【正文】 最終得出各項目的綜合品質指標。為了能夠更為科學的、客觀的反應各個地產(chǎn)項目的綜合品質，并將其量化。最終的價格定位將是這三種定價法則綜合結果的產(chǎn)物。價格定位的合理性對于一個項目的成功與否是非常關鍵的。在房地產(chǎn)營銷過程中，房地產(chǎn)的定價是最根本、最有效、也是最易于調控的，它是房地產(chǎn)營銷過程中的核心性的關鍵性問題。通過價格杠桿，引導購買意向，達到均衡出貨。（前提：當旺銷局面持續(xù)半個月左右時才考慮提價）。⑵西組團為中檔住宅，總價控制在12萬以內。3．2住宅功能定位本項目住宅大致分兩大組團，東向組團遠離汽配城和車站，且可遠眺文筆峰，享受城市少有的“綠肺”，利于營造居家氛圍；西向組團因環(huán)繞汽配城和車站，受商業(yè)干擾大，居住品質較難提升，反而依靠汽配城和車站將來形成的商業(yè)氛圍，“靠山吃山”更能體現(xiàn)其價值。⑷留出汽配城管理中心和政府服務中心辦公空間。⑵倉儲功能面積適當減少，主要考慮到商鋪如設置夾層，同時項目當前經(jīng)營以零售為主，實際經(jīng)營需求不大，但可預留部分空間。他們關注本市場是否具備發(fā)展?jié)摿?，是否能得到消費者的認可，市場管理部門進行統(tǒng)一的推廣、管理和服務的能力?？偨Y：綜上分析，本項目銷售潛在客群主要有較高收入的企事業(yè)單位人員和中等規(guī)模的私營老板，這部分群體，收入穩(wěn)定且較高，已較好的解決了住房問題，相當一部分已有私家車，有投資置業(yè)的愿望和能力，他們最關注的是投資的安全和財富的增值，他們年齡在3550歲之間；另一部分則是有一定實力的汽配經(jīng)營戶，這部分群體除了關注投資安全，財富增值外，還關注本項目的后續(xù)發(fā)展，政府的優(yōu)惠政策，市場的統(tǒng)一的服務管理等。F：國內汽車服務連鎖所公司該類公司含美容、維修、養(yǎng)護、裝飾的系列化服務和汽車用品配貨服務及整車售后市場技術培訓服務，三大服務功能于一體，通場常以直營店和加盟店的形式經(jīng)營，對于提高本項目售后服務功能品質，及吸引下游汽配經(jīng)營戶有很大作用。但由于涉及到跨地市，很多中小業(yè)戶不會冒這種風險，所以會有一定的障礙，而且外地市招商的成本要遠遠大于本地。結論：銅仁市周邊縣、市汽配經(jīng)營戶是本項目的招商次要客群。將來本項目建成后無論是從影響力還是從交通、配套等方面都占有優(yōu)勢。D：銅仁市周邊縣、市汽配經(jīng)營戶銅仁市周邊也形成了一些中小型的汽配市場。這明確了我們選擇目標投資者的方向。若能充分展示本項目的發(fā)展優(yōu)勢、升值潛力，定能吸引他們的關注，故投資型客群也占據(jù)重要位置。結論：梵凈山汽貿一條街汽車銷售、售后服務類經(jīng)營戶是本項目主要招商客群。且大多汽配經(jīng)營戶都與區(qū)域內的維修中心或汽貿中心有著穩(wěn)定的業(yè)務聯(lián)系，本項目如能以優(yōu)惠政策吸引部分特約服務中心、汽車維修廠進駐，不僅能帶動該區(qū)域汽配經(jīng)營戶，同時也能客車站一帶汽配經(jīng)營戶以信心。結論：項目周邊及客車站一帶汽配經(jīng)營戶是本項目主要銷售、招商的客群。而且這類客群也是營銷層面最便捷的客群，且有助于本項目后期經(jīng)營管理。但隨著業(yè)務的發(fā)展和規(guī)模的擴大，目前陳舊、落后的交易平臺已不能滿足經(jīng)營發(fā)展的需求，換鋪的需求比較強烈。2．2本項目汽配城潛在客群：A：項目周邊及客車站一帶汽配經(jīng)營戶項目周邊及客車站一帶汽配經(jīng)營戶約有300戶經(jīng)營戶。