【正文】 行報(bào)刊雜志等的軟性廣告宣傳，或以宣揚(yáng)朗詩(shī)的健康、綠色、環(huán)保、人居、舒適為主題，或以朗詩(shī)自身企業(yè)文化為主題，或以朗詩(shī)內(nèi)部的一些鮮為人知的真實(shí)故事為主題，進(jìn)行宣傳與倡導(dǎo)，讓消費(fèi)者對(duì)朗詩(shī)的樓盤或者其企業(yè)文化形成更深入的認(rèn)同。 隨著手機(jī)的普及，朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)也可以采用手機(jī)短信的方式，對(duì)目標(biāo)客戶人群進(jìn)行溫馨的新樓盤溫馨提示（tips），提示過(guò)程必須注意短信的編輯方式，工作人員要盡可能地站在收信者角度進(jìn)行編輯，最大限度地減少?gòu)V告本身的推廣推銷性質(zhì)，讓收信者可以欣然接受。郵寄對(duì)象的話則可根據(jù)朗詩(shī)的目標(biāo)客戶群體有針對(duì)性地進(jìn)行。廣告制作較簡(jiǎn)便、費(fèi)用較低。其最明顯的優(yōu)點(diǎn)是傳播對(duì)象完全可以根據(jù)自己的意愿，從而使廣告針對(duì)性大大提高。室內(nèi)售點(diǎn)廣告包括朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)售樓處內(nèi)的樓盤、小區(qū)模型、照片及一些房地產(chǎn)交易中心內(nèi)介紹房源的電子顯示屏等。有利于提醒消費(fèi)者進(jìn)入銷售點(diǎn)，或與銷售點(diǎn)聯(lián)系。可分為室外售點(diǎn)廣告和室內(nèi)售點(diǎn)廣告。除工地圍墻外，其他廣告可在市區(qū)與下沙大范圍進(jìn)行，以達(dá)到最大宣傳力度。戶外廣告可以讓人們隨時(shí)隨地都有可能接觸與認(rèn)識(shí)朗詩(shī)品牌。房地產(chǎn)的戶外廣告常位于城市的主要交通路口、人群匯集地等處。推薦媒體：杭州日?qǐng)?bào)、錢江晚報(bào)、都市快報(bào)等在選擇報(bào)紙媒體宣傳的同時(shí)，為使媒體覆蓋面更加科學(xué)合理組合，可以考慮部分專業(yè)地產(chǎn)類或商業(yè)經(jīng)濟(jì)類雜志，如浙商、樓市、地產(chǎn)等，在適當(dāng)時(shí)間配合報(bào)紙進(jìn)行組合宣傳。報(bào)紙廣告媒體的優(yōu)點(diǎn)：覆蓋面廣，讀者穩(wěn)定，遍及社會(huì)各階層；時(shí)效性強(qiáng)，反應(yīng)及時(shí)；印象深刻，便于長(zhǎng)期保存；報(bào)紙發(fā)行有一定區(qū)域或行業(yè)，針對(duì)性強(qiáng)；制作靈活，費(fèi)用相對(duì)較低。電視廣告不僅有助于朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)在聲像上的信息傳遞，也有利于其在社區(qū)形象上的視覺(jué)傳遞。電視以其視聽雙重功能的特性，成為發(fā)展速度最快、競(jìng)爭(zhēng)最激烈的廣告媒體。利用廣播媒介收聽率的不斷提高，朗詩(shī)也可以以此推廣其綠色、科技、節(jié)能、環(huán)保等品牌形象。目前，都市有車族正在迅速膨脹，而收聽車載廣播已成為駕車者在枯燥的旅途中最主要的消遣方式。廣播廣告媒體的優(yōu)點(diǎn)十分明顯：傳播最為迅速、及時(shí)，不受時(shí)空的限制；擁有很高的靈活度，隨時(shí)可以修改；盡管聽眾廣泛，但廣播廣告的針對(duì)性仍很強(qiáng)，可以選擇特定的地區(qū)、特定的時(shí)段、特別的專題節(jié)目播放；制作簡(jiǎn)單，費(fèi)用低廉；可以充分享用廣播本身在消費(fèi)者心中的威望。 廣告推廣考慮到房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)特質(zhì)，為了更好地發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)的主要采用軟性廣告、硬性廣告與線上廣告相結(jié)合的廣告組合策略。4.3.2.營(yíng)銷推廣的內(nèi)容1.、尋求市場(chǎng)空缺為了最大限度地發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，應(yīng)認(rèn)真、敏銳地研究市場(chǎng)，抓住一切可用的機(jī)會(huì)，利用市場(chǎng)的空缺，張揚(yáng)本案的獨(dú)特之處。 