【正文】 24 小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)兒童游樂場(chǎng)、健身房，圖書館、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施，以 完善的配套作為項(xiàng)目的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)樹立項(xiàng)目的高端形象。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)。特別是對(duì)兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。 中國最大管理資源中心 ④小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，私家車相對(duì)較多，因此，在規(guī)劃上建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。） 第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于當(dāng) 地項(xiàng)目去化普遍相對(duì)較慢，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 、鳳凰大街和夷安大道將決定盛世大院在該城區(qū)內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。 。對(duì)住房要求基本是 180 ㎡或以上的復(fù)式房、空中別墅等，但高密市這一人群現(xiàn)所占比例較少。 中國最大管理資源中心 C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購房者 私企成功人士 高級(jí)管理層 政府事業(yè)單位高層 這一人群年齡多在 45 歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，屬于二次獲多次置業(yè)。有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，注重生活舒適性，對(duì)物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù)。 B、中層及中層以上改善居住條件的購房者 開發(fā)區(qū)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者 開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)中高層管理者 市區(qū)企事業(yè)單位中高層 市區(qū)企事業(yè)單位青年職員 私營個(gè)體業(yè)主 集中在政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位 3545 歲的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年層。 第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品 牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)高密市的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）整個(gè)高密市人口眾多，全市人口 85 萬，而城區(qū)人口僅 22 萬，其中城區(qū)開發(fā)拓展的潛力巨大；而且私營，民營企業(yè)近年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之市區(qū)近年的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)市區(qū)的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。 ①項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體 制， ②項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為高密市人民和政府作出貢獻(xiàn)。 （ 2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①鳳凰大街與夷安大道交點(diǎn)的自然環(huán)境，在高密市得地獨(dú)優(yōu)，其坐享利群路商業(yè)中心的繁華，又不失安靜幽雅的人居環(huán)境； ②盛世大院可作為高密市中心地段的高尚住宅小區(qū)、將是高密市企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③盛世大院占地 44畝，在縣級(jí)市來說其規(guī)模適中，是居家置業(yè)的最理想所在。 ③置業(yè)意識(shí) —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。 ①國家宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于高密市住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。 經(jīng)營機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為 項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。 四、高密市消費(fèi)者問卷調(diào) 查反饋結(jié)果 您喜歡社區(qū)的園林景觀具有什么樣的風(fēng)格： □歐式園林 15% □傳統(tǒng)江南中式園林 52% □現(xiàn)代風(fēng)格 33% 您喜歡的運(yùn)動(dòng)娛樂配套： □游泳池 20% □乒乓球 10% □網(wǎng)球場(chǎng) 5% □壁球場(chǎng) 3% □羽毛球 36% □籃球場(chǎng) 中國最大管理資源中心 26% 您喜歡的建筑類型是： □ 多層（ 5 層以下） 25% □多層（ 7 層以下） 37% □小高層（ 912層 ） 21% □中高層（ 1218層） 15% 作廢 2% 您打算購買多大面積的住宅： □ 80m2 以下 4% □ 8090m2 19% □ 90100 m2 29% □ 100120 m2 29% □ 140 m2 9% □ 160m2 6% □復(fù)式 4% 您希望購買的戶型是： □一房一廳 3% □二房二廳 31% □三房二廳 47% □四房二廳 15% □四房以上 4% 您希望住宅底層架空層的功能是： □儲(chǔ)物間 14% □車庫 54% □通透架空層 4% □景觀綠化小品 28% 您希望的停車方式： □路面停車 20% □地下停車 64% □半地下停車 10% □架空停車 6% 您喜歡的住宅類型： □平面層 35% □錯(cuò)層 32% □復(fù)式或躍層 33% 您喜歡的住宅朝向： □東向 33% □西向 10% □中間 55% □作廢 2% 您對(duì)房型功能最看重： □客廳 50% □餐廳 5% □主臥 26% □書房 4% □廚房 1% □衛(wèi)生間 14% □兒童房 0% 1您希望客廳的面積： □ 20 m2以下 2% □ 2030 m2 59% □ 30 m2以上 39% 1您希望的主人房： □可不帶衛(wèi)生間 16% □需帶衛(wèi)生間 24% □帶衛(wèi)生間和衣帽間 32% □帶衛(wèi)生間和書房 28% 中國最大管理資源中心 1您希望一套住房中擁有幾個(gè)陽臺(tái)： □一個(gè) 37% □二個(gè) 47% □三個(gè) 10% □作廢 6% 1您希望全新的住宅： □墻體全砌 14% □不砌自行設(shè)計(jì) 53% □衛(wèi)生間 /廚房砌 31% □作廢 2% 1電梯房您喜歡的住宅層數(shù)： □ 5 層以下 26% □ 510 層 46% □ 1015 層 17% □ 15層以上 11% 1您購房的目的： □投資 2% □解決居住問題 40% □改善居住環(huán)境 48% □結(jié)婚 6% □其他 4% 1您購買樓盤的原因： □小區(qū)設(shè)計(jì) 5% □房屋設(shè)計(jì) 10% □配套設(shè)施 25% □價(jià)格 25% □便利性 22% □環(huán)境 13% 1您希望買到理想的住宅的價(jià)位是： □ 1700 元 /㎡以下 61% □ 17001800 元 /㎡ 25% □ 180020xx 元 /㎡ 13% □ 20xx元 /㎡以上可以考慮 1% 1您覺得價(jià)格合適，不帶電梯 6層的住宅您可以接受嗎： □不能接受 22% □勉強(qiáng)可以 39% □可以接受 39% 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。 推廣手法單一，缺乏明星樓盤。 目前在售項(xiàng)目銷售率不理想都在 60%左右，而且基本是在封頂后銷售情況才會(huì)有所好轉(zhuǎn)。 受城市規(guī)模、城市人口及當(dāng)?shù)厥忻裰脴I(yè)意識(shí)的影響，產(chǎn)品普遍去化較慢。 區(qū)位差異帶來的價(jià)格變化影響相對(duì)較小，決定價(jià)位的更 多的是開發(fā)商和項(xiàng)目的品牌、品質(zhì)。 中、低檔次樓盤之間的價(jià)格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價(jià)格差距則較為懸殊。 項(xiàng)目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中等檔次為主，真正稱得上高品質(zhì)的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內(nèi)以中等檔次的物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈。 1 從品牌上看，城投等國有企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購房的首選。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購買決策會(huì)起到很重要的作用。 中國最大管理資源中心 9．從樓盤的賣點(diǎn)來看， 20xx 年房地產(chǎn)銷售突出的將是智能化概念。帶動(dòng)了小區(qū)的銷售。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。不僅體現(xiàn)了高密市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步， 而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。 5．從價(jià)格上看， 2500 元 /平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，將因此成為 20xx 年銷售的一個(gè)新變化。而面積大都在 90120 平方米之間。 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。而鳳凰大街作為高密市新規(guī)劃的核心區(qū)和發(fā)展軸，在不久的將來完全有可能取代目前高密市區(qū)人民大街的戰(zhàn)略位置，成為高密居民購房置業(yè)的首選。 三、微觀市場(chǎng)特點(diǎn)分析 中國最大管理資源中心 1．從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。 總之， 高密 市未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期良好，城市房地產(chǎn)開發(fā)也有很大發(fā)展空間。 （ 5）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 雖然目前 高密