【正文】 主、使用人。共有收益除支付設(shè)置成本外，應(yīng)按有利于全體共有物業(yè)業(yè)主的原則處置，納入物業(yè)管理維修項(xiàng)資金管理，也可部分用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)。第五十四條 物業(yè)的共同事務(wù)是指對物業(yè)的共有部分的維護(hù)、修繕、使用、經(jīng)營、管理等活動(dòng)。相關(guān)場地是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、空地、停車場、經(jīng)營性用房、管理用房，屋頂和外墻的廣告空間和其他附屬空間等。共有設(shè)施是指共有物業(yè)區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入物業(yè)成本構(gòu)成的綠地、公益性娛樂、文體設(shè)施、照明路燈、窖井、化糞池、垃圾箱（房）、郵政信箱、溝渠、避雷裝置、消防設(shè)施等。第六章 物業(yè)共有部分維修與共同事務(wù)管理第五十三條 物業(yè)的共有部分包括共有部位、共有設(shè)施、共有設(shè)備和相關(guān)場地，另有約定的除外。第五十二條　物業(yè)管理服務(wù)合同期滿未續(xù)約的或者依據(jù)合同約定解除合同關(guān)系的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按時(shí)退出原物業(yè)管理區(qū)域，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)辦理有關(guān)物業(yè)管理移交手續(xù)，配合依法選定的物業(yè)管理企業(yè)的接管，按照規(guī)定移交專項(xiàng)維修資金及有關(guān)物業(yè)、物品和檔案資料。收取車輛保管費(fèi)的,應(yīng)承擔(dān)車輛保管責(zé)任,但不承擔(dān)車內(nèi)物品的保管責(zé)任。未有約定的，車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行。除與業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主及非業(yè)主使用人有書面合同約定外，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)管理責(zé)任以外的業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營企業(yè)，但不得將整體管理服務(wù)業(yè)務(wù)委托他人。第四十八條 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：（一） 雙方當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；（二） 物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議規(guī)定需要收取的費(fèi)用等的收取標(biāo)準(zhǔn)、收取方式和結(jié)算辦法、監(jiān)管辦法；（四）物業(yè)裝修管理的有關(guān)事項(xiàng)；（五）合同期限；（六）終止、解除合同的約定，以及合同終止時(shí)物業(yè)、物品及檔案資料的移交方式等；（七）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；（八）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將合同報(bào)物業(yè)所在地的縣、區(qū)物業(yè)主管部門備案。符合下列條件之一的物業(yè)，可以不采用招投標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)：（一）物業(yè)的業(yè)主是單個(gè)業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)少于五人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的；（二）在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的；（三）物業(yè)管理服務(wù)合同到期后經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)的；（四）投標(biāo)人少于三個(gè)的。第四十六條　物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行年檢制度。第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)可依法組織行業(yè)協(xié)會(huì)，協(xié)助物業(yè)主管部門做好行業(yè)自律性管理工作及交流、宣傳等工作。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用由業(yè)主大會(huì)籌集。（九）法律、法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)的名稱中應(yīng)當(dāng)標(biāo)示“物業(yè)管理”字樣，物業(yè)管理應(yīng)為其專營或主營業(yè)務(wù)?！　〉谒恼? 物業(yè)管理企業(yè)第四十條 物業(yè)管理企業(yè)申請?jiān)O(shè)立和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)升級(jí)須按《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第125號(hào)）規(guī)定的程序辦理，并向工商行政管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照后方可營業(yè)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)接受居民委員會(huì)的管理。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和從事其他投資經(jīng)營活動(dòng)。第三十六條　業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。第三十四條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。（四）《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中約定應(yīng)在業(yè)主公約中保留的內(nèi)容。（二）業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修時(shí)應(yīng)遵守的事項(xiàng)，包括是否收取裝修押金，裝修押金的退還方式等。業(yè)主公約對全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。第三十三條 本條例所稱業(yè)主公約，是指由業(yè)主共同承諾，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用、維護(hù)物業(yè)及相關(guān)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守的行為守則。第三十二條　業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)憑縣、區(qū)物業(yè)主管部門核發(fā)的登記證書，申請刻制印章。業(yè)主委員會(huì)主任有損害業(yè)主合法權(quán)益的，經(jīng)半數(shù)以上委員同意，可以召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，重新在委員中選出新的業(yè)主委員會(huì)主任，并增選一名新的業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)管理重大事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)充分聽取物業(yè)主管部門、業(yè)主、承租人或其他非業(yè)主使用人的意見。第三十條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受物業(yè)主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。原業(yè)主委員會(huì)任期期滿時(shí)向新業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)。