營(yíng)銷推廣策略入市時(shí)機(jī)規(guī)劃本案的入市時(shí)機(jī)應(yīng)掌握以下幾個(gè)原則：避免為了迎合市場(chǎng)中出現(xiàn)的某些潮流或習(xí)慣推盤時(shí)間而做的倉(cāng)促入市行動(dòng)，一切應(yīng)以本案工作進(jìn)程表有序的進(jìn)行，在工地條件、資金條件、證件條件、工程條件、售銷條件等都能予以支持的情況下才應(yīng)入市。因此，針對(duì)朗詩(shī)樓盤，在營(yíng)銷策劃中，除了與朗詩(shī)樓盤綠色和諧、表里如一主題保持一致外，我們也必須著力于解決顧客對(duì)朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)三恒技術(shù)的認(rèn)同問(wèn)題。因此，購(gòu)房者在選擇購(gòu)買房屋時(shí)的第一選擇是認(rèn)同或者喜歡，其次，才是考慮自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 營(yíng)銷推廣的核心問(wèn)題把握對(duì)朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)三恒技術(shù)的認(rèn)同問(wèn)題恒溫、恒氧、恒濕技術(shù)是朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)相對(duì)于普通傳統(tǒng)樓盤的最大區(qū)別之處。T：即technologyE：即environmentG：即greenE追求居住健康的人士5.有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)3.購(gòu)房者對(duì)下沙地塊的認(rèn)識(shí)度不夠 目標(biāo)客戶定位朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)是現(xiàn)代綠色科技住宅，是新型的節(jié)能住宅，運(yùn)用國(guó)外先進(jìn)的技術(shù)打造，在建筑成本上明顯高于傳統(tǒng)住宅，朗詩(shī)提供的健康、綠色、舒適以及品質(zhì)生活是其它傳統(tǒng)住宅無(wú)法給予的，我們的目標(biāo)客戶需具備以下特點(diǎn)：1.周邊的在建樓盤價(jià)格較朗詩(shī)低，如海天城、夢(mèng)琴灣、伊薩卡、多藍(lán)水岸威脅（Threats）：科技住宅目前被接受程度不高，購(gòu)房者對(duì)朗詩(shī)所運(yùn)用的建筑技術(shù)了解較少，購(gòu)房者較多為年輕及中年人士?樓盤價(jià)格較周邊高，平均高出百元至千元不等劣勢(shì)（Weakness）： 低噪恒氧. 朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)SWOT分析：? 2室2廳1衛(wèi)1廚89㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) C1 3室2廳2衛(wèi)1廚138㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) D1 4室2廳2衛(wèi)1廚158㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) E2 2室2廳1衛(wèi)1廚80㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) A/B1樓盤數(shù)量：7幢，包括18層1幢，33層7幢朗詩(shī)位置圖 樓盤信息介紹1. 樓盤簡(jiǎn)介國(guó)際街區(qū)再次獲得中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新景觀住宅年度大獎(jiǎng)朗詩(shī)地產(chǎn)之未來(lái)之家榮獲建設(shè)部2007年科學(xué)技術(shù)項(xiàng)目計(jì)劃試點(diǎn)示范工程批準(zhǔn)文件 朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) 朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)簡(jiǎn)介朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)位于杭州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)6號(hào)大街和27號(hào)大街交匯處；基地南鄰在建的夢(mèng)琴灣住宅小區(qū)，北側(cè)為城市綠地，綠地以北為杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)東西向主要干道之一的第六大街，東臨錢塘江景觀帶和沿江大道；基地周邊居住環(huán)境較成熟，景觀資源豐富，交通設(shè)施便利。