【正文】 ★★ ?項(xiàng)目現(xiàn)狀： 規(guī)劃起點(diǎn)高，商業(yè)中心 周邊居住人口集中 ?可為之事： 因勢(shì)利導(dǎo)，打造強(qiáng)勢(shì)人文品質(zhì)鎮(zhèn)的概念，借建筑展現(xiàn)人文價(jià)值 操作評(píng)估： 對(duì)廣告強(qiáng)度要求高 打造典型文化事件 可行性評(píng)估： ★ ?項(xiàng)目現(xiàn)狀： 周邊圍合，僅一面臨街面 現(xiàn)象雜亂，爛尾，形象差 僅靠排水渠 ?可為之事： 通過(guò)細(xì)節(jié)景觀營(yíng)造，商業(yè)與住宅分區(qū)，規(guī)模展示絕對(duì)精品 引進(jìn)新的住宅理念 ?操作評(píng)估： 產(chǎn)品對(duì)施工精細(xì)度要求高 住宅理念創(chuàng)新市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高 可行性評(píng)估： ★★★★★ 從地塊資源出發(fā)尋找本項(xiàng)目的定位 項(xiàng)目條件 價(jià)值體現(xiàn) 位于城區(qū) 105國(guó)道旁，小池中心區(qū)，交通便利 城市項(xiàng)目 有大規(guī)模商業(yè)配套 有改變區(qū)域價(jià)值的能力，但也面臨周邊商 業(yè)市場(chǎng)滯銷的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題 商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低 有較大的商業(yè)發(fā)展空間 毗鄰長(zhǎng)江 景觀資源豐富 周邊商業(yè)及居住形象差，人氣不足 無(wú)外部資源可利用 項(xiàng)目思考 —項(xiàng)目資源提煉 項(xiàng)目具備中高檔物業(yè)的定位條件 小池地產(chǎn)里程碑式的項(xiàng)目 105國(guó)道，同類資源地塊稀缺，為高檔樓盤定位奠定基礎(chǔ)。 ，更好的營(yíng)造好各自的環(huán)境；商業(yè)區(qū)，一樓商業(yè)，二三樓住宅，增加住宅量體，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 。 。 被重新想象的商業(yè)地產(chǎn) 我們承載了小池商業(yè)地產(chǎn)的傳承、創(chuàng)新、升級(jí)的所有想象空間。 我們是小池地產(chǎn)的里程碑！ 項(xiàng)目總結(jié) 改變小池的居住品質(zhì)， 提升江北新區(qū)的城市生活檔次， 給小池、黃梅和九江等消費(fèi)者帶來(lái)更富品質(zhì)的生活，成為具有珍藏價(jià)值的稀缺資源產(chǎn)品。 項(xiàng)目定位 以全面創(chuàng)新引領(lǐng)江畔新生活態(tài)度 發(fā)展戰(zhàn)略： 水岸生活康居示范工程 76000平方米意大利風(fēng)情水岸金牌小鎮(zhèn) 項(xiàng)目定位 物業(yè)類型 =多層 +小高層 +配套商業(yè) 規(guī)劃總精神： 項(xiàng)目立地分析 目標(biāo)設(shè)定 快速銷售，利潤(rùn)最大化 發(fā)揮地塊優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值 開(kāi)發(fā)商品牌建設(shè) 西邊排水渠可以利用做景觀 北面 105大道 東面被新河村路的民宅包圍 南面被二環(huán)路民宅包圍 地塊現(xiàn)狀 ——梯形地塊，僅有 48米 105國(guó)道臨街面 W劣勢(shì) 地段：跨省隔江帶來(lái)的心理距離； 配套：公交缺乏，生活機(jī)能薄弱； 環(huán)境：周邊環(huán)境雜亂，影響居住品質(zhì)； 形象：初期定位不符使項(xiàng)目形象受損； 地塊： 3面被圍，僅 48米臨街。 O機(jī)會(huì) T風(fēng)險(xiǎn) S優(yōu)勢(shì) 區(qū)域：處 鄂、贛、皖 三省交界，項(xiàng)目幅射力廣； 景觀：毗鄰長(zhǎng)江，同時(shí)小區(qū)內(nèi)部有水系可以利用； 交通：鄰城市主干道 105國(guó)道，出行方便； 市場(chǎng)：區(qū)域內(nèi)暫時(shí)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 市政：市政重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，未來(lái)增值潛力巨大。 