【正文】 ，貸款經(jīng)辦行應(yīng)緊 密跟蹤所購(gòu)房產(chǎn)的預(yù)告登記或房屋他項(xiàng)權(quán)證情況，待 房產(chǎn)具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的條件時(shí)，經(jīng)辦行應(yīng)督促協(xié) 助借款人及時(shí)辦妥房屋所有權(quán)證并落實(shí)抵押登記，取 得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》后， 5個(gè)工作日內(nèi)完成抵押證明 材料的歸檔。 85 操作流程（審批發(fā)放） 1. 審批通過(guò)并按規(guī)定落實(shí)有效抵押或有效階段性 擔(dān)保后可根據(jù)借款人需要向其提供《貸款承諾書(shū)》， 承諾“ 借款人在簽署正式《購(gòu)房合同》并繳納首付款 后，經(jīng)我行審核，如借款人所提供的購(gòu)房資料與申請(qǐng) 貸款時(shí)所提供的的購(gòu)房信息無(wú)誤，借款人信用狀況無(wú) 重大不利變化，我行將按約定發(fā)放貸款 ”。 84 操作流程（調(diào)查要點(diǎn)） 申請(qǐng)直貸式個(gè)人住房貸款，還應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)以下內(nèi) 容： （ 1） 借款人所購(gòu)樓盤“五證”是否齊全、真實(shí)、有 效； （ 2）借款人與開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)房意向的書(shū)面證明材 料是否真實(shí)可信。 直客式個(gè)人房屋貸款在申報(bào)審 批時(shí)可暫不提供首付款收據(jù)，貸款發(fā)放前補(bǔ)充提供。所購(gòu)住房的商品房銷（預(yù)）售 合同 或意向書(shū) ，明確所購(gòu)房產(chǎn)的基本情況，包括總價(jià)、面 積，地址等要素。 AA級(jí)以上優(yōu)質(zhì)企業(yè)（機(jī)構(gòu)）正式員工，在我行代發(fā) 工資 ,工作年限滿 2年。 82 貸款擔(dān)保 自然人保證條件： 無(wú)任何違法行為及不良信用記錄，具有保證能力，具有固 定職業(yè)，在當(dāng)?shù)負(fù)碛凶杂蟹慨a(chǎn)，能夠提供產(chǎn)權(quán)證明且未設(shè)定抵 押，并滿足下列條件： 、公立醫(yī)院正式編制醫(yī)務(wù)人員、公 立學(xué)校正式編制教師，以及其他事業(yè)編制單位職工，工作年限 滿 2年。 非本筆貸款所購(gòu)房產(chǎn)抵押階段性擔(dān)保。 以本次所購(gòu)房產(chǎn)抵押的，在所購(gòu)房產(chǎn)尚未 取得房產(chǎn)證前， 應(yīng)辦妥預(yù)售合同備案登記或預(yù) 告抵押登記手續(xù)， 并提供以下階段性保證擔(dān) 保： 81 貸款擔(dān)保 質(zhì)押階段性擔(dān)保。 直客式個(gè)人房屋貸款在申報(bào)審批時(shí)可暫不 提供首付款交納證明，貸款發(fā)放前補(bǔ)充提供 。意向書(shū)需明確所購(gòu)房產(chǎn)的基本情 況，包括總價(jià)、面積，地址等要素。 ④我行或他行抵押擔(dān)保方式個(gè)人貸款客戶（含已結(jié)清客 戶），實(shí)際還款時(shí)間在 2年（含）以上，還款期間無(wú)不良信用 記錄的； ⑤擁有自有資產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)）達(dá) 200萬(wàn)元（含）以上。 ②郵政、電力、電信、金融、報(bào)業(yè)、廣播電視、民航等行 業(yè)的正式員工，工作年限滿 2年。 由此，擴(kuò)展后的直貸式業(yè)務(wù)主要適用于： ●購(gòu)買未與我行建立合作關(guān)于的樓盤的散戶（零售） 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的批量營(yíng)銷（批發(fā)） 77 貸款條件 （一）借款人條件 （ 1）能夠提供擔(dān)保公司階段性擔(dān)?；蚰軌? 直接提供本人房地產(chǎn)抵押的借款人， 只要具備 申請(qǐng)個(gè)人房屋貸款的基本條件 即可申請(qǐng)直貸式 個(gè)人住房貸款。只能 作為補(bǔ)充 76 含義、背景（擴(kuò)展） 背景： 越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)（尤其是上市企業(yè)）不愿 在為借款人提供階段性擔(dān)保。 