【正文】 ? 投資齊都國際，擁有創(chuàng)業(yè)原始股！ ? 重構(gòu)齊都商務(wù)財(cái)富版圖 ? 掌控時(shí)代商務(wù)先機(jī) 住宅（小公寓）賣點(diǎn)提煉 ? 綠茵花園 —— 大隱于市，我的家 ? 鉆石品質(zhì)，尊貴生活 ? 愛她，就給她不一樣的家 綠茵花園，地下車位也是陽光的 ? 綠茵花園，把握通往綠色健康的金鑰匙 ? 小戶型 大世界 ? 品質(zhì)臻于完美，完美出于精心 ? 時(shí)尚景觀大宅、優(yōu)雅凸顯奢華 ? 社區(qū)三星級“智多星”，安全高效更放心 ? 專業(yè)物管，打造高尚品質(zhì)生活 推廣主體語： ? 鉆石品質(zhì)、尊貴生活 ? 成熟配套 都市生活 ? 社區(qū)緊鄰區(qū)政務(wù)中心，地處臨淄核心地段龍脈之首，鉆石級尊貴人居之所。 遠(yuǎn)見贏得未來 ? 臨淄近年發(fā)展迅速，卻缺乏適宜企業(yè)長足發(fā)展的商業(yè)辦公產(chǎn)品與商業(yè)配套，本項(xiàng)目的出現(xiàn)彌補(bǔ)了臨淄商務(wù)辦公市場的不足，市場環(huán)境為本項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了先決條件。 ? 2）、經(jīng)營管理信息平臺，為各類企業(yè)提供經(jīng)營管理資訊，幫助大廈用戶增強(qiáng)自身軟件實(shí)力。 ? 4）、大廈商務(wù)中心 —— 文印服務(wù)、訂票服務(wù)、租車服務(wù)等。車輛自動(dòng)管理系統(tǒng)，保證停車保險(xiǎn)、方便、快捷。 ? 5A智能寫字樓 國際商務(wù)頭等艙 ? 高智能打造高效率！好物管辦公才舒心！ （四）功能價(jià)值的提升 商務(wù)功能配套，您的企業(yè)總部 ? 1）、大廈設(shè)有人防工程，按照平戰(zhàn)結(jié)合的原則，能保證大廈人員安全及疏散。 ? SA安保自動(dòng)化：智能一卡通系統(tǒng)、智能卡停車場管理系統(tǒng)，你的貼身保鏢。 ? CA信息自動(dòng)化：綜合布線系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)多功能廳系統(tǒng)；讓你足不出戶，知曉天下事。 ? 源于德國嚴(yán)謹(jǐn)、理性的建筑美學(xué)思維，德式風(fēng)格立面，金屬板材和石材的對比運(yùn)用，返璞歸真的洞窗設(shè)計(jì)，體現(xiàn)非凡的品質(zhì)感； ? 品質(zhì)成就未來，品質(zhì)成就財(cái)富！ （二）、產(chǎn)品自身優(yōu)勢 （三） 5A智能管理系統(tǒng)，與世界同步 ? OA辦公自動(dòng)化：物業(yè)管理系統(tǒng)、多媒體觸摸屏資訊查詢系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)；工作效率空前提高。 ? 2）、墻面：優(yōu)質(zhì)環(huán)保乳膠漆，無空氣污染之苦。 ? 日本富士達(dá)名牌高速電梯，體現(xiàn)人性化管理原則 ? 選用新型建材，節(jié)能環(huán)保、呵護(hù)健康 ? 1）、外墻是采用花崗巖、外保溫采用中空聚苯板 ，保障大廈免受外界冷熱侵襲，節(jié)約能源。 ? 、高標(biāo)準(zhǔn)裝修，塑造人文空間 ? 1）、 ，盡顯人文氣度。 ? 60米建筑標(biāo)高， 7萬平米建筑規(guī)模，凸現(xiàn)形象實(shí)力 ? 1）、項(xiàng)目標(biāo)高 60米，共 15層，氣勢宏偉。 ? 周邊金融機(jī)構(gòu)密布、購物、休閑、餐飲、娛樂一應(yīng)俱全，商賈云集，經(jīng)濟(jì)繁華。 ? 扼守市區(qū)主干道，交通便利，所處地段具有很強(qiáng)的稀缺性，是一不可復(fù)制的絕佳地段；地利上的優(yōu)勢及自身的完美規(guī)劃使之成為臨淄區(qū)的標(biāo)志性建筑。 