【正文】 于新型的 抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金 的壽險服務(wù)，它將已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的投保人的房屋產(chǎn)權(quán)抵押，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命（男性 69歲，城鄉(xiāng)差異不計）計算，將其房屋的價值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按年或月將現(xiàn)金支付給投保人。 直至投保人亡故，保險公司才將該房屋收回，進行銷售、出租或者拍賣。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司 。這種做法，對貸款方來講，它避免了借款人健康狀況帶來的風(fēng)險，到期由保險公司交還全部本金；對借款方來講，它在轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險時，給借款人送上了一份人壽保險；對保險公司來說，每月收到的本金可能帶來盈利。 壽險抵押貸款? 在歐洲一些國家，尤其是荷蘭，普遍將住房抵押貸款與人壽保險相結(jié)合，借款人獲得住房抵押貸款后，每月支付的費用由兩部分組成：本金和利息。 個人業(yè)務(wù)：壽險抵押貸款? 我國住房抵押貸款的發(fā)展給我國保險業(yè)提供了很大的發(fā)展空間。據(jù)了解，民生銀行還允許客戶在最長一年的時間內(nèi)，只還利息不還本金，這就為部分打算 “ 以房養(yǎng)房 ” 的客戶提供了便利條件。按照這種方式，客戶的全部貸款被劃分成幾個不同償還階段，根據(jù)客戶在不同階段的收入狀況差異，每個階段償還的本金數(shù)額也不相同。 “ 對于銀行來講，這類客戶很有培養(yǎng)前途，一般而言，他們的收入曲線未來會呈現(xiàn)出向上的趨勢， ” 高峰進一步分析到， “這樣我們就可以根據(jù)他的情況，將 20年的貸款分成不同階段來還，比如這對年輕人前兩年收入低，可以先在這個階段每個月還 3000元錢，第三年收入有所增加后，可以負(fù)擔(dān)每月 5000元的還款了，銀行就可以為他們調(diào)整到月還款 5000元。否則，就只能重新選擇更便宜的房子。 民生房貸獨門絕學(xué) 組合還款法? 例子：一名剛剛畢業(yè)的碩士研究生，工作時間不長，有了女朋友之后，面臨買房子結(jié)婚的問題，兩個人的月收入加起來可能在 5000元左右，而其每個月的正常開支為 2023元。 民生房貸獨門絕學(xué) 組合還款法 ? 目前，各家商業(yè)銀行在經(jīng)營個人住房貸款業(yè)務(wù)時，給客戶提供的只有兩種還貸方式 —— 等額本金還款法和等額本息還款法。而且，可以激活存量房市場，改變目前以增量房成本加利潤決定市場房價的狀況，使存量房的實際價值真正起到指導(dǎo)增量房市場價格的作用。既解決了大量低收入者買不起房的問題，保證人人能有房住，也使銀行規(guī)避了風(fēng)險。? 政府將有可能首先從給銀行帶來最大風(fēng)險、需求穩(wěn)定的低端產(chǎn)品即廉租屋、經(jīng)濟適用房入手，實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化。存量房與房地產(chǎn)金融? 一個 健全的房地產(chǎn)市場自有率和出租率應(yīng)有合理分配，即使在發(fā)達(dá)的美國、德國，住房的自有比例也只有 70％和 40％。隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展，存量房地產(chǎn)進入市場的數(shù)量將會逐年增加，再加上每年接近 1萬億元的新建房地產(chǎn)投入使用。如果每 1平方米 2023元，則其價值分別為 36萬億元和 22萬億元。此后，大量新建的經(jīng)濟適用房、商品房進入市場，到 2023年，私有住房的持有率已達(dá) 26％。但目前人們在談到房地產(chǎn)金融問題時，僅僅關(guān)注增量房市場，而沒有考慮巨大的存量房市場。雖然有如此巨大的住房抵押貸款規(guī)模，但由于 %的住房抵押貸款通過資產(chǎn)證券化脫離了商業(yè)銀行體系，有效地分散了商業(yè)銀行的金融風(fēng)險。? 此外，個人住房抵押貸款證券化也是分散商業(yè)銀行信貸風(fēng)險的有效途徑。? 如果發(fā)生抵押貸款借款人提前還款或抵押貸款本金和利息償還超前于證券本息的支付，通常特別機構(gòu)將作在貨幣市場和資本市場作短期投資如購買國債等，該投資收益屬于特別機構(gòu)?！　∪绻l(fā)生抵押貸款借款者還款逾期甚至違約的情況，首先由保險公司承擔(dān)其承諾的部分或全部損失，最終可以依法處置抵押物以獲得補償，如果還不夠償還證券本息，其損失只能投資者自已承擔(dān)。在一定時間，在某個資本市場，在政府的批準(zhǔn)、監(jiān)督和有關(guān)證券信用評級機構(gòu)的監(jiān)督下，通過承銷商發(fā)行以其收購的抵押貸款為基礎(chǔ)的證券（通常是以債券的形式）。隨著房貸規(guī)模的日益膨脹，作為２１世紀(jì)全球金融結(jié)構(gòu)調(diào)整及金融工具創(chuàng)新的最重要的內(nèi)容之一，在我國盡早實施房貸證券化的試點，加快建設(shè)住房抵押貸款二級市場已勢在必行。