【正文】 任。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 ? 被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對此不能承擔(dān)責(zé)任。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)，護(hù)理費(fèi)，誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣 8萬元事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。大廈共 16層，由于 該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題 ，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。 典型案例： 某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。 樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛 ?相關(guān)法律法規(guī)： ?《 華人民共和國民法通則 》 第一百二十六條 :建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物 ,擱置物發(fā)生倒塌 ,脫落 ,墜落造成他人損害的 ,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任 ,但能證明自己沒有過錯(cuò)的除外 . ?《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 ?各區(qū)分所有權(quán)人 均有為他人使用專有部分及其共有部分提供便利的義務(wù)。 （ 3）維修共用設(shè)施業(yè)主不配合引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?典型案例： A物業(yè)小區(qū)的甲樓的共用水箱建在樓頂，清洗水箱需要出入頂層的業(yè)主家，但這樣會破壞該業(yè)主家的清潔衛(wèi)生，因此，物業(yè)管理公司清洗水箱時(shí)，該業(yè)主總是加以阻礙， 并要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 ?案例解析 ： ?根據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在 6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到 5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。 (2)因維修費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?典型案例： 去年年底，某大廈 6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。 ?本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對公用水箱的滲漏，應(yīng)及時(shí)予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對王某的損失給予賠償。 ?根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 ? 房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。 (1)因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任 ?典型案例： 某住宅小區(qū)第 25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)管理公司 一直 未采取措施。 ?《 物權(quán)法 》 第七十二條 ：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 ?《 物權(quán)法 》 第七十一條 ：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ?《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 |第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。 ?為了確保業(yè)主 ,住戶的安全 ,規(guī)避不可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn) ,一方面 物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù) ,加大安全防范的力度 .另一方面 ,物業(yè)管理公司最好購買公眾責(zé)任險(xiǎn) ,將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司 . 因物業(yè)維修問題而引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?相關(guān)法律法規(guī) : ?《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第三十六：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 在無法查清該車是否丟失，是否在本小區(qū)內(nèi)丟失時(shí)，應(yīng)按照最高人民法院《 證據(jù)規(guī)定 》 第 73條高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，即在證據(jù)對待證事實(shí)的證明無法達(dá)到確定充分的情況下，如果一方當(dāng)事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實(shí)發(fā)生具有高度蓋然性，人民法院即可以對該事實(shí)予以確認(rèn)的規(guī)定，并同時(shí)結(jié)合物業(yè)管理公司的過錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等確定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系，對業(yè)主的車輛沒有保管義務(wù)。 續(xù)上 ? 如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏于管理，未盡至安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對車輛的丟失有過錯(cuò)過失的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。 ?案例解析： ?在此類糾紛中，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看，物業(yè)公司與車主之間存在的是保管合同關(guān)系還是場地使用關(guān)系以及物業(yè)公司在車輛丟失中是否存在過錯(cuò)。前年 12月 22日晚車輛丟失。 ?《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛 ?相關(guān)法律法規(guī)： ?《 中華人民共和國民法通則 》 第一百零六條：公民 ,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的 ,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任 . ?《 合同法 》 第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 ?風(fēng)險(xiǎn)防范： 物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。 ?艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對其具有約束力，其負(fù)有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。只要物業(yè)公司實(shí)際提供了物業(yè)管理服務(wù)業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。按照 《 合同法 》 的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。 因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 ?《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。某物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)遭拒絕，萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù) 。從 2023年 6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。清潔衛(wèi)生 ,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少 . ?第四 ,減免物業(yè)管理費(fèi)用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的 .雖然物業(yè)建筑物空置 ,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果 . ?③業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)費(fèi)的交納爭議糾紛 ?典型案例 ： ?2023年 4月，黃女士購買了某花苑內(nèi)商品房一套。 ?案例解析： ?第一，所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置 ,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著 .實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置 ,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行 ,使用之中 ,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行 ,使用 ,維修和保養(yǎng) ,如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來源或者減少 ,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行 ,使用 ,維修和保養(yǎng)得到維持和保證 . ?第二 ,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身 ,而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用 ,因此 ,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司 . 續(xù)上 ?第三 ,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后 ,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量 .并不意味著可以減少維持 ,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行 ,使用 ,維修和保養(yǎng)的工作量 ,電梯 ,高低壓配電設(shè)備 ,共用照明 ,水泵 ,消防設(shè)施等共用設(shè)備 ,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行 ,仍然需要維修和保養(yǎng) 。 ?北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭一審判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費(fèi) 、供暖費(fèi) 、車位管理費(fèi) 1500元。 被告曹女士的律師則認(rèn)為： 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第 67條規(guī)定 :“ 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于 2023年前后購買了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi) 、供暖費(fèi) 6000余元及車位管理費(fèi) 1500元，請求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。 ?法院根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，對物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費(fèi)予以一定比例的扣減，扣減比例根據(jù)實(shí)際違約情況確定為 30％，馮女士須交 41個(gè)月物業(yè)費(fèi)的 70％。在庭審中，馮女士拿出了有利證據(jù)，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設(shè)啤酒銷售攤位等。 另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主均未訂立服務(wù)合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實(shí)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主事實(shí)上接受了服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 。 物業(yè)收費(fèi)糾紛中不得不注意的三個(gè)常識 ?常識三： 與物業(yè)管理公司未簽訂過物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主仍需交物業(yè)費(fèi) 根據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的職責(zé)之一，作為業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。在 《 合同法 》上，這種物業(yè)管理合同實(shí)際上仍處于一種效力待定狀態(tài)，假設(shè)之后召開的業(yè)主大會決定承認(rèn)這份合同，則該合同就具有合法效力；即使業(yè)主大會最終決議否定了這份合同的效力，業(yè)主也應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司已提供的事實(shí)服務(wù)，交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。但即使這種情況發(fā)生了，單個(gè)業(yè)主也不能以物業(yè)公司進(jìn)入不合法為由，拒絕向給小區(qū)實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實(shí)與物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)差距明顯時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但不能拒交，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的服務(wù)，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主張是不合理的。 續(xù)上 ? 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第七條： ? 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)： ? 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； ? 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； ? 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； ? 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； ? 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； ? 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 ?《 合同法 》 第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 ? 三、告知義務(wù) ? 第五十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起 十五日內(nèi) ，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。拒不配合造成其他業(yè)主損失的由不配合的業(yè)主承擔(dān)責(zé)任 。 對禁止行為的處理方式 : ? 投訴、舉報(bào)、勸阻、制止、報(bào)告