【正文】 增加附加值的思路被限制p創(chuàng)新高層戶(hù)型p偷面積、高附加值p戶(hù)型定位提升客戶(hù)層級(jí)戶(hù)型細(xì)節(jié)建議地華 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page61一房一廳二陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型 5058平方米陽(yáng)臺(tái)改書(shū)房樣板房商住樓經(jīng)典戶(hù)型建議地華 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page60一房一廳兩陽(yáng)臺(tái) 4547平方米功能齊全，動(dòng)靜分區(qū)合理，一房一廳戶(hù)型帶兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，為獨(dú)創(chuàng) “ 百變 2DK”戶(hù)型，空間自由組合，生活陽(yáng)臺(tái)商住樓經(jīng)典戶(hù)型建議地華 地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報(bào)告——Copyright 169。梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報(bào)告——Copyright 169。梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報(bào)告——Copyright 169。梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報(bào)告——Copyright 169。梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報(bào)告——Copyright 169。5 ㎡ 45 170 % 7650 %一房 55㎡ 177。5 ㎡ 90 150 % 13500 %小計(jì) 450 % 37500 %三房 小三房 110㎡ 177。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page54戶(hù)型配比建議通過(guò)前述市場(chǎng)分析及我司多年來(lái)專(zhuān)業(yè)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，建議戶(hù)型配比如下：戶(hù)型 戶(hù)型面積區(qū)間 計(jì)算面積 套數(shù) 分項(xiàng)套數(shù)比 面積 分項(xiàng)面積配比二房 小二房 80㎡ 177。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page53三、項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)建議地華 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page52項(xiàng)目規(guī)劃示意圖二效果參考地華 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page51項(xiàng)目規(guī)劃示意圖二麓 楓 路楓 林 三 路商鋪小區(qū)中心園林景觀(guān)30層30層30層30層30層商鋪商鋪 2層商鋪小區(qū)車(chē)行出口小區(qū)車(chē)行入口小區(qū)主入口高層低密度大面積留給景觀(guān)地華 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page50項(xiàng)目規(guī)劃示意圖一效果參考地華 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page項(xiàng)目規(guī)劃示意圖一N小區(qū)主入口小區(qū)車(chē)行出口小區(qū)車(chē)行入口小區(qū)中心園林景觀(guān)30層 30層 30層30層商鋪30層商鋪商鋪30層麓 楓 路楓 林 三 路2層2層2層高層低密度大面積留給景觀(guān)地華 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page48二、項(xiàng)目功能布局規(guī)劃建議地華 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page47序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位1 總占地面積 ㎡2 凈用地面積 ㎡3 總建筑面積 ㎡其中 地上建筑面積（計(jì)容積率） ㎡其中 高層住宅 ㎡商鋪 ㎡商住樓 ㎡公建及配套 ㎡地下室面積（不計(jì)容積率） ㎡4 容積率 /5 建筑密度 %6 綠化率 %7 停車(chē)位 537 個(gè)其中 地上停車(chē)位 161 個(gè)地下停車(chē)位 376 個(gè)【最佳方案 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】地華 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page46根據(jù)地塊形狀及容積率指標(biāo)測(cè)算，本項(xiàng)目可快速暢銷(xiāo)物業(yè)類(lèi)型的配比方案：高層點(diǎn)式住宅＋臨街社區(qū)商業(yè)序號(hào) 建筑形式 容積率 用地比例 用地面積 （ ㎡） 建筑面積 （㎡） 建筑面積比1 高層 % %2 商業(yè) % %地華 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page45經(jīng)過(guò)測(cè)算，在 ，通過(guò)增加某一物業(yè)的占地比例來(lái)尋找各物業(yè)對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)時(shí)，我們得出不同物業(yè)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)率大小如下：高層（ 32層） ﹥ 中高層（ 18層） ﹥ 小高層 （ 11層）物業(yè)組合方案探討地華 小結(jié)地華 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page44通過(guò)容積與利潤(rùn)關(guān)系分析綜合得出 :容積率為 ,項(xiàng)目投資利潤(rùn)率最大；為 %。