【正文】 思堂｜ BIRTHIDEA W S T O 1 品牌：中海締造 2 地段：市府中心 3 產(chǎn)品：中海標準 4 物業(yè)：中海物業(yè) 1 對當(dāng)?shù)厥袌龅恼J知 2 周邊配套相對較差 3 領(lǐng)袖價格的市場抗性 1 青島城市規(guī)劃，從島到灣的發(fā)展格局 2 青島戶籍改革，消除城鄉(xiāng)差別 3 通往西海岸 6車道高速公路年底通車 4 膠南地產(chǎn)市場質(zhì)變臨界點 1 本土市場供大于求 2 區(qū)域發(fā)展水平滯后 3 政策調(diào)控抑制投資 4 股市迅猛分流資金 威脅 優(yōu)勢 劣勢 機遇 中海膠南項目 SWOT分析 20231111 101 中國博思堂｜ BIRTHIDEA ５．關(guān)于客群分析 根據(jù)對周邊競爭項目和參考項目的了解，結(jié)合本項目的特質(zhì)，得出項目客戶定位擬為： 從目標客戶工作和居住區(qū)域來看，以本地新市府和 老城區(qū)政府公務(wù)員、企管人員、私營業(yè)主 為主，約占 50%左右，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園私營企業(yè)主客戶約占近 20%。 一期推出 15種戶型， 87178平方米。 %的園林綠化率的都市園林 1800余平米幼兒園 由臺灣著名設(shè)計師擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計 2023年度最具市場潛力新盤 2023 青島房地產(chǎn)最值得期待樓盤 價格， 4850元 ３．關(guān)于競爭對手 20231111 97 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 金地花園 2期 “觀海投資價值” 項目位于大青島山海觀景生活的稀缺地帶 由四座 33層的高層組成 總建筑面積 7萬多平米。膠南市優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和良好的投資環(huán)境更加明顯，已 進入了一個高速發(fā)展的重大戰(zhàn)略機遇期，先后獲得全國綠化模 范城市、山東省園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家級生態(tài)示 范區(qū)、山東省人居環(huán)境范例獎等榮譽稱號，城市環(huán)境綜合整治 定量考核連續(xù)四年列山東省縣級市第一名。總面積 1802平方公里，建成區(qū)面積 平方公 里，城區(qū)總?cè)丝?， 2023年全市 GDP達到 元，人 均 GDP達到 ， 2023年，全市經(jīng)濟綜合實力、縣域經(jīng)濟基 本競爭力分別躍居全國百強縣（市）第 34位、第 25位。 20231111 92 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “膠南海王路項目與城市的關(guān)系？” 中海戰(zhàn)略｜ 第七問 7 20231111 93 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 1 關(guān)于膠南 2 關(guān)于區(qū)域競爭 3 關(guān)于競爭對手 4 關(guān)于產(chǎn)品分析 5 關(guān)于 SWOT分解 6 關(guān)于客群分析 7 思考結(jié)論 “膠南海王路項目方略” 20231111 94 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 膠南：“黃海之濱，青島一翼” 膠南市地處山東半島西南隅、黃海之濱，青島西海岸，是青島 所轄的縣級市是一座新興的現(xiàn)代海濱旅游城市。 20231111 91 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 主推案名 3： 中海 嶺譽 1. 市南項目本身就是為榮譽而戰(zhàn)！嶺譽代表最高的榮譽，案名后續(xù)延展創(chuàng)作空間非常大！ 2. 嶺比山站的角度更高，含山之意，又有“領(lǐng)”之諧音地位。 20231111 62 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 中海 ? 山，強調(diào)環(huán)境，同時強調(diào)地位，強調(diào)山的環(huán)境以及人文內(nèi)涵，居住意義。 ? 強調(diào)中海品牌，案名暗含中海領(lǐng)袖青島之市場戰(zhàn)略。 