【正文】 工程發(fā)布會、 研討會、 聯(lián)誼活動、 展銷會、大型造勢活動 …… ） ?銷售工具： 10%（樓書、 DM、模型、三維動畫） ?直 銷 : 15%(直郵、直銷、展會 ……) 營銷費用預算 = %=225萬 促銷活動 價格定位 銷售目標節(jié)奏 賣點提煉 推廣策略 促銷活動建議 包裝策略 怎么銷售達到利潤最大化 ? 本項目的營銷策略講究短平快，充分調動一切營銷資源，集中在一個階段向市場進行轟炸； ? 制造一種集中策略，采取密集市場攻略，就是在短平快的原則中所講的集中所有營銷資源，劃定客戶層次與地理居住區(qū)域，將所有營銷資源通過最短、最有效的方式達到目標客戶群，實現(xiàn)銷售。 推廣策略 ?形成知名度和美譽度 媒體推廣什么內容 各種媒體如何運用 ?建立區(qū)域形象標桿 ?首先樹立強勢高端物業(yè)形象 以價格界定形象 強勢建立形象 與客戶重度溝通 ?高展示標準沖擊目標客戶群 ?大事件營銷 聚集人氣，擴大影響力 ?實景展示、配套先行 ?區(qū)域準壟斷 秀出看得見的未來生活 建立區(qū)域強勢影響力 取勢 展示 根據(jù)核心賣點，營銷戰(zhàn)略采?。?高端取勢 +壟斷式包裝 戶外廣告 報紙廣告 雜志廣告 軟文廣告 報媒 ? 以當?shù)刂髁鲌鬄橹?,前期可適當輔以形象宣傳 ,主要以項目投資價值為主 ,用軟硬結合的形式 ,引爆市場 網(wǎng)絡 ? 以房地產(chǎn)信息網(wǎng)為主 ,并輔以搜房 ,進行項目宣傳及投資價值炒作、 建立項目網(wǎng)站進行有效引導 現(xiàn)場展示 ? 通過 鋪面、銷售中心、建筑材料以及項目硬件配 ? 套設施等實景展示增強客戶購買信心 片區(qū)戶外 ? 周邊主要道路或高速路主要路段設置路旗、導視牌、條幅和廣告牌吸引客戶。發(fā)展觀 菁英時代，后都市生活 一江兩岸 —— 江北新區(qū)，后都市，大價值。報紙、短信、電視、網(wǎng)絡廣告等 ?媒體發(fā)布全面啟動 ?說明書、平面圖冊 ?完成樣板房裝飾 ?電話拜訪客戶公告進度 ?做先期銷售定點統(tǒng)計及追蹤 ?報紙廣告、現(xiàn)場指示牌、旗幟等完成到位 ?入駐接待中心 派籌期 ?工地圍墻看板 ?重點據(jù)點 ,戶外形象廣告 , VI體系設計 ?完成售樓部裝修 ?現(xiàn)場接待中心設計及施工 ?申請水電及售樓電話 ?廣告宣傳作業(yè)程序確定 ?區(qū)域性布置定點廣告牌 ?銷售看板制作 完成銷售準備： ?完成各項銷售工具之發(fā)包 ?施工耳語傳播 ?醞釀確立企劃方案細部內容 醞釀期 具體推廣手段 執(zhí)行 目的 階段 實施派籌： ?掌握既有客戶資料 ?先期成交完成現(xiàn)場準備工作 ?傳達本案進場前銷售信息 各階段銷售的工作安排 一期推廣節(jié)點控制 09年 9月 10年 1月 09年 10月 10年 10月 10年 6月 2023年 1月開盤 臨時 咨詢處 開放 售樓處 開放 營銷籌備階段 造勢、炒作階段 形象導入 客戶體驗階段 形象強化 開盤熱銷 賣點訴求 10年 12月 2期咨詢 二期銷售 開盤 09年 11月 一期回籠資金目標： 5000萬 賣點提煉 價格定位 銷售目標節(jié)奏 賣點提煉 推廣策略 促銷活動建議 包裝策略 怎么銷售達到利潤最大化 八大產(chǎn)品競爭力提升點 預計開盤均價： 1600元 /平米 全盤實收均價： 1800元 /平米 二：原生態(tài)水岸名居 四：產(chǎn)品優(yōu)化創(chuàng)新 +低總價 五： 精致意式風情園林 七：科技節(jié)能品質建筑 三：高質感的異域建筑 八：優(yōu)秀的物業(yè)管理 一：江北新區(qū)原始股 六： 完善而其具有檔次的配套 戶型優(yōu)化為核心賣點 N+1房 115%實用率 每戶送 15%的面積 有人靜觀事物發(fā)展，有人選擇發(fā)展事物 追逐價值還是創(chuàng)造價值，這是個問題！長江一號，據(jù)守江北潛力板塊，一江兩岸開發(fā)的核心區(qū)域，不斷提高區(qū)域居住品位，靠近原生態(tài)萬里長江，健康價值渾然天成，沿江物業(yè)情景升級 …… 完全契合資訊時代菁英生活的發(fā)展觀。 ?采取滾動式銷售開發(fā)，便于加快資本周轉和資金回籠，盡可能規(guī)避金融風險。 ?3小高層區(qū)域，滿足價值的最大需要。 有利于低開高走，避開小高層、高層的現(xiàn)行的低價的局限。 三、尾盤期： 如果銷售面臨較為嚴重的壓力時，采取階段式促銷 價栺策略詳敘 銷售目標節(jié)奏 價格定位 銷售目標節(jié)奏 賣點提煉 推廣策略 促銷活動建議 包裝策略 怎么銷售達到利潤最大化 區(qū)域 建筑類型 體量 （㎡） 單價 （元 /㎡） 總價 （元） 住宅區(qū) 小高層 35400 1800 63,720,000 花園洋房 18500 1800 33,300,000 商業(yè)區(qū) 純商業(yè) 8750 3600 31,500,000 住宅 13500 1700 22,950,000 合計 76150 151,470,000 項目銷售總銷： 銷售目標 營銷節(jié)奏總指導思想 ? 漸進式、持續(xù)的樹立區(qū)域形象，形成項目品牌傳播；配合開盤期爆發(fā)式營銷； ? 開盤配合充分的客戶積淀、局部現(xiàn)場體驗展示、大規(guī)模及未來藍圖展示，增強客戶購買信心； ? 此后，通過分階段現(xiàn)場亮點展示，爭取價值最大化的價格策略； ? 宣傳節(jié)奏： 宣傳主題：至始至終貫穿一條主線 —— 產(chǎn)品創(chuàng)新 +江景 +異域文化； 展示：“未來前景 —— 江北新區(qū) +社區(qū)實景 +樣板房”； 賣點宣傳：“形象宣傳 —— 實質賣點”； ? 渠道營銷節(jié)奏： 開盤前：多種渠道立體組合； 開盤后：主要通過關系營銷 +活動營銷挖掘客戶； 2期洋房 +小高 1期商業(yè)區(qū) 3小高層 ?1號商業(yè)區(qū)啟動，商業(yè) +住宅聯(lián)動銷售，并提高的住宅的價值，并做好一期形象。 二、開盤強銷階段： 樹立價格標竿，標準為景觀、位置、戶型較佳的單元。 智能化物業(yè)管理 規(guī)劃建議 項目定位 戶型優(yōu)化 園林綠化 物業(yè)管理及配套 如何達到我們目標 智能化系統(tǒng) 信息網(wǎng)絡化 LAN寬帶信息網(wǎng)入戶，每戶 10兆帶寬 每戶 2個有線電視插座；高速雙向多功能有線電視網(wǎng)， VOD視頻點播 安全防范系統(tǒng) 電子巡邏系統(tǒng) 可視電子對講訪客系統(tǒng) 中央電子監(jiān)控系統(tǒng) 周界紅外線探測警報和緊急廣播系統(tǒng) 車輛管理電子數(shù)據(jù)化 設備監(jiān)控系統(tǒng) 水、電、熱、照明設備監(jiān)視 電梯工作狀態(tài)監(jiān)視 物業(yè)管理系統(tǒng) 電子公告牌系統(tǒng) 三表出戶或提供遠程抄表系統(tǒng) 關鍵詞：安全、科技 物業(yè)管理 智能化管理 物業(yè)管理 ? 小區(qū)智能化運用 ? 優(yōu)秀物業(yè)管理公司 物業(yè)管理 智能化管理 物業(yè)管理 ?車輛出入管理 ?小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng) ?小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心 ?物業(yè)管理公告 ?在線服務 ?萬能 IC卡 ?周界防范系統(tǒng) ?電子巡更系統(tǒng) ?訪客對講系統(tǒng) ?室內安全系統(tǒng) ?防災害自動報警系統(tǒng) 物業(yè)管理 智能化管理 物業(yè)管理 價格定位 價格定位 銷售目標節(jié)奏 賣點提煉 推廣策略 促銷活動建議 包裝策略 怎么銷售達到利潤最大化 導入期 推廣期 成熟期 價格 提價的支撐： ?開盤熱銷 ?樣板房展示到位 ?新房源的推出 ?景觀展示到位 ?客戶積累量的支持 ?市場需求的支撐 ?樹立價格標桿； ?入市價格低于市場預期 ?小步快跑 ， 快速滾動 ?實現(xiàn)快速資金回籠 ?創(chuàng)造開盤熱銷效應，聚集人氣 ?