本項目整體市場定位：服務銅仁地區(qū)、專業(yè)化、集多種服務功能于一體、具有強大輻射的大型綜合汽配城。遵循上述營銷鏈規(guī)則，本項目做為政府指定的未來大型汽配專業(yè)市場，同樣從消費市場——汽車配件考慮，汽車配件零售市場與建材、百貨等傳統(tǒng)零售市場面對個人消費者不同，汽配市場主要面對的是上游售后服務型企業(yè)，如維修中心，品牌特約服務中心等。商鋪營銷首先必須考慮消費市場，只有準確、恰當?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位，商鋪才能生存與發(fā)展，經(jīng)營商家才能賺到錢，投資者才有回報，發(fā)展商手中的商鋪才能真正賣個好價錢。以銅仁目前汽車保有量，及我司市場調查來看，多數(shù)經(jīng)營戶仍以零售為主（批發(fā)僅為少量大型貨車配件，且備貨量不足），因此經(jīng)營場所多為街鋪，且租金不高平均600元（見租金調研），若本項目仍沿用普通汽配城經(jīng)營模式，同時在租金上不占優(yōu)勢，將使招商工作帶來極大考驗。同時，城市的動遷改造和經(jīng)營場所租金的飛漲，經(jīng)營者的“扎堆效應”，地方政府把汽配城作為拉動經(jīng)濟發(fā)展和安排就業(yè)的載體，都是汽配城得以繁榮的因素。2．4威脅分析T客戶分流周邊競爭樓盤不斷增加，分流本項目的住宅客流。2．3機會分析O升值潛力未來汽配城及車站建成，發(fā)展?jié)摿o限，住宅居住、投資兩相宜。W互相干擾將來與汽配城、車站為鄰互項干擾，自然降低居住品質。S自然景觀西眺文筆峰，與城市“綠肺”為鄰，突顯其稀缺性。從發(fā)展的角度，在考慮項目定位及功能定位時，應量力而行，不可盲目追求一步到位。T2．投資客戶競爭銅仁市目前在售商業(yè)項目對本項目的投資型客戶造成一定分流。1．4．威脅分析T1．同業(yè)競爭受到梵凈山汽貿一條街及客車站汽配市場等市場競爭的威脅，由于本項目當前不論在市場成熟度，還是在交通便利性上（西外環(huán)大道全面貫通還存在變數(shù)），都與上述市場存在差距。O3．借勢銅仁目前整個汽車服務市場，雖然發(fā)展了象梵凈山汽貿一條街這樣的專業(yè)市場，仍然似一盤散沙，未發(fā)揮出銅仁汽車服務的品牌集聚效應。1．機會分析O1．政府資源開發(fā)商與市政府通過小十字市場的初次成功的合作，贏得政府的信任，為本項目在未來的開發(fā)、招商環(huán)節(jié)上獲取更多政策扶持創(chuàng)造條件。W4．地形項目地形起伏較大，最大高差為18米，用地不規(guī)整，給規(guī)劃帶來一定困難。W2．商業(yè)氛圍地塊周邊目前只有零散汽配商戶經(jīng)營，尚缺乏成熟的汽配經(jīng)營氛圍。工商、稅務等各項稅費都會有一定程度的減免。發(fā)展商實力雄厚、在當?shù)負碛幸欢ㄖ?、信譽良好，有力保障了本項目的成功運作。真正實現(xiàn)產(chǎn)權和使用權全部銷售，與目前銅仁汽配經(jīng)營市場上多數(shù)以租賃為主相比優(yōu)勢明顯，自營、出租、轉手，業(yè)主可輕松自由選擇?？傄?guī)模逾10萬平米的大體量設計，勢必產(chǎn)生規(guī)模效應，無論是行業(yè)影響力還是市場覆蓋面，都較銅仁現(xiàn)有的汽配市場（如梵凈山大道市場）有較大提高。項目未來先進、合理的規(guī)劃設計，方便商戶使用。項目整體規(guī)劃涉及商業(yè)、住宅、辦公等多種物業(yè)類型，各種物業(yè)類型之間相互影響，形成互補。