項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉及 5A級辦公價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)體系 推廣主題語： ? 齊都地標(biāo)、國際商務(wù)頭等艙 ? 魯中商務(wù)辦公價(jià)值標(biāo)桿 ? 齊都地標(biāo) 商務(wù)之王 ? 5A智能寫字樓 國際商務(wù)頭等艙 ? 重構(gòu)齊都商務(wù)財(cái)富版圖 ? 掌控時(shí)代商務(wù)先機(jī) ? 雙核中心，財(cái)富地標(biāo)，商機(jī)一觸即發(fā)！ ? 品質(zhì)成就未來，品質(zhì)成就財(cái)富！ ? 高智能打造高效率！好物管辦公才舒心！ ? 投資齊都國際，擁有創(chuàng)業(yè)原始股 ！ （一）城市名片、文化地標(biāo) ? 如同上海新天地，北京王府井，本項(xiàng)目在臨淄城市功能上，既是重要的商業(yè)配套與服務(wù)的提供者，也是城市形象與商業(yè)文化的代言，力求令所有向往與即將來到臨淄的人們，提及臨淄并言本項(xiàng)目。以礦業(yè)經(jīng)營者、機(jī)關(guān)事業(yè)單位從業(yè)人員，包括各大企業(yè)的中高管理層、各層面專業(yè)人士等人群。 ? （ 2）租賃客戶群體特征 ? 注重公司形象，全力進(jìn)行專業(yè)經(jīng)營的公司企業(yè)或分支機(jī)構(gòu)等，如本地事業(yè)單位總部或機(jī)構(gòu)、外地大型能源企業(yè)或外企分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外貿(mào)公司、廣告公司或電子工程公司等、外資機(jī)構(gòu)等。 第三部分、項(xiàng)目定位及核心價(jià)值提煉、 項(xiàng)目提升（商務(wù)寫字樓） 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 ?齊都地標(biāo) ?國際商務(wù)頭等艙 （一）市場定位 魯中商務(wù)辦公價(jià)值標(biāo)桿 （二）項(xiàng)目形象定位 齊都地標(biāo) 商務(wù)之王 （三）產(chǎn)品定位 5A智能寫字樓 國際商務(wù)頭等艙 項(xiàng)目定位 客戶群體定位 ? 目標(biāo)用戶群體 ? 臨淄城區(qū)及周邊縣市，注重體現(xiàn)實(shí)力及形象的各類公司、企業(yè)和機(jī)構(gòu)，主面對的群體有：本地中型企業(yè)總部、金融、保險(xiǎn)、外貿(mào)、廣告、外地企業(yè)辦事處、本地外貿(mào)企業(yè)、礦業(yè)公司、電子工程公司，以及本地大型企業(yè)分支機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位等。 應(yīng)變策略 存在的問題 應(yīng)變策略 產(chǎn)品的形象定位模糊 對項(xiàng)目重新進(jìn)行形象定位，寫字樓和住宅分設(shè)兩個(gè)銷售中心 定價(jià)策略不合理 重新制定富有競爭力的價(jià)格 營銷手法單一、守舊 營銷、推廣進(jìn)行資源重組，項(xiàng)目進(jìn)行二次包裝 項(xiàng)目價(jià)值提煉、項(xiàng)目包裝、媒介選擇、廣告投放、活動(dòng)組織、營銷架構(gòu)、客戶渠道、客戶服務(wù) ?? 現(xiàn)場管理失控 重組銷售團(tuán)隊(duì)、實(shí)施精準(zhǔn)化營銷 低成本找到更多的有效客戶：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，通過小眾渠道，有目的地去找到有效客戶。 