【正文】 17%東山和海珠%東圃 天河58% 東山和海珠11%海珠腹地 海珠42% % 天河10%番禺南村或鐘村天河30. 8 %海珠 %選擇人數(shù)最多的前三個地區(qū)所選擇的地段主要區(qū)域居民樂于選擇的地區(qū)分析 天河區(qū) 東山區(qū) 海珠區(qū) 越秀區(qū) 荔灣區(qū) 天河北、洛溪與珠江新城、海珠臨江與東圃地塊 珠江新城、天河北、海珠臨江 海珠臨江、洛溪和珠江新城、天河北與海珠腹地 天河北地區(qū)，下面幾個區(qū)域比例差別不大：珠江新城與海珠臨江、白云山 荔灣 從區(qū)域來講， 天河區(qū) 和 海珠區(qū) 工作或生活的居民是番禺版塊最主要的消費群體，從細分市場來講，有意向購買天河北、珠江新城、海珠臨江版塊、洛溪、東圃版塊和海珠腹地大盤、但現(xiàn)有樓盤不能滿足其要求的消費者，將會是我們最終的消費群體。 32 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 1）對于版塊的偏好選擇 （ 2）消費者較為認可的主要樓盤分析 （ 3） 對樓盤主要特點或風(fēng)格的偏好 （ 4）對南村版塊及其代表樓盤的認識 消費者的總體選擇傾向 33 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 1）、對于版塊的選擇偏好 %天河北 %珠江新城 %番禺洛溪 %海珠臨江 %白云山地段 %東圃地段 %海珠腹地 %番禺南村或鐘村 %芳村 %其他地區(qū) 在所有版塊中， 天河北 仍然是潛在購房者最為熱衷的地區(qū)，隨著番禺撤市設(shè)區(qū)和地鐵的利好消息，及多個實力大盤的帶動， 番禺已成為越來越多的廣州居民的居住選擇地 。 由于錦繡天河距離市區(qū)的實際距離較遠，對交通問題的關(guān)注則會在很大程度上決定著居民對該版塊及樓盤的選擇 。 現(xiàn)有住房情況 未來置業(yè)類型% %租房19% %% %目標群體現(xiàn)有的居住形 式及置業(yè)類型 購房目的的比較%% %%%% %%%%%%%%自住 商住兩用 投資 度假居住 買給他人總體 目標群體30 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 6）、日常乘車習(xí)慣 在總體和番禺的潛在消費群體中， 公交車 、 摩托車 和 自駕汽車 分別是前三位最常用的交通工具，但在我們的目標群體中，使用摩托車上升到較高的比例，自駕汽車的比例基本不變。在房型設(shè)計和裝修方面盡可能考慮一些時尚前衛(wèi)的年輕白領(lǐng)要求。 在個人業(yè)余愛好方面， 體育運動和 旅游 是目標群最為喜歡的兩種活動，而總體中擺在前兩位，的讀書看報和音樂，在我們的目標群中則放在第三、第四的位置上。 細分群體 家庭月收入平均值樣本總體 6112 元番禺 6604 元番禺且目標價位 4 千元 7549 元目標價位 4 千元 6983 元番禺洛溪 6673 元南村或鐘村 7115 元各細分群體目標消費者家庭月收入均值比較 27 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 3）、家庭人口結(jié)構(gòu) 總體與目標群體的家庭人口結(jié)構(gòu)比較%%%%%%%%%%%%%%三口之家 二人世界 單身獨居 三代同堂樣本總體 目標消費群 三口之家 和 二人世界 是調(diào)查總體中最為主要的兩種家庭結(jié)構(gòu)，我們的目標群體較為不同的是：二人世界和單身獨居所占的比例較其他所有群體均較高，而三代同堂的比例明顯偏小，反映了我們特定的目標群體傾向于擁有 獨立空間 、 自由自在 、 較為注重精神與生活享受 的一種生活態(tài)度。通過加權(quán)平均法得出的各個群體的收入表現(xiàn)上，意向于番禺買樓的潛在消費者的家庭收入較高，這部分人群中目標價位在 4000元以上的，其收入則是最高的。 意向于番禺購樓的整體中，相對年輕且高學(xué)歷者將是我們主要的群體。價位在 4000元以上的樓盤，其目標對象集中于青壯年的傾向更為明顯。因此，在調(diào)查中，我們重點分析了有意向購買番禺的消費者，和目標價位在 4000元以上的群體，并進行了交叉分析，這樣可以剔出掉因?qū)ふ业蛢r位樓盤而看上郊區(qū)盤的人群，從而找出尋求 真正的居住家園而主動 走向郊區(qū)化 的新新一類 。 