝成本下降。?恩格爾系數(shù)（食品占總消費(fèi)的比重）不斷降低，住房等消費(fèi)必然上升。?購房、教育是居民可支配收入的主要消費(fèi)主體。?房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大作用。?個(gè)人住房公積金存貸利率降低 (5年以下由 %下調(diào)為 %， 5年以上由%下調(diào)為 %）?住房按揭利率降低，期限延長（最長 30年），比例增加（最高為 80%)?儲(chǔ)蓄利率下調(diào)（活期由 %降到 %,一年期由 %到 %等等），存款實(shí)名制，增加了購房的動(dòng)力。 120 ㎡以內(nèi)的契稅稅率為 2%， 120 ㎡以上房屋，由以前的 4%單一稅率變?yōu)?120 ㎡以內(nèi)的 2%、以上的 4%兩種稅率。?減免空置商品房稅費(fèi)，以加快消化空置房。房產(chǎn)交易包括 8種稅費(fèi)：營業(yè)、城建維護(hù)、教育附加、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)、印花、契、企業(yè)所得等稅費(fèi)。?住房二級市場的開放促進(jìn)了住宅的市場流通。?實(shí)行貨幣化分房，終結(jié)實(shí)物分房制度。到今年 10月 1日，全國所有的鎮(zhèn)和縣級市市區(qū)，將取消 “農(nóng)轉(zhuǎn)非 ”指標(biāo)，凡在當(dāng)?shù)赜泻戏ü潭ǖ淖∷?、穩(wěn)定的職業(yè)或生活來源的外來人口，均可辦理城鎮(zhèn)常住戶口。?招商引資：為了吸引外資，包括北京在內(nèi)的各城市給落戶方面給外來人員以落戶方面的優(yōu)惠。同時(shí)，公司不能只靠個(gè)人能力、事業(yè)心等保持優(yōu)勢，應(yīng)該建立科學(xué)的控制進(jìn)度的機(jī)制和流程意義現(xiàn)狀成因未來方向32XXXXXXXX置業(yè)的優(yōu)勢和劣勢小結(jié)現(xiàn)狀描述 未來方向優(yōu)勢?最高管理者具有開拓進(jìn)取精神；?所有資源集中于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；?在政府部門、金融部門和其它合作伙伴中建立了良好的信譽(yù)；?具備很強(qiáng)的公關(guān)能力；?對項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度有較強(qiáng)的控制能力?將管理者的開拓進(jìn)取精神轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)文化的核心要素；?專注于房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行專業(yè)化發(fā)展；?誠信經(jīng)營，取信于人；?有計(jì)劃地維系公共關(guān)系，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境；?進(jìn)一步完善項(xiàng)目管理，形成有效的管理模式劣勢?缺乏長期的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃；?缺乏專業(yè)人才和高級管理人才；?盈利能力不強(qiáng)；?前期策劃工作與財(cái)務(wù)管理工作不到位，削弱了項(xiàng)目成本控制能力；?缺乏市場化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)；?品牌知名度較低?強(qiáng)化戰(zhàn)略管理職能；?進(jìn)行人力資源規(guī)劃，引進(jìn)專業(yè)人才和高級管理人才，組建合理的人力資源隊(duì)伍；?優(yōu)化部門設(shè)置，強(qiáng)化部門間的協(xié)作與監(jiān)督，建立、健全企業(yè)管理制度；?市場營銷與物業(yè)管理按照市場規(guī)則運(yùn)作，提升營銷策劃、銷售管理及服務(wù)水平；?需要建立強(qiáng)大的品牌形象33導(dǎo) 讀相關(guān)利益者期望面臨的戰(zhàn)略問題宏觀環(huán)境分析競爭者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析業(yè)務(wù)分析實(shí)施建議三層面策略競爭策略公司概況資源分析能力分析 實(shí)施要點(diǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃使命與愿景發(fā)展目標(biāo)戰(zhàn)略選擇34國家政策的改善保證了房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展財(cái)政金融 政策政策稅費(fèi)政策房改政策戶籍政策　擴(kuò)大了需求市場，減少了交易成本，降低了企　業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級?人才策略：各地紛紛采取了引進(jìn)人才的優(yōu)惠政策，人才流動(dòng)與戶籍分離的趨勢越來越明顯 。這一切都奠定了 XXXXXXXX進(jìn)度控制能力強(qiáng)的基礎(chǔ) XXXXXXXX進(jìn)度控制能力較強(qiáng)。同時(shí)建立實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的合理機(jī)制，設(shè)置對質(zhì)量問題分級處理的權(quán)限，以適應(yīng)公司未來發(fā)展意義現(xiàn)狀成因未來方向31XXXXXXXX的管理控制能力：進(jìn)度控制較強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目的周期很長，影響進(jìn)度的不可控因素眾多，能把握進(jìn)度，保質(zhì)保量地完成項(xiàng)目，有時(shí)對整個(gè)項(xiàng)目的成敗有決定性影響 XXXXXXXX的創(chuàng)業(yè)群體，即目前的中高層管理者，幾乎都是共青團(tuán)干部出身，多年的工作鍛煉了他們的組織能力、協(xié)調(diào)能力。