2023年 2月至 4月 2日住宅項(xiàng)目現(xiàn)場來電來訪重點(diǎn)關(guān)注因素分析 來訪 總計(jì) 價(jià)格 戶型面積 地段 付款方式 交房時(shí)間 其他未標(biāo)明 153 54 19 4 9 1 66 100% 35% 12% 3% 6% 1% 43% 來電 總計(jì) 價(jià)格 戶型面積 地段 付款方式 交房時(shí)間 其他未標(biāo)明 124 68 7 0 1 0 48 100% 55% 6% 0% 1% 0% 39% 2023年 2月至 4月 2日寫字樓項(xiàng)目現(xiàn)場來電來訪成交抗性因素分析 來訪 總計(jì) 價(jià)格 朝向 戶型面積 租用 其他未標(biāo)明 21 8 2 3 3 5 100% 38% 10% 14% 14% 24% 來電 總計(jì) 價(jià)格 朝向 戶型面積 租用 其他未標(biāo)明 6 6 0 0 0 0 100% 100% 0% 0% 0% 0% 從現(xiàn)場反饋的信息來看， 價(jià)格 已經(jīng)成為制約成交的主要抗性因素，尤其是寫字樓的價(jià)格 目前已經(jīng)超出了大部分客戶群體的承受能力。 （該定價(jià)是在原來提供的價(jià)格上每平米回落了 300元） 由此可見 1 12樓層價(jià)差每平米高達(dá)300400元 產(chǎn)品的形象定位模糊、混亂 定價(jià)策略不合理 根據(jù)山東同類樓盤及對臨淄市場的調(diào)研，上下樓層的差價(jià)和同一樓層的差價(jià)每平米宜控制在均價(jià)的 %。而 8號樓定位為“ 8號洋房、大宅門”的形象定位也有些牽強(qiáng)。 Weaknesses劣勢分析 ?產(chǎn)品規(guī)劃上： 產(chǎn)品東西朝向的設(shè)計(jì)，以及寫字樓后部采光的局限增加了產(chǎn)品的銷售抗性； ?小區(qū)的規(guī)模及綠化： 由于該項(xiàng)目體量不大，小區(qū)內(nèi)的景觀規(guī)劃和綠化無法形成規(guī)模和亮點(diǎn) ?營銷手法欠妥： 該項(xiàng)目在營銷時(shí)和高端寫字樓摻雜在一起，給客戶的感覺是門檻太高，阻礙的部分潛在客戶的成交。 同類項(xiàng)目對客戶的分流： 后期區(qū)域周邊類似產(chǎn)品（永流、奧園二期、商王等）的面市對項(xiàng)目會造成一定的客戶分流。 ?物業(yè)優(yōu)勢： 聘請知名上市大公司港聯(lián)物業(yè)做顧問，引進(jìn)了先進(jìn)的星級人性化服務(wù)與管理理念 。 項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品 SWOT分析 （一）、項(xiàng)目分析 寫字樓 Strengths優(yōu)勢分析 Opportunities機(jī)會分析 Threats威脅分析 區(qū)位優(yōu)勢： 項(xiàng)目地塊緊鄰 臨淄區(qū)政務(wù)中心 ，周邊配套成熟。 ?定價(jià)策略不合理： 產(chǎn)品的定價(jià)目前偏高，成為成交的主要抗性因素。 Weaknesses劣勢分析 ?項(xiàng)目推廣上形象定位高度不夠： 本產(chǎn)品的形象定位目前局限于臨淄，高度不夠。市場觀望情緒較濃。通過新型商務(wù)理念和物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的樹立、宣傳、推行和提升，最終塑造項(xiàng)目和企業(yè)品牌形象。周邊配套日趨完善，產(chǎn)品的稀缺性和地標(biāo)性將更加凸顯。 ?剛性需求尚在： 結(jié)合臨淄經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該產(chǎn)品后期的市場空間較大。 ?產(chǎn)品優(yōu)勢： 產(chǎn)品獨(dú)有的造型和外立面及 5A級的智能配套，王者之尊的商務(wù)形象日益凸顯，也更有利于圈層營銷的開展。高端、稀缺性是項(xiàng)目最大優(yōu)勢。 （一）區(qū)域部分樓盤在售價(jià)格一覽表 規(guī)劃用途 項(xiàng)目名稱 最低價(jià) （元 /㎡） 最高價(jià)（元 /㎡） 均價(jià) （元 /㎡） 車庫價(jià)格 （萬元 /個(gè)） 普通住宅 方正 ?