某公司建國門項(xiàng)目定位報(bào)告-文庫吧資料
2025-02-16 10:44本頁面
【正文】 38 中央公園西區(qū) —— 宏偉、華麗 CENTRAL PARK WEST 中央公園西區(qū)： 公寓大多修建于大蕭條之前，建筑風(fēng) 格反映著那個(gè)時(shí)代的欣欣向榮，宏偉而華麗。 景觀 ：中央公園 —— 843英畝后院，城市核心景觀帶 產(chǎn)品 ：主力戶型為 500平米以上，最豪華的為 1000 平米以上的 3層復(fù)式 價(jià)格 ：千萬美元乃至上億美元 配套 ：頂級的商業(yè)街 價(jià)值支撐：傳統(tǒng)意義的豪宅標(biāo)簽、不可 復(fù)制的景觀資源及城市資源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4個(gè)前提 2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題 客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者 項(xiàng)目定位及 核心競爭力 Q4 目標(biāo)理解：現(xiàn)金流、利潤最大化 Q2 競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)” Q3 項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合 /交通受限 /建筑遮擋 /東西向比例 Q1 大勢： CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高檔公寓客戶 代表項(xiàng)目： 棕櫚泉、 MOMA、新城國際、海晟名苑、金地國際公寓等 客戶類型： 活躍的財(cái)富臵業(yè)者（企業(yè)主、各類社會名人、外企高管等） 價(jià)值取向： ?距離工作地較近，具有昭示性； ?周邊有品質(zhì)較高的配套設(shè)施和消費(fèi)場所； ?注重私密、環(huán)境安靜； ?面積 200左右，追求簡潔、實(shí)用； 生活行為方式： ?生活以事業(yè)為中心，兼顧家庭； ?具有國外生活經(jīng)歷，具有前瞻性； ?有特定的品牌偏好； ?經(jīng)常性消費(fèi)支出不吝嗇； ?關(guān)注自己的健康情況，喜歡去會所 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Luxury apartment 奢侈公寓 Semiluxury apartment 半奢侈公寓 Common apartment 普通公寓 美國 CBD公寓客戶有明顯的等級劃分 ?家族型富豪、聞名世界的財(cái)富階層，金融界、文藝界名人及國際名流。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 必須明確的 4個(gè)前提 Q4：本項(xiàng)目的目標(biāo)理解？ Q2 競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)” Q3 項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合 /交通受限 /建筑遮擋 /東西向比例 Q1 大勢： CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 東長安街 金寶街 東二環(huán) 公園 檢察院 華潤 三峽 雅安 空地 社科 貢院 宏通 住研 出版 雅寶 長安 建國 國際飯店 旅游局 朝陽南小街回遷居住區(qū) 朝陽門南小街 出版社（ 20米） 宏通商務(wù)（ 20米） 現(xiàn)有建筑（ 20米） 貢院 6號（ 60米 ） 檢察院（ 40米） 華潤大廈（ 100米 ） 三峽大廈（ 96米 ） 住宅設(shè)計(jì)院（ 30米） 周圍建筑在長安街和東二環(huán)方向?qū)Ρ卷?xiàng)目的遮擋嚴(yán)重 本項(xiàng)目的昭示性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域復(fù)合：既有現(xiàn)代寫字樓、又有回遷樓，還有胡同、平房和文物 東長安街 金寶街 東二環(huán) 公園 檢察院 華潤 三峽 雅安 空地 社科 貢院 宏通 住研 出版 雅寶 長安 建國 國際飯店 旅游局 朝陽南小街回遷居住區(qū) 朝陽門南小街 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建國門區(qū)域 —— 具有一定的城市資源 1 2 3 4 5 6 7 8 10 9 序號 資源名稱 1 華潤大廈 /美洲俱樂部 2 光華長安 /長安大戲院 3 國際飯店 4 恒基中心 5 中糧廣場 6 長富宮中心 7 凱萊飯店 8 賽特飯店 /購物中心 9 國際俱樂部 10 第一使館區(qū) 東方瑞景 均價(jià) 13500元 主力戶型 14 210 具有一定城市資源、基本開發(fā)完畢，西北側(cè)還有少量供給 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 東直門區(qū)域 —— 第二使館區(qū) +國門商務(wù)區(qū)兌現(xiàn) +內(nèi)城價(jià)值 ?機(jī)場高速西延長線接近完工，使國門商務(wù)區(qū)成為現(xiàn)實(shí)； ?政府用地計(jì)劃的公布，使二環(huán)內(nèi)城的稀缺價(jià)值有所加劇 第二使館區(qū) MOMA 均價(jià) 18000元 主力戶型 14 245 海晟名苑 5期 均價(jià) 20230元 主力戶型 70100 NAGA上院 預(yù)計(jì) 3000美金 主力戶型 300700 內(nèi)城、國門商務(wù)區(qū)、第二使館區(qū)的綜合價(jià)值無可替代 受舊城改造和拆遷政策的限制，未來供應(yīng)量較少，價(jià)格仍值得期望 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 朝陽公園區(qū) —— 城市景觀資源價(jià)值明顯 ?朝陽公園為北京市內(nèi)最大的公園，有“城市綠肺”之稱； ?朝陽公園的價(jià)值認(rèn)知經(jīng)歷了由北到南再到西的過程； ?2023年奧運(yùn)會的部分水上項(xiàng)目將在此舉行 棕櫚泉國際公寓 均價(jià) 18000元 主力戶型 176216 國興觀湖國際 均價(jià) 15000元（毛坯） 主力戶型 200 公園大道 均價(jià) 18000元 主力戶型 160170 北京 GOLF公寓 均價(jià) 18000元 主力戶型 273 九號公寓 均價(jià) 20230元 主力戶型 266286 北京城市高檔公寓的標(biāo)桿型市場 公園南、西、北側(cè)的開發(fā)基本完畢，未來只能向東側(cè)四環(huán)外擴(kuò)張 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北京東部商務(wù)帶內(nèi)的公寓市場格局 —— “ 北重南輕”，得資源者得天下 朝陽公園區(qū) 兩 廣 路 東 延 長 線 四惠沿線 CBD規(guī)劃區(qū)域 長安街 燕莎使館區(qū) 東直門區(qū)域 建國門區(qū)域 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前，在 CBD周邊已經(jīng)出現(xiàn)了不同功能的 SUBCBD 主導(dǎo)功能型SUBCBD 實(shí)例 金融主導(dǎo)型 紐約巴特利花園城、北京建國門 商務(wù)辦公型 巴黎拉德方斯 文化旅游型 東京上野 會展型 莫斯科會展中心 科技型 東京大崎 國際貿(mào)易型 東京臨海 零售商業(yè)型 東京澀谷 CBD規(guī)劃區(qū)域 燕莎涉外商務(wù)區(qū) 東直門國門商務(wù)區(qū) 建國門金融商務(wù)區(qū) 低檔商務(wù)區(qū) 以 CBD為核心的東部商務(wù)帶形
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