某大廈項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告-文庫吧資料
2025-02-12 21:22本頁面
【正文】 都高于中關(guān)村科技園區(qū)平均水平，總產(chǎn)值和稅費(fèi)收入分別達(dá)到 88億元、 。n 2023年技工貿(mào)收入 200億，同比增長 % 元。n 園區(qū)配套與市區(qū)可以形成互動(dòng)，園區(qū)相關(guān)配套也面向市區(qū)服務(wù)。 科技企業(yè)孵化網(wǎng)絡(luò)：是豐臺園扶持中小企業(yè)發(fā)展的重要支撐機(jī)構(gòu)，目前已形成了科創(chuàng)大廈，國際企業(yè)孵化中心（ IBI）、賽歐科園企業(yè)孵化中心、軟件企業(yè)孵化中心四大發(fā)展空間。 一期產(chǎn)業(yè)基地占地 ，基礎(chǔ)設(shè)施完善，已基本開發(fā)完畢；二期產(chǎn)業(yè)基地總占地面積 方公里，正在打造北京首家總部基地；三期正在啟動(dòng)，占地 。累計(jì)入園企業(yè) 2750余家，形成了北京西南以光機(jī)電一體化、電子信息、生物醫(yī)藥、環(huán)保工程為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。 項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)周期約一年半。p 項(xiàng)目周邊在建和規(guī)劃中的住宅開發(fā)面積高達(dá) 500萬平米，新增人口約 25萬，無疑將為項(xiàng)目底層商業(yè)面積的招商或經(jīng)營提供厚實(shí)的基礎(chǔ)。p 餐飲經(jīng)營機(jī)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)基地一期和二期總部基地以及西南四環(huán)方圓 2公里內(nèi)無著名酒樓，可引進(jìn)不同檔次的大型餐飲品牌，滿足不同消費(fèi)層次的需求。 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀為大廈商業(yè)面積銷售與經(jīng)營提供了寶貴的商機(jī)：p 豐臺科技園入園企業(yè)已達(dá) 2750多家，需要較高檔次的商業(yè)和服務(wù)配套p 總部基地已推出近 50萬平米企業(yè)總部辦公物業(yè)，受規(guī)劃及地塊位置限制，商業(yè)配套在短期內(nèi)無法及時(shí)跟進(jìn)。n 此外，大廈作為豐臺科技園區(qū)孵化網(wǎng)絡(luò)的一部分，優(yōu)惠的政策將吸引中關(guān)村及周邊各類中小研發(fā)企業(yè)。n 由于航豐園大廈從位置、檔次和建筑形象上均屬地標(biāo)性建筑，給予適當(dāng)?shù)墓诿麢?quán)，將可能吸引 1－ 2家大型企業(yè) /機(jī)構(gòu)入住。 p 投資型客戶 : 購置辦公面積出租給某些成長型科技企業(yè)及外資公司。p 總部基地一期、二期已開發(fā)完成，其中一期基本售罄，二期銷售 50%，三期開發(fā)視市場機(jī)會(huì)確定，入園企業(yè)還不能形成氣候，對第三產(chǎn)業(yè)還不具有明顯帶動(dòng)作用。n 威脅p 總體上，北京市辦公物業(yè)近五年內(nèi)呈供大于求的態(tài)勢，銷售及租賃壓力較大。p 本項(xiàng)目規(guī)模較大，可以有多種功能組合的機(jī)會(huì)以滿足大客戶的需要?？偛炕厝诳偨婕s 120萬 m2，其中辦公物業(yè)約 100110萬 m2，主要聚集產(chǎn)業(yè)涵蓋鋼鐵、通信設(shè)備、物流、生物、醫(yī)藥等，總部基地內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的相關(guān)配套需周邊地區(qū)及市區(qū)解決。2023－ 12－ 20 7二、市場研究－ SWOT分析（ 2）n 機(jī)會(huì)p 從目前北京城市發(fā)展現(xiàn)狀來看，城市北部和西部地區(qū)發(fā)展空間已十分有限，南城是市區(qū)進(jìn)一步拓展的最佳區(qū)域之一。p 周邊商務(wù)配套較差，目前啟動(dòng)速度較慢，不利于寫字樓聚集，制約了寫字樓的開發(fā)。p 政策優(yōu)惠： 入住大廈企業(yè)將享受豐臺園相關(guān)優(yōu)惠政策。p 位置優(yōu)越： 地處豐臺科技園區(qū)，緊鄰總部基地，其品牌輻射對本項(xiàng)目具一定正面影響。 緊鄰西南四環(huán)，到達(dá)京石及京開高速均較方便。 將大縮縮短開發(fā)時(shí)間， A座即將封頂，一年后可投入使用； A座 2023年 3月可開始銷售，因此能降低財(cái)務(wù)等相關(guān)費(fèi)用。 項(xiàng)目所在區(qū)域 — 中關(guān)村豐臺科技園是北京市市政建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)增長最快的地區(qū)之一 , 近兩年經(jīng)濟(jì)增長速度超過 50%。2023－ 12－ 20 6二、市場研究－ SWOT分析（ 1）n 優(yōu)勢p 城市規(guī)劃： 兩軸兩帶多中心的城市空間格局的確定，將進(jìn)一步推動(dòng)南城的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。p 二期工程，即 B座仍在規(guī)劃審批階段。n 工程進(jìn)度：p 目前只進(jìn)行了航豐園科技大廈一期，即 A座的施工。航豐園大廈2023－ 12－ 20 3 n 開發(fā)商： 北京航豐園科技發(fā)展有限公司n 物業(yè)用途： 公建n 總占地面積： 。n 屬中關(guān)村豐臺科技園區(qū)一期 9號地塊。p 項(xiàng)目折現(xiàn)率： 10%。p 大廈地下 702個(gè)車位、地上 118個(gè)車位、 A座地下游泳池、壁球館及二期項(xiàng)目地下一層約 8500m2的經(jīng)營面積均未考慮銷售及租賃收入，此部分物業(yè)公開市場價(jià)值約 ～ 。目 錄一、航豐園科技大廈項(xiàng)目簡介地理位置項(xiàng)目現(xiàn)狀后續(xù)開發(fā)計(jì)劃市場分析二、航豐園科技大廈項(xiàng)目投資分析技術(shù)指標(biāo)開發(fā)計(jì)劃開發(fā)成本銷售收入利潤表投資計(jì)劃銷售回款計(jì)劃現(xiàn)金流量表附件一、中關(guān)村科技園豐臺園簡介附件二、中關(guān)村科技園豐臺園優(yōu)惠政策簡介附件三、中關(guān)村科技園豐臺園周邊物業(yè)介紹2023－ 12－ 20 1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及計(jì)算說明n 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)總開發(fā)成本 74,424萬元銷售收入 100,859萬元項(xiàng)目凈利潤 11,967萬元成本利潤率 %項(xiàng)目凈現(xiàn)值 8947萬元內(nèi)部收益率 %項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) ? 寫字樓銷售均價(jià)： 6085元 /m2, 商業(yè)銷售均價(jià)為 9000元 /m2。? 銷售率： %n 計(jì)算說明：p 銷售價(jià)格：寫字樓部分按 7500元 /m2，三層商業(yè)銷售均價(jià)為 11500元 /m2。p 資金
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