中央山 本案名亦有“山”字，但同周邊項目相比具有完全不同的戰(zhàn)略意義。 非凡品 中央強調(diào)地段與身份，非凡對應(yīng)豪宅定位，品指品質(zhì)， 又指品味，一語雙關(guān)。總體符合項目調(diào)性，階層語感強。 20231111 59 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 戰(zhàn)略主題 2： 中央之城，名門之品 從項目角度出發(fā)的廣告主題。 20231111 58 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 戰(zhàn)略主題 1： 中海，世界 500強成員企業(yè) 本項目承載的意義在于中海品牌，中海品牌與項目相輔相成，共 生共濟。 20231111 56 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 傳播階段： “ 市南區(qū)：品牌引爆點 ” “ 結(jié)合品牌啟動銀川路項目 ” * 因為銀川路項目承載了中海進入青島之歷史里程碑的使 命，故 其可以結(jié)合品牌主題進行推廣，將項目和品牌的推廣合二為一 ，相得益彰，用品牌力促動產(chǎn)品力，用產(chǎn)品力印證品牌力，從而 引爆市場。強調(diào)賣點是戰(zhàn)術(shù)作戰(zhàn)，強調(diào)區(qū)域是策略作戰(zhàn)，強調(diào)品牌是戰(zhàn)略作戰(zhàn)。 7. 產(chǎn)品分析 20231111 54 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 8. 結(jié)論 策略方向：傳播的突破口 作為青島城市核心區(qū)的項目，本案定位高遠，以中海之高 端品質(zhì)提升浮山板塊銀川路之土地價值，并以高檔豪宅定 位作為形象創(chuàng)作的依據(jù)，同時兼顧到本案與中海品牌的意 義以及本案與香港路豪宅區(qū)的差異性，將 自然資源與 城市資源的最佳結(jié)合 作為本案的核心利益點。四季景園２ 魯信長春花園 香港中路 絕對核心板塊 凱悅中心 鼎盛時代 萬邦中心 香港置地廣場 銀川西路 新興熱點板塊 瑞納紫域 銀川美居 優(yōu)山美地 頤中高山 海信半山蘭亭 中海基地項目 城陽新天地 北部新貴板塊 萬科魅力之城 寶龍國際社區(qū) 青特匯豪景苑 希爾景園 海爾路 東部商住板塊 萊鋼大廈 城建 除了面對區(qū)域的競爭，中海銀川項目還要面對青島市區(qū)范圍內(nèi)的品 牌項目之挑戰(zhàn)，其作戰(zhàn)格局是超越板塊的，立足于整個城市的。家等樓盤的開發(fā)以及銀川西路打通，讓這個區(qū)域 迅速成為品質(zhì)優(yōu)秀的居住開發(fā)用地。其實如果算上天山小 區(qū)，銀川西路的居住魅力早已在青島購房者那里得到認同，后來海 ?；▓@、城市 美瓴居、頤 中 戶型面積 80137平米。該項目建筑面積 3萬平方米，由 2個 11層小高層和 3個多層住宅組成，小區(qū)綠化率 40％。 半山蘭亭正坐落于東部中心區(qū)北的半山臺地之上，是青島城市中心罕有的半山純多層庭園住宅，項目地理位置得天獨厚。 青島東部新城區(qū)的中心區(qū)域，已成為青島市最繁華的現(xiàn)代都市核心片區(qū)。項目建筑形態(tài)為純多層住宅，由 6層花園洋房結(jié)合 4層疊拼 HOUSE組成，其中 6層住宅的戶型面積約 140M2左右， 4層疊拼 HOUSE戶型面積約 185 M2左右。項目地塊坐落于隆德路以東、規(guī)劃中的寧德路以南、寧夏路武警支隊以及燕兒島路市南軟件園以北。四棟 18層板樓采用經(jīng)典的南北朝向平行式布局，以宏觀的角度設(shè)定建筑的高低、錯落與排列，給人以連續(xù)與和諧的感受。 優(yōu)山美地的建筑擁有張揚的個性。棲居氛圍得天獨厚：西北側(cè)與浮山森林公園肌膚相親，綠氧充沛；南向為中央商務(wù)區(qū)（ CBD），與繁華不即不離；周邊交通便捷，生活設(shè)施、教育網(wǎng)絡(luò)一應(yīng)俱全；山、海、城的三維景觀讓生活更加健康舒適。即使在青島市南 區(qū)，享受著多條城市主干道以及城市精彩配套的福惠，也不忍 受喧囂。 頤中 社區(qū)共有 8個樓座，其中北側(cè) 的一排高層建筑氣勢雄偉，用幾何線條勾勒出明快、清新的感 覺。