【正文】 9577成交金額 （萬元） 15840 163869 120673 62678 71160 437614平均地價 （萬 /畝） 太倉目前城市化率 ，到 2023年將達(dá)到 65%，新增城市面積將達(dá) 14萬方，未來將產(chǎn)生大量剛性需求年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 本年度完成開發(fā)土地面積（萬 m2） 5 待開發(fā)土地面積（萬 m2） 房屋建筑面積合計（萬 m2） 房地產(chǎn)宏觀市場土地供應(yīng)5455太倉市房地產(chǎn)開發(fā)商總體資質(zhì)不高，企業(yè)規(guī)模小、資金實力較弱，開發(fā)能力有限開發(fā)商總體資質(zhì)不高?太倉開發(fā)商以本地企業(yè)為主，多為三級開發(fā)商，在 99家開發(fā)企業(yè) 中，擁有 二級和四級開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別有 20家和14家 ， 三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè) 65家 ，三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)占全部開發(fā)企業(yè)的 66%。?歷年住宅銷售量略高于竣工量，供略小于求?2023年受 “ 國六條 ” 的影響，銷售面積有所減少u太倉住宅市場空置率偏高，而其中別墅和高檔公寓的空置率更高達(dá) 30%，為普通住宅的 23倍u中小戶型房型供給不足，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡 u2023和 2023的銷售情況良好，空置率有所下降合理 空置風(fēng)險區(qū) 嚴(yán)重積壓區(qū)5%10% 1020% 20%2023 %2023 %資料來源：太倉市住宅建設(shè)規(guī)劃 (20232023)房地產(chǎn)宏觀市場住宅供給5253在經(jīng)歷了 2023的跳躍式上漲后， 2023年的上半年迎來又一次快速上漲，目前太倉房價已經(jīng)走向增長放緩期漲幅趨緩原因u政府在 202 2023年出讓大規(guī)模建設(shè)用地，緩解供需矛盾。街鋪 +精品型超市 +街鋪式專業(yè)市場問題一：如何尋找項目最佳商業(yè)機會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)定收益？49項目約束條件及客戶目標(biāo)問題解析項目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位報告研究思路問題一： 如何尋找項目最佳商業(yè)機會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險最小的情況下實現(xiàn)利潤最大化？5051在經(jīng)歷了 20232023年的跳躍式投資熱潮后，太倉房地產(chǎn)投資暫時回落社會固定資產(chǎn)投資和住宅建設(shè)投資?太倉市對住房建設(shè)的投資呈逐年遞增趨勢， 2023年完成投資為 2023年的 ， 2023年的 ， 2023年2023有所緩和年度投資額（單位：億元）固定資產(chǎn)投資額（單位：億元） 占固定資產(chǎn)投資額2023 %2023 %2023 %2023 %2023 %2023（ 14月） %施工面積與竣工面積?在投資快速增長的帶動下，住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，施工面積和竣工面積總體呈明顯的上升趨勢，尤其是 20232023年太倉市住宅施工與竣工面積快速上升房地產(chǎn)宏觀市場投資51太倉住宅產(chǎn)業(yè)呈供銷兩旺的狀態(tài)，但高檔住宅空置率偏高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失衡2023至 2023年期間，太倉市住宅產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)供需兩旺的狀態(tài)。開發(fā)戰(zhàn)略 造街造坊，鋪鋪臨街 ， 街鋪最大化 。?以獨立街鋪的形式為小業(yè)主遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)換業(yè)態(tài)、規(guī)避長期風(fēng)險提供最大的可能性 。不在同一百貨商場內(nèi)出現(xiàn)；216。商業(yè)中心區(qū)216。216。依托大型住宅區(qū)人口216。車位： 216。層高：凈高 216。層數(shù)： 1～ 2層，可在地下216。聯(lián)華超市太倉最大的聯(lián)華超市45大型超市選址要求序號 技術(shù)指標(biāo) 具體要求序號 技術(shù)指標(biāo) 具體要求1 選擇區(qū)域 城市核心商圈、商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū) 12 柱 間 柜（ m） 88m2 經(jīng)營樓層選（層） ≤3 層 13 燃?xì)夤艿?