項(xiàng)目 SWOT分析 價(jià)格：九江高房?jī)r(jià)給本項(xiàng)目帶來(lái)價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 需求：九江外來(lái)人口的住房剛性需求； 趨勢(shì)：生活郊區(qū)化是未來(lái)主要居住模式； 戶型革命：尚無(wú)創(chuàng)新戶型 市場(chǎng)產(chǎn)品：缺乏真正意義高檔樓盤 訴求主題：極具可塑性，訴求賣點(diǎn)突出 客源：區(qū)域客源潰乏，外地客源引導(dǎo)難度較高； 競(jìng)爭(zhēng)：上市商業(yè)量體巨大，競(jìng)爭(zhēng) 激烈。 心理：九江人的面子問(wèn)題使住宅物業(yè)存在抗性； 成本：過(guò)路費(fèi)及手機(jī)漫游帶來(lái)的高生活成本； 戶口：涉及戶口及學(xué)生就讀問(wèn)題。 常觃策劃營(yíng)銷的六大要點(diǎn) 定位：基于市場(chǎng)研究的準(zhǔn)確定位 ,提供有效市場(chǎng)供給 賣點(diǎn)：形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新才有營(yíng)銷創(chuàng)新 包裝：性價(jià)比是以包裝來(lái)體現(xiàn)的 銷售方式：大派籌的營(yíng)銷方式成為主流 價(jià)格 : 低開(kāi)高走的價(jià)格走勢(shì) ,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大的價(jià)值 產(chǎn)品賣點(diǎn)形成的方向： (客戶關(guān)心的前十個(gè)方面 ) 1. 位置 —— 同質(zhì)化嚴(yán)重，難以形成唯一性 2. 價(jià)格 —— 價(jià)格低開(kāi)高走 3. 戶型 —— 最容易做文章 4. 景觀 —— 景觀難以真正形成賣點(diǎn) 5. 綜合配套 (復(fù)合 ) —— 可遇不可求 6. 開(kāi)發(fā)商品牌和實(shí)力 —— 品牌打造需要積累 7. 物業(yè)管理 —— 難以拉開(kāi)差距 8. 生活方式或社區(qū)文化 —— 接受過(guò)程緩慢 9. 建筑質(zhì)量 —— 推廣接受過(guò)程慢 10. 項(xiàng)目風(fēng)格 —— 孤芳自賞，公性大于個(gè)性 “一點(diǎn)突破論”提升產(chǎn)品附加值 產(chǎn)品創(chuàng)新的必要性： ? 市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)隔市場(chǎng)，形成差異性，創(chuàng)造唯一性 ? 支撐高單價(jià)，提高投資回報(bào) ? 形成市場(chǎng)焦點(diǎn)，創(chuàng)造新余居住新理念，創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 產(chǎn)品思考 物業(yè)價(jià)值塑造 基礎(chǔ)價(jià)值塑造 建筑風(fēng)格： 大美 外延價(jià)值塑造 拓展價(jià)值塑造 社區(qū)商業(yè)： 攻略 配套設(shè)施： 完善 售樓處： 展示 樣板房： 展示 園林風(fēng)格： 小美 戶型設(shè)計(jì)： 創(chuàng)新 物管服務(wù)： 周到 ?產(chǎn)品創(chuàng)新必要性 市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)隔市場(chǎng)，形成差異性，創(chuàng)造唯一 支撐高單價(jià)，提高投資回報(bào) 形成市場(chǎng)焦點(diǎn)，創(chuàng)造新余居住新理念，創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 高品質(zhì)的物業(yè)產(chǎn)品塑造列項(xiàng)： ? 消費(fèi)者喜歡追求居住的舒適度及居住品質(zhì)的價(jià)值取向恰恰是可以通過(guò)戶型面積的大尺度給予最直觀的表達(dá) ? 消費(fèi)者對(duì)性價(jià)比的看重，則對(duì)室內(nèi)空間的功能分布上提出嚴(yán)格要求，戶型面積必須滿足居住的基本功能布局。 ? 對(duì)總價(jià)相對(duì)敏感，決定了大戶型區(qū)間不能占到戶型主流 目標(biāo)客戶 特點(diǎn) 追求生活質(zhì)量和性價(jià)比， 對(duì)房屋總價(jià)比較敏感 ?性價(jià)比的滿足建立在房屋功能分區(qū)的滿足上 ?室內(nèi)大尺度空間則是生活質(zhì)量提升的保證 ?對(duì)總價(jià)的敏感決定大戶型不是主流戶型 戶型面積確定：追求居住的舒適度及性價(jià)比，功能齊全、面積適中的戶型是首選 客戶價(jià)值取向 戶型創(chuàng)新，開(kāi)創(chuàng)戶型革命新紀(jì)元 小高層的戶型 75㎡ 2房； 多層的戶型 70㎡ 2房。 商業(yè)區(qū)底層一層商業(yè)，層高 5米、進(jìn)深 12米、開(kāi)間 5米。