公司肩負(fù)創(chuàng)造人居價(jià)值的使命，先后開發(fā)了朗詩(shī) 熙園 、朗詩(shī) 國(guó)際街區(qū)、無(wú)錫朗詩(shī)未來(lái)之家等項(xiàng)目，以節(jié)能舒適住宅為方向、服務(wù)于中端及以上客戶、做合作共贏的資源整合者，成為綠色科技地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，實(shí)現(xiàn)公司的愿景 領(lǐng)跑科技地產(chǎn)! 朗詩(shī)地產(chǎn)所獲榮譽(yù)包括：2008年12月31日，南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)榮獲由國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的，我國(guó)建筑行業(yè)最高科技獎(jiǎng)項(xiàng)華夏建設(shè)科學(xué)技術(shù)一等獎(jiǎng)，同期獲獎(jiǎng)的還有08年為世界矚目的中國(guó)國(guó)家體育場(chǎng)工程等朗詩(shī)榮膺2008精瑞住宅科學(xué)技術(shù)獎(jiǎng)2009年3月25日朗詩(shī)地產(chǎn)正式成為氣候組織成員，在2010年前中國(guó)獲得該榮譽(yù)的房地產(chǎn)公司將不超過(guò)25家。 朗詩(shī)公司簡(jiǎn)介南京朗詩(shī)置業(yè)股份有限公司創(chuàng)立于2001年12月24日，是一家專業(yè)房地產(chǎn)股份制企業(yè)，公司致力于成為一家股權(quán)結(jié)構(gòu)合理、戰(zhàn)略定位清晰、組織能力適配、企業(yè)文化健康的現(xiàn)代股份企業(yè)。關(guān)于下沙樓盤客戶群的分析：下沙區(qū)域沿江樓盤客戶群來(lái)源主要有A. 高教園區(qū)老師B. 工業(yè)園區(qū)的企業(yè)職工；C. 在下沙就讀的有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的學(xué)生（父母為子女買）D. 臨近下沙的海寧投資客E. 來(lái)自杭州主城區(qū)客戶（受下沙相對(duì)較低的整體均價(jià)的吸引）F. 追求改善居住生活品質(zhì)的部分高端收入人群是排屋產(chǎn)品的目標(biāo)G. 外地投資客戶 第五章 朗詩(shī)篇關(guān)于小區(qū)綠化率：除伊薩卡國(guó)際城的綠化率最高，%外，其余均處于33%左右。關(guān)于物業(yè)費(fèi)：除排屋外，多數(shù)樓盤的物業(yè)費(fèi)有所差異，最高者為觀瀾時(shí)代，最低者為多藍(lán)水岸多層。關(guān)于宣傳主題：目前該板塊房源主要打著錢塘江江景、地鐵、濕地等品牌，除海天城與多藍(lán)水岸均有售現(xiàn)房外，其他均屬于期房。另外，下沙區(qū)域受杭州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲以及地鐵、商業(yè)配套設(shè)施等不斷完備等因素影響，區(qū)域價(jià)格增長(zhǎng)潛力較大，整體走勢(shì)尚算不錯(cuò)。關(guān)于產(chǎn)品價(jià)格：除排屋系列外，高層、小高層定價(jià)根據(jù)不同區(qū)域、樓層等有所不同。大型房源也有所推出，但是，無(wú)論從現(xiàn)售戶型數(shù)量，還是根據(jù)海天城、多藍(lán)水岸的剩余房源來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)，小戶型房在目前備受推崇。30%小結(jié)：1.35%30%+綠化率高層、江景物業(yè)費(fèi)（元/㎡/月）濕地公園、江景、價(jià)格、商業(yè)綜合區(qū)毗鄰地鐵末端、江湖河園四重景管生態(tài)設(shè)計(jì)配套的升級(jí)版江景公寓海洋風(fēng)情社區(qū)、低價(jià)、現(xiàn)房南北南北南北80100較大80高層65007000排屋15000高層小高層分6500、7800兩類排屋150006600高層22棟、排屋32棟15棟小高層、高層組成，排屋區(qū)， 7棟全江景高層住宅及2棟高層住宅共25棟，2800余戶目前在售為一期房源，58202㎡，價(jià)格在60008000元/㎡，排屋別墅200㎡以上90㎡為主的小戶型1160㎡戶型剩余房源別墅級(jí)公寓max系列以及一期122剩余房源后期高層尾盤剩余房源高層、排屋高層、小高層、排屋高層小高層保利東灣伊薩卡國(guó)際城野風(fēng)海天城同時(shí)，我們也不得不意識(shí)到，基于下沙自身的布局等特點(diǎn)，人居綠色環(huán)境建設(shè)工作仍有待完善。