容積率　 凈利潤(rùn)額（萬(wàn)元） 投資總額（萬(wàn)元） 　容積率 投資總額（萬(wàn)元） 凈利潤(rùn)率 % % %地華 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page43測(cè)算結(jié)論三：隨著容積率增加，相應(yīng)的凈利潤(rùn)額、投資總額也在增加。容積率　 投資總額（萬(wàn)元） 　容積率 凈利潤(rùn)率 % % %回報(bào)率 % % %地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報(bào)告——Copyright 169。 土地成本按照市場(chǎng)價(jià)格（ 280萬(wàn) /畝）計(jì)算。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page41測(cè)算結(jié)論一：項(xiàng)目容積率在 ,凈利潤(rùn)率最高。一、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)解讀 —— 容積率的確定地華 由此，我們需要用經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)判斷我們是否需要做滿(mǎn)項(xiàng)目用地指標(biāo)中 ，因?yàn)橹懈邔?、小高層的建安成本要低，銷(xiāo)售價(jià)格可以適當(dāng)比高層略高。容積率： ≤ 直觀(guān)上是一個(gè)純高層概念，雖然高層在長(zhǎng)沙中心區(qū)是主流產(chǎn)品，但本項(xiàng)目地塊周邊已建成物業(yè)多以多層、小高層物業(yè)為主。用地面積： 17051㎡，合 。梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報(bào)告——Copyright 169。梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報(bào)告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page38優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)周邊配套優(yōu)勢(shì)商業(yè)價(jià)值較高客戶(hù)資源豐富未來(lái)升值潛力較大劣勢(shì)交通便利較差周邊環(huán)境景觀(guān)環(huán)境及自然環(huán)境相對(duì)區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目處于劣勢(shì)本案規(guī)模較小，影響力方面略遜對(duì)手機(jī)會(huì) 區(qū)域面臨重新改建和規(guī)劃，市場(chǎng)機(jī)遇較大中小戶(hù)型產(chǎn)品具有較好的市場(chǎng)前景風(fēng)險(xiǎn) 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)近年發(fā)展不平穩(wěn)，未來(lái)市場(chǎng)充滿(mǎn)變數(shù)宏觀(guān)政策充滿(mǎn)不確定性區(qū)域市場(chǎng)未來(lái) 2年年多個(gè)項(xiàng)目集中上市，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。本案開(kāi)發(fā)價(jià)值挖掘地華 本案周邊企業(yè)單位、原住民以及個(gè)體戶(hù)較多，客戶(hù)資源豐富，與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目相比具有較大的客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page37商業(yè)價(jià)值客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大本案兩面臨街（東臨麓楓路，南臨楓臨路）商業(yè)價(jià)值較大。本案開(kāi)發(fā)價(jià)值挖掘地華 通訊：中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)交通： 90 90 913本案周邊相關(guān)配套相對(duì)成熟，與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目相比，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但是部分配套如：學(xué)校、商場(chǎng)、超市、銀行、交通以及休閑娛樂(lè)等均有待進(jìn)以步完善。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page36地段周邊配套本案位于楓林路與麓楓路交匯處西北角，與西站商圈核心區(qū)僅 1分鐘車(chē)程，周邊相關(guān)配套相對(duì)較為完善，與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目相比，具有較大的地段優(yōu)勢(shì)。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page35五、本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值挖掘地華 小結(jié)地華 未來(lái) 35年區(qū)域市場(chǎng)每年的供應(yīng)量在 5080萬(wàn)平方米之間，而明年區(qū)域市場(chǎng)多個(gè)項(xiàng)目集中上市，市場(chǎng)供應(yīng)陡然劇增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 麓谷工業(yè)園企業(yè)員工、拆遷戶(hù)、教師、原住民以及區(qū)域內(nèi)其他企業(yè)職工、個(gè)體戶(hù)成為區(qū)域核心客戶(hù)構(gòu)成。