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 目前，國際上信貸資產(chǎn)證券化代表性的模式大致有三種： 　　一是美國模式，也稱表外業(yè)務(wù)模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機構(gòu) (SPV)，用以收購銀行資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)的真實出售； 　　二是德國模式，亦稱表內(nèi)業(yè)務(wù)模式，即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個機構(gòu)，由這個機構(gòu)運作證券化業(yè)務(wù)，資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行，保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中； 　　三是澳大利亞模式，也稱準(zhǔn)表外模式，是上述兩種模式的結(jié)合類型。 中小型國有企業(yè)資產(chǎn)證券化 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 房貸證券化是指銀行將房地產(chǎn)抵押貸款按照價值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，由于住房貸款的期限普遍很長，而金融機構(gòu)吸收的存款又具有短期性，一方面可以解決銀行 “短存長貸”流動性不足的問題，另一方面也可以使資金較少的企業(yè)參與房地產(chǎn)投資。這些資產(chǎn)都具有質(zhì)量和信用可被準(zhǔn)確評估、有擔(dān)保、能產(chǎn)生可預(yù)見的現(xiàn)金流等必備特征。發(fā)放貸款的銀行將抵押貸款銷售給二級市場的中介機構(gòu)，就可把其長期的貸款資產(chǎn)變現(xiàn)成具有高流動性的現(xiàn)金資產(chǎn)。具體來說，資產(chǎn)證券化就是發(fā)起人把其持有的各種流動性較差的資產(chǎn)，分類整理為一批批資產(chǎn)組合出售給特設(shè)載體 (SPV)，再由特設(shè)載體把買下的金融資產(chǎn)作為擔(dān)保發(fā)行資產(chǎn)支持證券 (ABS)，收回購買資金。Securities，ABS)是指將一組流動性較差的 (金融 )資產(chǎn)進行一系列的組合，使該組資產(chǎn)在可預(yù)見的未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可以保持相對穩(wěn)定；在此基礎(chǔ)上配以相應(yīng)的信用擔(dān)保，將該組資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金流量的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌錾狭鲃?、信用等級較高的債券型證券的技術(shù)和過程。房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)證券化實現(xiàn)后，還會有一些新的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理產(chǎn)品逐步在中國市場出現(xiàn)。 ? 下一步，估計銀行會相應(yīng)推出一些新的金融產(chǎn)品，以解決金融風(fēng)險。 ? 政府方面很清楚，沒有房地產(chǎn)金融，在中國目前的市場情況下，就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。近年來，房地產(chǎn)貸款在金融機構(gòu)新增資產(chǎn)中的比重呈上升的趨勢，從2023年的 39%，預(yù)測會上升到 2023年的 42%67%，2023年的 45%62%，這將對銀行產(chǎn)生很大的壓力。 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是市場的需求? 一方面是房地產(chǎn)貸款在銀行所累積的風(fēng)險已使銀行金融不堪重負(fù)，政府需要多種金融創(chuàng)新。銀行貸款余額在 2023年是 15． 8萬億，2023年房貸增長速度預(yù)計為 15％。現(xiàn)在我國消費貸款占整個金融銀行業(yè)貸款比重約為 15％左右。前 20年的投資主要集中于基礎(chǔ)工業(yè)方面，而今后 20年，基礎(chǔ)工業(yè)和與改善生活品質(zhì)、居民消費有關(guān)的投資將并重發(fā)展。非金融性公司及其他部門貸款增加 ，其中，短期貸款增加 4919億元，中長期貸款增加 9350億元，票據(jù)融資增加 2026億元。全部金融機構(gòu)人民幣貸款余額 ，同比增長 %。非金融性公司存款增加 ，財政存款增加 564億元。金融機構(gòu)人民幣各項存款余額為 24萬億元，同比增長 16%。在 1998年的時候，整個房地產(chǎn)的貸款不到 3000億，個人貸款不到 200億，但目前金融機構(gòu)主要是銀行，用于支持房地產(chǎn)發(fā)展的貸款達(dá)到了 20230億。表明房地