23 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 四、錦繡天河目標消費群分析 目標消費群體主要是根據(jù)一手市場調(diào)查資料、及與主要競爭樓盤的相區(qū)隔中挖掘出來的。這正是我們的消費者渴望和一直追尋的理想家園。22 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 小結(jié) 與以上所有代表樓盤相比，錦繡天河最大的特色便是：匯聚諸多賣點，綜合素質(zhì)非常高。瀟灑人生、寫意駿景優(yōu)質(zhì)，源自不斷的成熟去年被評為 “最受歡迎樓盤”，建有六個各具特色的主題園林，將西方建筑特色與江南園林景色有機揉和，區(qū)內(nèi)景觀較好，但密度不低。主力戶型為二房、三房，按揭均價為 5 351 元 / 平方米。駿景花園占地面積 18 萬M2 ，總建筑面積56 萬 M2 ，綠化面積達 50% ，有占地近 2 萬 M2 的中庭廣場，規(guī)劃建成 10 12層帶電梯多層樓宇68 幢。先力爭成為國家康居示范小區(qū)，創(chuàng)品牌，再在國慶期間推出國寶展，吸引客流，營銷手段獨特，保利在安全家居智能化、建筑、家政服務(wù)方面很有特色，整體素質(zhì)很高，雖然推出時間不長，知名度也不是很高，但很有市場潛力，在國慶后的一個禮拜內(nèi)人氣指數(shù)急升到第三位?！白匀蛔钍孢m”創(chuàng) 21 世紀中國住宅的最高標準，保利花園在硬件建設(shè)和包裝推廣方面可謂很成功。保利花園占地１８萬平方米、總建筑面積４５萬平方米。光大目前也主要是吸引本區(qū)域人士為主。“大榕樹下健康人家”，健康生活從此真正擁有超大型健康概念住宅社區(qū)，得天獨厚的古榕樹給了光大獨特的形象，光大在成功的餓包裝下因此成為廣州的知名樓盤。均價 4 500 元 / 平方米。21 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 ?其它競爭版塊樓盤： 樓盤名稱 規(guī)　　模 現(xiàn)正推盤名稱推　售　情　況 特色與定位 簡單評述光大花園占地 43 萬平方米，總建筑面積超過100 萬平方米，容積率僅為 ，綠化率 % 。每日的星級享受三面環(huán)山，自然景觀和空氣應(yīng)該相當(dāng)不錯，廣告攻勢也較好，但區(qū)內(nèi)規(guī)劃過密，私密性較強的別墅全部有暴露在公共之下，在早期生活配套和公交配套又較弱，較低的人氣和配套之間形成了一個惡性循環(huán)，還有不少人認為其靠近墳場，風(fēng)水不好。一期 首次開發(fā) 288 棟別墅與 82 棟 （ 17 50個單位）洋房，于今年 5 月 1 日推出，別墅所剩不多，洋房還有 3 4成左右 ?！? 華南碧桂園 占地超過 100 0畝，一期 用地44 0 畝， 建筑面積 23 萬平方米。都市人的生態(tài)家園　　　花園的整體景觀不錯，與生態(tài)家園形象相符，有水道通往珠江、區(qū)內(nèi)有 4 萬畝天然湖及綠地，湖邊荔枝林環(huán)繞，湖可垂釣，很有情趣，但是，其在利用景觀和戶型設(shè)計方面均不理想，綠化過于集中，區(qū)內(nèi)樓房密度又較大，多數(shù)單位基本無景觀可言，戶型設(shè)計較為落后，且給人一種擠壓感。廣地花園 占地 38 萬平方米，總建筑面積 60 萬平方米區(qū)內(nèi)包括高層、小高層、洋房、別墅一期 E 區(qū) 4棟 7 層洋房、 J 區(qū)的 9 棟 13層小高層及別墅E 區(qū)洋房均價 3400 元／平方米，J 區(qū)高層單位８月份開始推售目前均價 3700 元，是毛坯房，銷售勢頭一般。六期（碧海云天） “碧海云天”為３棟 17 層建筑，全部為大戶型， 1 07 平方米以上，9 月 23 目開始推出，不到一月幾乎全部推完，目前僅余幾套左右，運動健康 全國首個 “陽光健身工程”，在推出初期，將運動與地產(chǎn)進行復(fù)合，迎合了不少熱愛運動追求健康的年輕一族的喜好，再加上成功的廣告包裝宣傳，品牌一炮走紅。