鳳凰城 2800 3600 3200 恒光花園 2500 3080 2800 8 恒生國際 2720 2950 2820 7— 8 鴻祥花園 2720 2890 2800 7 牛山園 1878 2568 2223 不銷售 齊銀 ?瑞泉陽光 2800 3200 2950 西高新村 2400 3300 2800 新風(fēng)家園 2260 3300 2800 8 學(xué)府花園 —— —— 3000 6 陽光康城 —— —— 2650 6－ 9 裕鑫花園 2550 2800 2600 8 奧林匹克花園 2228 多層： 2900 別墅： 4990 多層 :2300 別墅 :4990 7 商務(wù)辦公型 萬豪大廈 2700 3100 2900 7 東海春城國際公寓 3200 3400 3300 仕府苑 3100 3600 3300 8 名仕嘉園 2850 3350 3100 7 盛華尚都中心 2450 3200 2820 6— 8 通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)目前市場上的寫字樓項(xiàng)目無法和本項(xiàng)目商務(wù)寫字樓形成競爭 （以上住宅均價(jià) 2745元 /㎡， 商務(wù)辦公型均價(jià) 3081元 /㎡） ? 小結(jié) ： ? 臨淄房地產(chǎn)市場的大環(huán)境處于的一種良好的發(fā)展態(tài)勢，這對于本項(xiàng)目的開發(fā)提供了良好的市場發(fā)展空間，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作提供了有力保障。 ? 中等經(jīng)濟(jì)水平的居民成為市場消費(fèi)的主力軍，一部分高端客戶趨向投資消費(fèi)。 ? 房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭較好，市場空置數(shù)量較少，然而基數(shù)水平較低。 ? 從目前臨淄的所開發(fā)的樓盤來看，開發(fā)商還停留在 “地段價(jià)值” 的層面，對于產(chǎn)品本身的開發(fā)處于基本層面，對項(xiàng)目的環(huán)境與配套較為忽視，更未上升到賦予項(xiàng)目一種理念，一種生活態(tài)度的精神消費(fèi)層面； ? 隨著恒生 而我市現(xiàn)在很多開發(fā)企業(yè)由于缺乏充足的市場分析和調(diào)研，沒有把握市場的需求方向，項(xiàng)目定位低，不適應(yīng)市場的需求，造成高品質(zhì)住宅建設(shè)規(guī)模少；同時(shí)也有部分企業(yè)對高品質(zhì)住宅理解片面，現(xiàn)在高品質(zhì)住宅既不是簡單的居住面積擴(kuò)大，也不是盲目的追求高端，而是要 “面積不大功能全，占地不多環(huán)境美，造價(jià)不高品質(zhì)優(yōu)” ，由于部分企業(yè)認(rèn)識膚淺，投入很大的人力物力卻沒有建設(shè)出真正的高品質(zhì)住宅，難以收到很好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益。 高品質(zhì)住宅供應(yīng)量不足 從我市部分區(qū)縣商品住宅價(jià)格的波動(dòng)情況來看，由于部分區(qū)縣高品質(zhì)住宅供應(yīng)量不足，造成階段性的高品質(zhì)住宅供應(yīng)短缺，帶來商品住宅預(yù)售價(jià)格的降低。 大戶型商品住宅的購買人群明顯減少，中小戶型的住房需求明顯增加。 節(jié)能省地環(huán)保型住宅建設(shè)步伐加快 ，節(jié)能建筑竣工面積達(dá)到了㎡ ，全年有 ㎡的住宅項(xiàng)目采用了太陽能與建筑一體化技術(shù)，同比增長 %；有 ㎡的住宅項(xiàng)目采用了地源熱泵技術(shù)，同比增長 %；有 ㎡的住宅項(xiàng)目開展了住宅全裝修試點(diǎn)工作，同比增長 %； （二）、 我市房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題 受宏觀調(diào)控政策和國際金融危機(jī)影響 ，部