名苑 20231111 46 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “頤中 20231111 45 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 頤中 20231111 40 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “ 中海銀川路項目與城市的關(guān)系？ ” 中海戰(zhàn)略｜ 第六問 6 20231111 41 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “市南銀川西路項目方略” 項目的意義 地塊的意義 區(qū)域競爭環(huán)境 板塊定位 城市競爭格局 目標客群 產(chǎn)品分析 思考結(jié)論 20231111 42 中國博思堂｜ BIRTHIDEA …2023 年 5月 30，中海地產(chǎn)以總價 路地塊，高調(diào)進入青島；此舉不僅是“中海地產(chǎn)”進駐青 島的開山之作， 也是 全國性戰(zhàn)略企業(yè) 在 青島市區(qū)核心區(qū) 取得的首個項目 ，同時也是全國性大企業(yè)在市區(qū)核心區(qū) 取得的僅有的兩個項目之一 … 1. 項目的意義 結(jié)論：“青島品牌地產(chǎn)的里程碑” 20231111 43 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 2. 地塊的意義 市南中央商務(wù)區(qū) 海爾路商務(wù)區(qū) 浮山后中央居住區(qū) 香港東路富人區(qū) 山東路 CBD 浮山 中?；? 國際尼克勞斯森林公園 青島大學(xué) 市委市政府、五四廣場 奧運會帆船場地 通達繁華，坐擁青山，城市主流選擇 20231111 44 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 3. 區(qū)域競爭環(huán)境 周邊項目概況 ? 從目前的情況看，銀川西路的項目并不算很多，地塊本身的面積也有限，周邊項目包括頤中高山、優(yōu)山美地、瑞納紫域、省房銀川美居、 海信半山蘭亭等，新樓盤的價位在 8000元／平方米以上，高的已經(jīng)超過 10000元／平方米。最后當(dāng)你拓展一個新領(lǐng)域的 時候，人們就會信任你，市場就會跟著你走。承諾不是憑你空口白牙 去說，人家要聽其言而觀其行。 20231111 36 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “ 中海青島戰(zhàn)略新聞發(fā)布會 ” 品牌關(guān)系意義 * 地產(chǎn)品牌的市場攻擊方式往往是通過媒介新 聞發(fā)布會的方式體現(xiàn)，再以品牌價值的方式 形成項目的攻擊啟動點，從而全面實現(xiàn)項目 核心競爭的產(chǎn)品價值； 20231111 37 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “ 中海青島城市運營中心 ” 品牌關(guān)系意義 * 運營中心完全改變了展示中心項目單一作戰(zhàn)的方式， 而是在城市核心位置 建立統(tǒng)一的運營中心，所有地產(chǎn) 的產(chǎn)品可以在運營中心統(tǒng)一實現(xiàn)銷售，現(xiàn)場接待廳是 便于買家深度了解，運營中心完全實現(xiàn)地產(chǎn)品牌整體 附加值； 20231111 38 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 品牌啟動事件 主題： “中海地產(chǎn)萬里行 —— 青島” —— 青島 ／中國 主流媒體 . 新聞發(fā)布 —— 方式：旅游與媒體聯(lián)誼相結(jié)合的方式。所以說中海地產(chǎn)要啟動青島市場必須首先啟動當(dāng)?shù)刂髁髅襟w。 青島 青島會”全面啟動 20231111 25 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 第一戰(zhàn)：中海是誰 品牌告知 + 鮮明的市場地位 階段主題 “ 中國的世界 500強成員企業(yè) ” 20231111 26 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 27 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 第二戰(zhàn)：中海對于青島的意義 品牌美譽 + 中海三項目帶給青島人的新生活 階段主題 世界的中海，青島的中海 中海市南項目 | 中海市北項目 | 中海膠南項目 20231111 28 中國博思堂｜ BIRTHIDEA