【正文】 足準(zhǔn)客戶時(shí)刻關(guān)心項(xiàng)目進(jìn)展從而獲得消費(fèi)信心的重要保證。Action2 推廣前期咨詢期（ 3月 ——7 月）階段策略：競(jìng)爭(zhēng)策略：客戶策略：推廣策略：在客戶心目中建立高端物業(yè)形象，為高調(diào)入市做好心理鋪墊持續(xù)推廣，完成市場(chǎng)預(yù)熱目標(biāo)： 積累 300400批客戶樹立差異化，強(qiáng)調(diào)概念，建立項(xiàng)目獨(dú)特形象營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)： 分展場(chǎng)開(kāi)設(shè)廣告組合： 戶外廣告 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月強(qiáng)勢(shì)推廣期 認(rèn)籌 開(kāi)盤期 熱銷期前期蓄客期推廣主題：售樓處開(kāi)放展示： 城界標(biāo)志、林蔭大道、城市廣場(chǎng)、主入口、 銷售中心“這一刻，讓世界想象長(zhǎng)沙，讓長(zhǎng)沙想象雙灣國(guó)際 ” “同步世界的雙灣生活來(lái)到長(zhǎng)沙 ”93本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。別墅和洋房立面、花園10月 10日5。高層樣板房8。灣區(qū)水景廣場(chǎng)9月 20日 34月品牌導(dǎo)入期7月 15日前期蓄客期6。灣區(qū)城市廣場(chǎng)3。Action1　 展示　全方位的展示策略6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月強(qiáng)勢(shì)推廣期 認(rèn)籌 高層開(kāi)盤期 熱銷期別墅開(kāi)盤10月 25日10月 18日4棟 /8或 9棟1。清水及工程樣板房9。游艇碼頭7。灣區(qū)水景廣場(chǎng)5。 灣區(qū)城市廣場(chǎng)3。10月 10日前 　別墅區(qū)的園林 \立面 \樣板房 ,全面展示項(xiàng)目高端形象在高層推售前展示，提升項(xiàng)目的檔次89Action1　 展示　1。工程展示房：展示工程1．去掉隔墻，展示空間2．設(shè)置氛圍及吧臺(tái)服務(wù)8． 智能化和工程樣板房展示9月 20日前 　88本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。為了最大程度地利用灣區(qū)景觀，建議在售樓處內(nèi)部或附近搭建臨時(shí)樣板房。86本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6．游艇碼頭　灣區(qū)資源的最大利用，通過(guò)游艇烘托項(xiàng)目的高端形象，實(shí)現(xiàn)情景營(yíng)銷。銷售中心要做到最大化地引入灣區(qū)景觀6月 15日前 　84本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銷售中心外形可以考慮類似 “帆船 ”等灣區(qū)意向事物的風(fēng)格。7月 15日前 　83本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通過(guò)一個(gè)可參與性的藝術(shù)廣場(chǎng)延長(zhǎng)客戶在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的逗留時(shí)間。4．灣區(qū)水景廣場(chǎng)　是文化的展示區(qū)，同時(shí)也是聚集人氣的城市磁場(chǎng)。7月 15日前 　3．林蔭大道：沿樹栽種法國(guó)梧桐等大型喬木，創(chuàng)造出貴族式莊園的私人領(lǐng)域感，體現(xiàn)進(jìn)入社區(qū)的儀式感一期售樓處林蔭大道北側(cè)道路為進(jìn)入項(xiàng)目最便利的道路，在 7月 15日前需開(kāi)放，保證項(xiàng)目的蓄客需要撈刀河大橋風(fēng)車型的路燈配合路旗，展示灣區(qū)意向。2．灣區(qū)城市廣場(chǎng)：海灣風(fēng)情的雙灣國(guó)際文化雕塑，文化集中展示區(qū)與感受區(qū)，項(xiàng)目概念的形象化表達(dá)。1．城界建立：展現(xiàn)大盤氣魄　標(biāo)志和邊界大門“ 城界界定 ” —— 取勢(shì)7月 15日前 　79本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。