總行定義 ： 直客式個(gè)人住房貸款是指借款人未通過(guò) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推介直接向銀行申請(qǐng)辦理的個(gè)人住房 貸款。 “直客式” 業(yè)務(wù)是我行根據(jù)市場(chǎng)需求，針對(duì)客戶自身的 信用情況而設(shè)計(jì)的個(gè)人住房貸款營(yíng)銷操作模式，是對(duì)我行 原有以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及中介合作機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的間接營(yíng)銷模 式的拓展和延伸，體現(xiàn)了以“客戶”為中心的經(jīng)營(yíng)理念。角色：支行簽約人。角色：風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理。 （四）簽署合同。 （三）簽署簽批意見(jiàn)。授信審批部門將資料移貸款經(jīng)辦行 風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理，進(jìn)行移交登記。授信審批部門負(fù)責(zé)。 審查 環(huán)節(jié)實(shí)行電話核實(shí)制度。 、成數(shù)、期限、利率、還款方式等是否合理。 、當(dāng)?shù)?、同類物業(yè) 的市場(chǎng)價(jià)格水平相符。 、婚姻狀況是否真實(shí)；償債能力是否充 足；信用是否良。 調(diào)查主要包括以下內(nèi)容： 、完整、合法、有效。 68 （五）貸款操作流程（貸款受理） （二）所購(gòu)房屋資料 1.《商品房銷（預(yù)）售合同》 業(yè)開(kāi)具的首期付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件。即借款人雖未按合同約定的還款日償還貸款， 但只要在隨后的 10個(gè)寬限日之內(nèi)償還，均不計(jì)違約， 也不產(chǎn)生違約記錄。 65 （附加服務(wù)） 1. “自定還款日”是指借款人可根據(jù)自身收入狀況 自由選擇固定的每期還款日。本金寬限期一般為從貸款發(fā) 放之日起至購(gòu)房合同中約定的交房日止； ； 5. 對(duì)存在質(zhì)量問(wèn)題或資金不到位的項(xiàng)目不得發(fā)放個(gè)人住 房入住還貸款； 6. 對(duì)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)存在爛尾或延期交房風(fēng)險(xiǎn)的，要提前結(jié)束 本金寬限期或提前收回貸款。 適宜人群：適合剛剛步入工作崗位，當(dāng)前收入較低但有較 大發(fā)展?jié)摿Φ目蛻羧后w。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：入住之前只償還貸款利息，暫不歸還本金，從 而減少了月還款額，以前期較少的資金投入順利完成購(gòu)房心 愿。 62 （入住還款法） 功能描述：借款人購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房或購(gòu)買與我行簽訂了按揭合 作協(xié)議且開(kāi)發(fā)商為貸款提供階段性保證擔(dān)保的期房時(shí)，可在所 購(gòu)房產(chǎn)入住之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息的還款 方式。 適宜人群：適宜各個(gè)層次的消費(fèi)群體。 60 （隨心還款法） 功能描述：借款人在合同約定的還款期內(nèi)，以等額本息還 款法計(jì)算的還款金額作為每期最低還款額，當(dāng)還款帳戶中資金 大于最低還款額時(shí)，超過(guò)部分銀行自動(dòng)做提前還款處理。 適宜人群：適合收入較高，比較成熟的消費(fèi)群體。借款人在總的還款期內(nèi)所承擔(dān)的總利 息支出減少。即突 破了傳統(tǒng)“按月”為周期的還款方式，實(shí)現(xiàn)了按 1周、 2周或 3周 為周期的還款方式。 57 （等額本金及等額本息還款） 等額本金（按月計(jì)息和按日計(jì)息） 和等額 本息 特點(diǎn)對(duì)比分析： ⑴等額本金首月還款額大于等額本息首 月還款額； ⑵等額本金總還款利息小于等額本息還款 總利息； ⑶等額本金還款法的本金償還速度快于等 額本息。 （四）利率換算。 標(biāo)準(zhǔn)：貸款實(shí)際執(zhí)行利率水平上加收 3050％。固定利率期限 累計(jì)最長(zhǎng)不超過(guò) 10年，分為 3年期、 5年期及 10年期三 個(gè)檔次。 55 （固定） 三種模式：全程固定利率模式 ；分段固定利率組 合；固定利率及浮動(dòng)利率組合” 。 