（銷售和使用的便利性） 面積區(qū)間和體量由市場(chǎng)戶型現(xiàn)狀和消費(fèi)者需求決定的 ?15萬(wàn) /套左右的房子，對(duì)九江客戶群更具吸引力，用租房的錢購(gòu)房。 ?客戶重景觀、朝向，排斥北向，對(duì)采光、通風(fēng)要求較高 ?中低收入階層能承受的總價(jià)集中 12— 18萬(wàn) 消費(fèi)者需求 戶型建議 戶型面積定位 注： 各戶型面積可根據(jù)設(shè)計(jì)實(shí)際要求有所細(xì)微調(diào)整。 平層設(shè)計(jì)，不涉及復(fù)式層。 住宅底層全部架空 經(jīng)濟(jì)規(guī)模 ?2023年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)總產(chǎn)值 其中：工業(yè)總產(chǎn)值 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 財(cái)政收入完成 1615萬(wàn)元 農(nóng)民人均純收入 3308元 人口規(guī)模 ?總?cè)丝?12萬(wàn)人 其中：農(nóng)業(yè)人口 7萬(wàn)人 城鎮(zhèn)人口 5萬(wàn)人 居住模式 ?多以自建房為主 從上述數(shù)據(jù)表現(xiàn)出小池鎮(zhèn)無(wú)論是經(jīng)濟(jì)規(guī)模還是人口基數(shù)都難以成為購(gòu)買本項(xiàng)目的主力客源，走出去將是本項(xiàng)目的出入所在。 市場(chǎng)背景 小池鎮(zhèn)概況 物流貿(mào)易和餐飲服務(wù)發(fā)達(dá)： 小池鎮(zhèn)是諸多交通運(yùn)輸干線的連接點(diǎn)； 日過(guò)境貨車 2萬(wàn)多輛，形成了以物流貿(mào)易和餐飲服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)。 現(xiàn)有物流貿(mào)易企業(yè) 10家、餐飲服務(wù)業(yè) 242家，從事貨運(yùn)車輛 850輛，年運(yùn)輸能力 300萬(wàn)噸。 已建成貨運(yùn)碼頭 7個(gè)，年裝卸能力 100萬(wàn)噸。大型加油站 6座，年?duì)I業(yè)收入近 3億元。 小池鎮(zhèn)發(fā)展觃劃 發(fā)展定位是：實(shí)行“東拓北延，適當(dāng)西展，產(chǎn)業(yè)支撐，濱江城鎮(zhèn)”的發(fā)展戰(zhàn)略。 ?沿東港向東發(fā)展，重點(diǎn)建設(shè)工業(yè)園區(qū)； ?沿清江大道、湖北大道發(fā)展物流業(yè)，建設(shè)省際邊界貿(mào)易區(qū)； ?沿清江大道、妙樂(lè)路、五環(huán)路向北發(fā)展，重點(diǎn)建設(shè)旅游服務(wù)業(yè)； ?沿湖北大道向西發(fā)展，重點(diǎn)建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)園。 促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)由“點(diǎn)狀”向“板塊”聚集發(fā)展 旅游服務(wù)業(yè) 物流業(yè) 中心城區(qū) 主要街區(qū) 業(yè)態(tài)布局分類 體量 租金（元 /㎡） 105大道 酒店、汽修 28400 1015 中心街 鞋服、裝飾、建材 9620 1318 新港路 建材、五金 5560 58 新天地 鞋服、超市 8780 1015 夜市街 書店、電子 6220 1013 新河街 網(wǎng)吧、家私 6980 5 精品南街 銀行、餐飲、家具建材、摩托銷售 19530 1520 合計(jì) 85090 450600元 /月 /鋪（ 45㎡） 商業(yè)業(yè)態(tài)布局分類 小池鎮(zhèn)商業(yè)概況 ?業(yè)態(tài)：經(jīng)營(yíng)品種多樣，消費(fèi)水平不高，商品相對(duì)比較低廉； ?市民購(gòu)買目的為日常生活所需，對(duì)質(zhì)量要求不高； ?客戶群：主要消費(fèi)群體為小池鎮(zhèn)區(qū)和鄉(xiāng)村市民； ?汽車修理、小旅館及餐飲較為發(fā)達(dá)；沿黃梅大道一路排開(kāi)； 小池鎮(zhèn)商業(yè)街 小池商業(yè)街概況 —— 定位為小鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市 ?路面坑洼，單車道，易堵，交通條件影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境相當(dāng)差； ?業(yè)態(tài)組合具有自發(fā)性，缺乏有序管理及引導(dǎo)； ?檔次低，沒(méi)有高品質(zhì)商業(yè)氛圍。 