【正文】 多元化、多層次的目標消費人群對餐飲的需求不僅僅只停留在餐飲消費的初級階段，不斷提升對餐飲服務和體驗用餐的需求，為區(qū)域餐飲的質變提供歷史機遇； 2023年北京奧運的影響力，西單商圈將面臨范圍更大的、更加多元化的消費需求，為本案餐飲有望成為北京餐飲的名片。既有傳統(tǒng)百貨大眾品牌，亦有個性小眾化品牌消費群體差異化252。ZARA等國際新品牌的大力引入252。增加休閑娛樂功能，使之具備年輕人歡聚功能 —— 歡聚時刻 消費品牌的差異化252。增加餐飲業(yè)態(tài)，豐富餐飲種類 —— 吃的天堂252。更體貼的購物體驗；功能需求的差異化252。更大的展示空間；252。更好的購物環(huán)境；252。更多的餐飲、休閑、服務空間；252。傳統(tǒng)百貨的升級版本；252。創(chuàng) 新和大膽的體 驗 式 購 物 場 所2023/1/2728消 費 群體差異化2023/1/27292023/1/27302023/1/27312023/1/27322023/1/2733西單 MALL1234產品定位差異化252。大型、 現(xiàn) 代化、舒適和享受體 驗 的 電 影院健康 時 尚的健身中心高科技潮流數(shù) 碼產 品的集散地需要體 驗 更多、更新的餐 飲 、 娛樂 、互 動 的 項 目和生活方式需要大型青年活 動 廣 場 和 時 尚潮流聚集地1西單商場 2西單購物中心 3 四季商城 4 百盛 5中友 6美美 7君太8美晟 9西單 mall928756431市場空白點2023/1/2727消 費 需求差異化居住人群：在西單消費的周邊常住人群范圍較廣，涉及西城、海淀等區(qū)，區(qū)內常住人群有相當一部分為機關、企事業(yè)單位及軍隊工作人員；該部分人群以家庭團體消費為主；周邊常住居民的餐飲消費以中式正餐為主。商旅人士：人群來源廣泛人群層次多樣化、消費能力多元化；注重游覽、購物過程中的感受，追求新鮮的體驗；一次性消費比例大，重復光臨消費的機率較小；以餐飲消費和購物消費為主，娛樂消費比例低；受購物氛圍影響沖動性消費所占比例較大。 商業(yè)形態(tài)及比例：業(yè)態(tài) 營業(yè)面積 比例零售 273900 81%餐飲 54600 16%休閑娛樂 10500 3%合計 339000 100%上表顯示：西單商圈業(yè)態(tài)構成較為單一，零售業(yè)態(tài)是商圈內的絕對主力業(yè)態(tài)，餐飲休閑僅僅是零售業(yè)態(tài)的必要配套。缺乏一些有吸引力的國際品牌本項目在品牌上應該做到既要延續(xù)西單自身的特點，同時也要引進一些有吸引力的品牌。店面設計不新穎252。商品品牌雷同現(xiàn)象嚴重252。消費者對返券促銷所帶來的不便性日益反感252。顧客購物缺乏安全感聘請或引進專業(yè)的國際化商業(yè)管理市場 推廣 252。硬件維護、環(huán)境清潔和保安配套等方面較差252。國際化管理 252。配套服務設施差252。 部分商場服務態(tài)度差252。 公共設施比較臟252。 購物場所擁擠252。 主 干 路： 長 安街、西 單 北大街 次 干 路： 華遠 路、橫二條、靈境胡同、辟才胡同 支 路：武功 衛(wèi) 、堂子胡同等 11條胡同 空中 連 廊： 寬 59米，高 46米， 長 1918米的二 層 步行 連 廊，將 東 西兩 側 11座 現(xiàn) 代建筑 連 接在一起 公交 線 路： 1 2 3 4 4 5 60 60 61 62 72 72 802 、 808 、 826； 10 10 109電車 ；特 百利寶 201； 20 205夜班等 25條公交 線 路。2023/1/279西單商圈交通及人流情況概述地面交通路網 西 單 商 業(yè) 區(qū)道路網 絡 系 統(tǒng) 已基本形成。 金樹街 費。 金融街現(xiàn)有商業(yè)供應不足，有相當部分的零售消費需求和商務餐飲需求流向西單商圈。