適用客戶條件：（ 1）個(gè)人住房貸款。 ●對(duì)貸款購(gòu)買第二套及以上住房的，貸款利率由貸款 行和授信審批部門根據(jù)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，并在綜合考慮客戶 風(fēng)險(xiǎn)狀況及綜合收益水平的基礎(chǔ)上，在央行規(guī)定的個(gè)人住 房貸款利率上下限浮動(dòng)空間內(nèi)自主確定利率浮動(dòng)比例 。貸款期 限 1年以上的，遇法定利率調(diào)整，次年 1月 1日調(diào)整。 53 （浮動(dòng)） （一）浮動(dòng)利率方式。 ●對(duì)其他申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套及以上住房的， 首付款比例不得低于購(gòu)房款的 40％，且首付款比 例應(yīng)隨購(gòu)房套數(shù)增加而逐步提高，具體上浮比例 由貸款行及授信審批部門合理確定。對(duì)已貸款購(gòu)買 一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸 款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，允 許比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買自住房的優(yōu)惠政策。 以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女） 為單位。 （二）以現(xiàn)房抵押的，貸款人應(yīng)協(xié)助抵押人辦理抵押 登記，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證；如售房單位未辦妥房屋所有權(quán) 證，應(yīng)辦理預(yù)告登記手續(xù)，并確保自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記 之日起三個(gè)月內(nèi)辦理正式登記手續(xù)，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證。一般為房屋的交易價(jià) 格。 47 （ 三）貸款擔(dān)保（正式抵押登記） ● 一手房貸款原則上以本次所購(gòu)房產(chǎn)設(shè)定抵 押。 （主要適用于直貸式） 非本筆貸款所購(gòu)房產(chǎn)抵押階段性擔(dān)保。 專業(yè)擔(dān)保公司和其他法人階段性保證。所以 不能因?yàn)檗k理的“預(yù)告抵押登記”就不再提供階段性擔(dān)保 46 （三）貸款擔(dān)保（階段性擔(dān)保） 一手房的階段性保證擔(dān)保包括： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或集資建房單位的階段性保 證。 ●擔(dān)保方式：抵押、保證、質(zhì)押、組合。 與”個(gè)人房屋抵押貸款“的區(qū)別 45 （三）貸款擔(dān)保 ●一手個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式包括：“抵押登記辦妥 前的階段性擔(dān)保”和“正式的抵押登記”。所購(gòu)住房必須主 體結(jié)構(gòu)已封頂。購(gòu)買或建造的 商品房、經(jīng)濟(jì)適用房或車位等必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定且 產(chǎn)權(quán)清晰。嚴(yán)禁發(fā)放無(wú)確定貸款用途的個(gè)人 貸款，嚴(yán)防貸款資金被挪用，防范流入證券市場(chǎng) 。 42 （一）貸款條件（償債能力） 款本息的能力； (房屋貸款的月還款額 +月物業(yè)管理費(fèi) )/月均收 入 ≤50 ％ ； (房屋貸款的月還款額 +月物業(yè)管理 費(fèi) +其他債務(wù)月均償付額 )/月均收入 ≤55 ％ 利用上述公式計(jì)算還貸比時(shí)，主借款人與 共同借款人的收入以及負(fù)債應(yīng)一并計(jì)算。（工銀辦發(fā)【 2023】 161號(hào)） 41 （一）貸款條件（信用） （ 3）對(duì)因欠繳信用卡年費(fèi)而出現(xiàn)違約記錄的 客戶，如客戶能補(bǔ)繳年費(fèi)并由發(fā)卡機(jī)構(gòu)出具違約 原因說(shuō)明，可為其辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。 “禁入”類客戶，各 級(jí)機(jī)構(gòu)不得與其發(fā)生新的授信業(yè)務(wù)； “關(guān)注”類客 戶，原則上不得與其發(fā)生新增授信業(yè)務(wù)，否則必 須提供充分理由和說(shuō)明，并經(jīng)過(guò)有權(quán)人批準(zhǔn)。 幾個(gè)特殊情況 37 一手個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)（間客式） ● 貸款條件 ● 貸款用途 ● 貸款擔(dān)保 ● 合同要素確定 ● 操作流程 38 貸 款 條 件 借款人條件 貸款用途 貸款擔(dān)保 身份證明 婚姻證明 償債能力證明 信用證明 購(gòu)一手 /二手房 購(gòu)車位 置換債務(wù) （一）貸款條件（基本結(jié)構(gòu)） 39 （一）貸款條件（身份、婚姻） ，年齡在 1865周 歲（含）之間；外國(guó)人以及港、澳、臺(tái)居民應(yīng)在境內(nèi)居 住滿一年并有固定居所和職業(yè)； （居民身份證、戶口簿或 其他有效的身份證明）； （結(jié)婚證明或離婚證明或單身 聲明或其他證明借款人婚姻狀況的證明）； 40 （一）貸款條件（信用） 。 （一）省行與名單內(nèi)企業(yè)就其獨(dú)資企業(yè)及控股企業(yè)年度內(nèi)開(kāi) 發(fā)的按揭項(xiàng)目簽署全面按揭協(xié)議，各經(jīng)辦行可不再單獨(dú)簽簽署。 幾個(gè)特殊情況 35 （一）開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本 5000萬(wàn)元（含）以 上，開(kāi)發(fā)資質(zhì)二級(jí)（含）以上； （二）項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境良好，建筑品質(zhì)優(yōu)良，總 建筑面積達(dá)到 5萬(wàn)平方米以上；對(duì)地段和建筑品質(zhì) 特別優(yōu)良的項(xiàng)目可適當(dāng)放寬總面積限制； （三）明確貸款資金由借款人授權(quán)直接劃入開(kāi) 發(fā)企業(yè)賬戶； （四）能夠辦妥合法有效的預(yù)告登記； （五）確保項(xiàng)目能夠正常交付使用。 幾個(gè)特殊情況 34 之六：大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（含其控股51% （含）以上的項(xiàng)目公司）及其項(xiàng)目的準(zhǔn)入管理要 求。 幾個(gè)特殊情況 33 之五：現(xiàn)房按揭項(xiàng)目的準(zhǔn)入要求。無(wú) 重大異常變化，所需企業(yè)、項(xiàng)目資料可不重復(fù)提 供。 之二：準(zhǔn)入名單內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 、 房地產(chǎn) 評(píng)估公司 、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的分公司 ， 無(wú)需申報(bào)合 作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入 ， 直接納入名單 。 按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入（審查） 30 按揭項(xiàng)目檔案內(nèi)容包括 : ； 2.《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》； ； 。 ● 有權(quán)審批人審批通過(guò)后 ， 貸款經(jīng)辦行與開(kāi)發(fā)企業(yè) 簽訂 《 按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議 》 ；審查審批不符合貸款 條件的按揭項(xiàng)目 ， 應(yīng)將有關(guān)材料退還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 。 按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入（調(diào)查） 29 ●審查工作由二級(jí)分行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)，審 批工作由二級(jí)分行行長(zhǎng)或經(jīng)授權(quán)的副行長(zhǎng)負(fù)責(zé)。項(xiàng)目調(diào) 查人在收妥資料后，應(yīng)在規(guī)定工作日內(nèi) 約見(jiàn)申 請(qǐng)人 ，對(duì)按揭項(xiàng)目進(jìn)行 實(shí)地考察， 對(duì)資料進(jìn)行 核查與分析，提出調(diào)查意見(jiàn)