【正文】 向北為市中心版塊 西面為蠡湖廣場(chǎng)版塊太湖廣場(chǎng)版塊第五章 項(xiàng)目特征分析地塊特征分析REGION蠡湖廣場(chǎng)版塊戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 項(xiàng)目特征分析 SWOT分析優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weakness機(jī)遇 Opportunity 挑戰(zhàn) Threats戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 項(xiàng)目特征分析 SWOT分析優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weakness機(jī)遇 Opportunity 挑戰(zhàn) Threats戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 優(yōu)勢(shì) Strength項(xiàng)目特征分析 SWOT分析? 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ：項(xiàng)目所在地近鄰太湖廣場(chǎng)，具有便利的交通設(shè)施。友誼大飯店第五章 項(xiàng)目特征分析地塊特征分析凱賓斯基大酒店中橋小學(xué)戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project Location地塊 項(xiàng)目為 CBD、 CLD雙核社區(qū)：太湖廣場(chǎng)云集各頂集品牌成為中央商務(wù)區(qū)，本地塊超大面積住宅用地將成為中央生活區(qū)。 中南路附近有餐飲配套。金城路為交通主干道。運(yùn)河西路雙向四車道，是近年來(lái)無(wú)錫重點(diǎn)投資建設(shè)的沿京杭大運(yùn)河的景觀大道。本地塊臨京杭大運(yùn)河，從西北向東南方向緊貼運(yùn)河西路，獨(dú)具天然水系資源。戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 項(xiàng)目特征分析戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 項(xiàng)目總體分析 地塊特征分析830000占地面積 ，規(guī)劃總建筑面積約 83萬(wàn)平方米。但是對(duì)于無(wú)錫當(dāng)?shù)厝硕?，南長(zhǎng)區(qū)等傳統(tǒng)生活圈仍舊受到青睞；n 目前，無(wú)錫市場(chǎng)的主力購(gòu)房客戶為私企老板和公務(wù)員，年齡在 3045歲之間，傾向二房、三房等戶型；而處于人生上升階段的白領(lǐng)則多以小戶型為首選。而對(duì)于貸款中的首付款來(lái)源來(lái)看，從銀行貸款的人數(shù)將達(dá)到 60%比例。單位：平方米戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 付款方式的選擇（ %） 首付款來(lái)源（ %）從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者對(duì)于付款方式的選擇上， 超過(guò) 20%的人群可以一次性支付。戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 對(duì)面積的需求（ %）購(gòu)房者大多數(shù)考慮 75150平米之間的產(chǎn)品，合計(jì)比例為 %，多選擇兩房、三房。戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 承受總價(jià)范圍（ %）從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者中 %的人愿意考慮在 5075萬(wàn)左右總價(jià)的產(chǎn)品，而對(duì)于可以承受75100萬(wàn)左右的客戶群體也占了 %的比重。戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 購(gòu)房影響因素（ %）分析中發(fā)現(xiàn)：產(chǎn)品的價(jià)格、交通條件、區(qū)域的環(huán)境、物業(yè)、戶型為主要考慮因素。戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 分析發(fā)現(xiàn)：無(wú)錫市場(chǎng)中，購(gòu)房的主要目的在自住，兼?zhèn)湟欢ū壤耐顿Y。這部分為中青年，家庭結(jié)構(gòu)特征為三口之家。他們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購(gòu)房的基礎(chǔ)。