【正文】 2023年市場開始回暖，經(jīng)歷了 6年的橫盤調(diào)整期19972023年香港房地產(chǎn)市場變化情況1997年 10月，金融風(fēng)暴爆發(fā)，香港樓市進(jìn)入低潮期市場層面41?1997年前香港市場持續(xù)快速增長， 9197年房價增長近 3倍?97年前市場投資氛圍濃厚，人人炒房，投資比率高達(dá) 70%80%?1997年起進(jìn)入整固期，成交量和價格 均大幅下降，價格跌幅 65%停止賣地 9個月 停售居屋 10個月，未來每年居屋供應(yīng)少于 9千個重售居屋約 5千個，問責(zé)制實施政府聲稱停建居屋銀行首度加息居屋自由轉(zhuǎn)讓由 5年將為 2年房委停售居屋半年1997年 10月，金融風(fēng)暴爆發(fā)，香港樓市進(jìn)入低潮期整固期： 1997年 2023 恢復(fù)期：2023年 至今案例研究 2：香港 — 整固期起因 —— 金融風(fēng)暴與 8000公屋計劃特殊性 —— 高投資比例延長整固期時間市場表現(xiàn) —— 價格快速下跌，長期低迷市場層面42市場大勢對本項目的影響需求變化需求變化 ———— 置業(yè)目的以自住為主，投資需求轉(zhuǎn)冷（老人社區(qū)開始產(chǎn)生；老百姓買房意欲降低，租房成趨勢；度假物業(yè)成為大眾選擇）客戶群變化客戶群變化 ———— 金融手段對投機(jī)、投資需求的抑制作用凸顯，導(dǎo)致大量投資客戶淡出市場；剛性需求客戶成為購房主力競爭變化競爭變化 ———— 新政強(qiáng)力打壓之下，觀望氛圍濃烈；淡市環(huán)境下小范圍劇烈競爭，爭奪客戶資源整固期 433 長沙形勢預(yù)判長沙形勢預(yù)判 長沙房價會跌嗎？不會長沙房價會跌嗎？不會2023長沙44長沙是中部六省市房地產(chǎn)市場的價格洼地，在 2023年以前，房價基本呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢? 在 2023年以前，長沙官方公布的商品房均價基本穩(wěn)定在 3000元 /㎡以下的水平；? 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長沙房價實際價格應(yīng)比官方公布的數(shù)據(jù)多200~300元 /㎡；? 即使如此，相較于武漢、合肥、南昌等中部省會城市，長沙房價仍處于較低水平；? 相對 2023年深圳（ 9956元 /㎡）、廣州（ 6545元 /㎡）等一線城市而言，是一個明顯的價格洼地。成交量攀升案例研究 1：上海 — 恢復(fù)期銀行貸款政策的逐漸松動，導(dǎo)致 2023年 2月開始上海房地產(chǎn)市場成交量穩(wěn)步上升，到 6月份再次創(chuàng)造歷史最高。上?？?cè)丝?1600萬，深圳總?cè)丝?1200萬，兩個城市均外來人口眾多中央關(guān)注，重點調(diào)控。芙蓉盛世4800 626套(內(nèi)定 246套，開盤后停盤一天又放出100余套內(nèi)定房源 )64%（ 244套）1100張 公開發(fā)售 380套 (截止12月 16日信息網(wǎng)的銷售量僅為 288,轉(zhuǎn)手炒房現(xiàn)象尤為嚴(yán)重 )—君悅香邸 5100 510余套(內(nèi)定 100余套 )%（ 120套）1000張 內(nèi)定均價 4600元左右 。來自長沙房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)表明，截至 12月 31日， 連續(xù) 5周期房成交量呈現(xiàn)下降趨勢。