前期展示條件77本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。四個(gè)部分的組合出擊：展示 /推廣 /客戶 /服務(wù)75本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。Action2 推廣　 結(jié)合 “ 雙灣國(guó)際 ” 這一具象概念在目標(biāo)客戶內(nèi)心建立灣區(qū)物業(yè)的價(jià)值觀，傳遞灣區(qū)生活內(nèi)涵Action3 客戶 通過(guò)一系列針對(duì)性的宣傳以及活動(dòng)擴(kuò)大項(xiàng)目在客戶心中的影響力；由于項(xiàng)目定位高端，如何建立有效的客戶渠道，對(duì)客戶進(jìn)行精心的管理與維護(hù)變得尤為重要。二期核心賣點(diǎn)：從產(chǎn)品向環(huán)境和專屬的高端身份轉(zhuǎn)化產(chǎn)品高端定制化： 二期產(chǎn)品引入高端定制理念，針對(duì)高端客戶定制不同的產(chǎn)品類型C、 boss型產(chǎn)品 —— 鼎峰u設(shè)置獨(dú)立的出入口，形成高端區(qū)域，提升尊貴感u室外設(shè)計(jì)高爾夫聯(lián)系場(chǎng)u大堂設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)門u大堂設(shè)計(jì)服務(wù)臺(tái)，設(shè)置樓棟經(jīng)理，為每棟業(yè)主提供專職服務(wù)u設(shè)計(jì)屋頂花園u3梯 3戶，設(shè)置獨(dú)立的保姆電梯和出入口u戶型設(shè)計(jì) :超大陽(yáng)臺(tái)，可設(shè)計(jì)游泳池；入戶花園，戶內(nèi)花園，增加與室外的溝通；大氣的入戶玄關(guān)；氣派的客廳；超大主臥和洗手間，待獨(dú)立書房（面積適當(dāng)放大），待超大的獨(dú)立步入式衣帽間；設(shè)計(jì)工人房；戶內(nèi)庭院與大陽(yáng)臺(tái)結(jié)合，增加對(duì)外接觸陽(yáng)光的空間；設(shè)計(jì)專用的桑拿房；設(shè)計(jì)娛樂(lè)室或紅酒收藏間；C74本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。專屬的高端身份A72本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。二期核心賣點(diǎn)：從產(chǎn)品向環(huán)境和專屬的高端身份轉(zhuǎn)化外部環(huán)境u兩江匯流的資源u游艇碼頭u入口廣場(chǎng)，售樓處廣場(chǎng)u林蔭大道u沿江風(fēng)光帶u沿江木棧道內(nèi)部環(huán)境：u島墅u森林u最高檔的下層式游泳池環(huán)境71本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。69本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。與 青竹園 不同，我們不需要過(guò)份的閑適與寧?kù)o，我們要享受這 華麗的時(shí)代 與 人生 。67目標(biāo)： 跑贏大市／實(shí)現(xiàn)資金快速回籠關(guān)鍵詞： 獨(dú)一無(wú)二的灣區(qū)地形／絕佳的江景資源／稀缺產(chǎn)品系／時(shí)尚大氣的建筑風(fēng)格／水居生活體驗(yàn)雙灣國(guó)際創(chuàng)造 100年灣區(qū)神化68本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。無(wú)論是產(chǎn)品還是園林展示 ,強(qiáng)調(diào)給與客戶的震撼效果。