白領(lǐng)人家 碧桂園剛登陸廣州市場所掀起的 “碧桂園”煽動力，在周圍大盤名盤林立的情況下逐漸平息下來，其平鋪直敘的綠化和工廠化的生產(chǎn)模式已魅力不再，雖然其一直以 “無星級的家”來自居，但追求檔次的消費者對其整個所表現(xiàn)出來的品位并沒有多少認同，為此，碧桂園不得不運用新的廣告口號， “白領(lǐng)人家”雖然是老生常談，但依然想以次有點補救。廣州碧桂園 占地 1 00 0 畝 二期 二期共有 150 0 套左右，今年年初正式公開發(fā)售，目前約有 1 成左右，只剩 106 M 2 和 189 M 2 復(fù)式。社區(qū)文化、園林人家、 E生活借助于整個小區(qū)的品牌和風(fēng)景資源，推出后市場反響也不錯，其小區(qū)名字特別，較能吸引消費者注意和記憶。國慶期間推出最后 3 棟， 6 0 7 0M 2 的小戶型全部售完，目前還有一些剩余。成熟社區(qū)、江畔人家以成熟的配套和低廉的價格來取勝于市場，基本定義于工薪階層，此次的面積最大為 82 平方米，力求達到 “物美價廉”的效果，價格優(yōu)勢一直是其特色，如果從此角度來講，該盤是較為成功的，小區(qū)的整體規(guī)劃不好，談不上檔次，與錦繡天河項目不會構(gòu)成競爭。 20 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 ?番禺競爭樓盤： 樓盤名稱 規(guī)　　模 現(xiàn)正推盤名稱推　售　情　況 特色與定位 簡單評述洛溪新城 占地面積：13 3. 5 萬平方米 , 建筑面積：22 0 萬平方米雅瀾苑 10 月 1 日開始，推出 4 棟多層 （６層），共 1 90 多個單位，最大戶型為 82 M2 ，銷售勢頭良好，目前只剩 20 多套，均價 2 50 0 26 00 元／平方米，毛坯房。 較高素質(zhì)的樓盤 ：滿足 相當(dāng)部分的消費者對生活品質(zhì)的要求。 19 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 ２ .可能構(gòu)成競爭的樓盤分析 錦繡天河 價格具有可比性的樓盤 ： 價格在某種水平以上但差距 不會太大。 ?其他版塊： 18 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 小結(jié) 番禺作為居住選擇地已經(jīng)達到了很高的認同程度，但是目前主要集中在 洛溪地區(qū) ，對于南村版塊的認同還得有一段時期。北部山區(qū)的一些個盤，通過自身的努力，已經(jīng)變成了廣州的知名樓盤，如白云高爾夫、頤和山莊、白云堡豪苑、澳洲山莊等，有些盤價格還非常高，這反映了山景資源在廣州樓市的競爭優(yōu)勢。此版塊在想到郊區(qū)環(huán)境較好地段購樓的天河、東山居民中，與南村版塊可能會產(chǎn)生一定的競爭。山景版塊靠近白云山，景觀及空氣不錯，白云山的限制開發(fā)進一步強化了這一優(yōu)勢。目前，它們的優(yōu)點已被充分挖掘，升值的潛力不會很大，基本上可以保值。不足的是，價格過高，但小區(qū)性價比與番禺樓盤差距不是很大時，對相當(dāng)一部分白領(lǐng)仍有較大的吸引力。駿景花園、東逸新世界花園聚居了不少的白領(lǐng)人士，在很大程度上提升了這一版塊的檔次。對華南快速干線附近樓盤有明顯的截客效應(yīng)。東圃版塊有天河公園的綠色優(yōu)勢，交通方便，有相當(dāng)部分外來白領(lǐng)進駐這一區(qū)域。地鐵二號線開通后，沿線的一些物業(yè)會相對走俏一些。在交通與環(huán)境等性價比中，在爭奪中等收入階層方面與番禺版塊有一定的競爭性。劣勢：海珠為老工業(yè)區(qū)，整體環(huán)境和文脈不夠理想，經(jīng)常會有塞車現(xiàn)象。其它版塊或距離廣州太遠，或因為人氣過望而破壞了生活環(huán)境，南村距離廣州卻是“鬧中取靜”；另外南村尚是剛剛開發(fā)，且全部為大盤，可利于整個區(qū)域的整體規(guī)劃，較有潛力，但同時，其在配套上不夠完善，消費者仍存有很大顧慮。知名樓盤不多，幾乎以祈福新村和富豪山莊為代表，廣州本地買家目前的數(shù)量仍然有限，境外買家占了相當(dāng)部分，廣州人將其作為度假和家居的比例差不多，但作為家居的比例越來越大。在生活配套方面也不夠完善。鐘村版塊優(yōu)勢：環(huán)境和空氣較好，山水并俱，有祈福的大盤帶動效應(yīng)，未來地鐵的帶動會進一步增強吸引力。目前對廣州居民的吸引力有限，對于番禺本地消費者具有極強的吸引力