城市 樓盤名稱 開盤時間 暢銷戶型 投資客戶比例深圳 天健現(xiàn)代城 0425 二房，低層三房 40%東方明珠城 0516 二房 70%金地梅隴鎮(zhèn)二期 0722 68平米的兩房， 90多平米的小三房 30%萬科城 0818 景苑別墅 20%東莞 城南尚品 101 3470㎡公寓、 1房、 2房 12%景湖灣畔 101 78158㎡ 2房、 3房、 4房 不到 10%東駿豪苑 101 1房、 2房、 3房、 4房 不到 10%豐泰城 930 78161㎡ 2房、 3房、 4房 不到 10%理想 0769 101 3859㎡復(fù)式 2房 不到 10%客戶表現(xiàn) —— 本輪宏觀調(diào)成效明顯：投資客戶被擠壓，比例由 70%下降至 20%，對市場風(fēng)險表現(xiàn)敏感32新政下市場觀望氣氛濃重新政下市場觀望氣氛濃重2023年下半年長沙市場商品房成交量在 10月達(dá)到一個顛峰，11月有很大滑坡， 12月份持續(xù)下滑。投資客活躍導(dǎo)致市場成交活躍。 徐滇慶觀點 28市場表現(xiàn) —— 泛地產(chǎn)圈表現(xiàn)（名城市）北京 ——宏觀調(diào)控影響暫未顯現(xiàn)，價升量跌、有價無市；項目 托斯卡納 世嘉星海 卡納意鄉(xiāng) 悅泰德里運達(dá)諾維溪谷 花樣年華III 頤和香榭北京公園 美樹日記 鑫境界建面 4萬 7萬 22萬 4萬 24萬 400套 一期 400套 14萬 19萬 1100套開盤時間 07年底 08年初 07年 12月07年 11月08年 34月 07年底 07年 11月08年上半年 08年 未定預(yù)計售價 1萬以上 未定 1萬以上 未定萬 未定 7500起 約 7000大連 ——進(jìn)入第四季度，新供應(yīng)項目數(shù)量有所增加，以中高端項目為主，但開盤時間明顯后置，觀望態(tài)度明顯10月份北京新建商品住房價格比去年同期上漲了 ％，位居一線城市之首 。關(guān)鍵在于這些錢會往哪里流？長久來看，從資產(chǎn)定價的角度來觀察，不論你喜歡還是不喜歡，大量資金還將繼續(xù)涌入房地產(chǎn)市場。負(fù)利率將嚴(yán)重地困擾我們的金融體系。出現(xiàn)了 3個百分點的負(fù)利率。在短期內(nèi)房價上漲的原因是資金流動性過剩，在較長時期是由于資產(chǎn)重新定價。整治過度投機(jī)靠的是財稅、金融和土地政策，簡單地喊口號，或者采用行政手段來打壓房價并不能達(dá)到預(yù)期目的。從供求關(guān)系來看，推動房價上升的因素很強(qiáng)，而導(dǎo)致房價下跌的因素并不強(qiáng)，因此，在較長時期內(nèi)房價還處于上升通道。城市人均住宅建筑面積在 2023年為 ， 2023年為 25平方米， 2023年為。在供求關(guān)系上，房地產(chǎn)市場上的需求除了正常需求之外還有投機(jī)需求。應(yīng)該說要非常小心?？墒前l(fā)展到今天的這一步，房地產(chǎn)行業(yè)從前景來看是不確定性的因素增加了。未來大勢預(yù)判 —— 大師觀點 王石 觀點 27? 談到房地產(chǎn)，特別有意思的事情是在過去的三年半里，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說房市要跌，我說會不斷的漲，最后的結(jié)果證實房市在漲、在發(fā)展。 2023年，在 10個城市地王的地上有兩塊是萬科拿的，一塊是在東莞，一塊在福州，所以社會對上市公司的印象是，寡頭壟斷、圈錢、高價拿地，反過來再維持高價。 ? 觀點 4 :“2023年之后萬科絕不拿地王 ” ? 房價過高，也有很多的開發(fā)商會談到因為土地稀缺，地價在漲，土地要貴過房子。 ? 觀點 2 :“這次調(diào)整不同以往 ” ? 　一個方面是消費者已經(jīng)承受不住了，第二個是國家的調(diào)整不僅僅是對房地產(chǎn)，整個現(xiàn)在通貨膨脹的壓力，整個投資熱錢多，一定要貨幣回籠，當(dāng)然房地產(chǎn)首當(dāng)其沖，再一個應(yīng)該看到正因為這個市場有這個需求，就是價格調(diào)整是非常必要的，而且不要僅僅看到你現(xiàn)在土地價格成本多少，這一年多土地價格累累出現(xiàn)標(biāo)王，甚至是面粉會貴過面包，這時候讓降價非常痛苦，如果還是以原來土地成本價來計算，市場對你是毫不留情的，應(yīng)該進(jìn)行調(diào)整。