四、項目SWOT分析汽配城部分SWOT分析1．優(yōu)勢分析S1．地理位置西外環(huán)道路的貫通，擴建后的短途車站建成，以及靠近長途車站的地利，為本項目的發(fā)達物流配套提供保障，也是開辟專業(yè)市場黃金寶地。住宅市場綜合分析從市調情況分析，在產(chǎn)品供應上，目前銅仁除個別高檔住宅價格在1600—1800元/㎡（御風錦江、時代商匯），各區(qū)域板塊樓盤均價在1000—1200元/㎡。而高品質樓盤的不斷出現(xiàn)是一個地區(qū)房地產(chǎn)市場走向成熟的一個重要標志。隨著近年本地開發(fā)商與外來開發(fā)商、設計商、策劃商、廣告商的不斷融合，一批規(guī)模較大、理念先進、規(guī)劃設計科學美觀、操作規(guī)范的項目不斷涌現(xiàn)。這是明顯有別于大城市購房消費行為，是區(qū)域消費特征的現(xiàn)象之一。受區(qū)域房屋租金偏低和不動產(chǎn)投資意識等因素影響，購房者的消費目的以居家自用為主。當然，也有極個別樓盤開始規(guī)范操作。項目開發(fā)過程中，各開發(fā)商大多存在營銷手段單一、銷售執(zhí)行不規(guī)范等現(xiàn)狀。而產(chǎn)品品質的低劣也造成了大多數(shù)樓盤價格無法向上攀升。1．3開發(fā)商素質和開發(fā)水平不高。 1．2商業(yè)、住宅利潤空間懸殊目前銅仁市商品房售價區(qū)間是每平方米900至1200元左右,土地樓面價大約250元/㎡,加上建安等開發(fā)成本約650元/㎡,總成本大致在850元，而商業(yè)房的成交價最低每平方米8000元左右,最高可達每平方米3萬元左右,利潤空間相對較高。規(guī)模小將直接導致小區(qū)內無法做出優(yōu)美的環(huán)境和完善的配套，加上沿街均為商鋪，降低了產(chǎn)品的居家品質，造成區(qū)域內房地產(chǎn)項目同質化現(xiàn)象較為突出。三、銅仁住宅市場分析銅仁住宅市場總體特征1．1項目體量小、產(chǎn)品同質化現(xiàn)象較嚴重。3．2客車站汽車服務市場各區(qū)域每月平均租賃價格下面將結合客車站汽車服務市場現(xiàn)有的門面數(shù)量和現(xiàn)行租賃價格研究，統(tǒng)計算出客車站汽車服務市場店面的月平均租賃價格（因汽修、洗車廠面積過大，且場地征用上存在各種各樣的形式，而且租賃價格嚴重失真，故不在計算之列）。 新路口區(qū)域分為兩邊，左邊門面層高低，平均租賃價格350元左右；右邊因有城南汽車站等緣故，人流多，且門面開間、層高（可做夾層）稍大，故多數(shù)門面在600元左右。3．1客車站汽車服務市場經(jīng)營店面租賃價格調研區(qū) 域 租 金 價 格大江路路段 700900元/間/月新路口路段 南面（靠銅仁五中） 300400元/間/月 北面（靠城南汽車站） 500700元/間/月西外環(huán)路路段（鷺鷥巖路延伸） 300500元/間/月由于客車站一帶的汽車服務市場建成較早，店面多數(shù)都屬于租賃性質，且都按房屋的間數(shù)計算，即按每間每月的租賃形式進行，故沒有采用每月每平米的計算標準。銅仁汽車服務市場租賃價格分析銅仁汽車服務市場經(jīng)營場所以租賃形式為主，為了給本項目將來的售價和租金的制定提供參考依據(jù)，我司特對客車站一帶和梵凈山大道汽貿一條街多數(shù)經(jīng)營門面的租金進行調研，梵凈山大道汽貿一條街為汽車生產(chǎn)廠家聯(lián)合或單獨自建的性質，街邊小店因過于零散和地段位置不同而導致租賃價格差別過大。但目前銅仁整個維修行業(yè)