第二十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會(huì)議召開七天前將會(huì)議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。沒有通過業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)簽訂或撤銷物業(yè)管理合同為無效行為。對不符合規(guī)定成立的，不予登記，并書面通知申請人。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生后，應(yīng)持登記申請書、業(yè)主委員會(huì)名單、章程，在十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)主管部門備案。第二十八條 擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；（二）遵紀(jì)守法，公益心強(qiáng)，無違法行為紀(jì)錄；（三）對物業(yè)管理業(yè)務(wù)有一定程度的了解；（四）模范履行業(yè)主的義務(wù)，按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金，遵守物業(yè)管理制度。業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)來源，是否設(shè)置專職人員，委員是否領(lǐng)取津貼及津貼來源由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)委員投票時(shí)每人一票。業(yè)主委員會(huì)主任最多可以連任兩屆。委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由五名以上單數(shù)委員組成，委員每屆任期由業(yè)主大會(huì)決定，但最長不得超過五年。第二十七條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。其職責(zé)是：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；（二）草擬業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)章程草案或者提出修改草案，草擬業(yè)主大會(huì)決議草案；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定、決議；（四）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)決定、決議，業(yè)主公約的實(shí)施；（五）督促業(yè)主、非業(yè)主使用人遵守物業(yè)管理規(guī)定，督促業(yè)主按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)履行合同規(guī)定的義務(wù)；（六）聽取業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)管理企業(yè)的意見與建議，處理協(xié)調(diào)物業(yè)管理中的相關(guān)問題；（七）為業(yè)主大會(huì)續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)和批準(zhǔn)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同。物業(yè)發(fā)生毀損不堪使用或者滅失，經(jīng)業(yè)主大會(huì)特別事項(xiàng)決定不再重建的，應(yīng)當(dāng)在通過決議之日起十五日內(nèi)，宣告解散業(yè)主大會(huì)，并到成立登記的物業(yè)主管部門辦理注銷登記。第二十五條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過成立業(yè)主大會(huì)決議之日起十五日內(nèi)，到所在地的縣、區(qū)物業(yè)主管部門辦理登記，業(yè)主大會(huì)自登記之日起成立。包括棄權(quán)和投反對票的業(yè)主在內(nèi)的所有業(yè)主及其他相關(guān)人應(yīng)當(dāng)遵守和執(zhí)行?！　τ谙铝兄卮笫马?xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主同意方為通過：　　（一）業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)章程的制定、修改；　?。ǘ┻x聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；　　（三）建筑物的重建及物業(yè)的大修、更新和改造，專項(xiàng)維修資金的籌措和使用；　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)合同重要條款的確定、變更。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或書面征求意見的形式舉行。其擁有的投票權(quán)按本條例規(guī)定計(jì)算，但在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的三分之一。無完全民事行為能力的業(yè)主，由其法定代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。商業(yè)用房、工業(yè)廠房或綜合性物業(yè)（指既有住宅，又有商業(yè)用房或工業(yè)廠房的）中的非住宅物業(yè)，按建筑面積，每一百平方米為一票，不足一百平方米有單獨(dú)房地產(chǎn)權(quán)證書的，可與其他業(yè)主合并計(jì)票，每滿一百平方米計(jì)一票。第二十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，參加投票。物業(yè)管理企業(yè)或者百分之二十以上業(yè)主提請召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，必須書面載明召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的理由、目的和提請時(shí)間。因緊急情況需要召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，提前公告時(shí)間不得少于七日。首屆業(yè)主大會(huì)決議應(yīng)在區(qū)、縣物業(yè)主管部門的監(jiān)督下匯總和公布結(jié)果。業(yè)主大會(huì)籌備組或業(yè)主委員會(huì)可將需要業(yè)主大會(huì)討論通過的文件及其他事項(xiàng)，以書面形式印發(fā)給業(yè)主，要求業(yè)主在規(guī)定的合理時(shí)間內(nèi)提出意見和作出表決。業(yè)主委員會(huì)成立后的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)。后期入住的業(yè)主必須納入其中，不得成立新的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。（一）物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積百分之五十以上的；（二）物業(yè)交付第一個(gè)業(yè)主使用之日起滿兩年的。業(yè)主是自然人的，其書面委托應(yīng)附業(yè)主本人身份證復(fù)印件，境外業(yè)主簽發(fā)的委托書須由合法公證人見證。但是業(yè)主少于五名且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。第十六條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更的，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后三十日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。第十五條 非業(yè)主使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)由業(yè)主與非業(yè)主使用人約定，但不得違反本條例的有關(guān)規(guī)定。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主公約第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理中享有以下權(quán)利：（一） 合法占有、使用、裝飾、維修物業(yè)專有部分；（二） 合理使用