不言而喻，這將帶來大量新增的住房需要。 人口出生潮：房地產(chǎn)未來 20年黃金時期的根本依據(jù)241981年至 2023年，僅僅 25年的時間，我國城市化率由 19%迅速躍升至 43%；而與發(fā)達(dá)國家 80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空間。政策預(yù)判 ——分析 2023年下半年國家政策的情況，未來幾年內(nèi)可能出臺的政策將著重針對 大戶型的購買 與 持有成本 ，因此投資性需求將逐步淡出市場。國家宏觀調(diào)控在加大 中低價位、中小套型 住房供應(yīng)的同時，更多著眼于控制投資性需求、抑制投機(jī)性需求政策對于在售及預(yù)售項目的影響政策對于在售及預(yù)售項目的影響22 當(dāng)政府持有大量土地的時候，新政與行政調(diào)控會比較奏效；當(dāng)政府持有少的時候，金融調(diào)控就成為主要手段。如何界定物業(yè)稅的稅負(fù)水平20第一輪宏觀調(diào)控 第二輪宏觀調(diào)控短期現(xiàn)象短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢基本政策土地政策、行政政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加息行政管理政策的繼續(xù)落實；加息、 銀行緊縮銀根調(diào)控實質(zhì) 調(diào)控市場心理 調(diào)控購買能力后市影響觀望期持續(xù) 3－ 4個月后快速結(jié)束；引發(fā)價格新一輪走高市場會進(jìn)入較長時間的橫盤調(diào)整本輪宏觀調(diào)控：可能導(dǎo)致市場進(jìn)入較長時間的橫盤調(diào)整期21十七大政策 將住房問題列為民生最重要問題之一，政府明確表示要加大調(diào)控力度，使居者有其屋金融調(diào)控 —— 第二套房政策，利率再提央行第五次加息嚴(yán)厲打擊投資性住房需求物業(yè)稅的開征 平抑房價十七大指導(dǎo)思想十七大指導(dǎo)思想 ———— 社會穩(wěn)定發(fā)展社會穩(wěn)定發(fā)展?民生問題最首要的就是住房問題，因此住房將成為今后政府重點解決的問題；? 買不起大的，買小的， ? 買不起新的，買舊的，? 買不起貴的，買便宜的， ? 買不起，租得起，? 租不起，政府白給你住 。產(chǎn)權(quán)不清晰216。抑制投機(jī)性房地產(chǎn)需求： 僅對投資、出租等經(jīng)營性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收（國際慣例）；216。 限制投資客購房需求加大炒房成本轉(zhuǎn)變購房者心態(tài)物業(yè)稅 平抑房價政 府19未來政策要點研究 物業(yè)稅解讀216。18未來政策要點研究 物業(yè)稅解讀物業(yè)稅：又稱 “ 財產(chǎn)稅 ” 或 “ 地產(chǎn)稅 ” ，是對房屋在交易環(huán)節(jié)或擁有環(huán)節(jié)同時征收的稅種。 它包括出讓財產(chǎn)使用權(quán)所獲得的利息、租金、專利收入等；財產(chǎn)營運所獲得的紅利收入、財產(chǎn)增值收益等。2023年 110月，中國人民銀行連續(xù) 8次上調(diào)存款儲備金率；216。2023年 1月，土地增值稅清算；216。 07年 112月：國家、地方政策同步進(jìn)行，堅決打擊房價暴漲，市場成交受挫嚴(yán)重2023. 8月8月 1日，新版《二手房買賣合同》正式實施，以往二手房買賣中的陰陽合同現(xiàn)象將得到很大程度的抑制。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。深圳市 13個部門聯(lián)合開展的全市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪涡袆樱?