本項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路08年（一期） 09年（二期） 10年（三期）基本背景 片區(qū)未成熟、產(chǎn)品內(nèi)部展示有限 外部資源展示到位，內(nèi)部園林實(shí)景展示到位本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 江景 +游艇 +碼頭 +高附加值的產(chǎn)品森林 +沿江風(fēng)光帶 +高附加值的產(chǎn)品長(zhǎng)沙頂級(jí)灣區(qū)生活帶來(lái)的身份象征片區(qū)成熟、內(nèi)部環(huán)境完善資源 +高端規(guī)劃 高端身份 +環(huán)境產(chǎn)品 高端別墅 +高端高層 +中端高層樓王高層 +中端高層高端高層 +中端高層灣區(qū)物業(yè)的高端身份向人文方向發(fā)展定調(diào)子，用資源和高端產(chǎn)品，建立樹立高度66本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的 新生活方式思想守舊、頑固、愛(ài)面子講派場(chǎng)、對(duì)金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、 對(duì)價(jià)格有一些敏感責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢在某種程度上保有 “ 節(jié)儉 ”精神、 對(duì)價(jià)格有一定的敏感度注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、 對(duì)價(jià)格有一定的敏感尋求區(qū)隔感的階層尋求區(qū)隔感的階層 CLASS傳統(tǒng)長(zhǎng)沙豪宅傳統(tǒng)長(zhǎng)沙豪宅客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成高端客戶需求細(xì)致化：從單純的稀缺資源 /物業(yè)占有，轉(zhuǎn)向?qū)ι瞽h(huán)境的要求 —— 獨(dú)特的生活方式64本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。增值要素全國(guó)代表性樓盤分析打造項(xiàng)目的多個(gè)價(jià)值點(diǎn) ,滿足不同客戶的需求樓盤展示做到完整、連貫定時(shí)舉辦活動(dòng) ,維系好與老客戶的關(guān)系 ,深度挖掘項(xiàng)目潛在客戶處理好展示區(qū)的每一個(gè)細(xì)節(jié)部分建立并完善屬于項(xiàng)目本身特有的服務(wù)體系 ,得到客戶的認(rèn)可625 核心策略及營(yíng)銷執(zhí)行63本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。廣泛性、撒網(wǎng)式的營(yíng)銷活動(dòng)建立市場(chǎng)口碑和影響力針對(duì)性、圈層營(yíng)銷鎖定金字塔尖的客戶群以文化內(nèi)涵引起客戶共鳴和市場(chǎng)認(rèn)可以市場(chǎng)補(bǔ)缺定位帶來(lái)的稀缺性最終引爆市場(chǎng)以書的形式尋找目標(biāo)客戶 炒作西銀湖資源體系 小眾營(yíng)銷活動(dòng)鎖定客戶群圈層營(yíng)銷鎖定客戶，促進(jìn)成交營(yíng)銷策略營(yíng)銷活動(dòng)《 HELLO中產(chǎn)》出書、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)連載；《公益廣告》 —— 向上的力量；李寧、張連偉等名人營(yíng)銷；酒會(huì)、冷餐會(huì)；成立星河驢友俱樂(lè)部；參加春、秋交會(huì)；渠道營(yíng)銷 —— 豪宅餐會(huì)；中心區(qū)分展場(chǎng)設(shè)立；國(guó)家專利產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨銀湖山郊野公園捐贈(zèng)儀式；國(guó)家地理雜志考察；星河驢友登山活動(dòng)（持續(xù)）；星河丹堤 CEO官邸之夜；中小企業(yè)投融資渠道 CEO沙龍； 30人的家常菜；銀行卡攻略：先后與世聯(lián)尊貴會(huì)、中國(guó)銀行 VIP、中國(guó)建設(shè)銀行 VIP、招商銀行金 . 葵花合作舉辦 6場(chǎng)豪宅餐會(huì)，累積 400 余名目標(biāo)客戶；形象推廣 城市中產(chǎn)、向上的力量 西銀湖城市原生別墅群 城市別墅、 CEO官邸60本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。