兩房和三房產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)的絕對(duì)主流地位。借市場(chǎng)持續(xù)旺銷(xiāo)的東風(fēng)，區(qū)域內(nèi)各類(lèi)產(chǎn)品均取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報(bào)告——Copyright 169。產(chǎn)品類(lèi)型主要以 15萬(wàn)平方米以下的中小規(guī)模普通住宅為主。梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報(bào)告——Copyright 169。項(xiàng)目名稱(chēng) 成交均價(jià)（元 /平方米）金榮譽(yù)峰 6200 （精裝，復(fù)式，買(mǎi)一層送一層）未來(lái)城 4500麓山潤(rùn)城 3500湘麓國(guó)際 4400遠(yuǎn)大麓園 4500（精裝修）金谷大廈 3800中房 F聯(lián)邦 3500麓谷林語(yǔ) 4100綜合本案所處地理區(qū)位及未來(lái)的發(fā)展前景來(lái)看，本案未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)格預(yù)計(jì)將達(dá)到 45004800元 /平方米。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page32區(qū)域住宅市場(chǎng) — 價(jià)格 中低端產(chǎn)品主流均價(jià) 3500—3800 元 /平方米；中高端產(chǎn)品主流均價(jià) 41004500元 /平方米。地華 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page31區(qū)域住宅市場(chǎng) — 客戶(hù) 高新區(qū)企業(yè)員工、拆遷戶(hù)、教師以及原住民成為區(qū)域市場(chǎng)的核心客戶(hù)構(gòu)成。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page30區(qū)域住宅市場(chǎng) — 產(chǎn)品園林 區(qū)域市場(chǎng)各項(xiàng)目的園林風(fēng)格主要以中式園林為主 .項(xiàng)目名稱(chēng) 園林風(fēng)格金榮譽(yù)峰 中式未來(lái)城 現(xiàn)代金谷大廈 無(wú)中房 F聯(lián)邦 中式麓谷林語(yǔ) 中式地華 三房主流面積 110140平方米 .從銷(xiāo)售情況來(lái)看 ,4055平方米一房 8090平方米的兩房以及 110120平方米的三房最受市場(chǎng)歡迎 .大面積產(chǎn)品消化速度相對(duì)較慢 .項(xiàng)目名稱(chēng) 一房 (㎡ ) 兩房 (㎡ ) 三房 (㎡ ) 四房 (㎡ ) 五房 (㎡ )金榮譽(yù)峰 4555未來(lái)城 4060 金谷大廈 4071 7993 130140中房 F聯(lián)邦 6789 8189 115 146157 168麓谷林語(yǔ) 8090 110120建議本案戶(hù)型規(guī)劃以 8090平方米的舒適型兩房和 90120平方米的緊湊型三房為主 ,以順應(yīng)市場(chǎng)需求 ,降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) .地華 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page29區(qū)域住宅市場(chǎng) — 產(chǎn)品戶(hù)型面積 一房主力面積主要集中在 4060平方米 。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page28區(qū)域住宅市場(chǎng) — 產(chǎn)品戶(hù)型 兩房和三房占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主流 ,從銷(xiāo)售情況看，兩房和小三房供不應(yīng)求 ,而大三房及四房以上產(chǎn)品去化情況相對(duì)較慢 .地華 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page27區(qū)域住宅市場(chǎng) — 產(chǎn)品規(guī)模 大盤(pán)引領(lǐng)市場(chǎng) ,中小規(guī)模產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)主流項(xiàng)目名稱(chēng) 占地面積 (萬(wàn) ㎡ ) 建筑面積 (萬(wàn) ㎡ )金榮譽(yù)峰 未來(lái)城 金谷大廈 中房 F聯(lián)邦 18 43麓谷林語(yǔ) 56 115地華 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page26區(qū)域住宅市場(chǎng) — 銷(xiāo)售情況 憑借全市市場(chǎng)持續(xù)火暴的東風(fēng) ,區(qū)域銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼 .每個(gè)項(xiàng)目均取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī) .項(xiàng)目名稱(chēng) 占地面積(萬(wàn) ㎡ )建筑面積 (萬(wàn) ㎡ )開(kāi)盤(pán)時(shí)間目前推貨量(套 )銷(xiāo)售率金榮譽(yù)峰 176 90%未來(lái)城 84 95%金谷大廈 203 90%中房 F聯(lián)邦 18 43 737 80%麓谷林語(yǔ) 56 115 2873 90%地華 目前區(qū)域房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在楓林路沿線(xiàn)和桐梓坡沿線(xiàn) .麓谷林語(yǔ)湘麓國(guó)際 未來(lái)城金谷大廈 譽(yù)峰中房 F聯(lián)邦本案