需要3 需求面積（ m2） 10， 00020， 000 m2 14 排 污 提供獨立的排 污 管道，排煙管道，化 糞 池及隔油池4 單層面積（ m2） 5000 m2 左右 15 店前走道 開 闊5 層高要求（ m） 首層層高 ≥ ，二層以上層高 ≥ 16 停 車 位置、數(shù)量 具體情況而定6 樓板承重（ kg/m2） ≥500kg/ m2 17物 業(yè) 交付裝修標(biāo) 準(zhǔn) 簡 裝 /毛坯7 給排水 符合國家標(biāo)準(zhǔn) 18 租金承受范 圍 30元 / m2 /月左右（從 實際 情況酌情考 慮 ）8 供配電 ≥2500KVA 19 交付租金形式 一般是 純 租金9 中央空調(diào) 200220Kcal/ m2 20 租 賃 年限 1520年10 店內(nèi)垂直交通 提供自動人形扶梯、貨梯 2部 21 免租期 半年以上11 卸貨區(qū)（ m2） ≥300 m2 22 發(fā) 展商品牌影響力 相當(dāng)重要世聯(lián)認(rèn)為：大型超市不適合本項目方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場46中型超市商家選址分析中型超市內(nèi)因外因建筑自身要求道路要求公司戰(zhàn)略要求216。(機遇 )1. 項目所屬的區(qū)域為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新區(qū)），在未來本項目周邊主要以住宅為主，目前沒有商業(yè)氛圍，新建的住宅小區(qū)會逐漸的增多，項目地塊位于片區(qū)核心位置，商業(yè)價值很大，輻射面廣；2. 隨著太倉新城開發(fā)趨勢向東、北部進(jìn)展，人口逐漸向東、北部遷移，本項目商圈將有可能成為新的城市商圈核心；方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場43超市業(yè)態(tài)在啟動區(qū)的可行性分析（有利條件、不利條件、機遇、威脅） 商業(yè)部分是否具備進(jìn)入大型超市的條件？（ SWOT分析）Weakness（不利條件）1. 本區(qū)域?qū)儆诖_發(fā)地區(qū)，人氣尚未充分形成，需要有一段時間進(jìn)行市場培育；2. 前期對國內(nèi)外的眾多超市商家進(jìn)行了前期溝通，大部分大型超市對本項目意向不明確；Threat有利條件）1. 太倉作為現(xiàn)代化工業(yè)強市，人均 GDP接近 4000美金， 有相當(dāng)強的購買力；2. 本項目交通便捷，且有足夠的空間用于規(guī)劃停車位；Strength（ 價值實現(xiàn) ?? ?? ??由于租金的垂直遞減規(guī)律集中式專業(yè)市場難以實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量39通過比較可以看出本項目更適合發(fā)展街鋪式專業(yè)市場集中式專業(yè)市場 街鋪式專業(yè)市場 說明銷售難度 ?? ?? ??太倉商鋪投資需求旺盛、部分經(jīng)營者也有買鋪需求；現(xiàn)有專業(yè)市場都只租不售，市場缺乏街鋪式專業(yè)市場的供給。目的地型消費；216。昭示性好、進(jìn)入行強216。層高： ～ 5米；凈高 216。建筑格局：通透、方正、實用率高；216。層數(shù)： ≦5 層；216。以城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃做指導(dǎo)；購物中心內(nèi)因外因建筑自身要求道路要求公司戰(zhàn)略要求216。商務(wù)中心區(qū)；216。城市邊緣區(qū)216。方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場35依據(jù)本項目的區(qū)位條件，傳統(tǒng)商業(yè) 功能定位主要以滿足社區(qū)服務(wù)為主，兼具部分鄰里服務(wù)商業(yè)u確定商業(yè)服務(wù)功能是指導(dǎo)商業(yè)設(shè)置規(guī)模和設(shè)置等級的關(guān)鍵項目商業(yè)功能的設(shè)置主要依據(jù)其片區(qū)成熟程度、項目臨街狀況、自身規(guī)模、片區(qū)商業(yè)聚集度、對外輻射力等因素影響；本項目所在片區(qū)內(nèi)暫無新開發(fā)項目，項目本身不臨目前的主要街道，因而商業(yè)功能定位主要以滿足社區(qū)服務(wù)為主，兼具部分鄰里服務(wù)商業(yè)；開發(fā)模式 成熟區(qū)域 陌生區(qū)域商業(yè)氛圍 具備較強的商業(yè)經(jīng)營基礎(chǔ) 基本無任何商業(yè)經(jīng)營氛圍服務(wù)功能 外向型服務(wù)，滿足城市功能為主 內(nèi)向型服務(wù)，滿足社區(qū)服務(wù)功能規(guī)模確定 依據(jù)所在區(qū)域、臨街狀況 800—1200 ㎡ /千人 經(jīng)營業(yè)態(tài) 指導(dǎo)型經(jīng)營業(yè)態(tài)，社區(qū)服務(wù)為副 社區(qū)必備業(yè)態(tài)為主，少量指導(dǎo)業(yè) 態(tài)成熟區(qū)域與陌生區(qū)域配套商業(yè)開發(fā)模式的不同 ：方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場36通過對部分專業(yè)人士訪談總結(jié)出決定購物中心類商家選址的關(guān)鍵因素， 可以看出 大型百貨不是本項目發(fā)展方向216?？h府街商業(yè)街人民路商業(yè)街新華西路商業(yè)街第五季百貨新世界百貨華聯(lián)商廈34本項目所在區(qū)域現(xiàn)階段商業(yè)氛圍缺乏，預(yù)計未來會隨著周邊人口的增加形成一定的商業(yè)氛圍u商業(yè)依托的優(yōu)勢是人氣、交通、成熟的辦公區(qū)及住宅區(qū)、周邊商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展、商業(yè)業(yè)態(tài)的聚積效應(yīng)等， 項目所在區(qū)域商業(yè)資源競爭力不強 ；u區(qū)域在相當(dāng)長的一段 時間內(nèi)人氣不足， 商業(yè)氛圍欠缺，區(qū)域成熟需一定時間。