開 發(fā) 商：華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)（無(wú)錫）有限公司進(jìn)展： 2023年 6，花園洋房均價(jià) 8500,小高層均價(jià) 6300 2023年 12月 18層景觀樓 78007900 2023年 5月 9日，推出 18層高層 108套， 均價(jià) 8500元，當(dāng)日銷售率 85%七種武器之 ● 拳頭微觀市場(chǎng) 太湖國(guó)際社區(qū)戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 物業(yè)位置 :崇安新城廣益路建筑類別 :高層 ,5+1花園洋房容積率 : 綠化率 : 40%占地面積 :建筑面積： 27萬(wàn)平米戶數(shù)： 8000套 /推出 231套 /已售備案 47戶型： 140230平米物業(yè)管理： 重慶金科物業(yè)管理有限公司 進(jìn)展： 2023年 4月開盤 300套，當(dāng)天銷售 90套均價(jià)： 9000元 /平米七種武器之 ● 拳頭微觀市場(chǎng) 金科東方王榭戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 2023年 4月 26日開盤2023年 4月名仕品鑒日系列活動(dòng)2023年 2月購(gòu)買金科觀天下可參與 “ 巴厘島雙人雙飛五日游 ” 活動(dòng)2023年 1月樣板示范區(qū) 26日開放2023年媒體志愿者重慶三日游 ,七種武器之 ● 拳頭微觀市場(chǎng) 金科東方王榭戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 物業(yè)位置 : 高浪路與中南路交匯處建筑類別 : 多層住宅 小高層住宅 高層住宅容積率 : 綠化率 : 45%占地面積 : 35萬(wàn)平米建筑面積： 67萬(wàn)平米戶數(shù)： 1448套 /推出 662套 /已售 553套產(chǎn)品類型 : 多層住宅 小高層住宅 高層住宅開 發(fā) 商：新城房地產(chǎn)（無(wú)錫）有限公司進(jìn)展： 一期 5400元 /平米 (2023921) 363套 /342套成交 二期 5800元 /平米 (2023122) 365套 /227套成交三期預(yù)計(jì) 5月中旬七種武器之 ● 拳頭微觀市場(chǎng) 尚錦城戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 萬(wàn)豪國(guó)際公寓朗詩(shī)未來(lái)之家萬(wàn)科魅力之城世貿(mào)中心金科東方王榭太湖國(guó)際社區(qū)新城尚錦城1000011000120239000800010 20 30 40 50 60 70 80 萬(wàn) ㎡7000600013000 供應(yīng)空缺供應(yīng)曲線元 /㎡七種武器之 ● 拳頭微觀市場(chǎng) 體量對(duì)比戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 朗詩(shī)未來(lái)之家萬(wàn)豪國(guó)際公寓世貿(mào)中心萬(wàn)科魅力之城太湖國(guó)際社區(qū)金科東方王榭60㎡新城尚錦城85110㎡70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180130155㎡七種武器之 ● 拳頭微觀市場(chǎng) 房型對(duì)比戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 朗詩(shī)未來(lái)之家萬(wàn)豪國(guó)際公寓世貿(mào)中心萬(wàn)科魅力之城太湖國(guó)際社區(qū)金科東方王榭4000 6000 8000 9000 11000 13000元 /㎡新城尚錦城1500080008800 1100013000七種武器之 ● 拳頭微觀市場(chǎng) 價(jià)格對(duì)比戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 朗詩(shī)未來(lái)之家萬(wàn)豪國(guó)際公寓世貿(mào)中心萬(wàn)科魅力之城太湖國(guó)際社區(qū)金科東方王榭60萬(wàn)元新城尚錦城170185萬(wàn)70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180105140萬(wàn) 205240萬(wàn)190 200七種武器之 ● 拳頭微觀市場(chǎng) 總價(jià)對(duì)比戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 精裝修市場(chǎng)分析戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 城尚城萬(wàn)科東郡瑞城國(guó)際復(fù)地公園城萬(wàn)科魅力之城無(wú)錫市場(chǎng)選擇精裝修住宅產(chǎn)品的項(xiàng)目較少，其中未來(lái)之家由于其產(chǎn)品科技元素特殊性，因此不宜作為精裝修單位市場(chǎng)參考案例；陽(yáng)光 100長(zhǎng)江國(guó)際二期金域藍(lán)灣七種武器之 ● 拳頭微觀市場(chǎng) 精裝修市場(chǎng)未來(lái)之家戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 均價(jià) /精裝修價(jià)格 體量（萬(wàn)方） 裝修標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡ ） 裝修體量 所占比例城尚城 小高層、高層 11000 14 2023 700套 100%瑞城國(guó)際 