目前銷售工作由東灣顧問公司負(fù)責(zé)，但是缺乏足夠的市場營銷實(shí)踐隨著公司的真正 “下海 ”，要求東灣顧問公司盡快提高其市場營銷能力意義現(xiàn)狀成因未來方向29XXXXXXXX的管理控制能力：成本控制有待加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，實(shí)施嚴(yán)格、完整的成本控制意義重大，直接關(guān)系到項(xiàng)目的最終盈虧結(jié)局XXXXXXXX大股東的銀行背景使其資金調(diào)度的壓力小，以前項(xiàng)目在獲得土地方面的便利條件也使其對成本的關(guān)注少，因此并非一定要設(shè)立嚴(yán)格的成本目標(biāo)，并且力求保證完成XXXXXXXX的成本控制沒有建立起高效運(yùn)行的系統(tǒng)，操作手段不規(guī)范，項(xiàng)目開發(fā)沒有詳細(xì)的成本控制計(jì)劃和指標(biāo)體系，項(xiàng)目管理缺乏標(biāo)準(zhǔn)流程化的控制措施，片面強(qiáng)調(diào)建設(shè)的工期和質(zhì)量XXXXXXXX應(yīng)該從高層管理人員到基層員工，強(qiáng)化成本控制意識(shí)。 在過渡期間可以聘請專業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司意義現(xiàn)狀成因未來方向27XXXXXXXX置業(yè)資本運(yùn)作能力潛伏危機(jī)房地產(chǎn)是 資金密集型行業(yè)， 在某種程度上可以算 “金融業(yè) ”，資本運(yùn)作是項(xiàng)目成敗的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)作的核心XXXXXXXX的大股東有銀行的背景，資金后盾強(qiáng)大，并且公司項(xiàng)目少，資金調(diào)度壓力小，因此項(xiàng)目期間的資本運(yùn)作較少，籌資渠道單一，能力缺乏鍛煉XXXXXXXX的資本運(yùn)作能力一般，在目前在建項(xiàng)目不多的狀況下，能夠控制局面，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)作。公司沒有在市場壓力下進(jìn)行過策劃，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)在項(xiàng)目基礎(chǔ)條件較好的情況下， XXXXXXXX能完成常規(guī)要求下的項(xiàng)目策劃，實(shí)現(xiàn)一定水平的盈利，但要達(dá)到股東、業(yè)主等的更高要求，比較困難。隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大和項(xiàng)目的增多，還應(yīng)以老帶新，培養(yǎng)更多公關(guān)人才意義現(xiàn)狀成因未來方向26XXXXXXXX置業(yè)的項(xiàng)目前期策劃能力缺乏歷練房地產(chǎn) 項(xiàng)目的前期策劃不僅是運(yùn)作的開始，更是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，決定了最終產(chǎn)品的命運(yùn)。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步市場化、規(guī)范化，對政府公關(guān)的重要性會(huì)降低XXXXXXXX的中高層管理者的個(gè)人背景和素質(zhì)，奠定了XXXXXXXX發(fā)展公關(guān)能力的基礎(chǔ)。 經(jīng)理層是公司決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對董事會(huì)負(fù)責(zé)，在公司章程和董事會(huì)授權(quán)范疇內(nèi)行使職權(quán)，開展公司的日常經(jīng)營活動(dòng)董事會(huì)是公司的最高決策 機(jī)構(gòu)，在股東會(huì)閉會(huì)期間行使股東會(huì)職權(quán)，執(zhí)行股東會(huì)決議，對內(nèi)管理公司，對外代表公司XXXXXXXX置業(yè)按照《公司法》中關(guān)于有限公司設(shè)立和組織機(jī)構(gòu)的有關(guān)規(guī)定，建立了法人治理結(jié)構(gòu)，初步形成了 “各負(fù)其責(zé)，協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，有效制衡 ”運(yùn)行機(jī)制，為公司的快速發(fā)展提供了體制保障。21XXXXXXXX置業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與其他公司相比處于不利地位 與其他三家公司相比， 2023年XXXXXXXX的資產(chǎn)負(fù)債率最高，銷售利潤率為 4%，總資產(chǎn)利潤率為 1%，遠(yuǎn)低于天鴻寶業(yè)和深萬科；XXXXXXXX的凈資產(chǎn)收益率高達(dá) 41%，主要是由于 2023年初公司的凈資產(chǎn)為負(fù)37705萬， 使年均凈資產(chǎn)僅為 6040萬元所至，并非公司贏利水平高于其他公司22法人治理結(jié)構(gòu)為 XXXXXXXX置業(yè)的快速發(fā)展提供了體制保障董事會(huì)董事長：石春貴副董事長：高建民、劉金義董事：郭鐘麟、宋陽、張淑華、趙建東、劉杰、高振銘（來自大股東溫諾公司共 6人，華興 2人，五建 1人）經(jīng)理層總經(jīng)理：郭鐘麟副總經(jīng)理：宋陽、張淑華、趙建東股東會(huì)溫諾、華興、五建、美院、青云股東會(huì)是公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。應(yīng)該加強(qiáng)對管理費(fèi)用中可控部分的分析注：管理費(fèi)用中含房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅、土地使用稅等稅費(fèi)20與其他企業(yè)相比， XXXXXXXX置業(yè)存在明顯的差距單位：萬元和其他三家上市房地產(chǎn)公司相比， 2023年XXXXXXXX置業(yè)的總資產(chǎn)和營業(yè)收入都排在第二位，而凈利潤僅高于珠江實(shí)業(yè)，說明 XXXXXXXX的贏利能力比較低，資產(chǎn)營運(yùn)效率不高，而成本費(fèi)用水平較高。資產(chǎn)負(fù)債率下降至 64%，為企業(yè)進(jìn)行新的負(fù)債融資預(yù)留了空間。公司償還了部分負(fù)債，結(jié)轉(zhuǎn)了銷售收入，負(fù)債總額減少了 。雖然資產(chǎn)總量減少，但是贏利能力有所好轉(zhuǎn)18XXXXXXXX置業(yè)調(diào)整了資本結(jié)構(gòu)，有利于未來的發(fā)展 2023年公司完成了增資擴(kuò)股，注冊資本達(dá)到 ，增加了。對政府，達(dá)到和滿足其 改造和提升城市建設(shè)和人居水平的期望；對業(yè)主，從樓書