釋區(qū)位屬性q 蘇州太倉市q 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) (新區(qū) )中心區(qū)q 城市北部是新區(qū)未來發(fā)展的方向，在新區(qū)住宅中心q 太倉是國家一類口岸城市，交通便利，水運發(fā)達(dá)，已成為上海國際航運中心組成部分q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展迅速，德資日資企業(yè)發(fā)展良好，民營企業(yè)綜合實力不斷提高q 緊鄰規(guī)劃中的住宅新區(qū)，但其計劃 3～ 5年內(nèi)啟動，短期內(nèi)對本項目促進(jìn)作用不大項目屬性q 緊鄰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的工廠區(qū)q 周邊居住形象較差q 生活配套設(shè)施匱乏q 規(guī)模較大的綜合體項目q 東部緊挨經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）工廠區(qū)q 東、西、南、北面為空地q 周遍設(shè)施配套大多未建立q 總建筑面積約 15萬平米q 交通進(jìn)入較性好 q地塊南面臨寧波路 (太倉新客站 )、北靠北京路、西面臨毛太路、東臨城市主干道太平路q 地塊內(nèi)部無可利用資源q 地塊為綜合用地q地塊內(nèi)部平整，基地內(nèi)無祼露土 q地塊產(chǎn)權(quán) 40年項目屬性與區(qū)域?qū)傩缘慕缍?5項目界定經(jīng)濟(jì)總量快速增長 工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速加快，服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速 商業(yè)氛圍濃厚的三線城市 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的不成熟地段 所在位置交通條件優(yōu)越、展示性好 較大規(guī)模，綜合體房地產(chǎn)項目開發(fā)26項目約束條件及客戶目標(biāo)問題解析項目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位報告研究思路問題一： 如何尋找項目最佳商業(yè)機會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險最小的情況下實現(xiàn)利潤最大化？本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量27本項目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū) 大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量2829太倉市商業(yè)主要集中于三條商業(yè)街：新華西路商業(yè)街、人民路商業(yè)街以及縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街?沿街商業(yè)較為集中，商業(yè)繁榮度較高，以零售類為主；人流量較大；與新華西路交界處較為繁華，分布有華聯(lián)商廈、新世界百貨、肯德基等；?5099平方米之間的商鋪所占比例較大?商鋪租金在 56元 /平方米 /天；售價在 1400015000元 /平方米；零售類經(jīng)營情況較好新華西路商業(yè)街?沿街商業(yè)主要集中在北面，南面多為大型餐飲以及大型購物中心，整條商業(yè)街以零售類為主；?5099平方米之間的商鋪所占比例較大?商鋪租金在 45元 /平方米 /天；售價在 1202313000元 /平方米；餐飲類經(jīng)營情況較好縣府街商業(yè)街?商業(yè)人氣較足；整條商業(yè)街以零售類為主?5099平方米之間的商鋪所占比例較大?商鋪租金、售價由西向東逐步遞減；租金范圍在 5元 /平方米 /天；售價在 1000013000元 /平方米；零售類商戶經(jīng)營情況相對較好縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街新華西路商業(yè)街第五季百貨新世界百貨華聯(lián)商廈肯德基方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場29新的大體量商業(yè)即將推向市場，市中心商業(yè)集中度逐漸提高南洋廣場103630平米商業(yè)廣場業(yè)態(tài)： 沃爾瑪超市，深圳尖沙咀購物廣場，影城，美容美體中心，健身中心，書城，兒童樂園等 恒榮泰城市廣場87614平米城市生活廣場業(yè)態(tài)： 由大潤發(fā)超市、兩棟 11+1和 15+1小高層； 8層和 12層兩棟商住樓組成縣府街商業(yè)街新華西路商業(yè)街 人民路商業(yè)街寶龍城市廣場30萬平米城市生活廣場業(yè)態(tài) ： 購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、運動、居住、美食、酒店、居住等九大功能互動經(jīng)營，形成 “ 一站式消費模式 ”方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場30整體商業(yè)不發(fā)達(dá)，物業(yè)檔次較低，居民 富裕，隨著城市發(fā)展、商業(yè)檔次的提高，消費潛力將逐步被激發(fā)p宏觀： 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，商業(yè)需求加大p商圈： 商業(yè)主要集中于人民路、新華路、縣府街p經(jīng)營狀況： 新華西路餐飲類商戶經(jīng)營情況較好；人民路、縣府街零 售類商戶經(jīng)營情況較好，特別是服裝、鞋帽類；p檔次： 檔次較低p規(guī)劃： 規(guī)劃未完善，自主發(fā)展期p業(yè)態(tài)