制約發(fā)展因素分析 建面 產(chǎn)品類型 一期（ A、 B棟） A棟 1樓商業(yè)， 212樓住宅； B棟 12樓商業(yè)， 38樓住宅； 二期在建（ C、 D棟）， 1樓商業(yè)， 26樓住宅，以 2房為主 住宅戶型 1房： 82平米 2房： 94109平米； 3房： 115118平米 價(jià)格 住宅目前 1400元 /平米，商業(yè) 3500元 /平米， 銷售情況 08年年初開(kāi)賣，目前一期 91套剩余 18套左右，銷售7000㎡左右； 二期在建。 客戶群體 本地為主，九江投資客 30%左右。 缺乏整體合理的規(guī)劃定位：戶型結(jié)構(gòu)及面積不合理； 整體營(yíng)銷展示水平較低，銷售中心較粗略； 規(guī)模小，宣傳包裝不到位， 基本上沒(méi)有系統(tǒng)的營(yíng)銷手段，缺乏對(duì)客戶主動(dòng)引導(dǎo)； 整體缺乏創(chuàng)新與亮點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)； 交通家園 —— 前期定位、規(guī)劃不準(zhǔn)確、不合理、無(wú)設(shè)計(jì)無(wú)創(chuàng)新、無(wú)亮點(diǎn)；后期展示薄弱、營(yíng)銷手法較落后； 樓盤情況 30%九江客戶投資性置業(yè) 建 面 3萬(wàn)平米左右 產(chǎn)品類型 一期 110間商鋪 1樓商業(yè) 23樓住宅，連體銷售； 二期在建預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā) 50間左右約 6000㎡ 戶型 134㎡ 260㎡ 價(jià)格 2326萬(wàn) /套， 4654萬(wàn) /套 折合均價(jià) 1750元 /㎡ 銷售情況 07年 12月份開(kāi)售，目前剩余 10間左右，銷售 ㎡； 二期在建。 客戶群體 4045%九江客戶投資性置業(yè) 整體營(yíng)銷展示水平較低，銷售中心較粗略； 規(guī)模較大，但是產(chǎn)品單一，純商業(yè)體量過(guò)大，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大； 雖然在九江做了宣傳，依然不到位， 缺乏系統(tǒng)的營(yíng)銷手段，依然缺乏對(duì)客戶主動(dòng)引導(dǎo)； 產(chǎn)品單一，并且 普通租賃和銷售，不涉及返租方式銷售，自主經(jīng)營(yíng)混雜， 競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)； 新天地 —— 前期定位、規(guī)劃特點(diǎn)突出，但是體量過(guò)大，缺乏統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，而且展示薄弱、營(yíng)銷手法較落后；定位與現(xiàn)實(shí)操作差距大。 樓盤情況 4045%九江客戶投資性置業(yè) 九江市概況及同本項(xiàng)目的關(guān)系 ?小池居住環(huán)境差、居住品質(zhì)低 ?九江房地產(chǎn)住宅均價(jià)達(dá) 3500元 /m2 九江市人均收入為 1050元 /月 ?九江市區(qū)外來(lái)人口近 30萬(wàn)人 ?居住郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì) ?九江市與小池鎮(zhèn)僅一江之隔 一江兩岸的發(fā)展模式，未來(lái) 升值空間巨大 檔次較高，產(chǎn)品附加值高的產(chǎn)品，吸引本地人換房、買房； 房?jī)r(jià)收入比高，低價(jià)引導(dǎo)中低收入者購(gòu)房 外來(lái)人口對(duì)住房剛性需求 一、二線城市的發(fā)展趨勢(shì)借鑒 世界各地沿江物業(yè)兩岸發(fā)展的潛力。直線距離符合交通出入需求，低價(jià)引導(dǎo)九江人置業(yè)投資 引導(dǎo)我們思考九江市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的重要性 √ √ √ √ √ 市場(chǎng)背景結(jié)合項(xiàng)目所帶來(lái)的思考 項(xiàng)目思考 定位為何種物業(yè)才能吸引九江人來(lái)此置業(yè)？ 心理距離遠(yuǎn)大于實(shí)際距離區(qū)位印象如何解決？ 如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，并在合理時(shí)間利潤(rùn)最大化？ 提升和突破 產(chǎn)品創(chuàng)新 顛覆觀念 營(yíng)銷創(chuàng)新 總價(jià)低，首付低，月供低，掀起九江全民置業(yè)的浪潮 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 30, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 16:16:0316:16:0316:161/30/2023 4:16:03 PM ? 11