完善的導(dǎo)示系統(tǒng)58本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳地產(chǎn)已進(jìn)入細(xì)節(jié)時(shí)代，星河丹堤對(duì)客戶敏感點(diǎn) —“ 生活細(xì)節(jié) ”— 的把握更加精確管道木柵欄外墻磚精心搭配 以色列無(wú)敵門鎖久違的露臺(tái)花池下水管道精心布置u 細(xì)節(jié)的把握體現(xiàn)在產(chǎn)品和營(yíng)銷兩個(gè)層面：u 產(chǎn)品 —— 材料和做工，帶來(lái)產(chǎn)品附加值；u 營(yíng)銷 —— 場(chǎng)面的大氣，隱私的關(guān)懷，細(xì)致入微的選房細(xì)節(jié)；u 營(yíng)銷事件 —— 星河用600萬(wàn) “ 贊助 ” 修建郊野公園（圣莫麗斯用 2023萬(wàn)修登山道）；細(xì)節(jié)造就品質(zhì)品質(zhì)造就豪宅□56本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。奧園：獨(dú)一無(wú)二的營(yíng)銷專家關(guān)鍵詞：活動(dòng)、主題54本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。園林景觀主要集中在售樓部周圍和主入口，起到很好的展示作用園林展示系統(tǒng)案例 圍繞運(yùn)動(dòng)主題的展示系統(tǒng)門前旋轉(zhuǎn)的水球、營(yíng)銷中心旁邊的高爾夫球場(chǎng)以及大堂中央的雅典女神雕像都體現(xiàn)了項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)的主題案例 ” —— 奧園資深銷售員 陳瑛榕以孩子為互動(dòng)活動(dòng)的起點(diǎn)，維系老客戶進(jìn)行口碑傳播定向營(yíng)銷的大客戶策略，非常成功，鎖定了目標(biāo)客戶案例 p“在 06年 2批單位開(kāi)盤之前做了定向營(yíng)銷，在中國(guó)銀行、腦科醫(yī)院的食堂擺放展點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)登記，效果非常好，我一個(gè)人就積累了 50個(gè)誠(chéng)意客戶，這些單位的購(gòu)買能力很強(qiáng)。維系老客戶帶來(lái)口碑、定向營(yíng)銷鎖定目標(biāo)客戶，售樓處及展示區(qū)開(kāi)放鞏固了區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目形象p2023年 5月與文景高爾夫球場(chǎng)聯(lián)手打造湖南首個(gè) “高爾夫球私家學(xué)校 ”，并于 5月 13日， “北京公館西院 GOLF尊享之旅 —— 高爾夫球私家學(xué)校 ”新聞發(fā)布會(huì)在省森林植物園文景高爾夫度假村隆重舉行 。案例 媒體組合策略，全方位宣傳奧林匹克花園科學(xué)運(yùn)動(dòng) 所有營(yíng)銷活動(dòng)均圍繞奧林匹克展開(kāi)，弱化本地開(kāi)發(fā)商的背景；216。奧林匹克花園文化之旅 …… 49本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。“ 關(guān)愛(ài)健康，運(yùn)動(dòng)生活 ” 萬(wàn)人健步走活動(dòng)216。陽(yáng)光大使招募會(huì)員，實(shí)現(xiàn)品牌嫁接；216。品牌嫁接，轟炸式推廣奧林匹克品牌，活動(dòng)營(yíng)銷造勢(shì)快速建立項(xiàng)目高端形象案例 藏瓏47本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。藏瓏46本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在售樓處不定期舉行推介會(huì)，邀請(qǐng)客戶來(lái)游園，以此挖掘潛在客戶。持續(xù)的小型產(chǎn)品推介會(huì)216。小眾定向營(yíng)銷216。營(yíng)銷活動(dòng)緊緊圍繞月湖展開(kāi)，加上小眾定向營(yíng)銷以及持續(xù)的小型產(chǎn)品推介會(huì)鎖定目標(biāo)客戶群營(yíng)銷活動(dòng)216。藏瓏 炒作月湖提升企業(yè)品牌，強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷資源下的生活方式，以沿湖低密度啟動(dòng)，樹立自身價(jià)值標(biāo)桿2023年 1月 1期開(kāi)盤實(shí)現(xiàn)均價(jià) 6000元 /平米 以上， 2023年二批單位認(rèn)籌預(yù)計(jì)均價(jià)達(dá)到9000元 /平米 。