更新改造西 單 文化廣 場 ，完成 圖書 大廈二期工程，建成西 單 Mall 項 目；同時 完成路網改造及地 鐵 四號 線 建 設 工程。 經濟 效益： 2023年上半年西 單 商 業(yè) 街 實現(xiàn) 社會消 費 品零售 額總計 24億 元，同比增長 %； 實現(xiàn) 三 級 稅收 元。 西 單 商 場 、西 單購 物中心、西 單賽 特、 時 代廣 場 、中友百 貨 、君太百 貨 、西 單 文化廣 場 、 109百 貨 、西 單圖書 大廈等。 范 圍 及體量：西 單 商圈南起西 絨線 胡同，北至靈境胡同西口，南北 長 1600米，以西 單 北大街 為軸東 西 進 深 200300 米，占地 80 公 頃 ， 現(xiàn) 有大型商 業(yè)經營 面 積 接近35萬平方米，新增 約 18萬平方米，五年后有望達到 100萬平方米以上。2023/1/2712023年北京西單 MALL項目定位分析2023/1/272目 錄一、西單商圈消費環(huán)境分析西單商圈總體商業(yè)情況概述西單商圈交通及人流情況概述西單商圈行業(yè)市場情況概述西單商圈競爭項目情況概述西單 MALL項目差異化需求分析二 、西單 MALL項目 SWOT分析西單 MALL項目條件解讀西單 MALL項目 SWOT分析與東方新天地的比較三、西單 MALL項目的產品和功能定位西單 MALL項目目標消費客戶特點西單 MALL項目產品屬性西單 MALL項目功能屬性2023/1/273目 錄四、西 單 MALL項 目的商 業(yè)業(yè)態(tài)規(guī) 劃定位西 單 MALL項 目主 題 定位西 單 MALL項 目 業(yè) 種分 類規(guī) 劃西 單 MALL項 目垂直 業(yè)態(tài)規(guī) 劃西 單 MALL項 目水平 業(yè)態(tài)規(guī) 劃西 單 MALL項 目 業(yè)態(tài)規(guī) 劃指 標西 單 MALL項 目品牌配置 規(guī) 劃五、西 單 MALL項 目的招商策略西 單 MALL項 目招商策略的基本原 則西 單 MALL項 目招商工作流程西 單 MALL項 目招商工作目 標西 單 MALL項 目租金收益分析西 單 MALL項 目招商指 標 分解西 單 MALL項 目招商 優(yōu) 惠政策西 單 MALL項 目招商推廣策略西 單 MALL項 目招商推廣工作 進 度一、西單商圈消費環(huán)境分析2023/1/275西單商圈總體商業(yè)情況概述西 單 商圈概述 形成與地位：西 單 商圈形成于上世 紀 70年代，與前 門 、王府井并稱 為 京城三大市級 商 業(yè) 中心。 改造與 發(fā) 展：西 單 商 業(yè) 區(qū)自 1993年整體 規(guī) 劃以來， 歷經 數(shù)年改造 發(fā) 展，截止到2023年已由 傳統(tǒng) 商 業(yè) 區(qū) 轉變?yōu)楝F(xiàn) 代化城市商 業(yè) 中心。 重點商 業(yè) ：目前西 單擁 有各 類 企 業(yè) 商家共 121家，其中 10家零售企 業(yè)營業(yè) 面 積 在萬平米以上。未來新增 項 目：本案、美晟國 際 廣 場 。 規(guī) 劃及建 設 ： 2023年前，全面 實現(xiàn) 西 單 北大街兩 側 和宣武 門 內大街 東側 的建 設項目 規(guī) 劃。2023/1/2762023/1/277時代廣場美美百貨西單圖書大廈中友百貨高登大廈商業(yè)西單明珠西單購物中心華威大廈商業(yè)北京攻略西單商場美晟國際廣場君太百貨西單 Mall置地星座西單國際大廈商業(yè)西單 109 婚慶百貨西單文化廣場西單明珠商場2023/1/278金融街 對 西 單 商圈的影響金融街總建筑面積： 338萬平方米其中高檔商務寫字樓約占 76%1平方公里內，至少 20萬常駐辦公和居住人口擁有 70%的中國百強企業(yè)、超過 300家金融機構的總部、三家世界級知名高檔酒店人均月收入水平達 5000元以上 “總部聚集經濟 ”效應明顯，各類商務及政務交往的消費需求巨大現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)以百貨公司等傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)為主，餐飲、休閑消費場所極度匱乏現(xiàn)有人均商業(yè)面積不足 未來金融街中心廣場入市將彌補高端零售及餐飲休閑等商業(yè)設施的不足 金融街 300多家金融機構總部、 70%的中國 500強企業(yè)、 20余萬的辦公及居住人群是西單商圈潛在的、實力型消費客群。 四季商城定位高端，面向高端商務人群和酒店客戶，對西單零售商業(yè)的影響不明顯。西單商圈中以金融街商務人士為目標客戶的餐飲，如：文府大廚、俏江南等餐飲商業(yè)將受到一定影響。從整體布局上充分體 現(xiàn) 了北京市棋 盤 式與 環(huán)路相 結 合的 結 構特點，區(qū)域內道路網 絡 的整體 結 構框架，形成了 縱 橫交 錯 、四通八達的區(qū)域路網體系，保 證 了西 單 北大街的高效、 暢 通。2023/1/2710軌 道交通路網北京軌道交通規(guī)劃地鐵 4號線地鐵 1號線地鐵 12號線靈境胡同站西單換乘站2023/1/2711人流 測 算比較因素 狀況可達性? 出租車下客點一個 (西單地區(qū)僅有四個 )；? 公交車站 3個 (西單北大街只有四個車站 )；? 未來與南北地鐵口相連；? 是在西單北地區(qū)最靠近地鐵的商業(yè)；客流量 ? 門前車站 ，西單北大街最高節(jié)點；可視性 ? 與中友和君太相似，優(yōu)于本區(qū)其他商業(yè)位置 ? 商圈中部，分享南北向客流地鐵出口西單 mall其他節(jié)點西單商圈各節(jié)點人流量西單 mallBBBBDBTTTD D789651 2 342023/1/2712西單商圈行業(yè)市場情況概述市場現(xiàn)狀西單現(xiàn)狀 市場缺口 本項目的優(yōu)勢和發(fā)展機遇人性化252。 沒有可供消費者休息的場所252。 商品檔次不一致252。缺少人性化元素252。優(yōu)質的服務注重人性化設施及服務，例如公共休息區(qū)，優(yōu)質的服務。以本地百貨和賣場的傳統(tǒng)管理模式為主252。缺乏與國際接軌的商業(yè)專業(yè)化管理252。促銷活動基本以返券為主252。 新穎的市場推廣宣傳方式 組織更多時尚的市場推廣活動，吸引理智的消費者品牌和店面252。內部店面分布比較雜亂，店面普遍比較小252。商業(yè)吸引的品牌不夠豐富252。2023/1/2713商業(yè)名稱 物業(yè)類型 營業(yè)面積(萬平方米 ) 商業(yè)類型 消費特征 樓層分布 開業(yè)時間西單商場 獨立商業(yè)體 傳統(tǒng)百貨南樓以 35歲以上消費者及外埠旅游者為主，北樓 2535歲運動用品消費B15F78年開業(yè)， 9395年第一次改造， 20232023年第二次調整改造西單購物中心 寫字樓 +商業(yè) 傳統(tǒng)百貨 旅游者為主 1F2F 1991年開業(yè)華威大廈（北京攻略） 3 時尚賣場 1625歲韓日時尚消費 3F8F 1997年左右開業(yè)中友百貨 寫字樓 +商業(yè) 4 時尚百貨 2035歲時尚品牌消費 B28F 1999年 1月西單文化廣場 獨立地下商業(yè) 時尚賣場 1825歲時尚購物及娛樂消費 B1B3 2023年， 2023年 6月改造首都時代廣場 寫字樓 +商業(yè) 精品百貨 2540歲中高端品牌消費 B23F 2023年底開業(yè)， 2023年10月美美百貨入駐君太百貨 寫字樓 +商業(yè) 時尚百貨 2035歲時尚品牌消費 B17F 2023年底西單國際大廈 寫字樓 +商業(yè) 待定 —— B17F ——109婚慶百貨 商業(yè) +酒店 3 主題百貨 婚慶主題消費 B14F、 7F