2 公頃的大型公建配套，這將是對(duì)東區(qū)配套的一個(gè)大大的補(bǔ)充。小結(jié)：總體來(lái)說(shuō)，下沙板塊西區(qū)的基本配置已經(jīng)比較成熟，而本案所處的板塊東區(qū)目前的配套仍然欠缺。㎡，㎡，㎡；同比2007年，%，㎡，成交價(jià)格上漲幅度較大，%。 下沙樓盤概況下沙區(qū)近兩年出讓的土地較多，已逐漸成為樓市供應(yīng)的主力區(qū)域，特別是沿江區(qū)域，多個(gè)品牌大盤同時(shí)在開發(fā)，并在售。伊薩卡等。海天城、華元四季風(fēng)景、福雷德廣場(chǎng)等，二就是錢塘江邊，如朗詩(shī)沿江濕地、江景房產(chǎn)、東北部的高教園區(qū)、中心區(qū)域的軌道交通、現(xiàn)代物流與大型的商場(chǎng)超市，這些要素構(gòu)架起了一個(gè)現(xiàn)在的下沙。總之，目前的下沙尚缺乏綠意。作為城市吸塵器的綠化在覆蓋面積上無(wú)法及時(shí)跟上，導(dǎo)致下沙的環(huán)境始終處于失衡狀態(tài)。而整個(gè)杭州的綠化率已達(dá)40%之多。在進(jìn)行大規(guī)模城市擴(kuò)張的過(guò)程中，在進(jìn)行地域擴(kuò)張的同時(shí)，作為偏隅一方的下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，其人居環(huán)境卻遠(yuǎn)沒(méi)有跟上其人間天堂的美稱。與此同時(shí)，區(qū)域城市輕軌、高速鐵路、高速公路和城市快速通道也將大舉挺進(jìn)。無(wú)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)無(wú)餐飲酒店陽(yáng)光華城、第六大道、海天城、夢(mèng)琴灣、伊薩卡、多藍(lán)水岸、朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)購(gòu)物場(chǎng)所省東方醫(yī)院、下沙醫(yī)院、浙江省中醫(yī)院下沙院區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行餐飲酒店福雷德廣場(chǎng)、陽(yáng)光星城、之江銘樓、十六街區(qū)、四季風(fēng)景、大都文苑風(fēng)情、清雅苑購(gòu)物場(chǎng)所在這三個(gè)區(qū)域，未來(lái)三年間將形成三大居住組團(tuán)，到2009 年計(jì)劃完成房地產(chǎn)開工面積720 萬(wàn)平方米，竣工面積300 萬(wàn)平方米。3. 配套設(shè)施規(guī)劃2. 交通從下沙到杭州主城共開通公交線路14 條，基本覆蓋了杭州主城的繁華區(qū)塊，并有500 多輛大巴投入運(yùn)營(yíng)。目前已有14所高校，在校教師達(dá)，在校生已逾12 萬(wàn)人。這是一個(gè)中型城市的概念。 下沙區(qū)域背景介紹 下沙概述杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱杭州開發(fā)區(qū)）是1993 年4 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)， 平方公里，目前建成區(qū)34 平方公里，轄區(qū)人口20 萬(wàn)。雖然二套房貸有很大程度放松，但期待徹底放開二套房貸不現(xiàn)實(shí)，停建保障性住房的可能基本沒(méi)有。小結(jié)：　 從目前的情況看，盡管信貸已有所放松，但是房地產(chǎn)行業(yè)目前的風(fēng)險(xiǎn)狀況使得銀行的放貸額度有限，資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)降價(jià)，房?jī)r(jià)仍有下探的空間。3月份，杭州房屋成交量有所回升，但還遠(yuǎn)沒(méi)有形成趨勢(shì)性上升。房?jī)r(jià)下調(diào)的原因一方面確實(shí)是市場(chǎng)不景氣；另一方面跟成交房屋的結(jié)構(gòu)有非常大的關(guān)系，杭州遠(yuǎn)郊區(qū)的成交面積的增大拉低了平均房?jī)r(jià)。高端住宅價(jià)格穩(wěn)定，成交相對(duì)火暴而根據(jù)2009年3月的最新杭州