【正文】 想要在如此市場環(huán)境中立馬橫道，當有過人之處 差異化、特殊化、專有化 將會成為我們的制勝準則 我們認為超高端住宅操作要領： 。 爭取。 前期。 相信風水之說，在購房時以此為參考依據(jù)。 已習慣于市場化的服務，對高檔物業(yè)所帶來的相應使用成本的提高（如物業(yè)費、車位費、會員費等）坦然接受； 爭取。 價格也是一種社會圈子的識別。 對于真正富有、多次置業(yè)的高端客戶來說，購房不是“夠房”，這里面不存在買得起與買不起的問題，而是喜歡與不喜歡、值與不值的問題。 細節(jié)。 自信。 【 靶心 共性 】 — 區(qū)別于中端客群的地產(chǎn)消費觀 霸氣。 細節(jié)。 強調(diào)購買的物有所值或物超所值，而不是物美價廉。 由于處于縣級市區(qū)域，他們更愿意“崇洋媚外”，更喜歡外來文化。 與中低端客戶相比，他們對產(chǎn)品單位價格的敏感度低，選擇界面較廣。 他們是與生俱來的王者，身上往往帶著一種不怒自威的霸氣，在各個方面永遠都 是領導者。 階層洞悉 1. 掌握社會大資源，尤其是棄政從商、官商聯(lián)動者； 2. 該階層多為行業(yè)領域的精英，但不事張揚，習慣隱藏，屬于一個富有而知性的階層； 3. 對于傳統(tǒng)習俗與文化具備很強的認同感（兒時的生活經(jīng)歷）； 4. 對于老城區(qū)的認同感； 5. 置業(yè)經(jīng)驗豐富，對于房產(chǎn)具備成熟的判斷力； 6. 對政治時事敏感，關注力強； 7. 對價格的敏感度低，但對“貴得其所”的含義理解透徹； 8. 希望獲得附加值高的物業(yè)，喜歡揮灑雅趣或展示其文化素養(yǎng)；多具備收藏愛好，用多個不同功能的房間滿足其私藏與展示的要求； 行為特征 C、引導次主力客群描述 掌握上升動力的新資產(chǎn)階層 ? IT / 證券／律師／精英一族； ?中小型民營或私企老板等 ?從事文化或教育事業(yè)的高文化群體； 1. 這類人群年齡跨度較大，多置身于知識含量高、市場潛力大的行業(yè)，創(chuàng)業(yè)動力強，為行業(yè)新鋒； 2. 擁有良好的教育背景，善于利用新經(jīng)濟致富，財富積累非常迅速，屬于一個富有而看得見的階層； 3. 因其知識背景及未來不可限量的成長性，該類人群希望公眾將自己與傳統(tǒng)意義上的富人（即所謂暴發(fā)戶等標簽）區(qū)分開來。 大私有企業(yè)主財富處在冀州社會各階層的頂端，權力和聲望的地位次于他的財富地位。 在積累財富的過程中，他們已經(jīng)進入到財富的穩(wěn)定期或擁有穩(wěn)定的財富收入，故經(jīng)濟體系又將其稱為： 財富頂層 和 穩(wěn)定資產(chǎn)層。 客戶定位分析 目標客群 Object Client 權力頂層 財富頂層 穩(wěn)定資產(chǎn)層 新資產(chǎn)層 富裕市民階層 市民階層 赤貧階層 社會結構體系模擬圖 本案的產(chǎn)品價值與特征直接決定了目標客群的階層取向。它將是冀州住宅市場的標桿、是高檔住宅中的典范。 領 袖 衡 水，代 言 冀 州 項目市場定位： 冀州絕無僅有的超高端住宅。 、景觀園林、戶型設計上有所長 高端住宅必備的特質(zhì)；在日益激烈的競爭中，勝出必有所長。 在如此成熟的城市中心，建造物業(yè)本身就是一種姿態(tài)，一種超高端的姿態(tài)。建議作出各種產(chǎn)品形態(tài)及組合的方案，選擇最優(yōu)化產(chǎn)品類型。 序 號 項 目 構 成 數(shù) 量 單 價 金 額（元）1 土地成本 土地出讓金（畝） 117,000, 117000000 1 項合計 117,000, 2 商品房建安成本 多層（ m2) 667 8 12 層（ m2) 0 0 16 18 層（ m2)00 18 層以上（ m2) 1500 175,927, 底商（ m2)6700 150010,050, 底商（ m2) 公建（ m2) 幼兒園（ m2) 合計 ( 地上部分面積 ) 車庫（ m2) 20230 2530 50,600, 地下室（ m2) 地下公建（ m2) 0 合計 ( 地下部分面積 ) 2 項合計 236,577, 3 設計堪查監(jiān)理費（ m2) 22 2,727, 4 燃氣集資費（戶） 1405 0 5 暖氣集資費（ m2) 30 3,719, 6 給水配套費（畝） 15000 942, 7 電力設施費（ m2) 50 6,199, 8 社區(qū)建設配套費（ m2) 20 2,479, 9 小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)費 50 6,199, 10 房產(chǎn)交易費（ m2) 3 371, 11 房屋面積測量費（ m2) 住宅 159, 商業(yè) 6700 13, 12 綠化費用 15 1,859, 13 銷售費用 12,367, 3 項 13 項合計 37,040, 1 項 13 項合計 390,618, 14 管理費 800, 15 不可預見費 500, 16 銷售稅金 49,471, 1 項 16 項合計 441,390, 17 商品房銷售收入 住宅（ m2) 3500 410,498, 商鋪（ m2) 6700 6600 44,220, 車庫（個 ) 500 80000 40,000, 地下室（ m2) 0 17 項合計 494,718, 18 利潤 53,328, 項目成本預算建議解決方案一： 同有關政府部門協(xié)調(diào)，增加容積率和限高，這樣會增加利潤。 O（機會）隨著冀州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設以及招商引資的順利進行，冀州經(jīng) 濟發(fā)展又邁上一個新的臺階，人均可支配的收入增加，外來人口 增加； 隨著外地大開發(fā)商的進入，冀州房地產(chǎn)市場建設水平和規(guī)模都有 顯著提高，整個房地產(chǎn)市場環(huán)境朝著良性有序的方向發(fā)展。 三、項目定位 地理位置：冀州市興華大街西側 占地面積：該宗地面積為 ( )， 地塊四至：東至興華大街；南至信都路；西至幸福街；北至昌成路 土地性質(zhì)：國有建設用地（商業(yè) 40年，住宅 70年） 容積率： 地表情況：無附著物 周邊配套：音樂廣場、科技大廈、博世數(shù)碼、工行支行、中行支行、東方購物 大廈等 SWOT分析 S（優(yōu)勢）：地段較好，地理位優(yōu)越，四至臨街，交通便