高層、小高層 6000/9000 1400 66套 %萬(wàn)科魅力之城高層、多層、小高層 8000/9000 109 1200 122套 %萬(wàn)科東郡 多層、高層 6500/7800 1100 100套 5%七種武器之 ● 拳頭微觀市場(chǎng) 精裝修市場(chǎng)戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project ↘ 部分品牌開發(fā)商選擇了精裝修戶型通過(guò)推出時(shí)期看，除城尚城為全精裝修，其他項(xiàng)目都在項(xiàng)目中期推出，且體量所占項(xiàng)目總體比例較少；↘ 銷售情況較好，表明了市場(chǎng)對(duì)此類單元的認(rèn)可，但同時(shí)也面對(duì)著市場(chǎng)客戶講究性價(jià)比、追求個(gè)性的消費(fèi)特點(diǎn)，因此也存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，解決此類風(fēng)險(xiǎn)的最好方式是控制體量；↘ 精裝修單位可以豐富產(chǎn)品類型，同時(shí)通過(guò)整合各種知名品牌，可以起到提升項(xiàng)目檔次、制造營(yíng)銷噱頭的效果；七種武器之 ● 拳頭微觀市場(chǎng) 精裝修市場(chǎng)戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 綜合無(wú)錫市場(chǎng)以及其他成熟市場(chǎng)案例， DTZ建議： 本項(xiàng)目作為百萬(wàn)方級(jí)大盤，首次推盤以穩(wěn)為上， 不建議在一期配比精裝修單位，避免風(fēng)險(xiǎn)； 精裝修單位在豐富產(chǎn)品類型，提升項(xiàng)目方面的優(yōu)勢(shì)決定了在 項(xiàng)目中期 適當(dāng)進(jìn)行 部分體量 的推出是完全必要的，對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)銷有促進(jìn)作用； 未來(lái)本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手金域藍(lán)灣是全部精裝修產(chǎn)品，因此為尋求差異本項(xiàng)目不宜有過(guò)多的精裝修單位； 參照市場(chǎng)案例，初步建議體量控制 在 300套以內(nèi)，占總體比例約 5%；七種武器之 ● 拳頭微觀市場(chǎng) 產(chǎn)品建議戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 需求市場(chǎng)客戶分析戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 無(wú)錫整體購(gòu)買力分析客戶調(diào)研需求樣本描述： 根據(jù) 2023年 3月底最新更新的 DTZ客戶動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，針對(duì)購(gòu)買住宅的客戶和準(zhǔn)客戶群體，篩選有效樣本 450份，對(duì)其所提供的信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，真實(shí)、客觀、直接的反映了無(wú)錫本地市場(chǎng)客戶對(duì)住宅產(chǎn)品的需求狀態(tài)。未來(lái)之家科技住宅解析會(huì)2023年朗詩(shī)未來(lái)之家建設(shè)部科學(xué)技術(shù)項(xiàng)目計(jì)劃宣傳2023年 1月整合克萊門特品牌，聯(lián)體提升自身價(jià)值開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)的享受 1%的優(yōu)惠老業(yè)主享受 2%的優(yōu)惠參加 2產(chǎn)品解析會(huì) ，認(rèn)購(gòu)享受 20元 /平方米的優(yōu)惠品牌活動(dòng)營(yíng)銷策略七種武器之 ● 拳頭微觀市場(chǎng) 朗詩(shī)未來(lái)之家戴德梁行房地 產(chǎn) 咨 詢 （上海）有限公司 無(wú)錫九龍倉(cāng)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 物業(yè)位置：太湖廣場(chǎng)清揚(yáng)路、清名路交叉口開發(fā)商 : 無(wú)錫茂業(yè)置業(yè)有限公司建筑規(guī)模：占地 15萬(wàn)㎡，建面 45萬(wàn)㎡， (66層酒店及酒店式公寓占地 ㎡，建筑面積 ㎡ )建筑形式： 20萬(wàn)㎡購(gòu)物中心， 4萬(wàn)㎡五星級(jí)酒店、萬(wàn)豪酒店品牌， 7萬(wàn)㎡ 寫字樓， 10萬(wàn)㎡酒店式公寓戶數(shù)： 目前推出 501套 /已售 164主力戶型 :113平兩房、 157平三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、 182平三房一廳三衛(wèi)，開盤時(shí)間：2023年 12月 22號(hào)推出一期毛坯住宅均價(jià) 9000元 /平米2023年 12月 29加推 128套2023年 1月加推 /平米酒店式公寓毛坯高層住宅茂業(yè)百貨七種武器之 ● 拳頭微觀市場(chǎng) 萬(wàn)豪