月 2日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會網(wǎng)站發(fā)布通知要求， 8月1日起，深圳二手房交易將全面啟用《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》。07年之前：政策頻出，年內(nèi)基本消化，市場反饋，房價不降反升07年年初國稅總局通知從 2月份起對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅進(jìn)行清算宏觀政策回 顧12行政管理 土地政策 金融政策 稅收政策 經(jīng)適廉租影響供給短期 　 停批別墅用地 營業(yè)稅征收；個人所得稅　 　長期 　 　 上調(diào)貸款利率；上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 　 　短期 打擊捂盤 　 　 　 　長期 90/70政策 清理囤積土地 　 土地增值稅 增加廉租房影響需求短期 　 　 提高首付成數(shù)至三成 營業(yè)稅征收；個人所得稅 　長期 　 　 上調(diào)貸款利率； 　短期 　 　 轉(zhuǎn)按、加按 　 　長期 　 　 　 　 　0206年全國商品房價格變化圖 深圳 0307年住宅和別墅價格增長圖0506年調(diào)控效果不明顯，政策影響被迅速消化，價格快速進(jìn)入新一輪快速上漲中， 直接引發(fā)近期本輪宏觀調(diào)控132023. 中國人民銀行決定從 2023年 4月 16日 起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。2_新出項目銷售業(yè)績回升 ,星河丹堤的成功開盤，當(dāng)天成交 7個億， ,作為發(fā)動機(jī)啟動市場 。3_新推中高檔毫宅 (A貨 ,如鴻景翠峰 \淺水灣等 )受影響較大 ,開盤當(dāng)天銷售率不足20%。102 大勢預(yù)判大勢預(yù)判 宏觀大勢、微觀市場表現(xiàn)、對本項目的影響宏觀大勢、微觀市場表現(xiàn)、對本項目的影響競爭分析競爭分析2023大勢預(yù)判1105年年初住房 上調(diào)按揭利率“ 舊八條 ”開征 土地增值稅《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實行明碼標(biāo)價、禁止價格欺詐的通知 》“ 關(guān)于抑制房價過快上漲勢頭 ” 的四點要求“ 新八條 ”個人購房不足 2年即轉(zhuǎn)手交易，交全額 營業(yè)稅 開始實施七部委《 關(guān)于穩(wěn)定住房價格工作的意見 》規(guī)定 普通住房標(biāo)準(zhǔn)05年年中 05年年底六大舉措 調(diào)控市場，嚴(yán)懲哄抬房價擬定 4月 1日起 征收 3%契稅政府 金融 6部門 合力，8招調(diào)控深圳房價國六條 出臺深圳國土房產(chǎn)局公布享受優(yōu)惠政策的 普通住房價格標(biāo)準(zhǔn) 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 》06年年初 06年年中 06年年底售樓須有 信息公示系統(tǒng) ，起房賣多少現(xiàn)場可查啟用 新版售房合同深圳住房建設(shè)規(guī)劃2023202358月觀望氣氛濃厚1_一手房銷售面積持續(xù)下降 ,全市日成交量下降 2/3,到 100套 /月 ?？蛻羟闆r分析 —— 客戶流線分析7客戶情況分析 —— 成功選房客戶分析客戶年齡集中在 23—45 歲之間 企事業(yè)單位購買能力相對較強(qiáng)，其次是教師及醫(yī)護(hù)人員 家庭結(jié)構(gòu)多為 3口之家 客戶來源集中在開福區(qū) 8推廣情況分析小結(jié)由統(tǒng)計結(jié)果來看， 10月秋交會期間來電及來訪量相對較大；其次是周邊樓盤有營銷動作之時，來訪量較多；