產(chǎn)品盡量拉開差距，不產(chǎn)生直接競爭 項目入市期價栺預測 價格建立及調整策略 價格策略：平開高走、小步快跑，建立自有價格體系 商業(yè)： 3600元 /㎡左右， 住宅： 1800元 /㎡左右， 結合市場競爭需要，配合銷售進度安排，進行價格隱性調整。 ? 水景示意：突出變化和參與性；強調造價及維護費用：掬水即可，無需引入大規(guī)模水體 ? 低成本水景園林、街道家具 園林空間設計 ——體現(xiàn)活性、立體綠化 園林設計 意大利風景藝術園林 園林風栺 意大利風景藝術園林，營造如畫的風景，使人置身于畫，生活在風景中。 18F 18F 11F 11F 6F 6F 6F 6F 3F 3F 3F 3F 3F 2F 觃劃示意：雕塑點綴 景觀布局 觃劃示意：配套 小區(qū)內部設施規(guī)劃 ?幼兒園 ?診所 ?戶外健身設施 ?兒童游樂設施 ?閱覽室 ?健身室 景觀布局 要訣： 赴沿海購買即將淘汰的雙層巴士將其改裝成開放式移動售樓處，內置小模型及相關資料，具備移動廣告與售樓處功能，可去周邊郊縣進行營銷推廣，此乃全國營銷首例，必將引起轟動。 景觀布局 18F 18F 11F 11F 6F 6F 6F 6F 3F 3F 3F 3F 3F 2F 本小區(qū)將以水景以為主軸景觀，因此在入口景觀處將以水池道路延伸，起到屏風和過度的作用 觃劃示意：入口景觀軸 景觀布局 18F 18F 11F 11F 6F 6F 6F 6F 3F 3F 3F 3F 3F 2F 中庭花園 :音樂綠洲， 在社區(qū)中心，建立一個集運動鍛煉（分老人小孩，中青年 )，休閑，親水、親地，交往溝通于一體的中心廣場作為整個社區(qū)的太極點，凝聚社區(qū)向心力； 觃劃示意：一心一主題 —— 音樂綠洲中庭花園 景觀布局 18F 18F 11F 11F 6F 6F 6F 6F 3F 3F 3F 3F 3F 2F 水景觀帶 :利用排水渠打造一條集意式藝術小品、水景、雕塑、主題文化于一體的地中海水主題景觀帶；并與中庭花園一并相連規(guī)劃。 戶型創(chuàng)新參考 南北通透 入戶花園 錯位陽臺 工人房 落地飄窗 空中花園 編號 套型 套型建筑面積 其 中 套內建筑面積 公攤面積 花園面積 備注 Aa 四室兩廳三衛(wèi) 陽臺花園面積按照50%計入套型建筑面積 現(xiàn)代歐式板式小高層 高實用率、高附加值、無遮景觀、高得房率； 奇偶錯層小高層參考 園林建議 規(guī)劃建議 項目定位 戶型優(yōu)化 園林綠化 物業(yè)管理及配套 如何達到我們目標 一心一帶二主題十院落 景觀布局示意 一心：中庭花園（音樂綠洲） 一帶：地中海水主題綠化帶 二主題：地中海水主題綠化帶 音樂綠洲中庭花園 s 十院落：每一棟前面設置一個院落， 并送給一樓部分院落。 陽光房間：享受陽光的沐浴，享受舒適人生 運用入戶花園、空中花園和陽光房，使高層低密度化，增加與自然親密接觸和居住情趣 —— 花架贈送 戶型創(chuàng)新參考 說明：提供一種空間上的變化，強調戶內公共區(qū)域與私密空間的區(qū)分，提供給住戶一種更富趣味的居住情景和尊貴感。 180度外飄窗，景觀主臥 環(huán)球翡翠灣 2房 2廳 1衛(wèi) 96平米 270度外飄窗，向南向西均可欣賞景觀 落地凸窗，增強室內空間，并提高附加值。 送結構面積，即設計死角形成的公攤的面積 南北錯位陽臺的設計，可不計面積贈送，增加超值感。由于層層退臺，使樓間距加大，更便于全年可享受陽光。 陽光茶室 情景房 入戶花園 情景房 設計出每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結構，讓每戶擁有南向的私家花園或露臺，獨特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延展：花園和露臺能夠使居者充分與自然情景溝通，實現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地。這種創(chuàng)新性的“入戶方式”改變了原有的“多層住宅”單一、過堂式的“回家感覺”，使家的歸屬感更強。 ? 豪華戶型： 豪華型戶型要求有入戶花園， ， ，獨立書房，步入式衣帽間，豪華主臥衛(wèi)生間等客廳朝向： ? 送面積： 如 （ 1）