綠城：無(wú)可取代的產(chǎn)品之王關(guān)鍵詞：精細(xì)化44本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。圍繞園林實(shí)景展開(kāi)的營(yíng)銷活動(dòng)借助活動(dòng)吸引人氣，園林實(shí)景展示為產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)快速高價(jià)提供了足夠支撐案例 充足的綠量，層次分明的景觀層，優(yōu)秀的產(chǎn)品園林展示系統(tǒng)案例 2023年一期開(kāi)盤價(jià)格 3588元 /平米 ，飆升至 2023年初最高 5400元 /平米。 桂花城 ” 看長(zhǎng)沙樓市品質(zhì)之高峰論壇。.邀請(qǐng)客戶赴杭州參加 ” 零距離感受綠城 ” 活動(dòng)。營(yíng)銷活動(dòng)集中火力猛打品質(zhì)，最重要的是園林實(shí)景展示體驗(yàn)使客戶信心增強(qiáng)，支撐了項(xiàng)目的高價(jià)格案例 提高客戶誠(chéng)意度 ,而非盲目的追求客戶數(shù)量核心問(wèn)題 :需要 22002500批上門客戶途徑 1:高密度集中推廣 ,聚集大量客戶途徑 3:提前蓄客 ,拉長(zhǎng)營(yíng)銷期途徑 2:提高客戶誠(chéng)意度? ? ?營(yíng)銷成本過(guò)高 客戶流失嚴(yán)重√39本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。推售節(jié)奏 :高層入市 ,別墅抬勢(shì)u別墅貨量較少 ,且產(chǎn)品市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)不明顯 ,難以建立較強(qiáng)的影響力u別墅在高層發(fā)售前難以達(dá)到較好的展示效果 .u項(xiàng)目整體價(jià)值高于單一產(chǎn)品的價(jià)值 ,前期通過(guò)整體價(jià)值展示建立影響力 ,主攻貨量較大的高層 ,后期通過(guò)別墅區(qū)的展示鞏固地位6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月11月 15日 :別墅推售雙拼 :12套洋房 :32套10月 18日 :高層推售高層 :260套 (4棟 ,8或 9棟 )聯(lián)排 :6套37本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中端包圍 /大盤聚集 /資源豐富 /價(jià)格限制核心問(wèn)題的推導(dǎo)：市場(chǎng)：中端、低端競(jìng)爭(zhēng)激烈方向 1：站位高端具備一定的條件，但周邊眾多中端大盤，中或中低價(jià)格，影響本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高端方向 2：站位大長(zhǎng)沙（而非北城或芙蓉路北）35本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化條件：216。熱點(diǎn)和焦點(diǎn)在南城供給結(jié)構(gòu)：216。目標(biāo)：資金快速回籠，跑贏大市小結(jié)市場(chǎng)環(huán)境：216。 悅景馨都 /區(qū)域樓盤價(jià)格為各區(qū)之首， 2023年 11月統(tǒng)計(jì)達(dá)到均價(jià) 3610元 /平米，但從具體項(xiàng)目分析來(lái)看，高層產(chǎn)品突破 5000元／平米的樓盤仍然罕見(jiàn)。區(qū)域價(jià)格分析區(qū)域分析樓盤 價(jià)格綠城 32本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。較之其它板塊，本區(qū)域產(chǎn)品體系以 高檔樓盤 為主導(dǎo)。大盤聚集，具有成為熱點(diǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)；外地、本地發(fā)展商同臺(tái)競(jìng)技，項(xiàng)目素質(zhì)全面提升湘江御景藏瓏湘江 1號(hào)芙蓉盛世萬(wàn)國(guó)城珠江花城沙河世紀(jì)城山語(yǔ)城青竹園兩館一廳金源世紀(jì)城